物业管理服务协议.docx

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物业管理服务协议

果岭小区

物

业

管

理

服

务

协

议

物业管理服务协议

合同当事人：

甲方（业主）：

地址：

邮政编码：

联系电话：

乙方：

地址：

邮政编码：

联系电话：

根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方委托乙方对其提供物业管理服务，订立本合同。

第一章管理服务事项

第一条物业管理服务期限：

自本合同签定之日起，至业主委员会依法律程序成立并聘用新物业管理公司接管之日止。

第二条房屋建筑共用部位的养护和管理，包括：

楼道、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。

第三条共用设施、设备的养护和管理，包括：

共用的上下水管道、落水水排污管、共用照明、水泵房、消防设施、低压配电系统、避雷设施。

第四条市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、沟渠、管道。

第五条公共绿地、绿化、建筑景观的养护与管理。

第六条附属配套建筑、场地，设施的养护和管理；围墙、大门。

第七条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生和垃圾的收集、清运。

第八条维护物业区域内的公共秩序。

第九条配合、协助当地公安机关实施小区内的治安防范工作，配合保安执勤、巡视、进行安全监控（但不含人身、财产保险保管责任）。

第十条业主和物业相关的工程图纸、竣工验收资料与住户档案。

第十一条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施的维护、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

第二章双方权利义务

第十二条甲方的权利义务

1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；

2、监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议；

3、审定乙方拟定的物业管理制度；

4、审定乙方提出的物业管理服务年度计划；

5、遵守本物业的物业管理制度和《业主管理公约》；

6、依据本协议向乙方交纳物业管理费用；

7、装饰装修房屋时，遵守琏设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》及《果岭住宅小区装修管理规定》。

8、不占用、损坏物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的应事先通知乙方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的应予赔偿；

9、转让房屋时，事先通知乙方，告知受让方与乙方签订本协议，须交清转让之前的物业管理服务费用及欠交的其他费用；

10、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《业主管理公约》等造成损失、损害的，应承担民事连带责任；

11、按照公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采暖、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；

12、严格遵守本物业小区《业主管理公约》中规定的关于物业使用守则；

13、不得改变房屋用途，如须改变事先通知乙方，并承担改变用途后相应的费用；

14、甲方专用自有部分的消防责任及年检由甲方承担。

第十三条乙方的权利义务

1、根据有关法律、法规及本协议的约定，制订物业管理制度；

2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，报请有关部门处理；

3、对业主和物业使用人违反《业主管理公约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、诉讼等措施；

4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

5、乙方应及时向全体业主通告本区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主包括物业使用人的投诉，接受开发商、业主和物业使用人的监督；

6，负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等年度维修养护计划和大、中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；

7、向业主和物业使用人告知物业使用相关规定，当业主和物业使用人装修时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督，凡改动承重墙及改动结构的应报开发商工程部批准后方可执行，但无论如何不得对建筑物使用寿命有任何损害；

8、负责编制物业管理年度管理计划；

9、对本物业的公用设施不得擅自占有和改变功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与开发商协商。

经开发商同意后报有关部门批准方可实施；

10、乙方负责向装修、入住业主或物业使用人收取物业管理费及其他应收各项费用；

11、根据开发商提供的业主资料办理小区业主入住手续，在房屋验收中有质量问题乙方应及时反馈开发商限期整改；

12、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知甲方，并与甲方订立《装饰装修管理协议》；

13、向甲方提供房屋自用部位自用设施设备维修养护等有偿服务；

14、建立、健全本物业的物业管理档案、资料；

15、依本协议向甲方收取物业管理服务费用；

16、不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管、保险义务（另有专门合同规定除外）。

第三章物业管理服务内容及服务质量

对小区物业管理各项服务按照《晋中市住宅小区物业服务等级与收费标准》二级标准执行，具体内容如下：

第十四条房屋共用部位的维护和管理服务

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修夏；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其它共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护，检修记录和保养记录齐全。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人员有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

定期巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。

6、小区主要出入口设有平面示意图，主要路口设有路标。

各幢、单元（门）、户和公共配套设施，场地有明显标志。

第十五条共用设施设备维修养护服务

l、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组级维修或者更新改造。

5、载人电梯24小时正常运行（检修、维护和故障排除除外）。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏现象。

