某某某省直青年人才公寓首期建设项目.docx
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某某某省直青年人才公寓首期建设项目
某某某省直青年人才公寓首期建设项目
目录
第一章编制目的及依据1
编制目的1
编制依据1
第二章项目概况3
项目基本情况3
项目名称3
项目位置3
项目实施机构3
项目回报机制3
项目合作期限4
项目产出说明4
经济技术指标5
建设规模与内容5
项目实施计划7
投资规模与资金来源7
项目公司8
项目公司股权情况8
项目公司经营范围9
项目公司治理结构9
项目公司股权转让9
项目工作进展情况10
第三章风险分配基本框架11
风险分配原则11
风险有效控制原则11
风险成本最低原则11
风险收益对等原则11
风险分配方式11
具体风险分配12
主要风险管理13
完工延误风险13
运营及管理风险14
项目审批风险15
项目融资风险15
税收风险15
设计风险15
设计变更风险15
建设成本超支风险16
运营维护超支风险16
因物价浮动导致日常维护费浮动风险16
规划及法律政策变化风险16
不可抗力风险17
政府征收、征用风险17
第四章物有所值定性分析18
评价程序18
评价指标及权重18
本项目定性评价指标情况19
评分标准23
4.4 评分结果26
第五章定量分析27
定量评价内容27
定量评价步骤27
确定折现率27
PSC值计算27
PPP值计算29
计算结果30
第六章评价结论32
定性评价结论32
定量评价结论32
附表1：
某某某省直青年人才公寓建设首期项目PSC值计算表
附表2：
某某某省直青年人才公寓建设首期项目PPP值计算表
1
第一章编制目的及依据
编制目的
物有所值评价是判断是否采用PPP模式代替政府传统投资运营方式提供公共服务项目的一种评价方法。
政府传统投资运营方式是指政府及其所属机构直接负责项目设计、投融资、建设和运营维护等工作（含委托他人执行其中部分工作），并承担项目主要风险，一般不实行全生命周期管理理念的项目开展模式。
物有所值评价的核心是判断项目采用PPP模式提供公共服务的可行性。
通过物有所值评价，判断项目采用PPP模式是否物有所值，避免项目盲目采用PPP模式，优化公共资源配置，提高公共资源利用效率。
本报告从定性及定量视角对某某某省直青年人才公寓首期建设
PPP项目采用PPP模式进行物有所值分析，通过对财政部关于印发
《PPP物有所值评价指引（试行）》的通知（财金〔2022〕167号）文中规定的六大基本指标及补充性指标的定性分析，审慎考察本项目采用PPP模式的适用性和可行性，根据专家打分结果判断本项目是否通过物有所值评价，同时辅以定量分析，为政府相关部门的决策提供参考。
编制依据
（1）财政部《关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知》（财金〔2022〕113号）；
（2）财政部《政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指
引》（财金〔2022〕21号）；
（3）财政部《政府和社会资本合作项目物有所值评价指引（试行）》（财金〔2022〕167号）；
（4）《财政部关于在公共服务领域深入推进政府和社会资本合作工作的通知》（财金〔2022〕90号）；
（5）《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目加快推动示范项目建设的通知》（财金〔2022〕91号）；
（6）财政部关于印发《政府和社会资本合作项目财政管理暂行办法》的通知（财金〔2022〕92号）；
（7）《某某某省人民政府关于推广运用政府和社会资本合作的指导意见》（豫政〔2022〕89号）；
（8）《省直青年人才公寓晨晖苑建设项目可行性研究报告》；
（9）《省直青年人才公寓文华苑建设项目可行性研究报告》；
（10）《某某某省直青年人才公寓首期建设PPP项目实施方案》；
（11）其他PPP政策文件。
第二章项目概况
