项目招商专项计划模板.docx

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项目招商专项计划模板

招商计划模板

总纲

一．招商策划

（一）项目整体定位

（二）招商策略

二．招商计划

（一）统筹计划内容

（二）招商计划执行时间表

三。

招商入驻流程

（一）商户入驻流程

第一部分招商策划

一、项目总定位

1.招商定位

（一）、统一宣传

１、项目现状

（1）商业现状及发展未来展望

（2）地理位子及交通状况

（３）辐射区域及人口统计

（４）项目优势

（二）招商定位

（三）业态定位

业态规划以各类品牌主力店、卖场、餐饮、娱乐为核心,规划合理的业态，包括各类品牌店、特色店、主题百货、等。

采用多元化经营模式,满足各界人士的消费需求。

●楼层功能区划按照各类品牌间的经营互动原则，进行局部科学规律整合。

●严格控制招商品牌的层次，利用自身优势吸纳国内国外亮点品牌.这是保证整体层面上档次先决条件。

●店铺采取定价租赁制,以便为招商信息宣传创造悬念卖点。

●店铺定价租赁的切入点与众不同的悬念招商策略。

二、招商策略

（一）业态设计先行，准确、差异化的业态定位是成功招商的前提基础

准确、差异化的业态定位乃是步行街竞争胜出的原因.

商城的开发与运营要始终坚持＂全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合"先进理念。

在业态组合方面，我们要紧紧抓住本地消费需求倾向和消费特点,重点突出,业态丰富，有机结合。

坚决摒弃不适合本地消费文化的业态!

（二）先确定主力店，再全面招商

考虑到主力店、次主力店、品牌店及其他品牌招商的不同特点，制定了"先确定主力店,再全面招商”的基本策略.在执行过程中,主力店、品牌店和餐饮、娱乐要提前招商,其它随后进行.

（三）品牌审核流程的制定

好的品牌将提升商场档次和人气,以及影响力.把品牌作为这次招商首要考虑的因素，因此严格的品牌审核流程是招商工作必不可少的。

具体可以由以下三个方面考虑：

（1）品牌知名度和经营区域

　　对于符合我市场定位的意向商户，视其品牌知名度和经营区域而定，知名度很高，对提升商城的品牌形象很有帮助的，如在一类商场经营的品牌则归为A类品牌。

二类商场则归为B类品牌，在超市或者批发市场的经营的品牌则归为Ｃ类品牌。

（２）商户的实力

　一个好的商户与其经营实力是成正比的,好的商户有较为成熟的经营理念和经营态度,有较强的市场抗风险能力对商城的发展有很大的好处。

对自己的品牌有较强的认知能力，根据商户的实力分为A类商户、B类商户、C类商户.

（３）商户营业额

可以通过调研和询问来得出商户的经营收入,因为较高的经营收入一方面反映了该品牌的受欢迎程度,另一方面也反映了顾客的购物取向。

年经营收入在５０万－100万的归为A类商户，年经营收入在5０万—2０万归为B类商户,年经营收入在20万—10万的归为C类商户。

通过上述三点的综合，客观的对一个商户做出评价，依照下表为执行标准：

ＡＡA

AＡB

ＡＢB

BＢＢ

９0－10０

8０-９０

７0—８０

６0—70

C类商户不予考虑。

以分数高低作为品牌审核标准。

分数的高低作为招商工作中的最重要的招商标准,对于分数在90分以上可以予以减免半年租金、物业管理费作为优惠条件,对于分数在8０分以上可以予以减免三个月租金、物业管理费作为优惠条件，对于分数在70—80分之免除三个月物业管理费作为优惠条件，对于分数在60-7０分之间的不实行具体的优惠政策，对于60分以下的商户不做考虑.

（四）为客户度身订做开店全面解决方案

在这一策略的指导下，经过专业培训师培训的招商团队，根据实际情况灵活调整和实施租赁政策.例如,根据不同类型的租户提出的不同需求，为他们提出度身订做的解决方案；妥善安排好各租户的楼层位置、相互位置,使之相对成行成市、互惠共赢，而不是互相干扰、削弱;根据整体市场定位和业态组合,对进驻租户提出要求，并协助他们调整、提升和完善他们在商城项目的定位、档次和其他品质.

（五）人员、媒体、大型主题活动立体化"整合宣传推广策略＂

在市场宣传推广方面，实行"整合推广策略”,为招商工作提供有力支持。

一为媒体宣传，二为招商活动。

关键性招商活动如下：

招商发布会暨主力店签约仪式、招商成果发布会、项目推介会、建筑节点庆典会等。

（六）招商进度、质量、费用统一控制

为把招商计划落实到实处，达到多快好省的目标。

在招商进度、质量、费用上严格把关，统一控制。

采取用时间推动表控制进度；根据业态布局和市场定位对商家精挑细选，重点吸收品牌商、实力商和特色商来控制质量;对招商费用进行精打细算,并采取以下措施对招商费用进行统一安排、科学分配。

1、招商任务指标分解到人，成本分解到人。

2、关键性招商费集中使用,避免零打碎敲.

