住宅专项维修资金管理实施细则.docx

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住宅专项维修资金管理实施细则

住宅专项维修资金管理实施细则

关于印发《住宅专项维修资金管理实施细则》的通知

陕建发[2009]129号

　　各设区市房地产管理局（建设局），凌示区规划建设局：

　　现将《住宅专项维修资金管理实施细则》印发你们，请遵照执行。

　　二○○九年八月十四日

住宅专项维修资金管理实施细则

　　第一条根据《省物业管理条例》第九十六条规定和建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》，结合本省实际，制定本细则。

　　第二条本细则适用于本省行政区域国有土地上住宅专项维修资金的交存、代收代管、使用和监督管理。

　　本细则所称住宅专项维修资金（以下简称专项维修资金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

　　第三条专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

　　第四条省人民政府住房和城乡建设行政主管部门会同省财政部门负责本省行政区域住宅专项维修资金管理工作的指导和监督。

　　各设区市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门会同同级财政部门负责本行政区域住宅专项维修资金管理工作的指导和监督。

　　第五条住宅物业，住宅小区的非住宅，或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主应当按照本细则交存专项维修资金。

　　前款物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本细则的规定交存专项维修资金。

　　第六条商品住宅的业主、非住宅的业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

　　设区市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布本地区不同类型物业每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额，并适时调整。

　　第七条出售公有住房的，按照下列规定交存专项维修资金：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存的专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金数额为当地房改成本价的2%。

（二）售房单位按照所出售住宅的建筑面积，多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%一次性提取专项维修资金。

　　第八条拆迁安置中实行产权调换的房屋、危（旧、棚）改回迁房，单位集资建房的专项维修资金参照商品住宅的标准执行。

　　第九条在一个物业管理区域，凡依法登记权属的车位、车库等其他非住宅物业参照住宅专项维修资金的标准交存专项维修资金。

　　第十条业主交存的专项维修资金属于业主所有。

　　从公有住房售房款中提取的专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

　　第十一条房屋买受人在办理房屋入住手续前，应当将首期专项维修资金交存至专项维修资金专户。

　　第十二条建设单位应当在办理已售房屋权属转移登记前，将自用及尚未出售房屋的专项维修资金一次性交存至专项维修资金专户。

　　第十三条未按本细则规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

　　第十四条业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的专项维修资金，由物业所在地设区的市、县（市）物业行政主管部门代管;已售公有住房专项维修资金，由设区的市、县（市）财政部门或者物业管理行政主管部门负责管理。

　　第十五条设区的市、县（市）物业行政主管部门应当委托所在地的商业银行作为专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立专项维修资金专户。

　　开立专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设帐，按房屋门户号设分户账;未划分物业管理区域的，以幢为单位设帐，按房屋门户号设分户账。

　　第十六条房屋权属登记机构在办理房屋权属转移登记时，申请人应提交专项维修资金的交款凭证，房屋权属登记机构负责查验。

未提供专项维修资金交存凭证的，房屋权属登记机关不予受理房屋权属登记。

　　第十七条专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由省财政厅监制的《省住宅专项维修资金专用收据》。

　　第十八条业主大会成立后，专项维修资金代管部门或者管理部门应当按照规定将该物业管理区域业主缴存的专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

　　专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。

业主大会应当建立专项维修资金管理制度。

　　设区的市、县（市）物业管理行政主管部门对业主大会开立的专项维修资金帐户以及资金使用进行监督。

　　第十九条业主大会成立后，应当按照下列规定办理专项维修资金帐目移交手续：

（一）业主大会应当委托所在地物业管理行政主管部门确定的专户管理银行作为本物业管理区域专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立专项维修资金帐户。

　　开立专项维修资金帐户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。

（二）业主委员会应当通知设区市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门;涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房专项维修资金的部门。

　　（三）设区市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门或者负责管理公有住房专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日，通知专户管理银行将该物业管理区域业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

　　住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定，可以委托其选聘的物业服务企业管理专项维修资金的账目，也可以委托社会中介机构管理专项维修资金的账目。

　　业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地设区市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门的监督。

　　第二十条业主分户账面专项维修资金余额不足首期专项维修资金交存数额的30%时，业主应当及时续交。

　　成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

　　未成立业主大会的，业主应将续交的专项维修资金交存到专户管理银行，续交后的分户帐面余额不得低于首次交存的数额，房屋所有权转让时，业主分户帐面专项维修资金不足首期交存款30%的，应当续交，交存主体双方约定。

　　第二十一条商品住宅、拆迁安置房、危（旧、棚）改房、单位集资建房、出售的公有住房未建立专项维修资金的应当按照当时的法律、法规、政策规定补建。

　　第二十二条物业管理区域的专项维修资金账户建立后，有下列情形之一的，建设单位或业主委员会应当到代管单位办理专项维修资金账户的相关变更手续：

（一）物业管理区域名称发生变动的;

（二）物业服务企业发生更换的;