项目基本情况
项目名称
某某某省直青年人才公寓首期建设PPP项目
项目位置
某某某省直人才公寓首期建设项目分为晨晖苑和文华苑两个子项目，其中：
晨晖苑位于郑东新区龙子湖北部，贾鲁街、晨晖路、薛岗街、薛夏北街围合的地块；
文华苑位于郑州市郑东新区白沙园区象湖东部，位于龙华路东、文汇路南、汇川路西、祥符路北区域以及文华路北、贺庄路两侧的部分区域。
项目实施机构
某某某省人民政府授权某某某省机关事务管理局作为本项目的实施机构。
项目实施机构主要负责项目的具体实施，包括组织编制项目实施方案和报批、组织政府采购、谈判与协议签署、项目执行和项目移交等工作。
项目运作方式
本项目采用建设—拥有—运营—移交，即“BOOT”的PPP运作方式。
项目回报机制可行性缺口补助
项目合作期限
本项目合作期为25年，其中建设期3年，运营期22年。
项目产出说明
（1）产出物说明
本项目主要产出物包括成套住宅楼，公建配套，幼儿园（24班），小学（24班），配套商业街，社区便民店，物业管理用房，社区服务用房，变电室，热交换站，车棚，地下建筑等，并配套建设相应的电力、供排水、硬化绿化等公共工程。
（2）产出标准
《郑州市城市总体规划》（20222022）
《建筑抗震设计规范》（GB500112022）（2022年版）
《建筑抗震设防分类标准》（GB502232022）
《民用建筑设计通则》（GB503522022）
《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB503002022）
《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB503032022）
《通风与空调工程施工质量验收规范》（GB502432022）
《城市用地分类与规划建设用地指标》（GB501372022）
《城市居住区规划设计规范》（GB5018093）（2022年版）
《无障碍设计规范》（GB507632022）
《住宅建筑规范》（GB503682022）
《住宅设计规范》（GB500962022）
《建筑设计防火规范》（GB500162022）
《民用建筑设计通则》（GB503252022）
《郑州市海绵城市规划建设管理办法（试行）》（郑政办〔2022〕
38号）
《装配式混凝土建筑技术标准》（GB/T512312022）
《某某某省居住建筑节能设计标准》（寒冷地区）（DBJ41/0622022）
《某某某省绿色建筑评价标准》（DBJ41/T1092022）
《某某某省公共建筑节能设计标准实施细则》（DBJ41/T0752022）
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB500672022）
《中小学校设计规范》（GB500992022）
《托儿所、幼儿园建筑设计规范》（JGJ392022）
《郑州市城乡规划管理技术规定（试行）》等相关行业规范标准及相关文件的要求，并做到一次性验收合格。
（3）产出效益
项目实施可以有效缓解青年人才的购房压力，满足省直机关引进人才的住房需求，为人才引进提供坚实的生活保障，创造良好的工作生活环境，吸引更多的优秀人才到某某某工作，为全省经济社会发展提供坚实的保障。
经济技术指标
建设规模与内容
某某某省直人才公寓首期项目分为晨晖苑、文华苑两个子项目，总建筑面积879339.29m2。
1、晨晖苑
总建筑面积376532.29m2，其中住宅工程建筑面积258043.86m2
（含地上229456.37m2，主楼地下28587.49m2）；配套商业建筑面积14747.65m2，地下与地下车库共用；幼儿园建筑面积6583.65m2；开闭所及其他建筑面积682.28m2；地下车库面积96474.85m2，共2层，设置变配电室、热交换站、消防泵房、车库及设备用房等功能，局部设有人防区域，机动车位2756个。
2、文华苑
文华苑总建筑规模为502807m2，包括住宅区域中小学区域，具体如下：
其中，住宅区域总建筑面积491610m2，其中住宅面积
