53模拟试题试题版.docx
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53模拟试题试题版
一、单项选择题（共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）
1．房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（ ）。
（第一章房地产投资及其风险）（P12）
A．销售收入
B．转让收入
C．租金收入
D．利息收入
答案：
C
2．当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（ ）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
（第一章房地产投资及其风险）（P10）
A．出售
B．抵押
C．转让
D．经营
答案：
D
3．下列风险中属于系统风险的是（ ）。
（第一章房地产投资及其风险）（P17）
A．比较风险
B．市场供求风险
C．未来运营费用风险
D．持有期风险
答案：
B
解析：
系统风险包括：
通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险。
4．某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为（ ）年。
（第二章房地产市场与市场运行）（P39～42）
A．0．63
B．1．63
C．2．25
D．12．50
答案：
C
解析：
此题的关键是首先要明白可供租售量、吸纳量和吸纳周期的定义吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度，在数值上等于吸纳率的倒数。
吸纳率是指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例。
吸纳量指报告期内销售量和出租量之和，单位为建筑面积或套数。
可供租售量指报告期期末可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。
故：
吸纳周期＝可供租售量/吸纳量＝（5＋13）/8＝2．25（年）。
★5．在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理空置水平，这一阶段处于房地主市场自然周期的（ ）。
（第二章房地产市场与市场运行）（P51）
A．第一阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
答案：
C
解析：
自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理空置水平。
6．下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（ ）。
（第二章房地产市场与市场运行）（P53）
A．市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因
B．可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫
C．房地产泡沫产生的基础是土地稀缺性
D．金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成
答案：
D
解析：
一般来说，房地产泡沫的成因，主要有三个方面：
首先，土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础；其次，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因；再有，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。
★7．市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（ ）。
（第四章房地产市场调查与分析）（P116～117）
A．移动平均法
B．指数平滑法
C．市场因子推演法
D．简单平均法
答案：
C
解析：
市场趋势分析中的时间序列分析法包括：
（1）简单平均法；
（2）移动平均法；（3）加权平均法；（4）指数平滑法。
8．实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（ ）负责。
（第三章房地产开发程序与管理）（P90）
A．开发商
B．监理单位
C．分包单位
D．总承包单位
答案：
D
解析：
施工现场的安全由建筑施工企业负责。
实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由总承包单位负责。
分包单位向总承包单位负责。
9．根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（ ）。
（第三章房地产开发程序与管理）（P99）
A．目标定价法
B．成本加成定价法
C．随行就市定价法
D．价值定价法
答案：
A
解析：
目标定价法指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。
10．市场调查人员到新建商品房项目的售楼处去观察房屋销售状况和样板房状况，这种调查方法属于（ ）。
（第四章房地产市场调查与分析）（P108～109）
A．观察法
B．实验法
C．讨论法
D．问卷调查法
答案：
A
★★11．2006年某市商品住宅实际销售量为410万㎡，预测销售量为380万㎡。
如果平滑指数α＝0．65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为（ ）万㎡。
（第四章房地产市场调查与分析）（P117）
A．390．5
B．399．5
C．523．5
D．543．0
答案：
B
解析：
本期预测值＝平滑指数×前期实际值＋（1－平滑指数）×前期预测值＝0.65×410＋（1－0.65）×380＝399.5（万㎡）
12．下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（ ）。
（第四章房地产市场调查与分析）（P132）
A．生活方式
B．受教育程度
C．购买动机
D．自我形象
答案：
C
解析：
消费者购买行为要受动机、感觉、学习以及信念和态度等主要心理因素的影响。
13．一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。
这种竞争者属于（ ）竞争者。
（ ）第四章房地产市场调查与分析）（P126）
A．从容不迫型
B．选择型
C．凶猛型
D．随机型
答案：
B
解析：
有的反应有的不反应的叫选择型竞争者，或反应或不反应的叫随机型竞争者。
