工程项目管理课设.docx
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工程项目管理课设
第一章项目分析
1.1项目概况
1.1.1项目基本情况
“美临湖畔”项目位于XX市新行政区，直接面向白龟山风景旅游区，南临纬一路，东临公务员小区（翠湖苑）。
“美临湖畔”项目规划用地面积96037.8M2，总建筑面积45936.3M2,一期工程总建筑面积22728.5M2,二期工程总
建筑面积23207.8M2。
住宅建筑面积29044.8㎡，商业及配套建筑面积16891.5㎡；容积率47.8%，绿地率43.2%。
项目建设有住宅和商业，住宅为产权式公寓和别墅，建筑设计独特，格调典雅，公建配套设施完善合理，幽雅的园区环境，专业的物业管理，而且傍依白龟山自然风景区，是置业安居的理想住宅区。
主要经济技术指标表
编号
名称
指标
1
总征地面积
96037.8M2
2
总建筑面积
45936.3M2
2.1
一期工程
22728.5M2
2.1.1
产权式公寓
3948.8M2
2.1.2
别墅
9440.7M2
2.1.3
中心会馆
9339M2
2.2
二期工程
23207.8M2
2.2.1
产权式公寓
10606.4M2
2.2.2
别墅
5048.9M2
2.2.3
产权式酒店
7552.5M2
3
容积率
0.478
4
建筑密度
18.1%
5
绿地率
43.2%
市场定位：
根据我们公司的调研，对“美临湖畔”项目进行准确定位。
定位依据及原则：
1.新城区楼盘空缺时间差。
2.竞争性，与目前各市场产生错位竞争，不打空而大的概念产品。
3.高水平开发、高起点规划。
4.符合市场需求。
5XX市近期规划。
项目整体定位：
具有城市属性的高档居住区
居住区定位：
大型低密度、生态居住区；采用园林式设计，建筑结构为框架结构。
物业类型：
小高层公寓和别墅。
定位原因：
建设小高层公寓，和独立别墅，是出于容积率的考虑；另一方面，小高层公寓和别墅在平顶山属于较高档次的物业形态，楼层之间的间距较大、绿化率高。
客户定位：
平顶山市中高收入阶层
1.平顶山市中上层收入水平（家庭收入在10000元/月以上）的家庭和个人。
2.发展较好的中小私企骨干。
3.需要改善住房需求，追求品质生活的一部分人群。
4.矿主和煤矿经营者。
5.周边范围县高收入者。
6.平顶山市有灰色收入的部分人士。
7.个体经营者。
1.1.2项目实施环境
1.自然条件
XX市位于河南省中南部，中国煤炭工业城市，西靠伏牛山，东接黄淮平原。
东经113.29度，北纬33.75度。
全境西高东低，呈阶梯状递降，海拔最高2153米，最低68.5米；东西长150公里，南北宽140公里，平顶山市自然环境优越。
属暖温带大陆性季风气候，四季分明，气候温和，雨量充沛，无霜期长，适宜多种农作物和动植物的生长。
2.勘察场地属中硬场地土，Ⅱ类建筑场地，属对建筑抗震有利地段。
勘察场地仅在上部填土层和二层局部所夹的薄层粉土中赋存有极少量上层滞水，该地下水对混凝土具有微腐蚀性。
根据2001年中国地震区划图，本地区基本地震烈度为6度。
1）能源供应
供电：
从场外配电室或变压器引入一路220V/380V电源
供水：
自来水供水管径为150mm。
1.1.3项目目标
（1）以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态性的要求，为人们提供多样化、可选择、适应性强的住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范花园。
（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材效果，使花园和住宅具有较高的科技含量。
（3）合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好的空间布局形态
（4）吸收各项目好的居住规划特点，创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。
1.2项目总平面图见附图（图1—2总平面图）
1.3项目管理的特点和难点
1）建筑规划以弧形组团为主，建筑总平面定位放线困难，也增加施工场地规划的难度。
2）项目工作量大，全部70个单体建筑物，还包括室外道路、管线、景观绿化整个施工工期为个月，工程量大，时间紧。
3）建筑物业形态多样，多层、小高层、人防地下车库并存，工程管理难度大。
1.4建设方式及进度安排
1、开发计划拟定的原则
①本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。
