上海迪斯尼乐园.docx

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上海迪斯尼乐园

上海迪斯尼乐园

上海迪士尼乐园（ShanghaiDisneyResort），又称上海迪士尼魔法王国主题乐园，位于中华人民共和国上海市浦东新区川沙新镇，是上海国际旅游度假区内的标志性景区，是中国大陆第一个，世界第六个迪士尼主题乐园。

预计2016年上半年开业。

[1] 

迪士尼乐园一直是全球建造成本最高的主题乐园之一。

上海迪士尼乐园占地963英亩，大概是美国佛罗里达奥兰多迪士尼世界的1/26。

2014年12月，华特迪士尼公司曝光了一组上海迪士尼乐园概念设计图，其中包括“玩具总动员”主题酒店的外观设计和迪士尼小镇的整体造型。

[2] 

迪士尼行情到底会如何演绎？

我们看一下香港迪士尼题材当年的表现。

香港迪士尼概念股大致维持五年的上涨周期，主要有三条炒作线路：

基建类个股最早启动，其次是消费类股接力，最后是旅游酒店题材爆发。

在香港的迪士尼概念股行情中，最为火爆的个股都大多集中在消费环节，迪士尼服装消费和珠宝消费成为了亮点。

期间为香港迪士尼生产服装的堡狮龙和佐丹奴股价均上涨十多倍，是当时最热门的迪士尼概念股。

六福集团和周生生等珠宝商股价也大幅上涨。

A股市场的炒作脉络都在复制香港迪士尼概念的炒作。

从10月28日开始，A股市场深入挖掘迪士尼板块，首先基建类的龙头上海建工（600170）、界龙实业（600836）成功翻倍。

其次是消费类豫园商城（行情,问诊），在一个月内大涨46%；最后旅游类股票锦江投资（行情,问诊），20个交易日涨幅近70%。

目前基建类个股基本炒作完毕，消费类的个股利好影响长远，我们目前应该逢低布局有潜力的迪士尼消费类个股。

在迪斯尼项目建设的不同阶段，整个地产产业链的受益顺序和程度并不相同，首先受益的便是房地产开发企业。

　　像张江高科（600895）、外高桥（600648）等已经直接参与到迪士尼的开发建设中，同时公司层面还在迪士尼周边拥有大量地块。

　　资料显示，作为大地主的张江高科的张江园区，面积为25平方公里，距离上海迪士尼约3公里，另外张江高科在川沙也拥有12万平方米的土地；浦东金桥（600639）南区25万平方米厂房距离迪士尼4公里；中路股份（600818）的中央工厂与迪士尼主题公园相邻，公司已表态将慎重筹划中央工厂二期项目建设，以发掘更大的潜在价值。

　　此外，一些公司在川沙拥有大块工业、仓储、农业用地，也值得投资者关注。

东方创业（600278）在川沙镇有20万平方米的仓储物流基地，川沙镇的土地存在被迪士尼乐园征用的预期。

　　而界龙实业（600836）则在川沙拥有300亩左右土地，公司主营包装印刷，同时广泛涉足房地产开发、金属制品（轴承钢丝）、食品、稀土研磨材料、商业贸易等产业，且其是距离迪士尼最近的上市公司，车程不过几分钟，土地价值已经不可忽视。

　　据市场预计，上海迪士尼在国有资源与资金总投入上至少将达到3000亿元以上，在建成投入后，迪士尼项目将为上海带来至少336亿元的经济增量。

　　而据券商预期，上游产业链中，除投资主体类公司如陆家嘴（600663）、锦江投资（600650）、锦江股份（600754）等外，承建迪士尼配套建设、周边道路改扩建的上海建工（600170）、浦东建设（600284）、隧道股份（600820），公交枢纽工程中的交运股份（600676）、强生控股（600662）均有望从中受益。

　　迪士尼一期即将收尾，二、三期也在规划中，上海建工等有可能继续中标。

　　在下游产业链方面，预计2016年、2017年、2018年迪士尼客流将分别为1800万、2100万、2400万人次，稳定期年客流量达到3000万人次，巨大客流将会使整个酒店业、交通、商业以及周边景区受益。