14．银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款，若该笔贷款的实际年利率为7．25%，则名义年利率是（ ）。
（第五章现金流量与资金时间价值）（P156）
A．7．02%
B．7．04%
C．7．50%
D．7．85%
答案：
A
解析：
根据i＝（1+r/m）m－1，7．25%＝（1＋r/12）12－1，求得r＝7．02%，注意是按月计息。
具体计算时两边取对数。
15．银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。
若采用月还款常数为0．7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。
则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（ ）元。
（第五章现金流量与资金时间价值）
A．137．5
B．410．2
C．432．2
D．452．2
答案：
B
解析：
在按月还款常数还款形式下，月等额还款金额＝10×0．7%＝700（元），月利率＝6%/12=0．5%，
，则A＝1110．21（元），1110．21－700＝410．21（元）。
★16．在对互斥方案进行必选的过程中，最核心、最基础准则是（ ）。
（P206 第六章经济评价指标与方法）
A．备选方案差异原则
B．随机选择方案原则
C．最低可接受收益率原则
D．不选择任何方案原则
答案：
A
解析：
在对互斥方案进行必选的过程中，通常要遵循三个决策准则。
这些准则是：
备选方案差异原则、最低可能接受收益率原则和不行动原则，其中备选方案差异原则是方案必选中最核心、最基础准则。
17．房地产开发企业的利润可分为4个层次。
其中，营业利润与营业外收支净额之和为（ ）。
（第六章经济评价指标与方法）（P174）
A．利润总额
B．投资利润
C．税后利润
D．可分配利润
答案：
A
解析：
税前利润或利润总额＝营业利润＋营业外收支净额。
★18．已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（ ）。
（第六章经济评价指标与方法）（P199）
A．10．0%
B．14．0%
C．25．0%
D．35．0%
答案：
D
解析：
资本金利润率＝年利润总额或年平均利润总额/资本金＝700/2000＝35％。
19．某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（ ）。
（第六章经济评价指标与方法）（P189）
A．45．05%
B．49．31%
C．58．86%
D．63．6%
答案：
B
解析：
开发成本利润率＝开发利润/项目总开发成本＝（4500－248－2600－370）/2600=49．31%。
★20．张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。
如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3．4万元，其中支付银行利息1．5万元。
则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（ ）。
（第六章经济评价指标与方法）（P202）
A．1．07
B．1．47
C．2．07
D．3．33
答案：
C
解析：
利息备付率＝税息前利润（利润＋利息）/当期应付利息费用＝（5－3．4＋1．5）/1．5＝2．07。
21．房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（ ）。
（第七章风险分析与决策）（P215）
A．购买价格
B．容积率及有关设计参数
C．空置率
D．运营费用
答案：
B
解析：
房地产置业投资项目的不确定性因素包括：
购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率。
22．某房地产开发项目的占地面积为1万㎡，容积率为1．5，如果房屋开发成本为3000元/㎡（按建筑面积计），预测能够以8000元/㎡（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（ ）元/㎡。
（第七章风险风险与决策）
A．3000
B．5000
C．7500
D．8000
答案：
C
解析：
8000×1×1．5－3000×1．5×1－最高土地单价×1＝0，则最高土地单价＝7500元/㎡（按占地面积计）。
23．下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（ ）。
（第七章风险分析与决策）（P230）
A．解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布
B．蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理
C．解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上
D．蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题
答案：
D
解析：
解析法主要用于解决一些简单的风险问题，比如只有一个或少数因素是随机变量，一般不多于2～3个变量的情况；当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时，就需要采用蒙特卡洛法进行风险分析。
24．某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲＝1500万元，E乙＝1800万元，E丙＝2200万元；净现值的标准差分别为δ甲＝890万元，δ乙＝910万元，δ丙＝1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（ ）。
（第七章风险分析与决策）（P233）
A．乙<丙<甲
B．甲<乙<丙
C．丙<甲<乙
D．乙<甲<丙
答案：
A
解析：
根据公式：
V＝δ÷E（NPV），V甲＝890/1500＝0．59，V乙＝910/1800＝0．51，V丙＝1200/2200＝0．55，V为标准差系数，V越小，项目的相对风险就越小；反之，项目的相对风险就越大，
25．在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（ ）。
（第八章房地产开发项目可行性研究）（P260）
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．概算指标法
D．工程量近似匡算法
答案：
A
26．在房地产开发投资中，属于财务费用的是（ ）。
（第八章房地产开发项目可行性研究）（P261）
A．折旧费
B．审计费
C．金融机构手续费
D．无形资产摊销费
答案：
C解析：
财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。
