房地产管理中英文对照外文翻译文献.docx

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房地产管理中英文对照外文翻译文献

房地产管理中英文对照外文翻译文献

（文档含英文原文和中文翻译）

译文：

竞争力因素:

中国房地产竞争力研究

竞争力研究

竞争力的研究在学术界非常受管理学家的欢迎，近年来研究人员普遍认为映射一个组织的竞争环境有利于形成企业战略发展的良好基础（FeurerandChaharbaghi,1994）。

正如Waheeduzzaman和Ryans（1996）所提出的，竞争力的研究涉及多维概念和学科。

弗拉纳根等（2007）关于企业的竞争力提供了一个关键性的结论和有价值的见解，并确定了三个主要流派理论：

（1）竞争优势和竞争战略模型（例如波特，1990）；

（2）基于资源视图（思路）和核心竞争力的方法。

（如Wernerfelt，普拉哈拉德和哈默，1984；巴尼，1991年）；（3）战略管理的方法（例如Wheelen和hungery,2002）。

总的来说，波特的企业竞争力理论的特点是竞争优势的产业组织视图。

波特（1990）开发了一个钻石框架，给出了四个获得和维持公司的竞争优势的因素：

因素条件，需求条件，相关和支持产业，还有企业战略和竞争环境；按照波特的观点，存在两个外生因素，政府和机会对可控性（管理各种资源的能力）的影响；相对性（相对于其他公司）和活力（参与动态过程产生的结果）。

竞争力研究的基本思路关注的是公司特有的内部资源。

一般来说，基本思路假设竞争优势并不取决于市场和产业结构，而取决于一个企业的资源。

要想开发公司的核心竞争力，必须找到并加强这些企业特定资源。

该方法的基本理论是指通过特定资源和有效利用这些资源来实现竞争优势。

企业竞争力理论的第三个学派侧重于战略管理方法，如惠伦和hungery（2002）的定义，战略管理涉及到一系列管理决策和行动以确定公司的长期性能。

最近的战略管理理论的发展基于波特的理论和基本思路（例如，Wheelen和hungery，2002）。

弗拉纳根等得出结论：

这三个学派的理论在用自己的方式为公司实现竞争优势时非常有用，并且他们没有人可以解释其原因。

在波特的企业竞争力理论中，它假定竞争优势来源于公司采取的竞争策略或利用行业的机遇来消除威胁。

波特（1990）将其分为基本因素（即自然资源、气候、地理位置，非熟练和半熟练的劳动力和债务资本）和先进因素（即现代通信基础设施和受过高等教育的人员的因素条件下企业的竞争优势）。

波特（1990）也认为，国内经济快速增长，国内贸易的复杂性，一般基础设施、国内和国际竞争都是企业竞争优势的关键。

要想了解竞争优势，需要关注一个公司的内部功能和机制的问题（哈默尔和普拉哈拉德，1994）。

邓宁（1988），迪瑞克斯和杜马提出：

公司特有的内部资源包括金融资源、有形资源（如工厂、设备和建筑）和无形资源（如专利、品牌、信誉、经验、技术和组织的程序）。

同样，巴尼（1991）将公司的资源分为三类：

物质资本资源（即工厂，设备），人力资本资源（即培训，经验，在一个公司的判断，智力，人际关系，和个人的管理人员和工人的洞察力），和组织资本资源（即正式的和非正式的规划，控制和协调公司系统）。

阿里汉等人却只关注关键资源或战略资源，他们认为这些资源构成了组织惯例或核心竞争力，是一个企业的先进经济指标的关键。

Haan和Teece等将能力定义为公司的开发能力和重新配置其内部和外部资源以及迅速应对变化的能力。

在小–中型企业资源理论方法的分析中，Rangone（1999）认为，一个公司先进的经济指标基于三个核心功能：

（1）创新能力；

（2）市场管理能力；（3）生产能力。

在战略管理方法中包含了一些通用程序，如竞争环境比较，战略的制定，战略的实施和评估与控制。

原文A

Competitivenessfactors:

astudyoftherealestatemarketinChina

Competitivenessresearch

Inacademiccircles,thestudyof‘competitiveness’hasprovedextremelypopularwithmanagementtheorists,managersanddirectorsinrecentyears,asitisgenerallybelievedthatmappingthecompetitiveenvironmentofanorganizationhelpstoformasoundbasisforbusinessstrategydevelopment（FeurerandChaharbaghi,1994）.AsmaintainedbyWaheeduzzamanandRyans（1996）,thestudyofcompetitivenessinvolvesmultidimensionalconceptsanddisciplines.Flanaganetal.（2007）providedacriticalreviewandvaluableinsightsintofirms’competitiveness,andidentifiedthreemainschoolsoftheories.Theyare

（1）competitiveadvantageandcompetitivestrategymodels（i.e.Porter,1990）;

