商业广场可行性研究.docx

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商业广场可行性研究

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目录

第1章总论3

1.1项目概述3

1.2编制依据5

1.3研究范围6

1.4开发企业概况6

1.5项目综合评价6

第2章项目选址及建设条件8

2.1选址分析8

2.2建设条件8

第3章市场分析及营销策略10

3.1市场分析10

3.2项目特点分析18

3.3市场营销策略19

第4章方案设计21

4.1项目概况21

4.2建筑设计21

4.3结构设计31

4.4电气设计33

4.5给排水设计36

第5章环境保护与节能40

5.1环境保护40

5.2节能方案47

第6章项目组织管理49

6.1项目组织管理49

6.2建设工期安排54

第7章投资估算与资金筹措55

7.1投资估算55

7.2资金筹措60

第8章财务评价62

8.1评价依据与说明62

8.2收入估算63

8.3盈利能力分析64

8.4清偿能力分析64

8.5资金平衡分析64

8.6敏感性分析65

8.7临界点分析65

8.8主要技术经济指标66

第9章经济影响与社会影响分析68

9.1经济影响分析68

9.2社会影响分析69

9.3适应性分析70

9.4社会风险及对策分析70

第10章结论与建议71

10.1结论71

10.2建议72

第1章总论

1.1项目概述

1.1.1项目名称：

池州商业广场建设项目

1.1.2建设单位：

安徽省池州市东池置业有限公司

1.1.3建设地点：

该建项目建设用地位于池州市贵池中学周边，工程场界南至秋浦路，西至翠柏路，北至池阳路，紧邻贵池中学。

其地理位置位于池州市中心区域。

1.1.4主要建设规模与内容：

该建项目占地面积39087平方米，总筑面积181076平方米，主要建筑物情况见表1-1。

表1-1主要建筑物一览表

建筑

分类

建筑名称

建筑面积

（m2）

备注

地上

建筑

1＃楼

59910

主体楼26层，1～5层为商业用途，6～26层为住宅；裙房为5层，商业用途。

2＃楼

31874

主体楼24层，1～3层为商业用途，4～24层为住宅；裙房为2～3层，商业用途。

3＃楼

18448

主体楼18层，1～4层为商业用途，5～18层为住宅；裙房为4层，商业用途。

4＃楼

7976

3～4层，为商业用途。

5＃楼

18028

15层，1～4层为商业用途，5～15层为单身公寓。

地下

建筑

1＃楼地下室

41891

地下一层面积21617m2，地下二层面积20274m2。

2＃楼地下室

2949

地下一层。

1.1.5投资估算与资金筹措：

项目总投资估算为84679万元，其中含建设期利息1350万元。

资金筹措计划为：

企业自筹25404万元，楼盘预售款49275万元，申请银行贷款10000万元。

1.1.6进度计划：

本项目拟在3年内建设完毕，5年内销售资金全部回笼（含建设期）。

1.1.7主要技术经济指标

表1-2项目主要经济技术指标汇总表

序号

项目

单位

指标

备注

一

技术指标

1

总占地面积

平方米

39087

2

总建筑面积

平方米

181076

2.1

其中：

地上总建筑面积

平方米

136236

计算容积率

2.2

地下总建筑面积

平方米

44840

不计算容积率

3

建筑占地面积

平方米

17920

4

综合容积率

3.49

5

建筑密度

%

45.8

6

绿地率

%

10

7

居住户数

户

474

