国际餐饮广场开发建设项目可行性研究报告.docx
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国际餐饮广场开发建设项目可行性研究报告
中哈霍尔果斯国际边境合作中心
江源国际餐饮广场开发建设项目
可行性研究报告
（代项目建议书）
第一章总论……………………………………………………….7
1.1项目概述………………………………………………………7
1.2项目建设单位概况……………………………………………7
1.3可行性研究工作范围和内容…………………………………8
1.4可行性报告编制依据…………………………………………9
1.5研究结论及主要技术经济指标………………………………9
第二章项目建设背景及必要性…………………………………12
2.1项目建设背景……………………………………………….12
2.2项目建设的必要性………………………………………….15
第三章项目建设条件及优势分析………………………………19
3.1中哈霍尔果斯边境合作中心概况………………………….19
3.2霍尔果斯特殊经济开发区概况…………………………….21
3.3项目选址和用地条件……………………………………….27
3.4项目建设的基础设施条件………………………………….29
3.5项目政策环境条件………………………………………….29
3.6项目建设条件优劣势分析………………………………….30
第四章项目需求分析……………………………………………32
4.1霍尔果斯国际商贸发展现状……………………………….32
4.2项目需求分析……………………………………………….32
第五章项目建设方案……………………………………………35
5.1项目建设指导思想和原则………………………………….35
5.2项目主要建设规模和内容………………………………….36
5.3项目总体规划和功能布局方案…………………………….37
5.4项目建筑工程方案………………………………………….38
5.5结构设计…………………………………………………….41
5.6公用工程…………………………………………………….42
第六章消防…………………………………………………….53
6.1设计依据…………………………………………………….53
6.2工程环境与工程防火等级………………………………….53
6.3消防设计…………………………………………………….53
第七章节能、节水措施………………………………………….62
7.1编制依据…………………………………………………….62
7.2建筑节能…………………………………………………….62
7.3用电情况…………………………………………………….63
7.4节能节水措施……………………………………………….64
第八章环境保护…………………………………………………67
8.1环境现状…………………………………………………….67
8.2项目建设“三废”排放………………………………………67
8.3环境保护措施……………………………………………….67
8.4环境影响分析……………………………………………….69
第九章劳动安全及卫生…………………………………………70
9.1劳动安全…………………………………………………….70
9.2卫生防疫…………………………………………………….72
第十章项目组织管理与人力资源配置…………………………73
10.1项目组织管理机构…………………………………………73
10.2项目实施的组织方式………………………………………74
10.3人力资源配置………………………………………………75
第十一章项目实施进度…………………………………………76
11.1建设工期……………………………………………………76
11.2进度安排……………………………………………………76