8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

第十六条公共区域秩序维护服务

1、保安人员在小区主出入口24小时值勤，其中高峰时站岗执勤。

上岗时统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁，精神饱满，姿态良好。

装备必备的保安器械。

2、设置智能化安全管理系统，实施24小时监控，做好相应运行记录，监控资料保存期不少于15天。

发生故障及时排除。

3、对重点区域、重点部位每2小时巡查1次。

4、对小区内车辆实施证、卡管理。

停车场（库）有人员巡视，保证车辆有序停放。

车库内配置监视设施，地标、照明、消防器械配置齐全，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

5、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行登记管理。

6、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。

第十七条公共区域清洁卫生服务

l、有健全的卫生保洁制度，有明确的分工和责任范围，并实行监督管理，发现问题及时处理。

2、高层按单元设置垃圾桶，垃圾每日清运2次。

垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，每周拖拭2次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每3日擦拭1次；共用部位玻璃每2周清洁1次；路灯、楼道蚵每季度清洁1次。

及时清除道路积水、积雪。

4、保持共用雨、污水管道畅通，每年疏通1次，雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

5、二次供水设备按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

第十八条绿化及日常养护服务

1、绿化率达到30%以上。

绿化养护措施完善，有专业人员实施绿化养护管理。

2、草坪生长良好，有缺损及时补栽补种，做到及时修剪和无杂草、杂物。

3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、定期喷洒药物，预防病虫害。

6、大型活动和重大节日根据季节美化环境，增加气氛。

第十九条综合管理和基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、主要管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

应用计算机等现代化设备进行科学管理。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。

急修及时到达，其它报修按双方约定时间到达现场，有完善的报修、维修和回访记录。

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费标准。

8、按有关规定种合同约定公布物业服务内容、收费标准和物业服务资金的收支情况。

9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

10、协助召开业主大会并配合其工作。

每年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率须达85%以上。

第四章物业管理服务费用

第二十条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备，大中修，更新，改造的费用，及业主自有部分的特约服务费用）

一、交纳费用时间：

物业管理费、电梯费以房屋销售商通知交房入住日起计，交纳半年，水费、电费、燃气费预售，采暖费在每年采暖期前一个月交纳。

环卫费一次性交纳一年。

二、费用交纳标准：

1、住宅：

物业费按建筑面积0.90元／月／平米

电梯费按建筑面积0.30元／月／平米

水、电、暖、环卫费、燃气费按政府定价执行。

2、非住宅、办公用途：

物业费按建筑面积元／月／平米

电梯费按建筑面积元／月／平米

水、电、暖、环卫费、燃气费按政府定价执行。

三、甲方转让物业时，须交清转让前的物业相关费用。

第五章广告牌设置及权益

第二十一条不得随意在公共区域内设置广告牌、标语及派发传单。

第二十二条如必须设置须提前报物业公司批准，对外手续由设置人自行办理报批手续。

（不得损害业主利益）。

第二十三条设置广告牌应交纳相关管理费用，收益按照：

“取之于民，用之于民”的原则分配使用。

第六章其他约定

第二十四条为保障物业公司正常运转，甲方应在入住时预交半年的物业管理费及电梯费。

第二十五条访客或授权之看房者、施工者，乙方有责任约束其房屋使用人遵守并执行本协议。

第二十六条为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见的情况下，如发生燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安、消防机关执行任务等突发事件，乙方可采取紧急措施进入处理，造成甲方必要的财产损失的，双方按有关法律法规处理。

第七章违约责任

第二十七条甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。

第二十八条各业主阳台地漏，只能用于管道跑水排水，严格禁止排放污水，若违反处予500元罚款，并恢复原状。

第二十九条乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用。

第三十条甲方违反协议，未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用眠乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3%。

交纳违约滞纳金。

第三十一条在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

第三十二条本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本协议中规定的事宜，均遵照国家有关法律，法规和规章执行。

第三十三条本访议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请协调，协商或协调无效的，可向人民法院提起诉讼。

第三十四条本协议一式贰份，甲乙双方各执一份。

第三十五条本协议自双方签字之日起生效。

甲方签章：

年月日

乙方签章：

年月日