304260m2，公建配套面积33816m2（含幼儿园（12班）、配套附属、社区便民店、物业管理用房、社区服务用房、变电室、热交换站）；地下建筑面积153534m2，地下车位3710个。
项目建成后可容纳住户3498户，入住人口约11196人。
其中，中小学区域中小学总建筑面积11197m2，其中地上面积8640m2，地下面积2557m2。
表11晨晖苑建设内容与规模一览表
序号
面积
单位
规模
备注
一
地上建筑
m2
251469.95
计容积率
1
住宅面积
m2
229456.37
2
公建配套面积
m2
22022.58
2.1
幼儿园（24班）
m2
6583.65
2.2
配套商业
m2
14747.65
不超过地上建筑的8%
2.4
物业管理用房
m2
200
2.5
社区服务用房
m2
237.28
2.6
变电室
m2
60
2.7
热交换站
m2
185
二
地下建筑
m2
125062.34
设置地下机动车停车位
2756个
总建筑面积
m2
376532.29
表12文华苑建设内容与规模一览表
序号
面积
单位
规模
备注
一、住宅区域
（一）
地上建筑
m2
338076
计容积率
1
住宅面积
m2
304260
2
公建配套面积
m2
33816
2.1
幼儿园（12班）
m2
3245
2.2
配套商业
m2
23183
不超过地上建筑的
2.3
社区便民店
m2
2060
2.4
物业管理用房
m2
1960
2.5
社区服务用房
m2
2088
2.6
变电室
m2
260
2.7
热交换站
m2
1020
（二）
地下建筑
m2
153534
设置地下机动车停车
（三）
小计
m2
491610
二、中小学区域
（一）
地上建筑
m2
8640
（二）
地下建筑
m2
2557
设置49个地下车位
（三）
小计
m2
11197
三、两区域合计
m2
502807
项目实施计划
本项目建设期计划从PPP项目合同生效后，3年时间完成项目的竣工验收工作。
投资规模与资金来源
1、投资规模
项目投资概算金额为483596.24万元，其中晨晖苑投资
197070.96万元，文华苑投资286525.28万元。
项目最终实际投资额以项目竣工决算后审计金额为准。
项目投资估算明细如下：
项目投资估算如下：
表23晨晖苑PPP模式投资估算表
序号
项目名称
费用（万元）
占总投资比例（%）
一
工程费用
146015.31
74.09%
二
工程建设其他费用
31364.43
15.92%
三
工程预备费
8103.43
4.11%
四
建设期利息
11587.79
5.88%
五
流动资金
0.00
0.00%
六
建设总投资
197070.96
100.00%
表24文华苑PPP模式投资估算表
序号
项目名称
费用（万元）
占总投资比例（%）
一
工程费用
210609.51
73.50%
二
工程建设其他费用
46226.32
16.13%
三
工程预备费
12841.79
4.48%
四
建设期利息
16847.67
5.88%
五
流动资金
0
0.00%
六
建设总投资
286525.28
100.00%
（2）资金筹措
本项目采用PPP模式的项目总投资为483596.24万元，资本金96719.24万元，债务性融资为386877.00万元。
其中：
晨晖苑
投资197070.96万元，资本金39413.96万元，融资157657.00万
元；文华苑投资286525.28万元，资本金57305.28万元，融资
229220.00万元。
项目公司
项目公司股权情况
依据《中华人民共和国政府采购法》及财政部关于印发《政府和社会资本合作项目政府采购管理办法的通知》（财库〔2022〕215
号）文件等法律法规，本项目由实施机构以依法合规方式确定社会资本方。
本项目由成交社会资本方独资在项目所在地工商部门进行注册登记设立项目公司，社会资本方持有100%的股份，负责本项目投融资、建设和运营维护并获得合理回报。
项目公司经营范围
