规划耕保股业务辅导材料.docx

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一、规划工作：

1、土地利用总体规划：

是土地管理的根本，是用途管制的基础，新一轮规划修编即将开始，当前主要是做好以下几项工作，第一、摸好基础数据，上级初步要求是按2005年底的变更调查数据，各乡镇所是否都有第一手资料，按过去的三大类十一个子类，将现有的基础数据通过变更到2005年，分到行政村，这是一个不小的工作量，要想搞好这项工作，必须有历年的变更调查资料，没有的就要从现在开始搜集，有的就要归类。

第二搜集好基础资料，如村庄布点规划，小城镇建设规划，交通建设规划，及各项重点工程和重点项目，有了这些资料，编制起来就能得心应手，没有这些资料，即使编出了规划，也没有可操作性。

第三，对现有规划实施情况进行专题研究和评价，从中找出取得的成绩和存在的问题，供编制新一轮规划参考。

2、土地开发复垦专项规划：

1）、根据岳西县土地利用总体规划、土地利用现状及土地复垦整理开发的潜力分析确定土地复垦整理开发规划目标、任务和总体安排；

2）、划定适宜复垦、整理、开发区，安排重点工程，提出重点项目；明确土地复垦整理开发项目的位置、范围、规模和优先顺序，并落实到图上，作为确立土地复垦整理开发项目的依据。

3）、制定土地复垦整理开发规划实施和管理的政策措施等。

是新增耕地项目申报的依据，在这个规划收集了748个土地开发复垦项目，在最近几年申报新增耕地验收中，有的项目沿未进项目库，这也说明规划编制中存在的问题。

一句话还是平时不注意、不认真收集资料，就没有操作性，所以下一轮规划中要注意到。

3、基本农田保护区规划：

开展基本农田保护工作的主要形式就是划定基本农田保护区，这是保护耕地的最有效办法，是实现用途管制的根本途径。

简单的讲是将耕地划分为基本农田保护区、建设用地及建设用地预留区、未列入保护区内的耕地（一般耕地），要求是基本农田保护区内的耕地碰不得，要使用必须经过国务院批准。

这一次土地大调查就有基本农田保护区调查，每一个保护地块都要调查到，上了图就不能动了，所以这项工作，请务必要慎之又慎，既要保护好耕地，又要注意发展中的用地，不容易的。

4、土地管理这一块主要是这三个规划，矿产资源管理那一块有二个规划由矿管办讲，我就不重复了。

5、建设用地项目预审：

建设项目可行性研究论证时，建设单位应当向建设项目批准机关的同级土地行政主管部门提出建设用地预申请。

受理预申请土地行政主管部门应当根据土地利用总体规划和国家土地供应政策，对建设项目的有关事项进行预审，出具建设项目用地预审报告。

1）、建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划，是否符合土地管理法律、法规规定的条件；2）、建设项目是否符合国家供地政策；3）、建设项目用地选址是否压覆矿和地质灾害防治审查；4）、占用耕地的，补充耕地资金是否落实，计列费用是否合理；5）、工业用地项目要进行投资强度、容积率、建设系数、行政办公及生活服务设施用地所占比例、经地率五项指标审查。

（一）工业项目投资强度控制指标不低于380万元/公顷的规定；

（二）容积率控制指标应不低于0.6-0.8的规定；（三）工业项目的建筑系数应不得低于30%；（四）工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。

严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

五绿地率不得超过20%。

二、耕地保护工作：

1、建设用地管理：

一是规划管理工作：

　严格执行《土地利用总体规划》。

我县的县、乡（镇）规划已经省、市人民政府批准，各项非农建设必须严格按照《土地利用总体规划》确定的位置和用途使用土地，严格控制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

