上半年河南省房地产估价师制度与政策物业服务定价成本监审的定义考试试题.docx

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上半年河南省房地产估价师制度与政策物业服务定价成本监审的定义考试试题

2015年上半年河南省房地产估价师《制度与政策》：

物业服务定价成本监审的定义考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是__的房地产状况。

A．估价时点

B．搜集该可比实例时

C．进行房地产状况修正时

D．成交价格所反映

2、需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是__。

A．目标定价法

B．价值定价法

C．挑战定价法

D．成本加成定价法

3、耕地占用税采取的税率是。

A：

比例税率

B：

累进税率

C：

累退税率

D：

定额税率

E：

执行层的组织协调

4、在征地拆迁过程中，依据房屋的__给予补偿。

A．建筑造价

B．重置价格

C．评估价格

D．建造成本+目标利润

5、采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元／㎡，土地重新取得单价为2100元／㎡，容积率为2，建筑密度为40％。

该商品房的单价为元／㎡。

A：

3700

B：

4040

C：

4250

D：

5300

E：

工业用地的监测点评估价格

6、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为（）万元。

A．112.5

B．155.6

C．144.6

D．132.4

7、被征收工地上的附着物和青苗的补偿标准，由规定。

A：

国务院

B：

国工资源部

C：

省、自治区、直辖市

D：

县

E：

房地产估价机构必须加盖公章

8、城市房屋拆迁估价目的统一表述为。

A：

为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产成交价格

B：

为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产出租价格

C：

为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产抵押价格

D：

为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格

E：

房地产估价机构必须加盖公章

9、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9％，则该房地产的收益价格为。

A：

195万元

B：

210万元

C：

213万元

D：

217万元

E：

工业用地的监测点评估价格

10、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。

A．利润为零

B．允许的最低经济效益指标

C．最大费用

D．最大利润

11、是房地产权属档案的生命，也是发挥档案的现实效用的基础和前提。

A：

价值性

B：

真实性

C：

专业性

D：

法律性

E：

执行层的组织协调

12、调查对象是指根据调查目的确定的现象。

A：

总体单位

B：

总体

C：

个体

D：

标志

E：

执行层的组织协调

13、对出租物业来说，最主要的收入记录是。

A：

空置率水平

B：

租金清单

C：

押金收入

D：

欠租清单

E：

借款合同

14、下列关于工程造价控制，表述不正确的是。

A：

工程造价控制是全过程静态控制

B：

用投资估算价控制设计方案的选择和初步设计概算造价

C：

用概算造价或修正概算造价控制施工图设计和预算造价

D：

用概算造价控制技术设计和修正概算造价

E：

执行层的组织协调

15、因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等內容发生变更而进行的登记，属于。

A：

土地初始登记

B：

土地变更登记

C：

土地总登记

D：

土地注销登记

E：

执行层的组织协调

16、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5000万元，其中土地总价值为2000万元。

某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为100m2，房地价值为100万元。

则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（）。

A．2.5%

B．3.5%

C．2.4%

D．3.4%

17、房产税的课税对象是__。

A．房产所有人

B．房屋使用人

C．房产

D．房产收益人

18、城市详细规划的对象是。

A：

城市中功能不明确，但地域空间相对完整的区域

B：

城市中功能比较明确，但地域空间不完整的区域

C：

城市中功能不明确和地域空间不完整的区域

D：

城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域

E：

执行层的组织协调

19、教育费附加的税率在城市一般为营业税的。

A：

1％

B：

3％

C：

5％

D：

7％

E：

执行层的组织协调

20、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元／㎡，成新率为70％，房地产年净收益为140元／㎡，土地资本化率为6％。

建筑物资本化率为8％，则该房地产的价格为元／㎡。

A：

1700

B：

2000

C：

2100

D：

2400

E：

工业用地的监测点评估价格

21、建设单位应当在工程竣工验收__个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。

A．7

B．10

C．15

D．20

22、某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值的500万元．按房地产价值分摊法计算甲、乙两公司共同占有的土地份额为。

