房地产经营与管理期末复习资料.docx
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房地产经营与管理期末复习资料
房地产经营与管理
第一章房地产经营管理概述
1.1房地产业
一、房地产业的概念
1、房地产的概念
房地产（realestate）是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。
土地：
是指地球外壳的陆地表面及其地上空间和地下空间，包括土壤、植被、岩石、矿藏、湖泊等。
土地的开发受三大因素的制约：
建筑技术
土地使用管制
土地权利设置及相邻关系
建筑物：
是指人工建筑而成的物体，包括房屋和构筑物两大类。
房屋：
是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的工程建筑物，一般由基础、墙、门窗、柱和屋顶等重要构件组成。
构筑物：
是指除房屋以外的工程建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如桥梁、水井、隧道等。
房地产权益：
包括土地使用权与房屋所有权。
一般地：
所有权包括四种权能：
占有
使用
收益
处分
综上所述，我国房地产的整体概念可为：
土地
建筑物：
房屋、构筑物
房地产房地
土地使用权
房屋所有权
2、房地产业的概念
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，它包括
土地的开发
房屋的建设、维修、管理
土地使用权的有偿划拨、转让
房屋所有权的买卖、租赁、抵押
房地产市场
二、房地产业在国民经济中的地位
1、房地产业是国民经济的基础性、先导性产业
基础性
先导性
2、房地产是国家的一笔宝贵财富
目前我国每年开工面积约4亿平方米，
竣工面积约1亿平方米，
深圳：
开工面积约3千万平方米
竣工面积约1.2千万平方米
美国：
不动产价值占总财富的比例：
73.2%
土地：
占23.2%
建筑物:
占50%
3、房地产业是我国国民经济的支柱产业
房地产经营收入占财政收入比重
发达国家和地区：
10-40%
香港40-50%
深圳:
约25%
提问：
什么是支柱性产业？
三、房地产是我国国民经济的支柱产业
1、承载经济与社会生活；
2、提供财政积累；
3、充分利用土地资源；
4、促进相关产业的发展；
5、优化产业结构与消费结构；
6、提供大量就业；
7、改善居住与生活条件。
1.2土地所有权及其实现
一、土地所有权的概念
法律意义上的所有权：
是一种财产，可以占有、垄断，拥有支配的权力。
经济意义上的所有权：
凭借对土地的垄断可获得一定的经济收入。
二、土地所有权的经济实现——地租
绝对地租
地租
级差地租
绝对地租是指租用任何一块土地都必须缴纳的地租。
是企业剩余价值超过平均利润的那部分余额，是企业超额利润的转化形态。
上限：
郊区企业的留利水平
下限：
郊区土地支付的农业地租量
级差地租是由于土地位置差别和不同投资差别所引起的超额利润，其产生是由于对土地经营的垄断。
级差地租Ⅰ：
土地位置不同而在同等投资条件下产生的超额利润不同
级差地租Ⅱ:
对城市中同一块土地连续追加投资，各次投资的劳动生产率不同，从而超额利润不同而产生的级差地租。
垄断地租
矿山地租
1.3房产
一、房产的概念
房产：
指房屋产权（houseproperty），指房屋产品归谁所有，亦即对房屋的占有、使用、收益、处分的权利。
全民所有制
房产所有制集体所有制
个人所有制
涉外房产
二、房地产的特性
1、不可移动性
自然地理位置：
不可变
社会经济地理位置：
可变
变动原因：
❑城市规划的制定或修改；
❑交通建设的发展或改变；
❑其他建设的发展
2、长期使用性
土地使用权一次出让最高年限：
居住用地：
工业用地：
教育、科技、文卫、体育用地：
商业、旅游、娱乐：
综合用地、或其他用地：
注意：
建筑物耐用年限
3、附加收益性
增加房地产的适应性
4、异质性
5、资本和消费品的二重性
6、易受政策影响性
7、相互影响性和易受周围社区环境影响性
三、房地产市场的特征