　　相对稳定的游客客源下，按受益程度和产业先后顺序，上海酒店餐饮业（如锦江股份、兰生股份（600826））位居首位。

以香港为例，迪士尼园区酒店平均入住率在92%左右，高于酒店业平均入住率。

　　资本市场相关题材股走势往往领先事件本身，且能获得丰厚收益：

北京奥运会相关题材股行情提前9个月启动，持续时间为两个月启动，期间首商股份（即现在的西单商场）、华联股份等商业股涨幅均在70%以上，远远领先于期间零售行业及沪深300指数的涨幅。

　　消费驱动型的产业除了商业贸易，还有交通。

2013年上海全年接待国内外游客逾2.6亿人次，如果2015年上海游客接待人数达到3亿人次，那么2016年迪士尼带来的客流弹性为7%左右。

轮渡、游船等交通运输子行业的个股将会受益。

其中，东方航空（600115）、交运股份将成为最大受益者。

　　同时，受益于迪士尼带来的本地客流增长，强生控股（600662）、锦江投资、大众交通（600611）、申通地铁（600834）、亚通股份（600692）等交运类本地股也将获得实实在在的好处。

　　此外，还有一类公司尤其值得投资者关注，与上海迪士尼或迪士尼公司拥有战略合作或特许经营权的公司，这些公司将借助迪士尼的品牌效应来提升公司的企业形象，成为迪斯尼的衍生品。

　　比如美盛文化（002699），国内最大的动漫服饰生产商之一，服饰产品中50%左右都是经授权的迪士尼服饰。

因此，该公司亦是迪士尼产业链中的重要一环。

有券商预计，上海迪士尼开业将给公司带来大额订单，年销售增长将超过20%。

另外就是迪士尼动画这一块，最早完成布局的是百视通（600637）。

早前该公司发布公告称，公司拟与迪士尼合资设立公司，总投资规模预计800万美元（约合4904万元），其中百视通控股51%，迪士尼持股49%。

合资公司的主要业务有两部分：

一是百视通和迪士尼将其旗下部分家庭、青少年及卡通等方面内容的新媒体合作咨询权授予合资公司进行运营；二是开展百视通和迪士尼在中国大陆地区的合拍投资、项目管理和全媒体合作的咨询业务。

上海建工（600170）:

营业规模持续高速增长

数据统计显示，截至6月30日，上海建工持有东方证券1.335亿股，持股比例为3.12%，最初投资成本为10993.37万元，期末账面价值为24859.22万元。

　　今年以来截至昨日，上海建工累计涨幅达17.95%，年内大单资金净流入金额达到5578.5万元，目前该股最新收盘价为9.92元。

　　从基本面来看，公司是一家有着60年历史渊源的大型建设集团，参与了大量的国内知名建筑物的建设，已逐步形成了工程承包、建筑相关工业、房产开发、市政基础设施投资经营等产业板块，营业规模持续较高速度增长。

　　有业内人士表示，根据东方证券行业排名与经营状况，可适用于约2.2倍的发行市净率。

根据东方证券2013年末每股净资产3.63元计算，上市后东方证券每股市价约为7.98元/股，上海建工的持股市值约为10.65亿元。

资料显示，上海建工持股东方证券期末账面价值仅为2.49亿元。

因此，保守估计通过东方证券上市，上海建工所持股票增值空间为8.16亿元。

上海建工去年全年实现净利润16.18亿元，上海建工所持股票增值占上海建工去年全年净利润的50.4%。

张江高科（600895）顺应上海自贸区扩容加速园区高能级二次开发

投资建议：

会计原则变更大势所趋，有利企业长治久安。

公司将过去土地增值税预提不充分部分更充分清算。

以上清算将减少2014年度当期净利1.7亿至2.4亿区间。

公司同时表示将通过经营努力，预计2014年净利润仍将保持平稳。

采取更符合行业标准的土地增值税会计原则不仅有利长治久安，也体现新一届管理层在公司治理上更加符合现代企业标准，有利公司透明度提升。

公司收回张江技术创新区内部分土地房产，更高产业能级的二次开发陆续正式启动。

我们认为，此次《补充协议》是为了落实国家有关土地节约集约利用的重要决策，其实质在于加速推进张江园区“二次开发”，提升张江园区的产业能级、产城融合及城市化配套水平。

