物业各部门职责.docx
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物业各部门职责
【各部门职责】
项目经理岗位职责
1.目的
为明确驻场物业服务中心最高管理人岗位工作职责与范围，规范管理，特制定之。
2.适用范围
项目经理岗位员工。
3.岗位职责
3.1全面负责物业服务中心管理工作，直接管理行政人事部、客服部、工程
部、财务部、安管部的日常运行工作；
3.2根据公司的管理精神全面落实小区物业管理工作的执行，同时与业主公
司保持良好的业务沟通工作；
3.3确保小区设备、设施运作正常，落实清洁、保安、消防、绿化、客户服
务等各项管理工作有条不紊；
3.4负责物业服务中心的各项质量评审工作；
3.5组织拟定物业服务中心的年度各项工作计划并进行审核，报发展商批复
后贯彻执行；
3.6协调物业服务中心开展管理工作的对内、对外重大公共关系，为职能部
门开展工作创造有利条件；
3.7确保有足够的人力、物力、财力并采取有效的管理手段，实现管理目标
的达成；
3.8按物业服务中心财务制度权限控制管理费合理支出；
3.9统筹协调各部门之间的工作关系，给予部门工作适当支持；
3.10负责组织相关部门修订、完善物业服务中心的各项规章制度；
3.11不断完善及提高物业服务中心的服务质量，确保小区的保值及提高小区
的升值能力；
3.12对重大突发事件亲自组织处理。
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项目品质总监岗位职责
4.目的
为保证项目物业服务品质，不断提升物业服务质量。
5.适用范围
项目品质总监。
6.岗位职责
3.13全面监督物业服务中心管理工作，直接管理行政人事部、客服部、工程
部、财务部、安管部的日常运行工作；
3.14根据公司的管理精神全面监督小区物业管理工作的执行，同时与业主公
司保持良好的业务沟通工作；
3.15对小区设备、设施运作正常，落实清洁、保安、消防、绿化、客户服务
等各项管理工作服务质量做好日常监管工作；
3.16负责组织物业服务中心的各项质量评审；
3.17组织拟定物业服务中心的年度各项品质检查工作计划，并贯彻执行；
3.18协调物业服务中心开展管理工作的对内、对外重大公共关系，为职能部
门开展工作创造有利条件；
3.19积极协调各部门之间的工作关系，给予部门工作适当支持；
3.20负责组织相关部门修订、完善物业服务中心的各项品质检查制度；
3.21对重大突发事件亲自积极协助处理。
7
行政人事经理岗位职责
1.目的
为明确行政人事部部门负责人岗位工作职责与范围，规范管理，特制定之。
2.适用范围
行政人事经理岗位员工。
3.
岗位职责
3.1依照管理当局既定的方针执行工作；
3.2配合项目经理对各部门的发展需要推行各项工作；
3.3根据物业服务中心整体需要配合其他部门工作；
3.4制订、推行、修订、检讨各项行政管理措施及人事制度，监督落实情况。
3.5协调员工之间、部门之间及员工与公司之间的关系；
3.6统筹安排员工的联谊活动；
3.7负责员工的面试甄选；
3.8定期进行绩效评估、新入职员工培训及考核；
3.9物业服务中心员工工作表现监管；
3.10与政府有关部门建立良好的外联关系,掌握最新的各项劳动政策、法规并配合执行；
3.11负责每月文具申购/领用审核、各类办公设备设施的日常管理；
3.12每月员工考勤/工资报表的审核及各部门的申购计划的审核；
3.13负责对外发函内容的初审工作；
3.14检查部门工作落实情况，保持部门工作正常有效进行；
3.15完成项目经理安排的其他临时性工作。
行政人事助理岗位职责
1.目的
为明确行政人事部人员岗位工作职责与范围，规范管理，特制定之。
2.适用范围
行政人事助理岗位员工。
3.岗位职责
3.1熟悉公司的各项规章制度；
3.2物业服务中心各类文件、图纸、资料及行政人事部内部文件、资料的存档及管理；
3.3尊重、服从行政人事经理的工作安排，并确保按质按量依时完成工作；
3.4严守公司秘密，严格按工作程序办事，不散布、传播在工作中所接触的公司人事资料、决策等属机密的事项；