8

机动车停车位

辆

675

8.1

其中：

地面停车

辆

100

8.2

地下停车

辆

575

二

经济指标

1

总投资

万元

84679

2

销售收入

万元

116601.15

3

上缴税收

万元

16995.89

4

税后利润

万元

14926.27

5

投资利润率

%

23.50

6

资本金利润率

%

78.34

7

内部收益率

%

26.86

税后

8

财务净现值

万元

14253.26

税后

9

借款偿还期

年

3

贷款意向

1.2编制依据

（1）《池州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

（2）《池州市城市总体规划》（调整）

（3）《池州市城市商业网点规划》（2006-2020年）

（4）《池州市商品房销售管理办法》

（5）《城市房地产开发经营管理条例》

（6）《池州商业广场规划方项目设计》

（7）项目单位提供的其他资料

（8）有关统计调查资料

（9）有关政策和技术标准

1.3研究范围

我们受建设单位委托，对工程项目的必要性、建设条件、工程方案、市场环境、投资构成与能力、财务效益与社会效益、环境影响等方面进行分析论证，为单位决策和融资提供参考，为初步设计提供依据。

1.4开发企业概况

企业名称：

安徽省池州市东池置业有限公司

公司成立日期：

2009年11月

企业住所：

池州市长江中路30号

法定代表人：

王建华

注册资本：

5000万元

公司类型：

其他有限责任公司

经营范围：

房地产开发、销售

1.5项目综合评价

1、本项目属房地产开发项目，符合国家产业政策。

2、池州商业广场建设项目在池州市主城区以打造池州市一流商业体为目标，引领池州时尚文化为宗旨，建设池州第一个城市综合体，为人们购物、餐饮、休闲、逛街和朋友聚会等提供一站式服务，具有全客层特点。

城市综合体是商业发展的必然产物，是国内商业发展的趋势，目前池州市大型百货、超市仅有时代、商之都两家，而城市综合体尚属空白，市场呼唤能够满足复合型、一站式消费需求的新型商业业态出现。

东池置业有限公司洞察商业先机，选择高水平设计，将理所当然的受到市场青睐和回报。

3、项目建设地点位于位于池州市贵池中学周边，工程场界南至秋浦路，西至翠柏路，北至池阳路，紧邻贵池中学，是宜商宜居的优良地段，建设开发条件优越。

在池州市总体规划和城市商业网点规划中，秋浦路、翠柏路、池阳路均是池州市市级商业中心和商业街的发展目标，建设本项目是实施池州城市发展规划的需要。

4、项目规划建设商业建筑和居住建筑，为城市发展和就业提供综合性商业平台，为城市居住提供优越的居所，以此确定相应的投资水平和价格水平，市场目标明确，规划设计定位准确。

5、2009年以来，池州市房地产市场逐月升温，随着我市经济的快速发展和城市规模扩张的加快，房求和房价仍将保持平稳上升。

最近的池州市主城区房地产市场情况分析报告显示，2010年我市主城区房地产市场交易继续稳步增长，需求旺盛。

项目市场前景良好。

6、国务院已正式批准实施《皖江城市带承接产业转移示范区规划》，该规划是国家层面的战略规划，池州是“皖江城市带承接产业转移示范区”的重要组成部分。

随着池州市承接产业转移示范区的建设，我市房地产市场正迎来一个黄金时代。

7、该项目设计符合城市规划与国家有关技术规范，环境保护措施完备，工程方项目是可行的。

8、项目建设在可一定程度上满足城市居民的居住需求，提升城市居民的居住水平，并促进商业发展，创造就业，具有良好的社会效益。

9、财务分析表明，项目财务效益良好，有税后利润19088.09万元，资本金利润率100.18%，投资利润率30.06%，内部收益率26.86%，上缴税收17088.88万元。