其次，该项目租赁协议提前终止，将有利于张江技术创新区承载更为前沿的高新技术和战略性新兴产业，有利于促使该区域成为上海构建具有全球影响力科技创新中心之重点集聚区域。

第三，自2015年1月1日起，原新区发改委租赁范围内的土地房屋资产将由公司收回进行开发运营。

我们认为，随着张江技术创新区“二次开发”，除按《补充协议》约定需支付租金补偿外，公司将充分享受该土地房产未来增值和发展收益。

本次提前回收是公司在“二次开发”问题上的有益尝试。

考虑张江从1996年建园已接近20年，未来加速区内产业升级和“二次开发”将是大势所趋。

上海自贸区正式扩区至张江等园区，公司做为张江园区唯一上市开发主体将充分受益。

上海自贸区扩区是对自贸区制度红利的进一步释放，政府职能转变试验的监管空间也将进一步扩大。

其次，扩区后的上海自贸区分成两种区域类型，即原先的28.78平方公里特殊监管区和后面新增的包括张江园区在内的91.94平方公里非特殊监管区。

尽管两类区域在保税业务、保税企业的设立运作上有差异，但在投资管理、贸易监管、政府监管全过程上将具有共性。

第三，受益于扩区后的张江园区将在产业创新、制度创新、金融创新进行探索，并具体落实到园区内的政府职能转变、创新制度复制、空间载体升级、企业集聚和功能拓展上。

投资建议：

受益上海自贸区扩区，调高至“买入”评级。

公司实施以科技房产开发运营、高科技产业投资和专业化集成服务战略。

随着园区获得“新三板”首批试点，以及上海自贸区扩区的推动，公司有望在PE项目投资、物业增值和园区服务等方面持续获益。

近期公司加快梳理股权投资项目、加速园区现有土地“二次开发”和完善PE投资链，以上行为不仅有利回笼资金也提升业绩，也有利园区租售稳健且逐步提升工业用效力。

我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.26和0.47元。

截至12月31日，公司收盘于13.32元，对应2014、2015年PE分别为50.96倍和28.12倍。

考虑到公司上海自贸区扩大至张江园区后公司将直接受益，参考上海自贸区受益标的外高桥、陆家嘴和浦东金桥PE估值均值，给予公司2015年39倍PE估值，对应股价18.33元，调高至“买入”评级。

界龙实业（600836）子公司近6亿竞得一动迁安置房地块

  界龙实业（600836）22日晚间公告，公司于2015年1月22日接到下属全资子公司上海界龙房产开发有限公司通知：

子公司于2015年1月21日获得上海市房地产交易中心发出的《成交确认书》，确认子公司（投资比例为70%）与上海三林房地产开发经营有限公司（投资比例为30%）共同以土地成交总价57,857万元中标浦东新区三林社区Z000701编制单元04-01A地块的国有建设用地使用权。

  该地块出让面积约45,784.20平方米；土地用途为动迁安置房，建筑容积率为2.2；地上建筑面积100,725.24平方米，地下建筑面积0平方米。

外高桥（600648）汽车平行进口开放在即切入后服务市场空间广阔

事件：

新华网2014年11月6日报导，《国务院办公厅关于加强进口的若干意见》中明确要进一步优化进口环节管理。

其中包括调整汽车品牌销售有关规定，加紧在中国（上海）自由贸易试验区率先开展汽车平行进口试点工作。

随着国务院的表态，《上海自贸区开展平行进口车试点方案》正式获批进入倒计时。

2014年11月14日，公司公告称，公司第八届董事会第五次会议决议通过了《关于对上海外高桥汽车交易市场有限公司进行增资的议案》，同意公司、公司全资子公司－上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司与控股股东外高桥集团采取股东各方同比例增资的方式共同对上海外高桥汽车交易市场有限公司进行增资，主要用于在自贸试验区开展平行进口汽车试点（即在目前我国单一的品牌授权汽车进口经营模式的同时，在自贸试验区开展品牌汽车多渠道进口经营模式）。