27．在投资项目的财务报表中，出现在项目投资现金流量表，而不出现在利润表中的项目是（ ）。
（第八章房地产开发项目可行性研究）（PP267～271）
A．固定资产购置支出
B．企业所得税
C．固定资产折旧
D．贷款利息
答案：
A
28．财务计划现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（ ）分析。
（第八章房地产开发项目可行性研究）（P269）
A．现金流量
B．清偿能力
C．资产与负债情况
D．资金盈余或短缺情况
答案：
D
解析：
该表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。
29．房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的（ ）。
（第九章房地产金融与项目融资）（P311）
A．分离
B．独立
C．对立
D．融合
答案：
D
30．商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（ ）。
（第九章房地产金融与项目融资）（P307）
A．商用房地产风险更高
B．商用房地产的收益更高
C．商用房地产的价值更高
D．商用房地产的增值潜力更大
答案：
A
解析：
由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险，因此，国内商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比。
31．建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ ）。
（第九章房地产金融与项目融资）（P307）
A．租金收入
B．土地出让收入
C．长期抵押贷款
D．净经营收入
答案：
C
解析：
开发商就可以利用建设贷款进行开发建设，建成后用借入的长期抵押贷款偿还建设贷款，再用出租经营收入来偿还长期抵押贷款。
32．银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（ ）。
（第九章房地产金融与项目融资）（P309）
A．操作风险
B．法律风险
C．信用风险
D．管理风险
答案：
D
33．由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（ ）。
（第十章物业资产管理）（P360）
A．租金调整条款
B．代收代缴费用条款
C．装修费用条款
D．折让优惠条款
答案：
A
解析：
由于零售商业物业的租约期限很长（对于主要租户来说，通常是20～30年；次要租户的租期也达到3～10年），因此在租约中必须对租金调整做出明确的规定，以便使租约有效地发挥作用。
34．下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（ ）。
（第十章物业资产管理）（P359）
A．设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业
B．知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长
C．百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分
D．营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高
答案：
D
解析：
营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较低。
35．某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，运营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净运营收入为（ ）万元。
第十章物业资产管理）（P365）
A．330
B．450
C．650
D．700
答案：
C
解析：
有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入，净经营收入＝有效毛收入－运营费用＝1000×（1－5％）－1000×30％＝650（万元）。
另外，运营费用通常以有效毛收入为计算基数而不是潜在毛收入。
二、多项选择题（共15题，每题2分。
每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。
全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分）
1．提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（ ）。
（第一章房地产投资与风险P19）
A．导致房地产实际价值下降
B．导致房地产实际价值上升
C．加大投资者债务负担
D．抑制房地产市场需求
E．增加房地产市场需求
答案：
ACD
★2．从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（ ）。
（第二章房地产市场与市场运行）（P36）
A．物理结构
B．区域结构
C．产品结构
D．供求结构
E．总量结构
答案：
BCDE
解析：
从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构。
3．下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有（ ）。
（第二章房地产市场及其运行规律）（P50）（图2-2）
A．房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生
B．在房地产周期循环的最低点，空置率最高
C．房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格
D．在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率
E．在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的
答案：
ABD
解析：
房地产周期循环的供求平衡点是瞬间的均衡价格，在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率变动没有规律。
★4．在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（ ）。
（第二章房地产市场与市场运行）（P41～42）
A．空置量
B．房地产价格指数
C．平均建设周期
D．吸纳率
E．失业率
答案：
BD
解析：
空置量和平均建设周期是供给指标，失业率是需求指标。
市场交易指标共包括9项，
（1）销售量；