3.5负责草拟、打印有关行政人事部所有文件；
3.6负责物业服务中心各部门员工每月考勤的统计与工资报表的制作；
3.7负责人员入/离职手续、社会保险、劳动合同签订及劳动用工手续等办理；
3.8负责物业服务中心员工证件的收集、管理及催收工作；
3.9物业服务中心贵重物品的保管及借用登记工作；
3.10每天上班、下班负责开关物业服务中心所有灯管、射灯及空调、电脑设备、打印机、碎纸机、饮水机、复印机，监管每月复印总数量，并做好成本控制；
3.11负责办公设备（电脑、复印机、传真机等）的管理、维护、保养。
3.12协助监管员工工作表现/出勤情况；
3.13协助员工宿舍的卫生监管；
3.14负责员工工作餐费的统计；
3.15完成行政人事经理安排的其他临时性工作。
财务部岗位职责
会计岗位职责
1.目的
2.为明确财务部人员岗位工作职责与范围，规范管理，特制定之。
2.适用范围
财务部会计岗位员工。
3.岗位职责
3.1协助公司财务经理，具体负责帐务核算，包括:
填制记帐凭证并审核所附原始单据文件是否齐全、有效、合法；会计科目、金额是否准确；签字是否齐全；据此登记总帐、明细分类帐；做好“科目汇总表”及试算平衡；定期（月、季、年）编制科目发生额、余额表；编制（月/年）各种财务报表（对内、对外），报财务经理审阅；
3.2负责各项税金计算，编制各项应纳税、实纳税明细表；
3.3协助出纳作好现金和银行日记帐的登记、对帐及重要空白凭单的管理工作；
3.4协助财务经理，与政府管理部门（工商、税收、外管局、物价等）具体联系；
3.5做好往来帐的对帐、分析、催收工作，编制客户欠款分析表并制定催收计划、催收措施，做好往来帐款的管理；
3.6协助财务经理做好年度审计工作；
3.7考核财务收支计划完成情况，提出改善经营管理的建议及措施；
3.8正确计算员工薪金；计算收入、成本、费用、利润；
3.9做好定期盘点、对帐工作，做到帐证、帐帐、帐表、帐实相符；
3.10加强固定资产管理，正确计算提取固定资产折旧，编制固定资产名录，督促使用部门办理增减固定资产手续,作好固定资产管理工作；
3.11月终：
装订、保管会计资料；年终：
办完决算后，应将全年资料收集齐全，
3.10整理立卷编制目录，装订成册妥善保存；
3.12及时学习、掌握国家有关财会政策、法令及法规；
3.13做好会计资料、信息的保密工作；
3.14熟悉电算操作系统，严格按电算操化系统程序操作，保证电算系统正常运转；
3.15交办的其他事项。
出纳岗位职责
1.目的
为明确财务部人员岗位工作职责与范围，规范管理，特制定之。
2.适用范围
财务部出纳岗位员工。
3.岗位职责
3.1小心操作所使用的电脑终端机、打字机、记费机、电脑收银机、计算器、验钞机等设备，并作好清洁保养工作；
3.2准确打印各项收据、发票，及时、快捷收受各费项。
收款中作到快、准、不错收、漏收。
对各种钞票及支票等有效票据必须认真验明真伪；
3.3每日收入现金，必须切实执行“长缴短补”的规定，不得以长补短。
出现长款或短款，必须如实向领导汇报，并按财务规定罚款当事人及有关人员；
3.4不得套取外汇，不得自兑外币；
3.4每天收入的现款、票据必须与单据核对相符，填写营业日报表，连同收款原始单据交财务部出纳核对，会计作帐、现金票据等款项交出纳签收。
3.5备用周转金即收银底钱，必须天天核对，上交财务暂时保存，（未按规定办理，遗失自赔），绝对不能以白条抵库私自挪用；
3.6一切营业现金，不准作支。
不经财务经理批准，不得将营业收入现金出借给任何部门或任何个人；
3.7每一位收费员在当班营业结束后，必须根据当天的票、款、帐单编制营业报表，上交财务部，审查无误后才能下班。
客服部职责
1．制订本部门工作规划和物品购置预算，定期向总经理办公室汇报，并出席总经理办公室召集的部门会议；
2．收取及审阅小区的巡楼报告及每天的投诉记录，了解处理进度，如有问题，迅速改进，之后将资料整理及汇报总经理与工程部；
3．制订各项管理制度，下达于各级主管与保安主管，组织主持每周工作会议，听取汇报，布置工作，解决工作难题；
