房地产政策全解读.docx

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房地产政策全解读

2009年房地产政策全解读

　一月

　　1月1日实施个人住房转让营业税新政

　　财政部、国税总局联合下发的通知。

通知规定，个人购买不足两年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过两年（含两年）的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买超过两年（含两年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

新政执行时间自2009年1月1日至12月31日。

　　1月1日新修订的《建设项目用地预审管理办法》开始施行

　　国土资源部最新修订的《建设项目用地预审管理办法》自2009年1月1日起开始施行。

根据新修订的《建设项目用地预审管理办法》，项目建设单位向发展改革等部门申报核准或审核建设项目时，必须附国土资源部门预审意见；没有预审意见或预审未通过的，不得核准或批准建设项目。

　　1月2日国务院总理温家宝签署第546号国务院令

　　国务院总理温家宝签署第546号国务院令，宣布1951年8月8日由原政务院公布的《城市房地产税暂行条例》自2009年1月1日起废止。

自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。

　　1月8日加强建设用地容积率管理和监督检查

　　监察部、住房和城乡建设部联合发出《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》，要求加强建设用地容积率管理和监督检查。

二月 

　　2月18日国土资源部网站公布《土地利用总体规划编制审查办法》

　　国土资源部网站公布《土地利用总体规划编制审查办法》。

据悉，该办法为进一步规范规划编制工作和规划审查报批程序，提高土地利用总体规划的科学性和可操作性，于日前出台《土地利用总体规划编制审查办法》，并自发布之日起施行，同时废止1997年10月28日原国家土地管理局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》。

　　三月 

　　3月5日温总理阐述房地产市场2009年工作任务

　　国务院总理温家宝在做关于政府工作的报告中对房地产市场2009年工作任务进行了阐述，提出：

促进房地产市场稳定健康发展。

采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。

　　3月11日中央今年廉租房投入增数倍达330亿元

　　住房和城乡建设部副部长齐骥3月11日在全国人大专题采访中表示，今年中央用于各地廉租住房建设的资金投入将达330亿元。

齐骥还透露，今年前两个月，相当多城市住房销售出现了回暖迹象。

　　3月30日全国保障性安居工程工作会议在长沙召开

　　全国保障性安居工程工作会议在湖南长沙召开。

会议确定，三年内解决750万户城市低收入家庭、240万户林区垦区煤矿等棚户区居民的住房困难。

2009年，这两块分别完成260万户和80万户。

同时，扩大农村危房改造试点，今年安排近80万户。

国务院副总理李克强在会上强调，保障性安居工程事关群众特别是低收入群众的切身利益，事关经济社会发展。

要认真贯彻中央的决策部署，坚持以人为本、执政为民，加快建设保障性安居工程，切实保障和改善民生，促进经济又好又快发展。

　　四月

　　4月12日银监局重申：

非改善型二套房贷首付至少四成

　　银监局要求各银行严格按照《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的有关精神发放住房贷款。

即对于已贷款购买一套住房，但人均面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定，但贷款首付必须至少为四成。

　　4月27日两部委特急彻查房产项目容积率

　　住房和城乡建设部与监察部将对2007年至2009年3月底期间领取规划许可证的所有房地产项目进行清理，重点对大中城市涉及提高容积率及改变土地性质的房地产项目逐一清理检查。

　　4月30日财政部对部分地区新增建设用地土地有偿使用费的征收等别进行调整

　　财政部公布《新增建设用地土地有偿使用费征收等别》通知，对部分地区新增建设用地土地有偿使用费的征收等别进行调整。

从2009年5月1日起，各地依法获得批准的新增建设用地，均统一按照经调整的《新增建设用地土地有偿使用费征收等别》计征新增建设用地土地有偿使用费。

新增建设用地土地有偿使用费征收等别调整后，每个征收等别对应的新增建设用地土地有偿使用费征收标准保持不变。

新标准中，前几等的征收等别调整不大，上海九个区仍为一等，北京城八区和上海浦东新区为二等。

　　五月

　　5月18日国土资源部土地利用管理司对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用的政策支持

　　国土资源部土地利用管理司发布《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》，对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用的政策支持。

同时，各地被要求在6月30日前，完成未来3年保障性住房用地供应计划的制定。

　　5月22日住房和城乡建设部、发展改革委、财政部颁部《2009～2011年廉租住房保障规划》

　　2009年5月22日住房和城乡建设部、发展改革委、财政部颁部《2009～2011年廉租住房保障规划》，计划用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。