②本项目经测算销售值达48986.67万元人民币,从平顶山市的发育及区域购买力,以及合理的市场占有率角度,我们暂定为开发经营时间为3年，其中销售期为2年。
③根据项目基地及规模情况,在项目的开发的过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工的过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。
2、建设方式。
采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期、成本和质量。
3、进度安排。
项目拟用三年分二期进行（见表：
1-4-1）
根据平顶山市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：
A项目的设计及开工准备（初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等）：
4个月
B住宅的主体建筑（基础、主体、外装及设备）：
26个月
C室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）：
22个月
4、项目周期设定
①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间,并以此时间为项目开发周期的起始日。
②根据该市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：
③根据项目基地及规模情况,在开发建设中设清晰的分期,从项目基地较成熟的阳西路渐次向西推进,按总建设面积的1/3左右为一个工程流水节奏,间隔六个月（一季左右）的动工时间,形成项目整体开发的形象及市场影响。
5、分段周期设定
①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时,设此时间为项目开发周期的起始日。
②开发计划安排③根据的规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本项目的开发粗略计划拟定见附表。
（表1—4—1进度计划横道图（以季度为单位））
第二章项目的范围划分和组织结构
2.1项目总平面图与各标段项目平面图。
见附图
2.2总承包商施工范围划分
2.2.1划分原则
1、
划分为2—3个标段，以利于施工中对总包单位评比，产生良性竞争。
2、物业类型相近以利于总包单位合理安排人、材、机及流水施工。
3、场地集中，便于施工。
4、有利于工程管理验收备案等工作。
2.2.2划分方案
根据以上原则，经公司领导及招标小组讨论，确认按以下方案进行总包招标：
工程按场地划分，分为两期即两个标段，具体标段划分见下表：
建筑一览表
标段划分
类型
编号
户数
每户建筑面积
总建筑面积
一期工程
产权式公寓
A型
32
62.3M2
1993.6M2
B型
32
61.1M2
1955.2M2
别墅
A型
3
305.8M2
917.4M2
B型
8
226.5M2
1812M2
C型
11
262.5M2
2887.5M2
D型
6
278.1M2
1668.6M2
F型
8
269.4M2
2155.2M2
中心会馆
9339M2
二期工程
产权式公寓
A型
32
62.3M2
1993.6M2
B型
48
61.1M2
2932.8M2
C型
80
71M2
5680M2
别墅
D型
13
278.1M2
3615.3M2
E型
7
204.8M2
1433.6M2
产权式酒店
5
1510.5M2
7552.5M2
2.3建设项目的项目结构分解
图2—3—1工程项目结构图
2.4整个项目开发过程中各单位的组织架构、职责及管理关系。
图3—1项目机构关系图
项目具体的设计、施工、监理任务及材料供应通过签订合同交由各承包商完成：
项目办主要负责：
（1）建设资金的筹措与运作以及日常财务工作，保证项目资金的有效使用，负责成本控制工作。
协调各方关系，包括与各职能部门的关系以及设计、监理、施工单位等之间的关系。
并协助监理公司进行工程管理。
负责本项目的营销，即负责项目营销人员的培训管理，对外宣传包装，制定营销计划及实施，并负责对客户的接洽活动。
2.5业主方管理的组织结构
为适应项目的开发运营，辅助经理的统领工作。
公司内部的设置如图2-2所示。
各部门的工作安排：
（1）工程部。
负责项目前期工作的接洽，项目前期的可行性研究，前期经济评价，项目的策划，项目的报批报建，招投标工作的开展。
（2）财务部。