3、重视大客户招商和关系招商,费用安排上予以倾斜。

4、经过精心策划的媒体宣传计划，实现精确、有效的传播,价值最大化。

坚决避免宣传费用的乱用和浪费。

第二部分招商计划

一、统筹计划内容

统筹计划内容指的是以我们要做的事情为线索，按先后次序排序、合理安排。

时间跨度为招商全面启动至开业.

（一）招商阶段划分、招商目标和时间安排

阶段划分:

招商筹备阶段、主力店招商阶段、全面招商阶段、运营调整阶段四个阶段.

招商目标：

由于商城的签约入驻商户是需要不断调整、优化的,原则上讲，招商工作不是商户招满就结束了。

为了明确方向，特定目标如下：

1、截止到　　　年　月，基本完成主力店、次主力店（大商铺）的招商,完成小商铺70％。

２、截止到年月,基本完成招商任务.

3、截止到　　年月底,商家开始入场装修，为商城开业做准备。

力争月招商圆满成功，确保年月份商城盛大开幕.

为具体化可执行，在时间安排上，此计划涉及的时间段为：

年月开始执行，截止到　年开业。

具体工作安排见下面的《计划执行时间表》。

（二）招商人员的招聘和培训,打造一支精悍的招商团队

再大的项目也是人做的,人的因素在项目招商中起着最根本的决定性因素，因此招聘、选拔、培养一大批招商精英，打造一支强悍的招商团队，是招商筹备阶段的最核心任务。

通过人才市场、网络等多种渠道物色更多的从业经验丰富、拥有客户资源的专业化高素质招商人员，目标是组建一支专业化的招商团队。

一个团队不仅需要专业化,更需要一体化.因此，对团队的培训尤其重要.

目标是使整个团队具备完整的项目的知识架构、卓越的团队执行力和共同的价值取向,培训内容如下：

1、企业文化的培训。

2、团队执行力的培训。

3、项目知识的培训，以使团队成员对项目有一个清楚的认识。

4、招商技巧的培训，包括接听电话、接待语言、谈判策略和

谈判技巧等，以培养和提高团队成员的招商能力。

５、招商礼仪和招商制度的培训（语言艺术、招商制度说明和合同解读等）。

招商机制的建立，是为了在招商团队中形成一种人性化的制度管理氛围，做到有章可依、奖罚分明,既讲究个人贡献、更注重团队精神。

建立一系列的管理制度。

（1）招商人员奖励政策的建立

（2）招商人员处罚政策的建立

（３）招商人员日常管理规范制度的建立等

（三）相关招商资料的准备

（1）招商手册和招商说明书ﻫ（２）租赁合同

（３）委托经营合同　ﻫ（4）定租确认书

（5）招商委托书

（6）招商流程表

（7）招商文案

（8）退房申请表等

（9）授权委托书等

以上文本见附录,其它文本资料根据不同阶段、具体需求再行撰写！

（四）招商方式、目标客户的确定

招商方式：

１、项目招商发布会

2、项目推介洽谈会

３、大型零售连锁会议

4、登门拜访

5、网络招商

６、电话联系

7、面对面沟通

8、行业协会、政府机构

9、各地商会

目标客户-—主力店

流行品牌及知名餐饮连锁

目标客户——次主力店

（五）第三方招商网络平台的建立

建立第三方招商网络平台可以得到巨大的资讯支持，更能节省大量的人力、宣传推广成本,加快招商速度。

构建第三方招商网络平台可以从这些渠道去争取：

1、专业的招商网站

２、专业的地产交易平台

3、行业协会及政府招商机构，行业协会和政府招商机构从某种意义上讲,很具有权威性和号召力，他们既拥有本行的丰富的品牌资源和众多企业家朋友圈，更具有说服他们入驻的话语权。

更能省却一大笔宣传费用，在短期内带动一大批商家考察、开店的热情.