汽车交易市场于2000年1月19日设立，注册资本1000万元，其中外高桥集团持股70%、公司持股20%、营运中心持股10%。

本次实施增资后，汽车交易市场将增资扩股至5000万元，增资后股权结构不变。

投资建议：

公司有望顺势切入汽车后端服务市场。

我们认为，上海自贸区平行进口车方案将有望促使上市公司有效切入汽车服务后市场，结合现有网点、新建网点（在上海外高桥、洋山、松江、安亭投资1.5亿建立4家大型自营店）及社会网点，将使经销商和消费者享受更便捷、高效、优质的服务待遇。

而互联网将是整合上述服务网点最好的方式。

这将解决一直以来困扰平行进口汽车的服务欠缺的弊端（平行进口汽车缺乏售后服务保障，同时平行进口的车辆很多不是针对中国市场设计的，进口之后还需要改装），促进汽车进口市场的良性竞争、维护公平的市场流通秩序，为消费者提供多样化的选择。

此外，平行进口汽车市场的放开和完善将有助于降低现在较高的进口车价格，促进该交易量的大幅上升。

汽车平行进口具备广阔发展前景。

一旦顺利推广，5年后有望增厚EPS0.27元。

我们估算2013年上海平行进口汽车额约为19.71亿美元，折合人民币120.81亿元。

我们取4%的销售毛利率水平，以及假设上海自贸区平行进口汽车占上海的比例为80%。

由此可测算出2013年上海自贸区平行进口汽车销售毛利润约为3.87亿元人民币。

假设未来五年上海自贸区的平行进口汽车年增幅为30%，由此可测算出五年后上海自贸区平行进口汽车销售毛利润和净利润分别为14.35亿元和10.16亿元人民币。

由于公司参股汽车交易市场30%的股份，按照以上测算五年后公司获得平行进口汽车销售净利润为3.05亿元人民币。

即五年后公司获得平行进口汽车销售业务EPS为0.27元/股。

公司属自贸区开发主体唯一上市公司。

在李克强总理"开放倒逼改革"下外高桥乃至股份公司将成为全球重要战略核心平台公司。

目前自贸区建设已上升为国家战略，公司外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。

未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现"产城融合"。

其中森兰项目130万平（目前已启动78.58万平），有望给公司带来丰厚回报。

我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.58和0.76元。

对照香港自由港政策下生产要素价值重估，我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程，并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。

在暂不考虑该因素的情况下公司RNAV是42.72元。

截至11月14日，公司收盘于32.86元，对应2014、2015年PE分别为56.66倍和43.24倍。

考虑到森兰项目进入开发高峰，外高桥将受益于自贸试验区建设，定向融资将加快公司五大平台建设，我们以RNAV，即42.72元作为6个月目标价，维持"增持"评级。

浦东金桥（600639）东方证券第六大股东

　　据《证券日报》市场研究中心统计数据显示，据2014年中报披露显示，浦东金桥共持有东方证券1.66亿股，占该券商股本的3.88%，初始投资金额为30849.06万元，截至去年中期，账面价值不变。

市场表现上，在昨日申万宏源上市的带动下，该股实现涨停，大单资金净流入18280.18万元，最新收盘价为25.96元，对应动态市盈率为50.63倍，市净率为5.01倍。

今年以来，浦东金桥表现平平，截至昨日股价累计上涨9.12%，累计换手率为50.92%。

　　值得一提的是，截至2014年中期，浦东金桥除持有东方证券股份外，还持有国泰君安证券912万股，最初投资成本和当期账面价值均为930万元；持有交通银行754万股，初始投资成本1028万元，期末公允价值3069.51万元。