4．定期对小区的保安、维修、清洁进行监察协调，并与承判商代表定期会议，以检讨及改善小区的管理水平；
5．草拟简单小区管理报告；
6．解决客人的投诉，帮助客人解决困难，改善服务质量；
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7．遇有紧急事故，如水浸、火警等事故，全责处理善后工作，并及时通报总经理；
8．协助联络各租户及业主，建立良好关系
9．沟通协调本部门与其他各部门之间的关系；
10．负责本部门员工的业务培训计划及实施，提出员工招聘、调职、晋升等意见；
11．关心员工生活、工作，协调员工之间所出现的工作矛盾，增强凝聚力；
12．负责本部门的安全，消防，物业管理工作，确保所有消防通道畅通无阻；
13．协助总经理制定小区设备使用方法及守则；
14．编制及安排各级管理员工排班表；
15．每月审查员工出勤卡，收集整理后交行政人事部；
16．监管管理主任及各管理员与保安员的工作；
17．监管物业部员工超时工作及编制补薪表；
18．物业部员工制服安排、处理及监视；
19．定期检查所属部门的固定资产，并对有疑问者进行审核；
20．协助总经理制定小区设备使用方法及守则；
21．发挥工作主动性，完成上级交办的其它任务。
客服部经理岗位责任
1.目的
明确客服部人员岗位工作职责规范管理，提高服务水平，为业户提供“安全、
整洁、方便、文明、舒适、典雅“的现代居住环境。
2.适用范围
客服部经理岗位员工。
3.岗位职责
3.1上班后即视察管理日记簿，留意上一班的记录，及时采取行动以跟进所需工
作，并反馈有关主管；
3.2巡视小区公共区域，并填写巡视报告，于每日十时前呈交每班主管；
3.3协助上级处理日常管理事务，有效地保持小区清洁、维修、安全至最高水准；
3.4及时报告有关小区设施损坏或任何意外事件，并完成书面报告，报告必须客观详尽；
3.5协助上级处理业主装修事宜及维修工作；
3.6熟练掌握防火防盗设备的使用，并明确处理小区之意外事件；
3.7礼貌耐心解答客人的查询、投诉、并加以详细记录；
3.8与客户保持经常性联系，起到沟通管理公司与客户间关系的桥梁作用；
3.9协助物业经理监察及督导各承判商及清洁公司到小区工作及签发证明，并将资料登记于管理日记簿上；
3.10禁止未授权人士使用本小区内任何设施设备；
3.11完成记录各单元业主资料，以备查阅，并且具有一定的保密意识；
3.12每月填写替班出勤，以供人事行政部参考；
3.13协助物业经理填报空置单位资料并送交管业处；
3.14发挥工作主动性，努力完成上级交办的其它任务。
客服助理岗位责任
1.目的
明确客服部人员岗位工作职责规范管理，提高服务水平，为业户提供“安全、整洁、方便、文明、舒适、典雅“的现代居住环境。
2.适用范围
客服部经理岗位员工。
3.岗位职责
3.1与客户保持经常性联系，起到沟通物业公司与客户间关系的桥梁作用；
3.2准确掌握客户的各方面情况等；
3.3熟悉公司关于管理、清洁、工程、维修、保安、消防、收费等各方面的基本情
况，解决客户提出的各种有关问题；
3.4及时发送物业公司给客户的所有通知和信件，督促客户按期缴纳租金及各项费用；
3.5按照要求巡视各楼层，检查各部分设施是否完好，并将情况记录于每日报告；
3.6定期检查空租区，发现问题及时解决，保证空租区处于可出租状态；
3.7负责联系维修人员进行维修，并于事后复查跟进维修情况；
3.8遇有特殊事件，应及时填写“特殊事件报告”，并立刻联系有关部门进行处理；
3.9保证各楼层的客户铭牌清晰完好，如有变更应及时更新；
3.10监督检查各楼层的公共区域的清洁状况，遇有严重影响清洁卫生的情况，立即与清洁部门联系并向上级汇报；
3.11配合保安和消防部门维护各楼层的安全；
3.12监督各装修商按照物业部的装修规定文明施工；
3.13熟悉所有消防器材的使用方法，遇有紧急情况和严重事故隐患，能独立采取应急措施，并立即与部门消防负责人联系，尽快处理解决；
3.14发挥工作主动性，努力完成上级交办的其它任务。
前台接待岗位职责
1.
目的