各类建设用地要统一规划，加强管理，鼓励向小城镇集中或按规划集中建房。

二是计划管理工作：

　严格土地利用计划管理。

《土地管理法》第二十四条规定：

各级人民政府应当加强土地利用计划管理，实行建设用地总量控制。

简单的讲就是用地要有计划，没有计划就不能用地，从2007年开始把未利用地纳入计划，就体现了中央从严从紧的管理政策。

为什么有些用地不能及时审批的问题症结所在。

三是占补平衡管理工作：

严格控制占用耕地从事非农建设。

确实需要占用耕地从事非农建设的，必须依据《土地管理法》第三十一条和《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第十八条规定：

国家实行占用耕地补偿制度。

非农建设经批准占用耕地的，按照“占多少，补多少”的原则，由用地单位负责补充质量和数量相当的耕地。

具体建设项目用地应由用地单位依法交纳耕地开垦费，由国土资源管理部门组织统一补充，统一验收。

农民建房应当尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农民建房必须占用耕地的，首先必须按照“占一补一”的原则，完成补充耕地后，方可申请使用耕地建房。

边补边占的，要有保证措施。

四是审批权限问题：

建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续，在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。

在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

土地法第四十五条　征用下列土地的，由国务院批准：

（一）基本农田；

（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。

征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

需要承诺函所在。

五是政策管理工作：

两块三个方面。

农村宅基地管理

1）以乡（镇）土地利用总体规划为龙头，尽快制订完善村镇建设规划。

各乡镇要在土地利用总体规划基础上，抓紧编制完善村镇建设规划，按照统筹安排城乡建设用地的总要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则，合理确定小城镇和农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。

今后农民建房用地的报批材料中要附村镇规划的意见。

2）按规划从严控制村镇建设用地规模。

要引导农民住宅建设按规划有计划地逐步地向小城镇和中心村集中。

对县城规划区内的农村居民住宅建设，应当集中兴建村民住宅小区，防止在城市建设中形成新的“城中村”，避免“二次拆迁”。

对县城规划区范围外的农民住宅建设，按照集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。

在规划撤并的村庄范围内，除危房修缮外，不得新建、改建住宅。

农村宅基地占用农用地的要有年度计划指标，除集中点建房以外，一律不允许零星建房占用耕地，集中点建房农转用指标与农村建设用地整理新增加的耕地面积相挂钩。

3）严格宅基地申请条件。

农民建房必须符合建房条件。

《土地管理法》第六十二条第一款规定：

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

即占用耕地每户不得超过160㎡,利用荒山荒地建房的，每户不得超过300㎡。

农民申请建住宅必须符合《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第四十四条规定：

1、因结婚等原因，确需建房分户，原宅基地面积低于分户标准的；2、因自然灾害或者实施村镇规划需要搬迁的；3、经县级以上人民政府批准回原籍落户，没有住宅需要新建住宅的；4、原有宅基地被依法征用的；5、县级以上人民政府规定的其它条件。

不符合上述条件的一律不予批准安排。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地，不予批准。

4）、严格执行宅基地审批政策。

依据《中华人民共和国土地管理法》及有关政策规定，严格执行“八个不报批”，即不符合乡镇土地利用总体规划坚决不报批；无土地利用年度计划的住宅用地坚决不报批；对能用劣地而占好地、能用村内空闲地而占用耕地的坚决不报批；对涉及占用基本农田的坚决不报批；一户多宅、空置住宅和闲置宅基地的坚决不报批；居住在规划撤并村庄内的农户申请新建、重建、改建住宅的坚决不报批；居住在规划撤并村庄内的农户申请新建而没有退出原有的宅基地措施的不报批；农户将原有的住房出卖、出租或赠与他人再申请建房的坚决不报批。

5）规范宅基地审批程序。

村民需要建住宅的，应先向本集体经济组织提出书面申请，经村民小组会议讨论通过后（村民会议录作为申报必备材料），由村委会审核签署意见，交乡镇国土所受理，乡镇国土所现场察看后，提出勘察意见，经乡（镇）人民政府审核后，报县人民政府审批，审批结果张榜公布。