第十二章投资估算及资金筹措…………………………………77
12.1投资估算……………………………………………………77
12.2资金筹措及分年投资计划…………………………………80
第十三章财务效益分析…………………………………………81
13.1财务效益评价准则…………………………………………81
13.2成本估算……………………………………………………81
13.3营业收入及税金……………………………………………83
13.4财务效益分析………………………………………………83
13.5不确定性分析………………………………………………84
13.6财务效益评价结论…………………………………………85
第十四章社会影响分析…………………………………………86
14.1项目建设社会影响范围……………………………………86
14.2社会影响效果分析…………………………………………86
14.3项目建设社会相容性评价…………………………………87
第十五章项目招投标……………………………………………88
15.1项目招标执行文件及标准…………………………………88
15.2招标范围……………………………………………………88
15.3招标组织形式………………………………………………88
15.4招标方式……………………………………………………89
15.5招标程序……………………………………………………89
第十六章结论与建议……………………………………………91
16.1结论…………………………………………………………91
16.2建议…………………………………………………………91
第一章总论
1.1项目概述
1.1.1项目名称
江源国际餐饮广场开发建设项目
1.1.2项目单位及负责人
项目建设单位：
霍尔果斯江源国际贸易有限公司
法人代表：
1.1.3项目建设地点
中哈霍尔果斯国际合作中心区内。
1.1.4项目建设主要内容及规模
项目总用地面积51.5亩（34325.93m2），建筑总面积8752.22m2，地下一层，地上三层，局部四层。
主要建设国际餐饮广场及附属设施建设
1.1.5项目建设期
拟定项目建设期为1年。
即2012年---2013年
1.1.6建设性质
新建。
1.1.7项目投资总规模
项目总投资2140.0万元。
其中：
建筑安装工程费用1650.3万元；前期费用：
151.8万元；土地购置费：
270万元；基本预备费：
67.9万元。
1.1.8资金筹措
项目总投资2140.0万元，均为企业自筹资金，占总投资100％。
1.2项目建设单位概况
霍尔果斯江源国际贸易有限公司成立于2011年11月，注册资金3000万元人民币。
公司主营机电产品、金属材料、五金交电、建筑材料、针纺织品、服装鞋帽、日用百货等各类商品的进出口业务，并享有边境小额贸易经营资质、一般贸易经营资质和旅购经营权资质。
霍尔果斯兴边商贸有限公司成立于2003年2月，注册资金300万元人民币。
公司主营机电产品、金属材料、五金交电、建筑材料、针纺织品、服装鞋帽、日用百货等各类商品的进出口以及国际物流业务，并享有边境小额贸易经营资质、一般贸易经营资质和旅购经营权资质。
公司下设报关报检部、财务部、办公室、国际业务部等部门，并设有乌鲁木齐办事处、都拉塔办事处、阿拉木图办事处等分支机构。
投资成立霍尔果斯北斗星报关有限公司、伊犁兴边报检有限公司，主要代理进出口经营企业所委托的货物的报关、报检业务；为扩大公司的经营范围，公司和华鑫公司合资收购了伊通涉外运输有限公司。
公司为自治区商务厅及伊犁州外经贸局重点外贸联系企业，公司每年通过边境小额贸易和一般贸易方式向中亚国家、俄罗斯等毗邻国家出口大量货物，贸易额呈逐年上升趋势。
2008年为1.8亿美元，2009年为2.1亿美元，2010年为2.5亿美元。