而国泰君安证券亦在市场上拥有极大的上市预期。

　　基本面上，公司主要从事金桥开发区的开发，包括工业、办公、科研、住宅、商业配套的投资建设，并提供后续出租、出售、管理和增值服务。

金桥开发区是1990年经国家批准成立的国家级经济技术开发区，位于上海浦东新区北部，总规划面积27.38公里。

现已成为高科技、现代化、多功能的现代产业园区，形成了电子信息、汽车制造及零部件、现代家电、生物医药与食品加工四大主导产业，是中国重要的先进制造业基地。

目前，公司在外高桥保税区内有1.78万平方米仓库。

　　根据证监会1月23日发布的公告，发审委将于1月28日审核东方证券股份有限公司的首发申请，东方证券股份有限公司也是今年第二家上会的证券公司。

此前，东兴证券股份有限公司已经通过了发审委的审核。

对此，有分析人士表示，先有去年四季度券商板块的集体飙升，后有国信证券上市后轻取12个涨停，目前券商股已逐渐成为二级市场财富的代名词。

作为东方证券第六大股东的浦东金桥，待东方证券上市后，该股将成为重量级的上市影子券商股，拥有极大地涨升潜力。

　　值得注意的是，东方证券和其他拟上市的券商相比业绩亮眼，公司自营业务素来可圈可点，2014年更是享受到了大盘上涨带来的业绩提升。

2014年投资收益以及公允价值变动收益合计40.42亿元，同比增长78%，在总收入中的占比更是高达73.5%，一举成为公司第一大收入主力军。

公司在自营业务的大获丰收无疑是业绩暴增的主要推手。

此外公司2014年手续费及佣金收入22亿元，同比增长36.8%。

　　投资机会上，海通证券表示，公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。

公司物业租赁收入每年保持10%稳定增长。

公司定向增发注入39.6%联发公司股权将推动公司业绩提速。

此外，公司参股1.66亿股的东方证券即将进入IPO审核阶段，一旦上市有望给公司带来较高的资产增值。

此外大股东参与临港开发，上市公司在临港地区有20万平方米土地储备。

临港"双特"政策和自贸区建设有望给对应土地带来价值重估。

预计公司2014年、2015年每股收益分别是0.56元和0.68元。

中路股份（600818）迪斯尼和高空风能双重业务新看点

中路股份的历史沿革：

公司原本是上海自行车厂，其主要产品是“永久”牌自行车及相关产品。

1994年公司正式完成A股上市，其后于2001年由陈荣先生控股的中路集团收购，成为当时第一家被民营企业重组的上海本地国有上市公司，并在其后正式更名为中路股份。

公司目前实际控制人是陈荣先生以及他的两个儿子陈闪和陈通先生。

本次合作开发土地储备位于迪斯尼附近：

公司此次公告预备与三五集团合作开发的是南六公路的土地储备。

这两块地的面积分别为565亩和132亩，两块土地距离上海迪斯尼园区的规划地址只有4公里左右距离，具有较大开发和成长空间，是公司未来重要看点。

目前按照迪斯尼附近房价进行简单估价。

公司在南六公路土地面积合计约为45万平，按照2.5容积率进行假设总建筑面积为113万平。

考虑到三五集团开发能力和品牌价值，我们认为该项目产品价格将会有一定溢价。

按照目前周边在售物业价格来看，我们假设该项目潜在售价为45000元/平，同时假设开发净利润为15%。

采取RNAV估值法简单估算可得公司的净资产为78.55亿元。

按照目前3.21亿总股本来计算的话约合每股24.5元。

关于美国三五集团：

美国三五集团属多元化发展大型跨国企业，其实际控制人是美国格美兹（Ghermezian）家族。

公司涉及多个产业，目前主要集中在房地产业、金融投资业以及制造业三个方面。

其中房地产业是公司的主业也是特色产业。

开发建造超大型购物旅游中心是三五集团一大特色。

公司积极开发高空风能：

公司于今年9月公告拟以人民币3000万元增资入股广东高空风能技术有限公司。

并于今年12月份公布非公开发行预案，向实际控制人陈荣先生的关联企业上海荣闪投资中心（有限合伙）和上海荣郅投资中心（有限合伙）定向募集资金20亿元，从而投入400兆瓦高空风能发电项目。

公司同时预计该项目建成后年均发电销售收入（不含税）为11.71亿元，年均税后利润为6.47亿元，具备较高的经济性，对于提升公司后期的业绩具有较大的作用。

投资建议：

在暂时不计算公司定增造成股本摊薄情况下，我们预计公司2014年主要业绩来自自行车销售。

2015年业绩主要来自“鼎力联合”投资项目出让（2014年12月已公告预计对2015年提供1.5亿净利润，折合每股收益0.46元）。

2016业绩主要来自高空风能项目部分达产（假设实现50%产能，即200兆瓦，对应权益净利润约合每股0.62元）。

公司是一家从事自行车及相关设备生产销售的公司，其传统主业增长相对较为稳定。

公司未来重要看点是迪斯尼附近的合计约700亩土地开发和高空风能项目。

目前公司已公告计划与三五集团合作开发该片土地，在未来随着迪斯尼建设逐步到位，项目后期具备较大开发价值；另外公司大股东还通过定增，计划投入20亿元投资400兆瓦高空风能发电项目。