（2）出租量；（3）吸纳量；（4）吸纳率；（5）吸纳周期；（6）预售面积；（7）房地产价格；（8）房地产租金；（9）房地产价格指数。
★5．房地产开发商选择房地产经纪机构应注意的问题包括（ ）。
（第三章房地产开发程序与管理（（P96～P97）
A．看经纪机构过往的业绩，要看其代理的成功率有多大，不是共代理了多少个项目
B．大型房地产经纪机构都有代理大型项目的经验
C．依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理
D．签订经纪合同时，应对合同内容及文字书面和隐含的意义认真考虑
E．无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入
答案：
ADE
解析：
B选项不一定；C选项可分为买方代理、卖方代理和双重代理。
6．下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有（ ）。
（第五章现金流量与资金时间价值P157）
A．当计息周期为一年时，年名义利率等于年实际利率
B．实际利率真实地反映了资金的时间价值
C．名义利率真实地反映了资金的时间价值
D．名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大
E．计息周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大
答案：
ABD
7．下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（ ）。
（第六章经济评价指标）（P178表6-2）
A．净现值
B．投资利润率
C．现金回报率
D．静态投资回收期
E．内部收益率
答案：
BCD
解析：
净现值和内部收益率属于动态指标。
8．★下列关于内部收益率的表述中，正确的有（ ）。
（第六章经济评价指标与方法）（P182）
A．内部收益率反映了项目的动态盈利能力
B．内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率
C．当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的
D．如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率
E．内部收益率越高，投资风险就越小
答案：
ABC
解析：
1．全投资中包含银行的借贷资本或其他投资人的资本，这部分资金要求的是利息不包含投资的利润收益，因此，这部分的资金承受的风险要少于资本金投资的风险；而资本金投资要求的投资回报包含资本金的利息（出于机会成本的考虑）和正常的投资利润两部分，因此，资本金投资承受的风险要大些，而投资风险与投资收益率正相关，相应的资本金的目标收益率要大于全投资的目标收益率，换句话说，全投资收益率是自有资金的投资收益率与银行要求的收益率平均的结果。
自有资金的投资收益率高于银行要求的贷款收益率，只有自有资金的投资收益率较高，与银行要求的较低收益率进行平均，得出的全投资收益率一定会低于自有资金的投资收益率。
另请参见例6－2。
2．内部收益率越高，则目标投资收益率可以设定的更高，而目标投资收益率的大小取决于成本和风险，说明此项目能承担的投资风险更大。
9．用于反映项目清偿能力的经济评价指标有（ ）。
（第六章经济评价指标与方法）（P178表6-2）
A．权益投资比率
B．利息备付率
C．偿债备付率
D．内部收益率
E．资产负债率
答案：
BCE
解析：
清偿能力指标包括利息，借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、资产负债率、流动比率和速动比率。
10．在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有（ ）。
（第七章风险分析与决策）（P233）
A．期望值相同、标准差小的方案为优
B．标准差相同、期望值小的为优
C．标准差相同，期望值大的为优
D．标准差系数大的为优
E．标准差系数小的为优
答案：
ACE
11．下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（ ）。
（第八章房地产开发项目可行性研究）（P266～P273）
A．资产负债表
B．投资计划与资金筹措表
C．借款还本付息估算表
D．财务计划现金流量表
E．利润表
答案：
ADE
解析：
房地产开发项目基本财务报表包括现金流量表、财务计划现金流量表、利润表和资产负债表，B、C选项属于辅助报表。
12．投资项目可行性研究的根本目的包括（ ）。
（第八章房地产开发项目可行性研究）（P248）
A．减少或避免投资决策的失误
B．提高项目开发建设的经济效益
C．提高项目开发建设的社会和环境效益
D．为项目决策提供依据
E．为项目后期的经营决策提供依据
答案：
ABC
解析：
可行性研究的根本目的是减少或避免投资决策的失误、提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
13．证券市场的功能有（ ）。
（第九章房地产金融与项目融资）（P292）
A．配股和增发功能
B．筹资功能
C．资本配置功能
D．定价功能
E．可转换功能
答案：
BCD
14．在下列费用中，属于债务融资成本的有（ ）。
（第九章房地产金融与项目融资）（P327）
A．承诺费
B．手续费
C．担保费
D．利息
E．税费
答案：
ABCD
解析：
债务融资成本包括资金筹措费（承诺费、手续费、担保费、代理费等）和资金占用费（利息）。
15．写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（ ）。
（第十章物业资产管理）（P346～348）
A．商业信誉和财务状况
B．面积需求大小
C．租金支付方式
D．物业服务需求
E．与写字楼业主的关系
答案：
ABD
解析：
包括三方面：
商业信誉和财务问题、所需面积大小和需要提供的物业管理服务。
三、判断题（共15题，每题1分。
请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。
不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）
1．在选择投资机会时，大多数情况下，收益是唯一的评判标准。
（ ）（第一章房地产投资与投资风险）（P15）
答案：
×
解析：
在选择投资机会时，大多数情况下，收益并非是唯一的评判标准，还有许多其他因素影响投资决策，比如投资风险。
2．系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。
（ ）（第一章房地产投资与投资风险）（P17）
答案：
×
解析：
系统风险又称
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