负责项目的资金筹措及制定资金使用计划，做好工程的各项财务工作及成本预算，确保项目的造价控制。
（3）项目部。
负责项目的现场施工管理，项目的安全、质量、建设进度管理，协调土建、安装、给排水、电气、景观等各项施工队的工作。
（4）办公室。
负责公司项目的资料收集和管理，公司的文档管理，人事管理，后勤管理和办公用品的采购。
（5）销售部。
负责指定项目的楼盘营销计划，具体的各项营销措施，组织职业顾问的培训及楼盘的销售，同时负责与销售有关的合同的管理工作。
图3—2项目组织结构图
2.6项目实施主体选择与控制
2.6.1监理公司
工程项目的实施阶段是整个项目建设周期中时间最长、工作任务最繁重、项目投资支出最多的一个阶段，抓好这个阶段的项目管理工作最为重要，所以选择一个好的监理公司是非常必要的。
（1）选择方式
根据我国有关规定，本项目的项目监理单位通过招标的方式来选择和确定。
（2）选择标准
根据国家标准，该开发区项目总建筑面积为45936.3M2。
为了更好的保证建筑质量，该项目拟选择甲级工程监理企业。
具体选择标准如下：
1）具有独立法人资格并具有建设行政主管部门核发的工程监理企业甲级资质证书。
2）可以委派到该项目的监理工程师至少且至少6人且至少四人取得监理工程师注册证书。
3）监理公司信誉良好，工作责任心高，工作原则性强。
4）工作业绩丰硕，至少有五次监理总价在一亿元以上的建设项目，个项目的质量、成本和进度符合业主要求。
2.6.2承包公司
（1）承包方式
本工程建设面积为大项目，根据要求整个项目分两期完成，公司的自有资金有限，无力同时偿付太多的人、材、机的费用，因此决定该项目各期项目都采用总分包的承包方式。
总承包商和材料供应商和材料供应商由业主自定，分包商由总承包商选择，但应经过业主同意。
（2）选择标准
1）具有独立法人资格并具有建设行政主管部门核发的房屋建筑工程施工总承包企业二级资质证书。
2）有知名度的建设施工单位，信誉良好。
3）以前所称包过的工程有获得建筑工程各种奖项的企业优先考虑。
2.6.3勘察设计公司
（1）选择方式
通过公开招标竞选的方式，选择最佳勘察、设计单位，同时应对其资质、资信的合法性、有效性进行严格审查，并要求勘察设计单位均达到工程勘察、设计企业甲级资质。
（2）选择标准
具有独立法人资格并具有建设行政主管部门核发的工程勘察、设计甲级资质证书。
勘察、设计公司必须具有50人以上专业设计人员，其中高级设计师10名以上，这些设计人员必须持有从事规划设计工作5年以上，且具备相应的技术职称并持有行业主管部门颁发的岗位证书。
设计公司应信誉优良，未设计过不合格建筑。
人员素质高，原则性强，了解城市地区地质情况，能更合理地进行建筑设计，节约成本。
项目实施计划投资估算融资方案
3.1项目投资方案
（一）投资组合方式
在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为27509.94万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。
所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：
一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。
资金动作方式如下：
自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入15.5%计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷。
本项目开发总投资（含贷款利息）共计27509.94万元，自有资金4800万元，占总投资的17.4%，销售收入再投入用于投资合计7709.94万元，另需贷款额合计15000万元。
（二）资金动作方式
在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。
1、自有资金
整个项目的自有资金为4800万元，占总投资的17.4%，分3年投入。
详见表:
3-1
表格3—1自有资金年度投入表（单位万元）
第一年
第二年
第三年
2505.11
4936.66
57.84
2、银行贷款
银行长期贷款共有二笔，共计15000万元，占总投资54.5%；从第一年起到第二年止每年借一笔。
表格3—2银行贷款年度投入表（单位：
万元）
第一年
第二年
7500
7500
3、销售收入再投入。
销售收入再投入按销售收入的15.5%计算，从项目有销售收入最后第三年开始，直到项目建设经营期结束，上半年为整个销售收入的11.9%,下半年为整个销售收入的3.6%,总销售收入再投入为7709.94万元，占总投资的28%。