高空风能做为一种新兴的新能源技术具有较好的经济性和产业前景，在未来具备较大的发展空间。

我们预计公司2014、2015年每股收益分别是0.04元和0.54元，预计定增完成摊薄后为0.03元和0.39元。

截至12月12日，公司收盘于25.23元，对应2014年PE为631倍，2015年PE为46.72倍。

按照摊薄后的估值为对应2014年PE为841倍，2015年PE为64.69倍我们认为公司迪斯尼商业和高空风能项目具备前景，但目前处于项目初期。

首次覆盖，暂不评级。

风险提示：

项目属于推进前期，具备一定不确定性。

陆家嘴（600663）:

迎来发展新机遇

10月28日以来截至昨日，陆家嘴期间累计涨幅达53.2%，最新收盘价为27.27元，目前该股最新动态市盈率为39.11倍，市净率为4.64倍。

　　从基本面来看，公司经营范围包括房地产、工程承包、仓储运输、汽车出租、旅游、广告等。

公司现主要收入来源仍为土地一级开发中的批租收入。

从2004年起，公司主营业务结构开始调整，即主营业务由区域开发中的土地批租为主逐步转向土地批租和房地产项目的销售租赁经营并重。

目前，租赁业务和房地产销售收入已有一定增长。

　　业绩方面，公司2014年三季报披露显示，营业收入较上年同期增加33.00%，主要系本期房产销售收入和租金收入增加；经营活动产生的现金流量净额较上年同期减少1139.00%，主要系土地购置与项目建设支出增加；投资收益较上年同期减少64.00%，主要系2013年度股权处置收益3亿元，本年度未发生该事项；同时股票处置收益减少1.3亿元。

　　对此，分析人士认为，陆家嘴是A股中具备条件做持有物业运营商并兼具成长空间的惟一标的，加之自贸区以及国企改革的催热效应，公司禀赋优势凸显。

　　事实上，"自贸区"正是当下改革与发展的关键词之一，也已成为公众视野中的高频词汇。

包括尚在构想中的亚太自贸区在内，正式启动一年有余的中国（上海）自由贸易试验区（以下简称上海自贸区）、浙江杭州提出的"网上自贸区"等，都牵动着国人的目光。

与经济开发区、保税区相比，各种形式的"自贸区"似乎来得风头更劲。

　　而陆家嘴致力于上海陆家嘴金融贸易区的开发建设，主要负责全国惟一以"金融贸易"命名的国家级开发区陆家嘴金融贸易区的土地成片开发和综合经营，成为上海自贸区概念股中最具动力的个股之一。

　　另外，作为迪士尼乐园的配套交通枢纽，上海国际旅游度假区南入口公交枢纽工程公布了环评规划。

此前上海迪士尼追加8亿美元投资，增资扩容后，市场对于上海迪士尼乐园的客流量将产生新的预期。

而提高的客流量不仅有望提升迪士尼乐园未来开园后收益，同时对于上海本地从事商贸、餐饮、住宿、交运等行业的上市公司产生利好，上海游客数量的增长对本地的上市公司构成利好，陆家嘴有望长期受益。

　　分析人士指出，迪士尼乐园的建立直接或间接会带动上海经济的发展，陆家嘴所拥有土地储备，有望大幅升值，对该股构成长期利好。

　　对于该股后市表现，东兴证券表示，公司立足陆家嘴、立足浦东、立足前滩，做好高端商业地产的开发和经营。

随着上海自贸区和迪士尼项目的深入，将给公司带来新的活力。

公司在上海领跑高端商业地产，坐享浦东新成长。

预计公司2014年至2016年的营业收入分别为51.86亿元、58.65亿元和68.66亿元，每股收益分别为0.85元、0.94元和1.15元，对应市盈率分别为21.46倍、19.40倍和15.86倍，维持公司"推荐"评级。

　　海通证券则预计公司2014年、201