房地产基础建筑知识.docx
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房地产基础建筑知识
房地产知识
1、基础知识
1、房产
是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。
2、地产
是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。
3、房地产
是房产和地产的总称。
是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。
4、房地产业
是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
5、房地产开发
是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
6、土地开发
是将“生地”开发成可供使用的土地。
7、土地所有制
现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。
其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。
但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。
因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。
土地的使用年限是如何确定的:
凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。
即：
居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。
另外，加油站、加气站用地为二十年。
8、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？
房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。
业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。
住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。
在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。
业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。
9、土地所有权
土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。
10、土地使用权的出让
指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
11、土地使用权转让
是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
12、土地使用权划拨
是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。
以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。
13、生地
指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。
14、熟地
指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。
15、宗地
是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。
16、证书附图
即房地产后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。
17、楼花
一词最早源自香港是指未完工的物业（即在建物业），另一说法即指未正式交付之前的商品房。
18、期房
是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。
消费者在购买期房时应签商品房预售合同。
19、现房
是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。
20、毛坯房
房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。
21、成品房
是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。
22、商品房
是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。
23、存量房
即二手房的书面称呼，是相对首次成交的商品房而言。
24、二手房
通常是指再次进行买卖交易的住房。
个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。
25、经济适用房
根据北京市人民政府办公厅京政发【1998】第54号文件，经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要；建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。
26、个人住房基金
有些单位建立了个人住房基金。
职工个人住房基金是由个人的劳动收入积累而成的基金，其中一部分是根据政策规定从收入中提取得到（主要指公积金）；另一部分则是自愿储蓄部分则采取存款自愿，取款自由的管理办法。
27、房屋的所有权
是指对房屋全面支配的权利。
房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。
28、房屋的使用权
是对房屋的实际利用权利。
通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。
29、房屋的处分权
是所有权中一项最基本的权能。
房屋的处分权由房主行使。
有时房屋处分权也受到一定的限制。
30、住宅的“全部产权”
是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。
经济适用房亦属于全部产权。
31、住宅的开间
就是住宅的宽度。
32、住宅的进深
就是指住宅的实际长度。
33、住宅的层高
是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。
34、住宅的净高
是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
35、居住小区总用地
是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。
36、住宅总用地
指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。
37、公建总用地
指小区内部公共建筑占地面积的总和。
38、房屋的基底面积
房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
39、庭院、绿化面积
指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。
40、总建筑面积（平方米）
指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。
41、住宅的建筑面积
亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。
它是表示一个建筑物规模大小的经济指标。
它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。
42、公用面积
是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往保障生自学成才而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户数按比率分摊。
43、套内建筑面积
房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。
44、公用建筑面积的分摊原则是什么？
如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。
45、套内使用面积
指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。
46、建筑容积率
是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
47、建筑密度
即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
48、平均每平方米造价（元）
平均每平方米造价建筑物总造价/建筑面积。
49、绿地率
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
50、绿化率
是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。
51、销售率
指售出的户数占可销的总户数的比例。
52、得房率
指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。
53、商品房预售
俗称“卖楼花”，即在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。
54、商品房现售
是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
55、规划形态
是指这一项目的具体建筑构成，譬如一个项目一共由几栋楼宇组成，每栋楼宇的使用性质是什么，单栋楼宇的地上有几层，地下有几层，每一层的具体用途是什么。
56、单元式住宅
是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。
所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。
57、面积配比
指的是各种面积范围的单元在某一楼盘单元总数中各自所占比例的多少。
58、阁楼
是指位于房屋坡屋顶下部的房间。
59、商住住宅
是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。
60、跃层式商品房
是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑，功能分明，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。
61、复式商品房
是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房。
实际层高要大大低于跃层式住宅。
复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯。
62、商品房的均价