进一步健全实物配租和租赁补贴相结合的廉租住房制度，并以此为重点加快城市住房保障体系建设，完善相关的土地、财税和信贷支持政策。

　　5月24日物权法两部司法解释出台

　　最高人民法院公布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，明确诸多业主最关注问题，并将于2009年10月1日起施行。

司法解释施行前已经终审，解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用此司法解释。

　　5月25日国务院公布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》

　　国务院批转国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，明确指出要深化房地产税制改革。

研究开征物业税。

而新的物业税实施方案将延续5年前的思路，“对不动产开征统一规范的物业税，相应取消相关收费”。

　　5月27日国务院13年来首次下调商品房资本金比例

　　国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。

　　六月 

　　6月9日国家税务总局《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》

　　国家税务总局《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》。

要求地方填报具体的房地产项目土地出让价款，以及房屋售价等。

　　6月16日财政部出台新规打击交易避税

　　财政部和国税总局日前下发《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》规定，除了直系亲属等三种情况之外，其他无偿赠与房屋的情形将被征收20%的个人所得税。

　　在《通知》中规定三种情形中，房屋产权无偿赠与对当事双方不征收个人所得税：

这三种情形包括房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

除规定的上述三种情形外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

此前国税总局曾经在2006年下发了《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》，规定个人无偿赠与不动产行为时只需全额缴纳契税和印花税，而无须缴纳营业税和个人所得税。

只有受赠人再次转让受赠不动产时候，才需要缴纳个人所得税。

　　随着今年二手房交易量的升温，尤其是随着交易价格和成交总价的上升，二手房交易需要交纳的税费也随之水涨船高，不少二手房交易打起了通过无偿赠与来避税的主意。

此次财政部和国税总局出台新规也是为了加强个人所得税收征管，堵塞税收漏洞，可以有力的打击通过无偿赠与规避房屋交易税收的行为。

　　七月  

　　7月17日银监会重申严格执行二套房政策

　　银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理》的通知重申严格执行二套房政策，但仍强调重点支持借款人购买首套及符合改善型标准的自住住房的贷款需求，与之前并无太大区别。

政策意图仅针对短期的过度投机行为，并无实质性收紧政策。

　　7月20日最高人民法院发布《最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》

　　最高人民法院日前发布《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》，妥善采用多种途径处理房地产纠纷案件，成为《意见》的一项重点。

统计显示，今年1至6月份，全国法院受理房地产民事案件67294件，同比上升10.58%。

相关专家表示，这些案件中，增加房地产金融风险的案件大量显现。

由于房地产企业的资金多来源于银行贷款，按揭则是购房人支付房价款的主要方式。

少数开发商为缓解资金压力，以假按揭等违法方式套取银行贷款，而部分购房人由于偿还能力下降，拖欠银行按揭贷款，加大银行业金融风险。

　　八月  

　　8月27日住房部首度摸底限价房公租房关注资金落实情况

　　今年中央财政安排了330亿元用于廉租房建设，这笔资金是否已经分解至市县一级，地方配套资金是否已经到位？

对此，住房和城乡建设部近日下发通知试图摸底。

地方需要上报2007-2009年中央财政廉租住房保障专项补助资金分解下达情况，如省级政府向市级政府分解下达的额度，市级政府向县级政府分解下达的额度，各市财政向辖县（市）财政实际拨付额度等，这些都要一一填写。

此外，地方还需要上报2009年实物廉租住房筹集计划进展情况，如通过集中新建、配建、购买、改建等方式各自筹集的廉租住房套数。

　　九月

　　9月1日国土部一周连发两文从重治理开发商囤地

　　继8月24日明确表态要求加强监管之后，国土资源部网站9月1日正式公布《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》（下称《通知》）。

《通知》明确要求，地方政府要加强建设用地批后监管，及时向社会公开供地计划、供应结果和实际开发利用情况动态信息。

　　《通知》要求，加快运行建设用地“批、供、用、补、查”综合监管平台，重点对土地利用规划和计划执行、土地审批及土地征收、土地供应、项目用地开发利用等情况进行动态监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象的发生。

此前8月24日，国土资源部已经下发“禁令”：

在确保拉动内需项目和民生项目的情况下，要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地造成住宅市场供应紧张和“地荒”现象。

同时，对如何治理囤地现象，《通知》也作出明文规定。

对因城市规划调整造成已供地项目不能落地的，应允许用地者报经批准后改变土地具体用途，或者通过协商调整安排给其他符合规划的项目，但应依法办理相关供地手续。

对取得土地后满2年未动工的建设项目用地，应依照闲置土地的处置政策依法处置，促进尽快利用。

1999年4月实行的《闲置土地处置办法》规定，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，已经满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权。