明确客服部人员岗位工作职责规范管理，提高服务水平，为业户提供“安全、整洁、方便、文明、舒适、典雅“的现代居住环境。
2.适用范围
客服部前台接待岗位员工。
3.岗位职责
3.1接待及处理业户投诉
3.1.1听取业户的投诉，确定问题所在，并做出记录，对业户反映问题及时进，涉及其他部门的督促跟进实施过程及结果，重要问题上报处理；
3.1.2根据事件性质，做出相应解释，回复业户，重要问题上门处理；
3.1.3致电投诉的业户，进行投诉后的回访工作。
3.2受理业户服务请求
3.2.1将业户所在反映的问题，详细记录在报事单或工程维修单内，将相关工作传递给客服助理及其它部门跟进处理；
3.2.2注意派单及时性及准确性，回收单据时注意了解跟进情况，并报告相关客服助理。
3.3
施工申请、施工证件的办理
3.3.1
接待施工单位办理各项申请（包括零星施工、工程服务需求、动火作业
等），将各项申请派发至工程部、秩序部及清洁部，并通知相应助理跟
进处理；
3.3.2
为小区内施工单位办理出入证以及临时出入证，并根据楼层助理的通知
办理退证手续。
16
工程部职责
1．贯彻执行总经理的指令，负责工程部的日常管理，对总经理负责；
2．主持部门工作例会，检查工程主管工作日志，确保工作正常运转，并尽
力节约能源；
3．全权调配工程部的技工和设备，界定各班组工作范围及职责，为业户及
各部门提供良好的服务场所和条件；
4．安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果；
5．审定班组工作计划，检查计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及
月度实施方案，报总经理审批后执行；
6．参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准；
7．深入第一线了解情况并指导工作，及时解决各种问题；
8．负责制定部门制度、操作规程和要求，并督导技工执行；
9．培训下属技工，定期对下属技工进行绩效评估，并按规定进行奖惩；
10．组织、制定设备重大维修保养外判标书、合同要求，备件购进计划，并
负责实施及监察外判公司的工作；
11．实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见，不断改
进原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善；
12．负责协调同物业公司其他部门关系及对外关系，诸如供电局、电话局、
自来水公司、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。
在接触中要处
处以公司利益为重，维护和提高公司在社会上的良好形象；
13．确保物业所有屋宇设备，依照政府的规定和法规要求，接受定期之检
查、测试和保养；
14．为每年之工程开支和水电费作出预算案，并提交总经理审批。
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工程经理岗位职责
1.目的
明确工程部人员岗位工作职责规范管理，提高服务水平，为业户提供“安全、
整洁、方便、文明、舒适、典雅“的现代居住环境。
2.适用范围
工程部电梯岗位员工。
3.岗位职责
3.1负责物业自动控制系统、电话机房的维护和保养，确保通讯系统、音响
设备系统、电视接收及播放系统畅通无阻；
3.2负责业户单元和各功能室以及办公室的电话拆装和维修；
3.3与电讯局保持联系；
3.4保持电话机房的清洁整齐；
3.5每天检查电话系统、音响、电视系统的巡检记录，并对整个系统进行巡
视，发现问题立即处理；
3.6对物业内电话系统资源及分配情况作出完整详尽的记录；
3.7培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇
有特别棘手事件立即汇报；
3.8管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态；