敏感性分析表明，项目有较强的抗风险能力。

清偿能力分析表明，项目有足够的还款能力。

该项目在经济上是可行性。

第2章项目选址及建设条件

2.1选址分析

池州商业广场建设项目用地位于池州市城区核心区域，南至秋浦路，西至翠柏路，北至池阳路，紧邻贵池中学。

秋浦路为池州市城区最早和最热闹的商业街道，翠柏路和池阳路是池州市城市商业网点规划规划精心打造的特色商业街，与主要商业街道共同构筑主城区商业中心街区。

本项目基地紧邻贵池中学，向北一里有百荷公园，向东一里有清溪河，西北一里为池州古城墙遗址，东北不到一里有农贸市场，是宜商宜居的优良地段。

2.2建设条件

2.2.1配套条件

项目建设地点位于池州市主城区，交通便利、市政基础设施完善，给排水、供电、通讯、有线电视、网络、燃气配套条件等均能满足项目建设和营运要求。

2.2.2自然条件

1、地质：

池州大地构造上位于扬子地台东北部，根据地层、构造、岩浆活动的差异，池州市主城区为下扬子台坳，地层发育齐全，基岩为完整角砾岩，强度较高，承载力大。

2、水文条件：

池州市水资源丰富，主要由长江、河流、湖泊和水库四部分组成。

长江在池州市境内全长160公里，每年四月份江水上涨，5-8月份进入汛期，历年平均水位9.20米，多年平均流量为29500立方米/秒。

境内河流主要有青通河、九华河、陵阳河、五溪河、七溪河、秋浦河、清溪河、白洋河、黄盆河、龙渡河、龙泉河等，雨量充沛，丰水年月在4-8月份，枯水在冬季。

3、气候：

池州市属亚热带季风气候区，气候温和，阳光充足，四季分明，降雨丰沛集中，年际变化大，多年平均降雨量1502mm，平均温度16.1，平均无霜期240天。

年平均日照1968.5小时，主导风向为东北风。

对项目建设无不利影响，建设过程中要注意冬雨季施工质量。

基本风压：

0.40kpa

基本雪压：

0.70kpa

4、地震：

池州市所在区域，地震活动频繁，但震级较低，查《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），地震动峰值加速度为0.05g，相应区域地震基本烈度为6度。

第3章市场分析及营销策略

3.1市场分析

3.1.1池州市社会经济发展概况

池州市位于安徽省西南部，北临浩荡长江，南接雄奇黄山，是长江南岸重要的滨江港口城市和省级历史文化名城，也是安徽省“两山一湖”（黄山、九华山、太平湖）旅游区的重要组成部分。

现辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区，总面积8272平方公里，总人口158万。

全市生态环境良好，经济与人口、环境协调发展，是中国第一个国家生态经济示范区。

池州是国家生态经济示范区、实施《中国21世纪议程》全国十六个地方试点之一、“生态安徽”建设试点市、中国优秀旅游城市、全国旅游竞争力百强城市、安徽省园林城市、中国傩文化之乡。

池州是长江经济开发带的重要组成部分，池州港是长江干线重点港口之一，为一类开放口岸。

池州自古就有“江南鱼米之乡”之称，是国家重要的商品粮、优质棉、出口红茶、茧丝绸和速生丰产林基地。

野生动植物资源种类繁多，仅中药材就有1300多种。

已探明有工业开采价值的矿藏40余种，其中铅、锌、锑、锰等有色金属矿产储量居安徽省首位。

几年来，池州市坚持走特色发展之路，紧紧围绕实施“生态立市、工业强市、旅游兴市、商贸活市”战略，着力建设“实力池州、活力池州、魅力池州、和谐池州”，进一步明确和强化了坚持抓工业、抓招商、抓园区、抓旅游、抓城市，以重点突破带动全局发展的思路，经济社会发展全面提速，经济总量呈现跨越发展之势，经济增速始终保持两位数，2008年在全省17个市中居第2位，达到16%。

几年来，池州集中力量抓了一些打基础、管长远、事关全局的基础性工程。

沿江高速、铜九铁路、安景高速的通车，九华山机场、宁宜城际铁路池州段正在加快建设，国内风景区首条轻轨—九华山旅游轨道交通项目、望东长江公路大桥、江口港区铁路专用线开工建设，立体交通网络基本形成；城市框架拉开，达到80平方公里，“一城五区”型态基本形成，城市品位