4、与定位不同的商业项目招商部门建立战略性合作伙伴关系,达成资源共享的互赢格局。

特别是可以通过私下互动，把对方的招商人员转化为我们的兼职招商人员，在高奖励的吸引下，引进我们所需的商家品牌。

（六）招商政策的制定

在项目的定位、宣传推广基本到位的基础上，一个优化组合的优惠招商政策可以成为吸引商家入驻的推动剂。

为了吸引和推动极具影响力的主力店的进驻,我们将在租金、建筑结构等方面给予一定的优惠。

（七）媒体宣传推广计划的制定执行

商业项目，特别是大型商业项目，招商造势至关重要！

造势就是运用各种媒体,以新闻性的软文宣传炒作为主,配合硬广告，形成密集的市场宣传攻势。

在短时间内,在全市范围内形成热门话题，有力提升我们的项目知名度。

这样做的好处是：

１、节省大笔广告费,因为好的选题和好的文章,一些报纸的收费要比广告收费少很多。

2、能够使目标商家比较详细的了解我们的项目情况。

通过对原来的媒体宣传分析发现，原来的媒体宣传形式比较单一，主要以硬广告为主,缺少详细的分析介绍。

这样的广告只能流于形式，一掠而过，不能引起商家的注意和研究。

而新闻性的软文或专题性的软文比较具有新闻性、专业性、权威性,而且,

广告性不强，不会引起读者的警惕和反感，会仔细的阅读下去.能很快的达到我们的目的。

３、由于是专业性的宣传,可以提升商业地产项目档次,塑造良好品牌形象，为后续开业经营奠定良好基础。

（八）大型主题招商活动的策划执行

大型主题性招商活动，配合全方位立体化媒体平台（电视、报纸、网络、广播）宣传炒作,是商业地产招商推广的“核武器”.

1、招商发布会

2、项目推介会（指区域性的针对一定数量的意向商家的集中性项目说明、洽谈会）

3、主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影响力的签约仪式。

4、阶段性的招商成果发布会

5、工程重要节点（封顶、竣工等）完成及开业庆典会

根据目前的项目招商情况，计划举行招商发布会、项目推介会、签约仪式,其它活动视具体发展情况而定。

活动具体策划执行方案在确定后撰写。

（九）招商费用预算

招商费用包括：

人员差旅费用、商家接待费用、宣传费用――广告及招商活动费用、招商人员提成。

招商总费用为约为年租金的10％,其中差旅招待２％，广告公关礼品费4%，整个招商团队奖金提成约为4%.

（十）租金建议方案

租金建议方案

根据本地经济开发区租金情况、目前项目周边商业状况并结合市场定位，确定租金水平为中上水平左右。

诚意金按每铺1０00元收取,至多可选择两块位置并签订意向商铺申请表。

对于符合市场经营定位急需引进的主力店,可直接签订定位确认书。

1.付款方式：

分小商铺和大商家两种情况

小商铺：

首付定金（三个月租金），租赁合同签定支付三个月租金。

大商家:

根据谈判情况，经集体研究，由领导确定。

小商铺一季度一付，合同三年一签，逐年递增.

2。

“房租高开低收”

房租的高低直接影响到商家和我们双方的利益，同时也体现特色街地段的价值和商铺的档次及品质,在启动市场阶段确定租金价位时，建议租金应高开低收即前两年租金订到一个较高的水平，然后通过免租、免物业管理费等优惠政策,来调整与周边租金的价格水平，满两年后租金根据市场情况在确定两年后的市场租金价格.

３、“放水养鱼”，装修免租期政策

根据入住商家规模、品牌的大小建议给予商家相应的装修免租期。

小商家为三个月免租期，大品牌主力店、聚人气店为六至十二个月免租期。

4、允许一定范围内的改变房屋布局ﻫ经营者根据经营的实际需要，在符合规划技术规范的条件下,在不改变建筑主体结构的情况下，可根据自己经营项目的需要进行改动或与其它商铺打通统一装修，以最大限度满足经营户的需要。