A：

20％

B：

10％

C：

30％

D：

40％

E：

工业用地的监测点评估价格

23、假设开发法的基本理论依据是。

A：

生产费用原理

B：

预期原理

C：

替代原理

D：

供求原理

E：

工业用地的监测点评估价格

24、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．工程量近似匡算法

D．概算指标估算法

25、城市居住区的规模通常以__作为主要标志。

A．居住人口规模

B．居住户数规模

C．用地规模

D．建筑规模

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、不属于保险合同辅助人的是__。

A．保险受益人

B．保险代理人

C．保险公估人

D．保险经纪人

2、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。

A．经营成本

B．物业档次

C．业主目标收益要求

D．同类型物业的市场供求关系

3、在控制性详细规划中，仅用下限控制的规定性指标包括。

A：

容积率

B：

建筑红线后退距离

C：

绿地率

D：

建筑密度

E：

车泊位

4、某宗房地产的正常成交价格为4000元/m2，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，则卖方实际得到的价格为__元/m2。

A．3800

B．3520

C．3700

D．3720

5、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有__。

A．基准收益率

B．目标收益率

C．出租率或空置率

D．毛租金收入比率

E．运营成本

6、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。

那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。

A．选择专业化

B．产品专业化

C．大量定制

D．单一市场集中化

7、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。

检查后由列出质量缺陷清单。

（2009年试题）

A：

开发商

B：

承包商

C：

监理工程师

D：

使用单位

E：

借款合同

8、根据工程量清单计价法，直接工程费是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括。

A：

人工费

B：

材料费

C：

环境保护费

D：

文明施工费

E：

机械使用费

9、收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。

但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用__。

A．房地剩余技术

B．市场剩余技术

C．土地剩余技术

D．建筑物剩余技术

E．自有资金剩余技术

10、综合验收中的__是竣工项目投入使用前的关键环节。

A．消防验收

B．规划验收

C．环保验收

D．人防验收

11、商品住宅价格中的利润是以为基数核定。

A：

征地费及拆迁安置补偿费

B：

勘察设计及前期工程费

C：

住宅小区內的营业性用房和设施的建设费用

D：

住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费

E：

住宅建筑、安装工程费

12、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。

预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为__万元。

A．95.40

B．97.87

C．98.55

D．99.33

13、所有者权益中，合称为留存收益。

A：

实收资本

B：

资本公积

C：

盈余公积

D：

已分配利润

E：

未分配利润

14、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制．（2009年试题）

A：

现金流量表

B：

损益表

C：

资金使用计划

D：

资金筹措计划

E：

资金来源与运用表

15、一般来说，在完全竞争条件下，在同一街道，不同位置上不同用途的土地的地租支付能力由大到小排序，正确的是__。

A．百货商店、男士服装店、鞋店、珠宝店、妇女服装店、杂货店、家具店

B．百货商店、妇女服装店、鞋店、珠宝店、家具店、男士服装店、杂货店

C．珠宝店、百货商店、男士服装店、鞋店、妇女服装店、家具店、杂货店

D．珠宝店、百货商店、男士服装店、鞋店、妇女服装店、杂货店、家具店

16、根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，下列不征收土地闲置费的情形有。

A：

因不可抗拒力造成开工延期

B：

因政府的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的

C：

因动工开发必需的前期工作（发现地下文物）而延期动工开发的

D：

因政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的

E：

因房地产资金问题而不能如期开工的

17、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5．44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是__。

A．3.57%

B．4.00%

C．6.56%

D．10.56%

18、采取随行就市定价法确定价格的情形有。

（2009年试题）

A：

开发商处于市场领导者地位

B：

开发商难以估算成本

C：

开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近

D：

开发商打算与同行和平共处

E：

开发商具有向市场领导者挑战的实力

19、权属登记的根本目的和出发点是__。

A．保护房地产权利人的合法权益

B．保证交易安全，减少交易成本

C．房地产管理的基础工作

D．为城市规划、建设、管理提供科学依据

20、房地产开发经营业具有等特点。

A：

单件性

B：

资金量大

C：

风险小

D：

附加值高

E：

产业关联性强

21、流动比率越__，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全。

A．低

B．高

C．不变

D．无法判断

22、计量估价合同是以__和单价表为计算包价依据的合同。

A．总工程量

B．实测工程量

C．工程量清单

D．最终工程量

23、下列污染类型中，属于辐射污染的有__。

A．灯光污染

B．视觉污染

C．高压输电线污染

D．垃圾臭气污染

E．医疗照射

24、对同一宗房地产而言，__。

A．房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物的折旧

B．建筑物价格=房地价格-土地价格