2004-2010年连续七年被评为自治区“先进流通企业”，伊犁州“十佳企业”，“外贸开拓型企业”。
公司属企业现有固定资产5亿元以上，流动资产1亿元以上，具有较强的投融资能力。
2011年9月公司总资产1705万元，固定资产原值793万元，固定资产净值704万元，无负债，企业净资产916万元，资产负债率为46％；主营业务收入147万元，主营业务税金及附加0万元，利润总额238万元。
1.3可行性研究工作范围和内容
通过对项目背景分析和对项目建设必要性的论述，根据霍尔果斯中哈边境合作中心目前的现状及霍尔果斯特殊经济开发区发展形势的分析，按照国家发改委、住房和城乡建设部、商务部、工信委、文化部的相关要求，以建设霍尔果斯中哈边境合作中心现代国际商贸服务平台为目标，论证项目的必要性和市场需求，落实项目建设的外部条件，确定项目建设方案，研究项目投资及财务的可行性等相关内容，得出项目建设结论。
1.4可行性报告编制依据
（1）《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国中小企业促进法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国节约能源法》、《中华人民共和国环境保护法》；
（2）《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）；
（3）《中华人民共和国计算机信息网络国际联网管理暂行规定》国务院令第195号；
（4）商务部《第三方电子商务交易平台服务规范》2011年第18号公告；
（5）《国务院关于进一步促进中小企业发展的若干意见》国发〔2009〕36号；
（6）《中共中央国务院关于推进新疆跨越式发展和长治久安的意见》（中发［2010］9号）；
（7）《新疆维吾尔自治区国民经济和社会发展第十二五个五年规划纲要》；
（8）《新疆统计年鉴》（2011年）；
（9）《霍尔果斯口岸国民经济与社会发展统计资料》（2011年）。
1.5研究结论及主要技术经济指标
1.5.1研究结论
（1）“中哈霍尔果斯国际边境合作中心”以中国和哈萨克斯坦两国边境地区经济合作为主,旨在促进中哈两国经贸合作,繁荣边境地区经济。
本项目致力于搭建合作中心国内产业及中小企业与国际市场的贸易桥梁，是对国家和自治区的战略部署的落实，符合中哈霍尔果斯国际边境合作中心的产业定位和发展规划。
（2）中哈霍尔果斯边境合作中心正处于封关运营阶段，本项目建设既起到积极带头作用，同时又是后来企业提供办公商贸活动的需求，又将改善合作中心的投资环境，增强合作中心招商引资的吸引力。
（3）项目旨在改善边贸购物环境，提高外贸服务条件和水平，提高中国商品国际竞争力，促进霍尔果斯特殊经济开发区的经济发展。
（4）项目建设注重中西文化产业开发，并将中西文化交流、新疆民族舞蹈、亚欧风情、餐饮娱乐等文化贯穿起来，提高了合作中心对中外游客的吸引力。
（5）项目建设不存在拆迁安置问题，对周围居民的生活没有影响，能够为当地社会环境、人文条件所接纳，与当地社会环境具有较好的相互适应性。
（6）项目选址和用地符合中哈霍尔果斯边境合作中心总体规划，交通便利，给排水、供热、供电、通讯等配套设施条件可靠，各项建设条件具备。
（7）项目总投资2140.0万元，均为企业自筹资金。
经预测分析，项目财务评价税后内部收益率为13.5%，全部投资回收期（包括建设期）为8.46年。
项目建设经济效益较好，风险不大，具备较强的抗风险能力。
（8）综合评价，项目建设具有良好的经济效益，显著的社会效益。
因此，项目建设必要、可行。
建议有关部门给予核准立项。
1.5.2技术经济指标
项目主要技术经济指标详见表1-5-1
表1-5-1主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
规划用地面积
平方米
34325.93
2
主要建设内容
2.1
国际餐饮广场
平方米