（2）resource-basedview（RBV）andcorecompetenceapproach（e.g.Wernerfelt,1984;PrahaladandHamel,1990;Barney,1991）;and（3）thestrategicmanagementapproach（e.g.WheelenandHunger,2002）.Ingeneral,Porter’stheoryoffirms’competitivenessischaracterizedbyanindustrialorganizationviewofcompetitiveadvantage（Flanaganetal.,2007）.Porter（1990）developedadiamondframework,andidentifiedfourattributestogainandsustaincompetitiveadvantageofthefirm:

factorconditions;demandconditions;relatedandsupportingindustries;andcontextforfirmstrategyandrivalry.InPorter’sview,twoexogenousfactors,governmentandchance,influencethefunctioningofthesefourmajordeterminants.Manetal.（2002）alsoproposefourcharacteristicsofcompetitiveness,whichare:

long-termorientation（focusingonlong-termperformance）;controllability（managingvariousresourcesandcapabilities）;relativity（relativetootherfirms）;anddynamism（involvedinadynamicprocesstogenerateoutcomes）.TheRBVtheoryofcompetitivenessfocusesonthefirmspecificinternalresource.Ingeneral,RBVassumescompetitiveadvantagedoesnotdependonmarketandindustrystructuresbutstemsfromtheresourceinsideafirm（Flanaganetal.,2007）.Todevelopafirm’scorecompetence,onemustidentifyandstrengthenthosefirm-specificresources.The‘resources’inRBVtheoryreferstofirm-specificresourcesandalsotheeffectiveutilizationoftheseresourcestoachievecompetitiveadvantage.Thethirdschooloffirms’competitivenesstheoryfocusesonthestrategicmanagementapproach（Flanaganetal.,2007）.AsdefinedbyWheelenandHunger（2002）,strategicmanagementrelatestoasetofmanagerialdecisionsandactionstodeterminethecorporation’slong-runperformance.RecentdevelopmentofstrategicmanagementtheoryhasincludedthetheoriesofPorterandtheRBV（forexample,WheelenandHunger,2002）.Flanaganetal.（2007）concludethatallthreeschoolsoftheoriesareusefulintheirownwayforachievingcompetitiveadvantageforfirmsandnoneofthemcanbecurativeforexplainingfirms’competitiveness.

InPorter’stheoryforcorporatecompetitiveness,itpostulatesthecompetitiveadvantagederivedfromthecompetitivestrategyofafirmadoptingtoneutralizethreatsortoexploitopportunitiespresentedbytheindustry（Flanaganetal.,2007）.Porter（1990）classifiesbasicfactors（i.e.naturalresources,climate,location,unskilledandsemiskilledlabouranddebtcapital）andadvancedfactors（i.e.moderncommunicationsinfrastructureandhighlyeducatedpersonnel）asthefactorconditionsofcorporatecompetitiveadvantage.Porter（1990）alsoarguedthatrapiddomesticgrowth,sophisticateddomesticbuyers,generalinfrastructure,domesticandinternationalrivalryareallcriticaltothecorporatecompetitiveadvantage.Theresource-basedviewapproachfocusesontheissuesoftheinternalcapabilitiesandmechanismsanindividualfirmneedstounderstandcompetitiveadvantage（HamelandPrahalad,1994）.AccordingtoDunning（1988）,DierickxandCool（1989）andDoumaandSchreuder（1998）,firm-specificinternalresourcesincludefinancialresources,tangibleresources（suchasplant,equipmentandbuildings）andintangibleresources（suchaspatents,brands,reputation,experience,technologies,andorganizationalroutines）.Similarly,Barney（1991）classifiesfirm’sresourcesintothreecategories:

physicalcapitalresources（i.e.plant,equipment）,humancapitalresources（i.e.training,experience,judgment,intelligence,relationships,andinsightofindividualmanagersandworkersinafirm）,andorganizationalcapitalresources（i.e.formalandinformalplanning,controllingandcoordinatingsystemsofafirm）.AccordingtoHaanetal.（2002）,theRBVonlyfocusesoncriticalorstrategicresources—theseresourcesarecriticalforafirm’ssuperioreconomicperformanceandconstituteorganizationalroutinesorcorecompetence（HamelandPrahalad,1994;Hamel,1996;CoolandSchedle,1988;Rangone,1999）.Haanetal.（2002）andTeeceetal.（1997）definedcapabilitiesasthefirm’scapacitytodevelopandreconfigureitsinternalandexternalresourcesandcompetencetopromptlyrespondtochangingenvironments.Intheanalysisofstrategyofsmall–mediumsizeenterprisesintheRBVapproach,Rangone（1999）arguesthatafirm’ssuperioreconomicperformanceisbasedonthreecorecapabilities:

（1）innovationcapability;

（2）marketmanagementcapability;and（3）productioncapabilitytosatisfycustomers.Inthestrategicmanagementapproach,itcomprisesgenericproceduressuchasscanningforthecompetitiveenvironment,strategyformulation,strategyimplementationandevaluationandcontrol（WheelenandHunger,2002;andFlanaganetal.,2007）.