具体程序为：

（1）受理申请。

单位和个人申请用地，必须首先写出书面申请（附规范表格）。

个人利用原基改建的，由本人申请、村委会签署意见；个人申请利用空闲地或新建占用土地的，申请中要说明申请理由，经所在村民小组会议讨论同意后，村委会审查签署意见；在集镇或城镇规划区内的用地必须出具建设部门批准的《用地规划许可证》，国土资源部门方可受理进行登记。

（2）初审。

内容是审查有无用地指标，选址是否符合土地利用总体规划，申请理由是否符合法规规定；是集镇建设区的，还应符合集镇和村庄建设规划，做出是否受理的决定。

（3）现场查勘。

国土管理部门在完成上述审查程序后五日内必须现场查看，填写查勘记录，绘制用地平面图，标注用地面积、建筑用地面积、四界、比例尺。

宣传土地管理法规，提出用地要求和建议。

建设占用地类涉及有关主管部门的如林业、建设、水利、公路、电力等，有关部门要签署意见后才能上报；4、公示：

属新占用地并且符合报批条件的要的在村级公开栏公示，时间为七天；5、填写审批表并组织报批材料。

填写《个人宅基地审批表》，乡镇土地管理部门在勘察结束十天以内组织好报批材料，报批材料包括：

申请、审批表（注意成员、条件、现场意见、经办人签字、地类）、用地平面图（注意补办、比例尺、四界、勘测人签字）、规划意见、承诺书、村民小组会议纪录及有关附件（包括有关部门意见、税票）；6、乡镇人民政府审核并签署意见；7、上报县国土局，填写《建设用地报批材料清册》，报县级以上人民政府批准，占用农用地的，按规定办理农用地转用审批手续。

8、张榜公布（时间七天），审批结束后，各乡镇将批准建房的农户名单向社会公布，接受群众监督；9、现场放线。

公示结束后，国土所人员要现场放线，确定建设用地范围。

6）健全宅基地全程管理制度。

严格管理，热情服务，在宅基地审批过程中，乡（镇）国土所要做到“三到场”，建立健全建设用地全程管理跟踪服务制度。

农民建房在批前、批中、批后，国土所都必须现场查看，了解情况，现场填写记录，填写《建设用地跟踪检查登记表》，督促建房户依法用地。

一到场是指在批前的现场察看，国土所人员必须反复向建房户讲清政策，如面积不得超过省政府规定的标准、“八个不报批”的规定、规划与计划、批准权限、占补平衡、条件、有关部门的意见，二到场是指在批后的现场察看，国土所要现场放线，划定建设用地范围；三到场是指房屋峻工后，国土所要现场察看，测量，有无违法用地行为，依法颁发建设用地使用证。

7）积极推行宅基地置换政策。

宅基地置换必须遵循以下原则：

1、新安排宅基地必须符合乡镇土地利用总体规划和中心村规划；2、新安排的宅基地必须控制在法定的面积范围内；3、对原宅基地进行综合整治，开垦成有效耕地；4、新安排的宅基地不准占用基本农田；5、土地置换必须经县局调查核实和批准。

各乡镇可根据本条规定出台相应的实施方案。

8）积极推进农村建设用地整理。

各地要因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。

制定退宅还耕计划，签署复耕协议，加大盘活存量建设用地的力度。

今后凡新建住宅后应退出原有宅基地的，要实行承诺书制度（承诺书作为申报必备材料），确保在新房建成后三个月内按期拆除旧房，交出旧宅基地，复垦成耕地，达到兴种条件。

新增集体建设用地管理

1）、集体建设用地的主体是三个方面：

乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；可以使用集体土地从事建设。

2）、农民在本集体经济组织内申请务工经商用地，可以申请使用集体土地，应当交纳有关规费，填写《乡镇村建设用地表》上报、批准，办理农用地转用手续。

3）、乡镇企业用地。

依法申请使用集体所有土地的，也必须依法办理农用地转用审批和使用土地的补偿，以土地使用权入股、联营等形式兴办企业，应拟订入股、联营方案，进行地价评估，填写《乡镇村建设用地表》上报、批准。