表格3—3销售收入再投入年度投入表（单位：
万元）
第三年
上半年
下半年
6142.32
79.87
3.2项目投资估算
项目总投资估算为：
27509.94万元，包括土地费用、前期费用、建筑安装工程费、销售费用、管理费用、不可预见费、财务费用等。
项目总投资估算如表4.1.所示。
项目总投资估算表
表4.1单位（万元）
序号
项目
总投资
估算说明
1
土地费用
5041.96
按每亩35万计算
2
建筑安装工程费
11484.08
按2500元/m2计算
3
基础设施建设费
2293.31
具体计算见
附表4.1—1
4
前期工程费
838.56
具体计算见
附表4.1—2
5
管理费用
589.74
（1+2+3+4）×3%
6
销售费用
2449.33
按销售收入5%计算销售收入见表4.1—3
7
财务费用
2386.7
具体见贷款还本分析表
8
开发期税费
1194.36
具体计算见表4.1—4
9
其他费用
793.15
具体计算见表4.1—5
10
不可预见费
438.48
（2+3+4）×3%
总计
27509.94
1+2+3+……10
3.3资金筹措、投资计划及借款利息
（1）资金筹措与投资计划
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：
一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资部分。
本项目开发商投入自有资金4800万元作为启动资金，另需向银行贷款15000万元用于投资，剩余部分7709.94万元由销售房收入补充，总投资为27509.94万元，其中2386.7万元的银行贷款利息从住宅销售收入中支付。
详细投资见计划与资金筹措表见下表
序号
项目
合计
建设经营期
2014年
2015年
2016年
上半年
下半年
上半年
下半年
上半年年
下半年
1
投资总额
27509.94
2580.21
1964.35
8196.43
7607.53
6831.55
79.87
1.1
建设投资
25123.24
2580.21
1764.35
8196.43
7442.23
6660.21
79.87
1.1.1
土地费用
5041.96
1260.49
1260.49
1260.49
1260.49
0
0
1.1.2
建筑安装工程费
11484.08
0
0
3887.87
4998.69
2597.52
0
1.1.3
基础设施建设费
2293.31
0
0
1360.39
680.19
252.74
0
1.1.4
前期工程费
838.56
279.69
349.61
209.26
0
0
0
1.1.5
管理费用
589.74
98.29
98.29
98.29
98.29
98.29
98.29
1.1.6
销售费用
2449.33
0
0
612.33
612.33
612.33
612.33
1.1.7
开发期税费
1194.36
0
359.56
359.56
359.56
115.68
0
1.1.8
其他费用
793.15
324.38
216.24
105.11
84.56
41.32
21.54
1.1.9
不可预见费
438.48
73.08
73.08
73.08
73.08
73.08
73.08
1.2
贷款利息
2386.7
0
288.39
0
880.89
0
1217.42
1.2
流动资金
0
0
0
0
0
0
0
2
资金筹措
27509.94
2580.21
1964.35
8896.43
7607.53
6831.55
79.87
2.1
自有资金
4800
0
1964.35
396
1687.74
689.23
79.870
2.2
借款
15000
2580.21
0
7500
5919.79
0
0
2.3
销售收入再投入
7709.94
0
0
0
0
6142.32
79.87
投资计划与资金筹措表
3.4投资风险分析
3.4.1房地产投资风险的类型
对房地产投资风险进行分类，可以更加具体的把握房地产投资风险。
并且分析来自来自各方面风险的可能性大小与程度的高低，以便根据房地产的特点，区分轻重缓急，对症下药，从而有效的降低房地产风险。
投资决策阶段的风险
房地产投资前期阶段的风险是指投资计划实施前期的风险，例如选址风险，市场定位风险，投资方案决策风险等。
对于房产投资自身的特点，这一阶段的风险危害特别大，一旦决策失误，往往会使项目遭受无法估量的损失。
前期工作阶段的风险
在前期工作阶段，结合土地获取、项目规划设计、拆迁安置补偿及资金筹集等工作，应重点关注开发成本确定、市场风险、土地与拆迁安置风险和筹资风险。