二、招商计划执行时间表（2０　年月——２0　年开业前后）

招商计划执行时间表（20　年　月——２0　年开业前后）

招商计划执行时间表

项目明细

阶段划分

时间

事项明细

责任部门

筹

备

阶

段

（　月—月）

月

1、办公场所及住所的确定

综合部

２、人员招聘

人事部、招商部

3、架构和机制建立

总经理、各部门负责人

4、招商物料准备

招商部

5、招商计划制定

招商部

6、商管手册的准备

招商部

月

1、人员招聘和培训

人事部、招商部

2、招商政策的制定

招商部

3、启用展示中心

全体

4、市场调研

招商部

5、各媒体联系洽谈

策划部

6、具体媒体计划出台

策划部

7、主力店的联系洽谈

招商部

8、目标客户资料的收集

招商部

主

力

店

招

商

（月—月）

月－月

１、全面开展招商

招商部

２、宣传文案、广告设计完成

策划部

３、媒体宣传集中攻势展开

策划部

4、目标客户洽谈，

招商部

５、构建第三方招商网络平台

信息中心、招商部

６、韩式餐饮、娱乐休闲全面招商

招商部

7、目标客户深度洽谈

招商部

8、赴外域招商

招商部

9、入驻商户签约

招商部

10．招商新闻发布会举行

策划部、招商部

月-月

1、主力店确定正式意向（服装）

招商部

2、餐饮、娱乐休闲正式签约

招商部

3、名品折扣店确定意向（化妆）

招商部

4、按计划进行媒体宣传

策划部

5、举行各种签约仪式暨招商成果展示

策划部、招商部

６、饰品、食品超市深入洽谈

招商部

全面招

商阶段

（　年月正式开业）

月

1、各种业态招商取得一定成果

招商部

2、各类个性特色店全面招商

招商部

3、主题百货深度洽谈

招商部

4、名品折扣店正式签约

招商部

５、赴外域招商

招商部

6、建筑落成庆典活动筹备开始

全体

年月-年月

1、主力店完成正式签约

招商部

2、饰品、食品超市正式签约（1２月份）

招商部

3、力争个性特色店提前完成签约

招商部

４、完成小商铺50%以上

招商部

5、招商成果展示会

企划室、招商部

6、媒体宣传

企划室

7、主题百货签约

招商部

8、建筑封顶庆典活动举行

全体

月—-开业

1、入驻商户正式合同及各项法律文件的签定

招商部发展部

2、小商铺完成到90%,力争完成到１０0%

招商部

３、完成项目商业面积招商的９0%，力争总完成1０0％

招商部

4、开业庆典的策划筹备举行

全体

５、媒体宣传

策划部

运营调整阶段（开业后）

开业后

１、继续跟踪较好商家

招商部

2、密切关注已进商家的经营理念和经营业绩

招商部

3、对业态不好、经营业绩较差、不受欢迎的业态、商家进行调整

招商部

4、引进新的商家

招商部

5、继续进行宣传，打造商城商业品牌，促进

整体运营和后续招商调整

策划部、招商部

客户资源的储备

　为了有更大的客户群进行资源储备预计在招商过程中对本域和外域进行市场调查。

初步市调计划如下：

招商途径

为了更加详细的了解项目，可以通过以下的途径进行市调前期准备工作

市场调研：

通过周边市场调研，了解到本域和外域市场中较有实力的经营商户和经营商场，掌握市场招商政策和经营状况.

网络、报广等媒介：

通过网络对本域和外域进行查询，初步得到某些品牌的经营实力，经营区域，经营特色和经营商资料.

客户介绍：

通过客户的介绍或推荐，留意沟通中的每个细节,掌握到潜在意向商户的客户资料,并及时沟通。

通过以上三种途径得出本域和外域的招商区域和招商品牌，制作《市调计划表》为市调做准备。

✧外域招商时间:

（1）　年月,完成对商城项目周边市场市调及客户资源储备。

　（２）年月，对市内市场进行市场调查。

（3）年　月调查市场品牌资源并建立客户群。

三。

商户入驻流程

１.签定定位协议

　为了提高前期招商中的入驻率，为更好地储备客户资源,可以制定意向协议,对于有意向来商城经营的商户签定定位协议。

商户需要交付一定的意向保证金,保证金是收取范围如下：

20—50平米收取２000元

5０-1０0平米收取40０0元

１00平米以上收取８0０0元

对于签定意向协议的商户在预期内依照协议执行，如遇特殊情况：

　A:

该商户由于个人原因无法履行协议的将不予退还意向保证金.

　B:

该商户的品牌审核不过关,将解除协议并退还意向保证金。

　C：

由于商场整体规划不宜在此经营此类商品可以予以调换商铺或解除协议并退还意向保证金。

2。

签定正式合同

对于已签定意向合同的商户在所签商铺已协调完毕的情况下，签定正式合同.（包括管理公约、商铺租赁合同等）

合同的签订方式为三至五年一签,租金按季度支付.在签订正式合同同时要支付三个月租金额的保证金.　

3．商户进场装修入驻

在签订正式合同后，商户必须在签订合同七天内进场装修,原意向定金自动转为保证金。

另按公司规定缴纳装修保证金.如因商户个人原因延迟进场装修,将按５0元／天收取滞纳金。

4．开业验收

　在商户装修后，必须由商场工作人员进行装修验收，　

验收合格后退还装修保证金.商铺经验收合格方可开业经营。

5。

　费用拖欠处理

保证金作为商户进驻商场的必要条件之一，如商户拖欠水电费用或者罚款等费用逾期２月则商城有权从保证金中扣除相应的数额，如逾期3月未缴纳水电费用或者罚款等,商城有权收回商铺的经营权并退还扣除水电费用等各项费用后的金额，同时与该商户解除合同并保留采取进一步诉诸法律途径的权利。