8752.22
地下一层，地上3层局部4层
4
劳动定员
4.1
劳动定员
人
45
5
项目投资
5.1
项目总投资
万元
2140.0
建设工程安装费
万元
1650.3
工程前期费用
万元
151.8
土地购置费
万元
270.0
预备费
万元
67.9
5.2
资金筹措
企业自筹
万元
2140.0
6
财务指标
6.1
正常年营业收入
万元
5040
6.2
正常年总成本费用
万元
1683
6.3
财务净现值
万元
43068
Ic=8%
6.4
总投资收益率
％
13.5
6.5
资本金净利润率
％
15.19
66
投资回收期
年
8.46
包括建设期
6.7
财务内部收益率
％
16.36
基准收益率Ic=8%
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
2.1.1中哈霍尔果斯边境合作中心背景
在中哈边境建立贸易投资合作区的构想始于1992年。
当时，香港一洲集团有限公司提出在中国霍尔果斯口岸投资1.5亿元人民币建设一座横跨中哈两国国界、面积为2.6平方公里、具有自由贸易区性质的全封闭国际自由贸易城，即“中哈加洲边贸城”。
该项目得到中哈两国各级政府部门的肯定与支持。
1993年4月，中国新疆维吾尔自治区人民政府批准对“中哈加洲边贸城”出让土地使用权；1994年2月，新疆维吾尔自治区人民政府又批准了“中哈加洲边贸城”详细规划；1994年7月，“中哈加洲边贸城”破土动工，后因其内部原因停工。
进入21世纪，随着哈萨克斯坦经济的逐渐复苏，哈萨克斯坦对于进一步加深中哈经贸合作的愿望越发强烈。
2003年6月，中国国家主席胡锦涛出访哈萨克斯坦，哈总统纳扎尔巴耶夫即提出在中哈霍尔果斯边境区域建立边境自由贸易区。
2004年7月27日，新疆维吾尔自治区人民政府与哈萨克斯坦阿拉木图州政府签订了《关于建立中哈霍尔果斯国际边境合作中心的框架协议》。
2004年9月24日，哈总统纳扎尔巴耶夫访问了中国霍尔果斯口岸和伊宁市。
在这期间，中国商务部和哈工贸部又代表中哈两国政府正式签订了《关于建立中哈霍尔果斯国际边境合作中心的框架协议》。
2005年7月4日，在胡锦涛主席参加阿斯塔纳上海合作组织峰会期间，中哈两国政府签署了《中华人民共和国与哈萨克斯坦共和国关于中哈霍尔果斯国际边境合作中心活动管理的协定》。
2006年3月17日，中国国务院综合各部委意见后，下发了《国务院关于中国—哈萨克斯坦霍尔果斯国际边境合作中心有关问题的批复》（国函[2006]15号文），对“中心”及其配套区的功能定位、优惠政策等作了明确的批复。
通过创建“中心”及发挥其国际贸易自由港作用、国际大通道作用，中哈经贸合作范围可以辐射到西亚、南亚、东欧及整个欧洲国家。
进而有助于建立开放型的“中亚经济圈”。
2.1.2霍尔果斯发展背景和国家的战略部署
霍尔果斯口岸位于伊犁哈萨克自治州霍城县的中与哈边境，是中国西部历史上最长、综合运量最大、自然环境最好、功能最为齐全的国家一类陆路公路口岸。
霍尔果斯口岸是新疆与中亚各国通商的重要口岸，是新疆对外开放的一个重要窗口，中国与哈萨克斯坦等中亚国家开展经济、文化交流的国际大通道和桥头堡。
九十年代初，随着前苏联的解体，霍尔果斯口岸发展进入一个鼎盛时期，最高通关年度入出境人员56万人次，进出口货物100余万吨，贸易额6亿美元。
后因种种原因贸易量有所下滑，进入21世纪，随着哈萨克斯坦经济的逐渐复苏，中哈经济的互补性日益增强，口岸贸易不断恢复和增长。
为充分发挥合作中心横跨中哈两国的区位优势，根据两国的充分协商，2006年中哈霍尔果斯国际边境合作中心开始建设。
该合作中心是中哈两国元首达成共识的国家战略项目，是世界上第一个跨境的经济贸易区和投资合作中心，她的建设对促进边境地区经济发展，巩固我国与哈萨克斯坦等中亚国家的经贸、安全、反恐等方面的合作关系具有深远的战略意义。
目前合作中心两国的基础设施已基本完成。