某某某省机关事务管理局授权项目公司负责本项目工程的投融资、建设、运营维护工作。
项目公司具体运营内容为：
房屋出租、物业管理、安全防范、公共秩序维护、公用设施设备管理及维修、养护等。
项目公司治理结构
项目公司董事长、董事、总经理和财务总监等职位应按照公司章程规定的程序选举或聘任产生，项目公司的治理结构细则，应根据《公司法》及相关法律规定在公司章程中具体约定。
项目公司股权转让
根据《PPP项目合同指南（试行）》关于项目公司股权变更限制的规定：
“锁定期是指限制社会资本转让其所直接或间接持有的项目公司股权的期间”。
本项目设定股权转让的锁定期。
自项目公司成立之日起至项目开始运营后5年内，项目公司不得发生直接或间接转让股权、并购增发等其他方式导致的股权变更、表决权等有关权益的变更以及其他任何可能导致股权变更的事项。
但在股权锁定期内，如果发生如下特殊情形，可以允许发生股权变更：
（1）社会资本方为完成项目融资，经政府方批准引进基金等方式导致的股权变更；
24
（2）项目贷款人为履行本项目融资项下的担保而涉及的股权结构变更。
自项目公司成立之日起至项目开始运营后5年内，经某某某省人民政府书面同意，社会资本方可以转让其在项目公司中的全部或部分股权，但受让方应满足履行本协议要求的融资能力、财务信用、技术能力、运营经验等基本条件，并已经以书面形式明示，在其成为项目公司股东后，督促并确保项目公司继续承担本项目PPP合同项下的义务。
2.4项目工作进展情况
1、晨晖苑项目：
可行性研究报告、节能报告、初步设计均已批复；用地规划许可证已取得；施工已完成招标。
2、文华苑项目：
可行性研究报告已批复；节能报告已报批；初步设计、用地规划许可证正在进行中。
第三章风险分配基本框架
风险分配原则
风险有效控制原则
项目中存在的风险应由项目参与主体中最有控制力的一方承担。
社会资本对项目建造、财务和运营维护等商业风险具有更强的控
制力，应由其承担该等风险；政府部门对法律、政治等风险更有控制力，应由其承担该等风险；不可抗力等风险由政府和社会资本合理共担。
风险成本最低原则
风险分配时，对比分析政府、社会资本各自承担相应风险时所付出的风险成本，在受制于法律约束和公共利益考虑的前提下，风险应分配给能够以最小成本、最有效管理它的一方承担，并且给予风险承担方选择如何处理和最小化该等风险的权利。
风险收益对等原则
项目参与主体在承担风险管理成本和风险损失的同时，亦有权享受风险变化所带来的收益。
风险分配时，既要关注项目各参与主体对风险管理成本和风险损失的承担，同时应尊重其获得与承担风险相匹配的收益水平的权利。
风险分配方式
按照上述风险分配原则，以及财政部推广运用PPP模式的政策导向，本项目的风险分配方式如下：
（1）项目投资、建造、财务和运营维护等商业风险由社会资本
承担;
（2）项目涉及的法律、政策和税收等风险由政府承担；
（3）不可抗力等风险由政府和社会资本合理共担。
具体风险分配
本项目根据风险分配基本原则，在政府、项目公司之间进行了合理风险分配。
具体风险分配情况如下表所示：
表32项目风险分配框架
风险分类
风险细分
政府方
社会资本方
合理共担
建设风险
设计缺陷风险
√
因政府方原因造成较大设计变更
√
征地拆迁风险
√
工程质量风险
√
建造成本超支
√
劳动争议
√
效率低/材料浪费
√
施工安全风险
√
环境保护风险
√
施工技术风险
√
工程管理风险
√
完工延误风险
政府方原因
√
项目公司原因
√
不可抗力原因
√
组织协调风险
√
第三方责任风险
√
融资风险
√
基础设施配套风险
√
考古文物保护风险
√
地质条件风险
√
风险分类
风险细分
政府方
社会资本方
合理共担
运营风险
运维成本超支风险
√
经营管理风险
√
服务质量不达标风险
√
运营商违约/提前终止风险
√
运营效率低
√
维修过于频繁
√
政府延迟支付风险
√
宏观经济风险
利率风险
√
税收风险
√
通货膨胀风险
√
政治/法律
/政策风险
本级政府可控的政策、法律、法规
变更风险
√
本级政府不可控的政策、法律、法规变更风险
√
土地取得风险
√