英文翻译B

融资税收的增量区域对本地房产的影响：

以芝加哥住宅市场为例

特征建模指数说明

本研究的论点是：

其他因素都不变，指定一个区域做为TIF区，当增加了房地产的升值速度值时该区域的面积的增加。

房地产的升值是当地政府寻求税收增加通道的必然结果，同时作为潜在催化剂增加私人投资。

该框架分析主要基于对房地产特征建模的长期实证研究。

（见Colwell和Dilmore（1999），历史特征建模）。

基于对开放市场交易的观察（smith，2000），特征建模作为房地产市场一个可行的变化建模方法，由于它允许恢复非市场组成部分的价值，已经被广泛接受。

该模型的设计与Ellen（2001），Galster（1999），Quercia（2000）等过去所运用的方法类似。

他们通过判断微型社区的价格与社区外的可比物的价格来估计属性价值。

该变量是通过结构化测试TIF区域内对于外边界增值率指标的影响。

TIF区的公共投资水平会不自动连接到指定的日期或者指定的域面积。

无论是在数量还是时间的设计上，TIF区的公共投资变化都是广泛的，虽然作为市场刺激因素作用于公共投资，但它的重点信号在于潜在投资申明。

由于这个原因，模型正在测试市场参与者对于TIF公告区的投机反应和公共投资感知的潜力。

因变量InP是作为每平方英尺的销售价格；i的自然对数在每季度t被记录在库克县的评估办公室。

X是一个表示构造特征属性的矢量，例如平方英尺、年代和其他组成（详见变量字典表一）。

结构和许多特征都符合住宅房地产价值评估的资料。

它给出了限制个人住房购买的数据集，同时合理的假设出除了高度和数量单位，一个连通单元的住宅购买决策动机是类似于独立式住宅建筑的，然而值得注意的是，一些额外的重要性能特点有可能从这一价值分析中被排除，因为它们没有可用的数据集。

然而有证据表明，Gatzlaff和Ling（1994）用有限的关键变量（例如平方米，卧室等）创建了一个特定的建模模型。

它通过添加额外的有关变量而解释错误变量的能力不再显著提高。

这也表明，虽然该模型在本文分析中缺乏理解，但作为研究参考仍然是有用的。

在芝加哥的77个社区区域中的每一个社区中，C都是一个二元变量代表，当观察一个特定的区域时C为1，否则为0。

Q代表二元日期变量，当考虑本季度地产销售（从1992年第三季度到2000年第三季度）时Q为1。

QTpost是一个交叉的变量矢量，当观察指定的一个TIF区并且在某个指定区域的特定季度销售时QTpost为1。

该交叉变量与Chung（1997）等人研究的时间/空间对达拉斯的房地产市场的影响时所运用的类似。

QTprior是一个交叉变量，当观察一个指定的TIF区并且在某个指定区域的特定季度前销售时QTprior为1。

QTout是一个交叉变量，当观察位于特定的季度和TIF区外时QTout为1。

随机误差项具有一个假定的平均值=0。

原文B

Theimpactoftaxincrementfinancedistrictsonlocalizedrealestate:

EvidencefromChicago’smultifamilymarketsq

Hedonicindexspecification

Thecontentionofthisstudyis,allelsebeingequal,designationofanareaasaTIFdistrictincreasestherateofappreciationofrealestatevaluesinthearea.Appreciationintherealestatemarketisadesirableoutcomeforlocalgovernmentsseekingincreasedtaxrevenue,whileservingasacatalystforpotentialincreasedprivateinvestment.Theframeworkforthisanalysisisbasedonthelong-standingempiricalresearchonhedonicmodelingofrealestatemarketcharacteristics（seeColwellandDilmore（1999）,forahistoryonhedonicmodeling）.Hedonicmodelinghasbeenacceptedasaviablemethodformodelingchangesinrealestatemarketsbecauseitallowsforrecoveryofimplicitpricesofnon-marketcomponentsofvalue,basedonobservationsofopenmarkettransactions（Smith,2000）.

ThedesignofthemodelissimilartothatutilizedbyEllenetal.（2001）,Galsteretal.（1999）,andQuerciaetal.（2000）,wheretheyestimatethevalueofpropertiesindefinedmicroneighborhoodsandcomparethepricesintheneighborhoodswiththepricesofcomparablepropertiesoutsidetheneighborhood.ThevariablesarestructuredtotesttheimpactofTIFdistrictdesignationonratesofappreciationofpropertiesinsideversusoutsideTIFboundaries.ThelevelofpublicinvestmentinTIFdistrictsisnotautomaticallylinkedtothedateofdesignationorthesizeofthedistrict.PublicinvestmentinTIFsvaries

widelyboth