4）、乡镇企业堆场、储运场需要临时使用土地的，应当与土地所有权人签订临时使用土地合同，并支付临时使用土地补偿费，申请办理临时用地手续，一般临时使用期限不超过二年，特殊情况需要延期使用的，必须首先申请延期，征得国土资源管理部门批准后方可延期使用。

5）、材料组织及用地费用：

用地材料包括：

申请、用地补偿协议、审批表、用地平面图、有关附件（需要说明的事项）；用地费用包括新增建设用地有偿偿使用费、土地管理费、耕地开垦费、水利基金、耕地占用税、测绘费。

新增国有建设用地管理

任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法使用国有土地，依法使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。

国家依法实行国有土地有偿使用制度。

但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外，属于划拨供地的必须取得县人民政府的批准。

涉及到两个环节，第一是征收土地环节

1）、征地程序：

征收土地应当按照下列程序办理：

（一）拟订、报批征收土地方案。

市、县人民政府土地行政主管部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，经市、县人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府批准。

征用林地的，应当先征得林业行政主管部门同意。

（二）公告征收土地方案。

征收土地方案经依法批准后，由市、县人民政府将批准征地机关、批准文号和征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告。

（三）办理补偿登记。

被征收土地的所有权人和使用权人应当在公告之日起15日内，持土地权属证书或者其他有效证明，到市、县人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

（四）公告征地补偿安置方案。

市、县人民政府土地行政主管部门根据批准的征收土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见，征询意见期限为15日；征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。

对补偿标准有争议的，由县以上人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。

（五）交付被征收土地。

征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。

被征地的土地所有权和使用权人应当自征地各项费用付清之日起30日内交付被征用的土地。

2）材料组织及预收规费：

划拨及协议出让的用地材料包括：

申请、用地补偿协议（审查补偿标准）、审批表、用地平面图（审查规划、数字化图）、征地情况调查确认表（审查地上附属物补偿）、项目立项文件、承诺函、有关附件（如规划等需要说明的事项）；费用包括新增建设用地有偿偿使用费、土地管理费、耕地开垦费、水利基金、耕地占用税、测绘费，出让金。

第二是供地环节。

对照现行政策供地，划拨用地收取征地成本及报批费用；协议出让用地加收出让金；需要招拍挂的按程序办理（由收储中心和利用股解释）。

2、耕地保护工作：

当前主要是开展基本农田保护区的监督检查，一是制度的执行情况（制度、规划图上墙），二是标牌和标志的设置情况，该补充要补充，损坏的要及时修复，三是开展年度检查，有无擅自占用基本农田从事建设，有的要及时制止和纠正。

3、新增耕地验收工作：

先预报后申报，会后就可开始预报，乡镇所将要列入申报的新增耕地项目先报到耕保股，经县初验合格后，再组织材料按程序申报省厅确认，要注意的是首先要符合土地开发复垦专项规划，其次是地类要是非耕地和园地。

4、建设用地置换工作：

当前工作是按去年申报的需要整理的村庄进行拆除并整理出耕地，县将兑现已出台的政策。

这项工作建议动员乡镇政府的力量，初步安排是上半年拆除村庄并整理出耕地，下半年开始验收，拨付费用。

上半年县局将开展督查工作，县政府已将此项工作列入县对乡镇政府政绩考核的内容。

2008-2-25规划耕保股

参考文件和法规：

中华人民共和国土地管理法

中华人民共和国土地管理法实施条例

安徽省实施《中华人民共和国土地管理法》办法

安徽省基本农田保护条例

国务院关于深化改革严格土地管理的决定

国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知

国务院关于促进节约集约用地的通知

中华人民共和国耕地占用税暂行条例

建设项目用地预审管理办法

印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知

关于印发《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的通知

土地利用总体规划编制审批规定

国土资源部建设用地审查报批管理办法

土地利用年度计划管理办法

安徽省建设用地置换暂行办法

关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标（试行）》的通知

县局（2006）20号文件