3.9按照维修保养制度的规定，提出对楼宇自动控制系统、音响电视设备系
统的维修保养计划，每月定期上报工程部，并负责组织实施；
3.10熟悉掌握系统设备性能，当设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢
修，以最短的时间恢复其使用功能，不能维修的应立即联系设备厂家解决；
3.11贯彻执行岗位责任制、安全责任制、督促检查下属员工严格执行安全操
作规程，确保设备及人员不发生安全事故；
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3.12协助工程师做好各种机械设备、煤气调压站、厨房设备的运行管理，确
保各种设备的正常运行。
保证物业装饰装修、陈设、家具设施的完好无损，
为物业经营服务；
3.13按照维修保养制度的规定，协助工程师做好设备系统、装饰装修、陈设
家具、设施结构等维修保养计划并组织实施，使各种机械设备、装饰等始终
处于良好的运行状况；
3.14及时向工程师提出各种机械设备及装饰所需零配件申购，保证常用材料
零配件的备用量；
3.15协助工程师做好本专业技术档案的建立和管理、维修保养记录，从中总
结出经验教训，逐步采用新技术、新工艺，使各种机械设备的性能更加完
善；
3.16设备系统及装饰陈设家具、设施结构出现损坏，要及时组织人力进行抢
修，以最短的时间完成修复；
3.17培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇
有特别棘手事件立即汇报；
3.18管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态；
3.19贯彻执行岗位责任制、安全责任制，督促检查下属技工严格执行安全操
作规程，确保设备及人员不发生安全事故。
19
技工岗位职责
1.目的
明确工程部人员岗位工作职责规范管理，提高服务水平，为业户提供“安全、
整洁、方便、文明、舒适、典雅“的现代居住环境。
2.适用范围
工程部技工岗位员工。
3.岗位职责
3.1严格遵守操作程序，保证煤气调压站设备、各设备系统及装饰装修的正
常运行；
3.2按照工程主管的安排，依据维修保养制度的要求，对各种机械设备、煤
气调压站设备及装饰装修进行维修保养；
3.3遵守安全操作规程，保证人身及设备安全万无一失；
3.4严格遵守工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。
3.5坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行
表格上报；
3.5发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故
未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程
主管审阅；
3.6接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工
程主管，并尽快回到值班地点；
3.7工作中注意保护现场，避免污染公共区域，保持环境卫生整洁；
3.8严格执行《员工手册》和物业公司其它规章制度。
20
电梯工岗位职责
1.
目的
明确工程部人员岗位工作职责规范管理，提高服务水平，为业户提供
“安全、整洁、方便、文明、舒适、典雅“的现代居住环境。
2.
适用范围
工程部电梯岗位员工。
3.
岗位职责
3.1
熟悉电梯的性能、构造和使用方法，每天按要求准时开启和关闭
电梯，确保电梯正常运行；
3.2
配合电梯专业公司完成周、月和年度的电梯保养任务，并检查保
养质量，经确认后将记录存档保管；
3.3
及时处理应急停机故障，接到应急故障后应迅速奔赴现场，先将
电梯中被困客人放出，然后排除电梯故障
3.4
做好电梯、电梯间和电梯机房的清洁工作，做到无污迹、无灰
尘、无垃圾；
3.5
积极参加业务学习和技术培训，提高业务技术水平
3.6
搞好各工种的配合，努力完成领导交给的其他任务。
21
弱电工岗位职责
1.