2010年5月中央召开的新疆工作座谈会议对推进新疆跨越式发展和长治久安作出了战略部署，明确了当前和今后一个时期新疆工作的指导思想、目标任务、重点工作和重大政策措施，为新疆的大建设、大开放、大发展带来了历史性大机遇。
为提升中国西部沿边开放水平，促进新疆经济跨越式发展，中央新疆工作座谈会议提出“充分利用欧亚大陆桥交通枢纽的独特区位优势，在喀什、霍尔果斯各设立一个经济开发区，实行特殊经济政策，将其建设成为我国向西开放窗口和新疆经济增长点”，指出两个特殊经济开发区具备三个方面的战略地位。
首先，能够发挥区位和资源优势，以两个特殊经济开发区为载体，面向国际国内两个市场、两种资源、吸引国内外的资金、技术、人才、大力发展特色经济，促进产业聚集、资源集中，加快推进新型工业化和城镇化步伐、增强自我发展能力、带动当地经济社会快速发展，使之成为推动新疆跨越式发展的重要支撑点；其次，能够充分利用面向中亚、南亚、西亚的地缘优势，以两个特殊经济开发区为平台，发挥口岸功能及交通枢纽的作用，大力推进与中亚、南亚、西亚的紧密合作，打造“外引内联、东联西出、西来东去”高地，使之成为我国向西开放的桥头堡和重要战略支点；第三，能够通过深化改革，扩大开放，发挥体制机制、政策措施先行先试的示范作用，利用国内外市场，率先探索对外开放新模式，建立符合新疆实际、加快实现新疆经济社会跨越式发展的新机制，为推动沿边开发开放提供示范，增强我国在周边国家的地位和影响。
中央对新疆的这一重大战略部署，将使霍尔果斯焕发出前所未有的生机，成为“两种资源、两个市场”开发的核心，使霍尔果斯迎来了巨大机遇和挑战。
2.1.3本项目的提出
随着中哈霍尔果斯国际边境合作中心的封关运营和霍尔果斯特殊经济开发区的全面开发建设，必然会引来强大的技术流、人才流、资本流、信息流和商品流的集聚，吸引众多大客商的入驻。
但是中哈霍尔果斯国际边境合作中心刚刚封关运营，加之新设立的霍尔果斯特殊经济开发区现有的配套设施、资源和人才储备较为匮乏，还没有符合特殊经济开发区发展要求的国际商贸服务平台。
目前口岸的配套服务设施，对商流、人流的聚合和积淀作用较弱，投资者可把握的市场容量很小，市场稳定不确定，企业自我循环发展难度较大。
因此，为切实把握新的发展机遇，抢占先机，掌握主动，霍尔果斯兴边商贸有限责任公司决定充分利用国家赋予霍尔果斯的政策机遇，搭建国内产业与国际市场的贸易桥梁，在霍尔果斯特殊经济开发区中哈霍尔果斯边境合作中心投资建设国际商贸服务平台——江源国际餐饮广场项目。
2.2项目建设的必要性
2.2.1项目建设符合中央新疆工作座谈会精神的要求
党中央、国务院关于推进新疆跨越式发展的战略决策为新疆带来难得的发展机遇，同时也对新疆各行各业的发展，特别是两个特殊经济开发区的发展提出新的任务要求。
在政策上，从新疆跨越式发展与长治久安的需要出发，中央给予新疆无与伦比、前所未有的优惠政策。
霍尔果斯特殊经济开发区作为联结中亚市场的贸易通道前沿，被国家列为中国企业向中亚发展的贸易加工基地和商贸物流区，将围绕工业化、国际化、城市化的发展目标，建成中国进出口加工基地、商品集散地和涉外商务旅游基地。
因此，借助大好机遇，充分借鉴国内现有经济特区和各类产业聚集园区建设发展成功经验，在霍尔果斯以高水准和新模式为海内外企业搭建建国际商贸服务平台，实现产业、资金、人才聚集，培育壮大进出口贸易产业，是落实中央新疆工作座谈会精神的具体体现。
2.2.2符合中哈国际边境合作中心的规划和产业发展方向
中哈霍尔果斯国际边境合作中心是中哈两国元首达成共识的国家战略项目，是世界上第一个跨境的经济贸易区和投资合作中心。
合作中心的建立与发展对于促进边境地区经济发展，提高边境居民的生活水平，巩固我国与哈萨克斯坦等中亚国家的经贸、安全、反恐等方面的合作关系具有深远的战略意义。
中哈霍尔果斯国际边境合作中心是一个投资自由、贸易自由、人员出入自由，集保税加工、区域中转、区域采购、商品展览、商贸洽谈、文化交流和旅游休闲等功能为一体的综合性国际贸易中心。