政府审批延误风险
√
合同变更风险
√
征用/公有化风险
√
移交风险
没有达到移交条件
√
其他风险
不可抗力
√
主要风险管理
完工延误风险
因政府方原因造成的延误风险由政府方承担，政府方将就此等延误向项目公司支付相应违约金；因项目公司原因造成的延误风险由项目公司承担，项目公司将就此等延误向政府方支付相应违约金；不可抗力导致的完工延误由双方各自承担自身损失。
建设期在违约方支付违约金后可以顺延。
如因政府方（或项目公司）原因导致延误总日数超过1年，则项目公司（或政府方）有权提前终止本项目合作协
议。
（1）规划调整导致的完工延误在建设过程中，如政府调整规划并导致完工延误，则由政府方承担该等违约风险。
（2）资金未及时到位导致的完工延误在建设过程中，如项目公司资金未及时到位并导致完工延误，则由社会资本承担该等风险。
（3）工程建设质量缺陷导致的完工延误在建设过程中，如发生工程建设质量缺陷，项目实施机构有权要求项目公司采取合理措施弥补该等过失，由此造成的完工延误风险由项目公司承担。
（4）发现文物导致的完工延误
在建设过程中，在本项目场地建设用地范围内发现有古墓、古建筑或化石等具有考古、地质研究价值的物品，同时项目公司已经采取有效的保护措施，并及时通知政府相关职能部门，则该等延误由协议双方各自承担自身损失且建设期可以顺延。
若项目公司未及时通知政府相关职能部门，而导致文物等损坏的，相关费用由项目公司自行承担。
（5）地震、洪水等不可抗力导致的完工延误
在建设过程中，如发生地震、洪水等不可抗力并造成完工延误，建设期可以顺延，项目公司可通过购买保险等方式降低该等风险损失。
运营及管理风险
因项目公司运营管理不善导致的运营及管理风险由项目公司承担。
该等风险可通过两种方式控制。
一方面，通过建立有效合理的绩效考核机制，在PPP项目合同中进行要求并明确奖惩措施，与政府付费相挂钩；另一方面，项目公司中的政府方应当充分发挥监督职能，保障公司正常运营和规范运作。
项目审批风险
本项目涉及的审批内容主要为城市基础设施的基本建设程序相关审批，审批全部在政府审批权限内，项目报批由项目公司负责，但项目实施机构协助项目公司协调其与相关政府部门的关系，以便推进项目建设环节各项行政审批手续的申报和审批工作。
如政府部门在受理项目公司报批申请后违反适用法律规定的审批时限造成完工延误，则该等延误风险由政府方承担；如因项目公司不满足取得审批条件造成完工延误，则该等延误风险由项目公司承担。
项目融资风险
本项目融资风险由社会资本承担，采购阶段社会资本必须提供能证明其融资能力的相关文件。
本项目融资财务费用的风险和利率变化风险由社会资本自行承担。
税收风险
本项目税收风险由政府方承担，若因税收政策调整导致税费增加，由政府方承担；因税收政策调整导致税费减少，政府方有权从应付给项目公司的费用中扣除相关金额。
设计风险
本项目的设计工作由政府方负责，项目公司可以针对设计提出优化建议，如因设计方案不合理、施工方案或工艺落后、政府方不熟悉工程所在地区的设计及技术标准造成的风险等，由政府方承担。
设计变更风险
因政府方要求变化等原因产生的设计变更风险，由政府方承担，政府方将就该等原因导致的设计变更所增加的费用计入项目总投资；
因项目公司工作失误等原因所产生的设计变更风险，由项目公司承担，项目公司需自行支付因该等原因所导致的设计变更所增加的费用。
建设成本超支风险
本项目的工程建设由项目公司完成，因项目公司原因导致的工期延长造成的建设成本超支，或工程质量缺陷返工所造成的建设成本超支等风险由项目公司自行承担。
运营维护超支风险
本项目的运营维护由项目公司完成，由于管理混乱、低效率、管理团队人员臃肿等问题造成的项目运营维护成本超支风险由项目公司自行承担，项目公司应通过加强管理提高效率以降低这类风险。
因物价浮动导致日常维护费浮动风险
本项目运营维护期为22年，运营期内因物价浮动导致日常维护费浮动风险由政府方和项目公司共同承担，在运营期内
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