目的
明确工程部人员岗位工作职责规范管理，提高服务水平，为业户提供
“安全、整洁、方便、文明、舒适、典雅“的现代居住环境。
2.
适用范围
工程部弱电岗位员工。
3.
岗位职责
3.1
模范执行岗位责任制、操作规程，承上启下，及时完成经理下达的各项
工作任务；
3.2
管理好、使用好本系统负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状
态，质高、低耗、安全运行；
3.3
协助做好班组管理工作，解决技术上疑难问题；
3.4
做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，设备发生故障时，
有效地组织力量抢修；
3.5
负责制定本系统的月检保养计划和备品备件计划，报经理审核，并负责
检修保养计划实施；
3.6
做好班组人员考勤和维修台帐，每月报到文员汇总；
3.7
做好本系统设备的技术档案。
设备维修、故障排除、更换零部件情况，
应清楚地填入档案，每月交到主管审阅；
3.8
完成部门交办的其它工作。
22
秩序部岗位职责
（一）秩序部经理
1.在项目总经理和当地公安部门的指导下，全面负责小区的安全、消防工作；
2.负责制订小区治安消防工作计划，组织实施各项安全防范措施；
3.组织处理在小区内发生的重大治安案件和事故；
4.组织消防检查、训练、演习，处理重大消防事故；
5.负责制订本部员工的业务培训计划，定期开展员工培训；
6.负责指导、监督、检查本部各项工作，定期对本部员工进行考核
（二）秩序部领班
1.在秩序部经理领导下，负责安排本班各项具体工作；
2.监督本班员工执行上级各项工作指令及公司规章制度。
3.检查本班各岗工作情况，及时纠正工作偏差；
4.如实记录并小结本班工作情况，并及时向上级汇报；
5.做好保安器材的交接和保管工作。
（三）门岗保安员
1.负责维持大堂秩序，保证大堂出入口畅通；
2.密切注视大堂出入人员，劝离衣冠不整者及闲杂人员；
3.负责查验大件物品放行手续；
4.巡查所辖区域的治安消防情况。
（四）巡楼岗保安员
1.负责按规定路线巡查小区，留意治安消防情况；
2.负责查询可疑人员，及时将推销及闲杂人员劝离小区；
3.监督检查用户装修现场的治安消防状况，及时处理违规装修。
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（五）监控中心岗保安员
1.负责监控中心电视屏幕及消防监测设备的监视工作；
2.发现异常情况和可疑人员及时报告，并通知巡楼保安员到现场查看；
3.发现火警立即报告并按报警程序处理；
4.监控中发异常情况的记录；
5.监控中心物品管理；
6、公司交办的其它事项的完成。
（六）停车场岗保安员
1.负责指挥引导进出车辆，安排进入的车辆停放在指定车位；
2.负责巡查车辆及车场设施情况，做好车况记录，对有损车辆请司机签名确认；
3.负责检查车场消防器材，保持消防通道的畅通；
4.负责车场的安全管理，维持车场秩序，严禁闲杂人员进场；
5.负责收费室电视屏幕的监控工作；
6.负责按照电脑收费程序对停放车辆收费；
7.协助带车岗保安员维护车场的治安消防秩序；
8.做好当值期间的各项情况记录。
24
保洁员岗位职责
1.完成公司下达的辖区清洁绿化、家政服务、卫生、除四害管理等业绩目标、
计划和质量事件管理，执行公司指令；
2.执行保洁、卫生、消杀类工作任务，进行保洁报事处理、卫生、除四害、记
录保洁事件，参与保洁卫生回访与投诉处理、紧急事件处理等工作，收集保
洁、卫生、家政管理与服务信息；
3.妥善保管和使用公司物资和劳动工具，使物资得到有效控制和充分利用以满
足经营管理需要；
4.接受相关部门的协助请求，参与客户沟通，及时认真地解决住户提出的涉及
保洁、卫生
升级会员 