　　9月4日住房保障时间表初定：

三五年内解决困难群体住房

　　住房和城乡建设部部长姜伟新近日在接受中央电视台采访时表示，对于住有所居的理解，首先是从现在算起的三五年内，要把这些困难群体的住房问题解决掉，在这个前提下，到时再来总结，看是否还需要提出新的工作任务和工作目标。

　　9月14日国土部摸查地方土地储备三年卖地收入需上报

　　国土部14日下发的一份《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》（下称《通知》）。

《通知》要求地方在汇总相关数据后于10月10日前上报国土部，《通知》中要求地方政府上报的数据年份为2006年、2007和2008年。

　　9月21日第二次全国土地调查抽查核实工作启动

　　国务院第二次全国土地调查领导小组办公室将派出10个抽查组，分赴耕地、建设用地面积变化较为明显的10个省区市，对第二次全国土地调查成果进行国家级抽查核实。

　　9月28日银监会摸底土地储备贷款风险

　　银监会正在紧急招集人马调研各省市土地储备中心的融资状况。

调查对象直指商业银行批准的具有政府背景的两大贷款主体——土地储备中心和政府委托的企业法人。

主要调研区域锁定在地价和房价屡创新高的城市。

　　9月29日国土部：

囤地要征增值地价

　　国务院最新发布的《关于集约用地的通知》（下称《通知》）对开发商囤地行为再出狠招，除重申要严格执行土地闲置两年无偿收回的政策外，《通知》明确，国土资源部正在制定办法，将对闲置房地产用地征缴增值地价。

　　十月

　　10月1日保监会：

保险资金投资房产不得开发地产和炒楼

　　新修订的《保险法》已于10月1号正式实施，明确保险资金“可投资不动产”。

保险机构投资不动产主要是购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等，保险机构不直接参与房地产开发，不允许进行房地产的炒作。

　　10月16日住房城乡建设部：

住房公积金结余将建设保障房

　　住房和城乡建设部、财政部、发改委、人民银行、监察部、审计署、银监会等七部门日前联合印发《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，按照利用住房公积金闲置资金支持保障性住房建设的试点工作正式启动。

该意见对试点目标原则、职工权益保障、资金使用方向、贷款风险防范、工程建设质量等方面做出了明确规定。

　　10月21日银监会强调严格执行“贷”政策加强监管

　　中国银监会二十一日发布消息称，要科学把握信贷节奏，加强风险管理制度和机制建设。

而在公众关注的“二套房”方面，银监会主席刘明康明确表示，要严格执行“二套房贷”政策不动摇。

　　十一月

　　11月16日国土部设限住宅用地出让面积

　　防止开发商垄断国土部设限住宅用地出让面积国土部近日印发《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》（下称“新目录”），对商品住宅用地的宗地出让面积首度给出明确的上限，其中大城市20万平方米，中等城市14万平方米，小城市（镇）7万平方米。

　　11月25日住房等补贴将纳入工资管理不纳入福利费管理

　　财政部发布的《关于企业加强职工福利费财务管理的通知》要求，企业为职工提供的交通、住房、通讯待遇，已经实行货币化改革的，按月按标准发放或支付的住房补贴、交通补贴或者车改补贴、通讯补贴，应当纳入职工工资总额，不再纳入职工福利费管理。

　　11月26日国税总局：

个人转租房屋征税

　　国税总局发布《关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（以下简称《通知》）。

通知称，个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。

　　十二月

　　12月3日国家发改委：

抑制部分行业产能过剩和重复建设

　　国家发改委等部门12月3日召开“抑制部分行业产能过剩和重复建设，引导产业持续健康发展”第三次部门联合信息发布会，由发展改革委产业司、工业和信息化部原材料司负责同志介绍抑制钢铁、水泥、平板玻璃行业产能过剩和重复建设，引导产业健康发展等方面的有关情况。

　　12月9日个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年

　　国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议，决定：

个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施；将减征1.6升及以下小排量乘用车车辆购置税的政策延长至2010年底，减按7.5%征收。

　　会议指出，明年中国经济发展面临的困难和挑战仍然很多，为实现经济平稳较快发展，仍然需要坚持扩大内需特别是增强消费对经济增长的拉动作用。

总的原则是，促进消费的政策必须进一步加强，现行政策大部分要继续执行，同时为了进一步加强对农民和困难群众的消费支持，并且根据经济结构调整和环境保护的要求，对一些政策进行必要的调整和完善。