开发建设阶段的风险
开发建设阶段的风险是指从房地产项目正式动工到交付使用这一阶段的风险，例如：
承包方式风险、按时完工风险、成本控制风险、工程质量风险等。
租售阶段的风险
房地产经营阶段的风险主要指房地产商品的售价、租金和空置率的不确定性带来的风险。
它是投资者不可避免且难以控制的风险。
3.4.2该项目的主要风险和规避措施
结合上面房地产投资风险类型的识别和当前国家宏观政策对房地产业的调控，该项目的主要风险是在开发周期中的租售阶段的风险。
目前，进行商品房预售并回收建设资金，是房地产开发企业筹资开发资金的一种重要方式，也是房地产开发企业进行项目开发的一个重要环节，这样可以降低开发项目的最大累计资金需求量，有助于房地产开发公司滚动发展项目。
从实际情况看这几年由于银行贷款较为困难，预收账款逐渐占据了开发筹资的大部分比重。
该项目预售资金筹资占项目资金的比例较大，预售款的回款情况直接影响到项目资金链的完整。
规避措施：
风险回避。
在租售管理阶段，为回避企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可采用营销代理，以充分利用代理人丰富的营销经验。
同时，通过销售时机的选择，排除不同时机销售可能存在的风险。
风险预防。
在预售管理阶段，为预防风险，开发商应做好如下几点：
房地产租售合同应由房地产专业人士起草，并经律师或法律工作者审查，做到合同条款明确、详尽、合法。
在销售环节加强销售和营销，选择合适的价格定位以及最佳的上市时机，应用恰当的媒体进行推广，尽最大的努力完成销售计划，实现资金回笼，规避销售阶段的风险。
第四章项目实施过程中的控制
4.1进度控制
4.1.1进度控制的目的
进度控制的目的是要按照承包合同规定的进度和时间要求完成工程建设任务。
在工程项目施工管理的工作中，进度控制的内容和职责应该包括以下几个部分、：
制定进度计划、执行进度计划、检查进度计划和调整进度计划。
施工项目实施阶段的进度控制“标准”是施工进度计划。
施工进度计划是表示施工项目中各个单位各个工种在施工中的衔接与配合，安排劳动力和各种施工物资材料的供应时间，确定各分部、分项工程按目标计划的要求进行。
在必要时，为保证在合同工期内施工，必须对进度计划进行必要的调整和补充。
施工进度计划的检查与施工进度计划的执行是会融在一起的。
施工进度计划的检查是计划执行情况的反馈和信息来源，是调整和分析施工进度计划的依据，是进度控制最重要的步骤。
施工进度计划的检查主要是通过把实际进度与进度计划进行比较，从中找出项目实际执行情况与进度计划的偏差，以便及时进行修正和调整。
4.1.2进度控制方案的编制
编制进度控制方案的第一步工作就是，熟悉设计图纸和施工现场情况，审核施工单位的施工进度计划体系，包括工程总进度计划，劳动力计划，材料计划，机械设备进场计划以及资金使用情况计划等。
方便对个作业项目的进度情况进行检查，在工程进度计划体系调整好后，须将总进度计划与劳动力计划、材料计划、机械进场计划等进行整合，绘制在同一张图表中。
具体过程为：
根据各作业项目工程量和现行劳动定额、材料消耗定额及机械台办定额等，计算出各作业项目所需耗用的劳动力、主要材料、机械，将计算结果汇总在进度计划的下方，使之与工程总进度计划要求的相应时间区段相对应。
4.1.3工程进度的检查
工程进度情况的检查，不仅包括对各作业项目的跟踪检查还包括对工程总进度情况的比较分析。
各作业项目完成情况的检查分析：
该部分内容主要通过工程进度计划横道图与劳动力计划、材料计划、机械进场计划等来进行检查。
1）主要采用横道图法，将实现进度完成情况绘制在横道图上，进行实际进度与计划进度的比较检查各作业项目施工有无超前或滞后现象。
2）对照进度计划和劳动力计划等检查劳动力投入数量是否满足要求，对照劳动定额对作业人员的工作效率进行检查。
检查其是否满足施工进度的要求，是否需要增加劳动力。
3）材料是否按进度进场，其质量和数量是否满足要求。
对照材料消耗定额，监控主要材料的消耗情况，有利于工程的进度控制和成本控制。
4）检查施工机械是否按计划进场，机械的性能是否良好，数量是否满足要求。
对照机械台办定额检查机械台班的使用效率是否满足要求。
5）检查个工作面是否存在闲置现象，该工作是否为关键工作，是否影响后续施工，是否需要立即投入人员施工。
对于非关键路线上的施工项目也需要分析其进度的合理性，避免其变成关键路线，给工程进度控制造成不利影响。
6）深入施工现场，了解各工种是否有交叉施工，是否相互影响，施
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