　　（三）业主委员会主任、副主任发生更换的。

　　第二十三条房屋灭失的，按照以下规定返还专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主;

（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

　　第二十四条专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

　　第二十五条专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

下列项目的维修和更新改造，可以使用专项维修资金：

（一）共用部位、是指属于业主共有共用的房屋主体承重结构部位（包括基础、外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、电梯井、楼梯间、走廊通道等;

（二）共有设施设备，是指物业管理区域业主共同使用的供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气（天然气）管道、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备。

　　第二十六条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担。

（二）共有墙体的修缮（包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮），按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。

　　（三）楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责;其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。

　　（四）屋盖的修缮：

　　1.不上人房盖，由修缮所及围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。

　　2.可上人屋盖（包括屋面和周边护栏），如为各层所共用，由修缮所及围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担;如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及围覆盖下层房屋所有人按份额比例分担。

　　（五）楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的修缮：

　　1.各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担。

　　2.为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担。

　　（六）房屋共用部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担。

　　（七）房屋共有、共用的设备和附属建筑（如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等）的修缮，由所有人按份额比例分担。

　　业主委员会根据业主大会决定，或者维修涉及围相关业主另有约定维修资金使用分摊的，从其决定或者约定。

　　第二十七条出售的公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新改造费用，涉及多个楼幢的，由各楼幢按照建筑面积的比例分摊。

每个楼幢的费用，由相关业主和公有住房售房单位按照该楼幢全体业主交存专项维修资金总额与公有住房售房单位交存专项维修资金总额的比例分摊，其中应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积的比例分摊。

　　第二十八条未建立专项维修资金或者专项维修资金续筹不足，发生应分摊维修费用的，由维修涉及围共有或者共用关系的业主按照各自拥有房屋专有面积承担。

　　第二十九条住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

　　第三十条专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议;

（二）专项维修资金列支围专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;

　　（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;

　　（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地设区市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门申请列支;其中，动用公有住房专项维修资金的，向负责管理公有住房专项维修资金的部门申请列支;

　　（五）设区市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门或者负责管理公有住房专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转专项维修资金的通知;

　　（六）专户管理银行将所需专项维修资金划转至维修单位。

　　第三十一条专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用专项维修资金的情况的处置办法等;

（二）业主大会依法通过使用方案;

　　（三）物业服务企业组织实施使用方案;

　　（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支专项维修资金;其中，动用公有住房专项维修资金的，向负责管理公有住房专项维修资金的部门申请列支;

　　（五）业主委员会依据使用方案审核同意，设区市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门备案;动用公有住房专项维修资金的，经负责管理公有住房专项维修资金的部门审核同意;设区市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门或者负责管理公有住房专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正;

　　（六）业主委员会、负责管理公有专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转专项维修资金的通知;

　　（七）专户管理银行将所需专项维修资金划转至维修单位。

　　第三十二条下列费用不得从专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

　　（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

　　（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　第三十三条发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：

（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地市、县人民政府物业管理主管部门申请列支;其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;

　　市、县（市）人民政府物业管理主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;

　　专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;

　　业主委员会依据使用方案审核同意，并报市、县（市）人民政府物业管理主管部门备案;动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意;市、县（市）人民政府物业管理主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正;

　　业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;

　　专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

　　发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，市、县（市）人民政府物业管理主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支;其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。

　　第三十四条在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。

　　利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

　　利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意;未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

　　利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。

　　禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

　　第三十五条下列资金应当转入专项维修资金滚存使用：

（一）专项维修资金的存储利息;

（二）利用专项维修资金购买国债的增值收益;

　　（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外;

　　（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

　　第三十六条业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，维修资金账户开立应参照本细则第十五条的规定办理，账户名称为该小区业主大会（筹），账户预留印鉴人员为推选的业主代表，维修资金划转、使用参照本细则相关条款执行。

　　第三十七条房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的专项维修资金随房屋所有权同时过户。

　　受让人应持专项维修资金过户协议、房屋权属证明、身份证到专户管理银行办理分户账更名手续。

　　第三十八条设区市、县（市）物业管理行政主管部门应与专项维修资金专户管理银行共同开发利用专项维修资金信息化管理系统，充分发挥计算机互联网络的作用，通过有效运行、方便业主、公有住房售房单位对其分户帐中使用情况、增值收益和帐面余额的查询，同时有效履行对专项维修资金交存、使用、结存等监督管理。

　　第三十九条设区市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门，负责管理公有住房专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况;

　　（三）业主、公有住房售房单位分户账中专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;

　　（四）其他有关专项维修资金使用和管理的情况。

　　业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

　　第四十条专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

　　第四十一条专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。

　　财政部门应当加强对专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

　　第四十二条住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受监督检查。

　　第四十三条使用维修资金维修发生的结算清单、发票原件等，由代管单位存档备查。

　　第四十四条本省行政区域多产权非住宅的商品房屋，可以参照本细则执行。

　　第四十五条本实施细则从2009年9月15日起实施。