中哈霍尔果斯国际边境合作中心建在处于亚欧经济板块中心位置的霍尔果斯口岸内，虽地处西北，却有市场、交通的优势。
中哈霍尔果斯国际边境合作中心建设原则是：
统筹规划，滚动发展；政策引导，创新发展；产城融合，协调发展；市场导向，科学发展。
要求以新的管理体制和发展模式，推动中心又好又快发展；以合作中心为新的载体，实现产业、资金、人才聚集，培育壮大特色产业；提高对外开放水平，积极参与国际产业分工与合作，加强与内地的经济技术交流，高起点地承接国内外产业转移；有效利用政策的引导和扶持作用，创造良好的发展环境和公平竞争的市场秩序。
综上所述，在中哈霍尔果斯国际边境合作中心建立国际商贸服务平台，符合政府产业规划和发展方向。
2.2.3是促进中哈边境合作中心快速发展的需要
中哈霍尔果斯国际边境合作中心是上合组织框架下区域经贸合作的示范区，是国家和自治区向西开放的桥头堡，是自治州扩大开放、加快发展的重要载体，中央、自治区和自治州高度重视合作中心的开发建设，在资金落实、政策争取等方面给予大力支持。
通过国内市场与国际市场的结合，国内资源和国际资源的结合，实现互利双赢，从而使霍尔果斯自身获得发展。
这种结合为国内外投资者提供了广阔的发展空间。
然而目前对中亚贸易有一种倾向，就是过度强调“走出去”，而忽略了“引进来”。
事实上，无论是商品贸易还是其他方面的双边交流，如果不能对等互利，逆差一方必然要想方设法设置障碍，制造磨擦，以弥补逆差。
中哈边境国际合作中心的建设，则需要依托高标准的硬件设施和适宜的软件环境，有针对性的为国内外客商搭建服务水准良好的商贸服务平台。
目前，霍尔果斯商务办公、信息、金融、物流、人才交流等高端服务业的发展明显落后于整体经济发展的步伐，开发建设商用、高端服务平台项目顺应了口岸经济发展和国际贸易发展的良好势头，既可以满足企业办公、商贸活动的需要，又将改善特区的投资环境，增强特区招商引资的吸引力。
霍尔果斯所处位置不仅是商品交汇处，更是中华文化、伊斯兰文化、中亚文化、俄罗斯文化、欧洲文化的交融地。
把商贸与文化相结合，带来的将是更广泛的资源和合作，更和谐的发展。
鉴于霍尔果斯得天独厚的天时地利人和优势，项目建设将构建现代化的国际商贸服务体系，打造一个全疆先进的国际商贸服务基地，广纳海内外商家，带动合作中心及霍尔果斯特区各项产业发展。
项目建设宗旨是为广大的海内外企业服务，无论建筑规划设计还是今后的运行，都是事关中国国际形象和口岸区域风貌的重点工程，同时对中心经济发展起到较大的影响作用。
因此，项目开发要求高，资金投入大，影响面广，在政府优惠政策的大力支持下，将给中心带来较大的孵化效应，为中哈霍尔果斯边境合作中心的建设铺垫一个精彩的开局，为霍尔果斯的未来快速发展和形成利益共赢机制，打下坚实的基础，开创一个多赢的局面。
2.2.4是促进中小企业成长壮大的需要
自治区人民政府在“十二五”期间要求大力促进中小企业发展，使中小企业成为新疆经济发展的支柱。
中哈霍尔果斯边境合作中心的设立，为中小企业在霍尔果斯创造了良好的发展环境，可以预见未来十年霍尔果斯的中小企业将会蓬勃发展。
中小企业发展急需信息、金融、人才等资源，为此首先需要有针对性的为他们打造一个信息、金融、人才服务平台，从而形成消费圈和产业链，为此本项目通过“以人为本”的规划设计在“留”字上做文章。
这样，从项目的建设宗旨看，有助于聚拢企业，培育企业成长壮大。
第三章项目建设条件及优势分析
3.1中哈霍尔果斯边境合作中心概况
（1）建设背景
中哈霍尔果斯国际边境合作中心是中哈两国元首站在新的历史高度，为促进两国经贸合作与文化交流而达成共识的国家战略项目。
2003年6月，胡锦涛主席出访哈萨克斯坦时，哈国总统纳扎尔巴耶夫提出在中哈霍尔
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