是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和，即得出每平方米的价格。
63、定金
只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。
64、订金
只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。
65、商品房预售许可证
《商品房预售许可证》是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。
66、契税
契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。
它是对房地产权变动征收的一种专门税种。
（交易手续费经济适用房减半）
67、公共维修基金
公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。
商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。
68、印花税
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。
它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。
69、购买房地产的条件
成年人提供身份证明：
未成年人提供户口簿及监护人证明书。
70、办理产权需交纳哪些费用？
产权登记费、勘丈测绘费、印花税、工本费。
71、房地产登记
即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。
城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。
经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。
产权登记是房地产管理的行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权属实施有效的管理。
72、房地产登记的种类有哪些？
房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。
73、房地产转让
是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。
74、贷款期如遇利息调整，如何处理？
根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上贷款，于下一年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。
75、贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算？
借款人在提前归还贷款时，应提前10个工作日向贷款人提出书面申请，经贷款审核同意，贷款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款利息不作调整。
76、银行按揭
银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。
77、住房公积金
是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。
它是一种长期性的住房储金，具有社会保障性质，是住房实物分配向货币分配转化的一种形式。
78、公积金贷款
公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买（含建造、大修）自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。
79、在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
80、在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？
房屋交付时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
81、物业的竣工验收
是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开发任务，这时他们之间所发生的一个法定手续。
82、何为“预售面积”和“竣工面积”？
预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。
83、入伙
指业主领取钥匙，验收房屋，接房入住。
84、LOGO
即楼盘标识，楼盘独有的标志，多见于广告幅、旗、板牌以及外墙、售楼处。
一般表现为图案、美术字、字母等。
85、商品房预售须符合哪些条件？
①交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
②有建设工程规划许可证；
③按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
86、商品房销售面积
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
87、分摊公用建筑面积的计算方法
分摊公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和
公用建筑面积=整幢建筑的面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积
88、“五证”包括什么？
商品房“五证”包括：
建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。
89、“二书”
是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。
90、楼间距
指建筑平面外墙与前一栋楼之间的距离。
二、建筑知识
1、建筑物
是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。
2、构筑物
是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。
3、商品房的结构
售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。
4、砖混结构
主要是砖墙承重，部分是钢筋混凝土承重的结构。
5、砖木结构
主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构。
6、钢筋混凝土结构
主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。
7、地基和基础
建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。
建筑物的最下端与土壤直接接触的部分称为基础。
基础的作用是承受建筑物全部重量并将之分散传递给地基。
8、建筑高度
指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。
9、七通一平
大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。
“七通”包括道路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。
“一平”是土地平整。
10、三通一平
通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。
“三通”是把开发区红线以外的道路，给水排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地
11、砖混结构
砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或者砌块砌筑，横向承重的梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。
12、框架架构
由梁和柱组成框架共同抵抗适用过程中出现的水平荷载和竖向荷载。
采用结构的房屋墙体不承重，仅起到围护和分隔作用。
（墙体材料一般用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、空心砖或多孔砖、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材等材料砌筑或装配而成。
）
13、框剪结构
就是框架剪力墙结构，在框架结构中布置一定数量的剪力墙，对抗风和抗震非常有利，因此能加强建筑的整体性。
但是因为其建筑平面布置不灵活，所以不适合大空间的公共建筑，而且装饰灵活性差。
一般适用住宅、公寓和旅馆。
14、混合结构
是相对于单一结构如砼（tong）、木结构、钢结构而言的，是指多种结构形式总和而成的一种结构。
最常用的是钢筋混凝土和砖木的混合。
15、板楼
指多个住宅单元组合而成，每个单元设有楼梯或电梯的住宅。
一般为多层或小高层建筑。
16、塔楼
指以共用的楼梯电梯为核心，布置多套住房的高层建筑。
塔楼形式有十字形、井字形、方形和蝶形。
17、多层住宅
指四至六层楼房住宅称为多层住宅。
18、小高层住宅
指七至十二层的楼房住宅称为小高层住宅。
19、高层住宅
指十二层以上的楼房住宅称为高层住宅。
20、超高层住宅
100米以上的高层称为超高层住宅。
21、玄关
①玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。
②居室是家庭的"领地"，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。
③玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。
④平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
22、飘窗
就是飘出的窗子。
一般的飘窗可以呈矩形或梯形，从室内向室外凸起。
飘窗的三面都装有玻璃，窗台的高度比起一般的窗户较低。
为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。
23、露台
一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。
24、阳台
阳台是建筑物室内的延伸，是居住者呼吸新鲜空气、晾晒衣物、摆放盆栽的场所，根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。
25、隔断
隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。
26、设备层
建筑物中布置设备管线的空间，不能用作居住、办公等功能。
同时设备层还包括：
①消防逃生（特别指高层楼房）层。
②消防设备设施层（消防备用水箱、消防稳压水泵）。
③供水、回水管道等。
④电梯设备机房。
⑤生活供水管道层（高层楼房采用分段供水方式）
⑥提供暖气供暖。
⑦宽带线缆设备等。
27、标准层
标准层是指平面布置相同的住宅楼层。
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