房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致并进行房地产交易的领域。
核心功能：
形成房地产市场交易价格
市场：
是推进这一进程的原动力
完善的房地产市场须具备：
v稳定、长远的房地产政策
v完善的法制基础
v统一的房地产现代化管理制度
v发达的房地产市场运作体系
房地产市场的特征：
1、房地产市场是权益交易市场
2、房地产市场是区域性市场
3、房地产市场是不完全竞争市场
完全竞争市场的三个条件：
Ø商品同质，可以相互替代
Ø某一商品的卖主和买主人数众多，且可随时进出市场
Ø信息充分，传播畅通
1.4房地产经营管理的特点、原则与运行机制
一、房地产经营的概念
狭义：
指建筑地块和房屋的流通过程和售后管理，其实质是营销策略的研究和实施。
广义：
包括房地产生产过程的经营和流通过程的经营，是指房地产企业根据根据经营目标，在分析自身条件和市场需求的前提下，对房地产开发经营的全过程作出科学的决策，并组织有效的实施。
二、房地产经营的特点
（一）经营风险大，获高收益机会多
风险因素主要有：
1、房地产经营投资成本高；
2、房地产变现难，周期长，灵活性差；
3、受经济环境和国家宏观调控政策影响大
高收益因素主要有：
1、经常处于卖方市场环境
2、级差地租的存在
3、垄断地租的收益
（二）房地产经营的对象具有消费和投资的二重性
（三）房地产经营中的垄断和竞争同时存在
一级市场
二级市场
三级市场
三、房地产经营原则
（一）掌握信息，分析预测，争取主动
（二）适应需求，调整结构，站稳脚跟
（三）齐全功能，配套服务，创社会、环境效益
四、房地产经营管理运行机制
基本要求
（一）遵循价值规律，取得经济效益；
（二）土地要有偿使用；
（三）遵循供求规律；
（四）住房市场与住房保障体系的有机结合。
实现条件：
1、开发商要建立现代企业制度
特征：
产权明晰、权责明确、政企分开、管理
2、完善土地有偿使用制度
完善招挂拍制度
3、进一步发展和完善房地产一、二、三级市场
国外二、三级市场比例：
1：
2
4、加强和完善房地产市场宏观
调控和监管
国家：
国六条、国八条
深圳：
自查
1.5房地产经营管理基本概念和主要经济技术指标
一、房地产经营管理的概念
本书包括房地产经营和对房地产经营进行管理两部分。
后者又包括对开发企业进行管理和国家宏观管理两部分。
二、土地产权的含义
1、地上权
指支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，实质是土地使用权。
2、地役权
指利用他人土地供自己使用的便利。
3、抵押权
指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利。
4、典权
指通过支付典价而在占有他人的不动产，从而获得使用收益的权利。
5、租赁权
指土地使用权获得者在其有效期内有权将土地出租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权。
三、房地产经营管理主要技术经济指标
（一）居住小区技术经济指标
1、居住小区总用地
2、住宅总用地
3、公建总用地
4、道路广场用地
5、庭院、绿化面积
6、人均总占地面积
7、人均住宅用地面积
8、总建筑面积
9、住宅建筑面积
10、人口毛密度
11、建筑密度
小区内全部建筑的基地面积之和与小区内总占地面积之比
12、建筑容积率
小区内总建筑面积之和与小区内总占地面积之比
13、居住建筑密度
14、居住建筑面积毛密度
小区总居住建筑面积与小区总用地面积之比
15、居住建筑面积净密度
小区总居住建筑面积与小区居住总用地面积之比
16、住宅间距
二栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值
（二）单体住宅建筑设计技术经济指标
1、建筑面积：
指建筑物各层展开面积之和。
2、层高：
指主要卧室的下一层结构顶面至上一层结构顶面标高之
间的距离。
3、使用面积系数K1（%）（通常称为实用率）
总使用面积与总建筑面积之比
4、居住面积系数K2（%）
总使用面积与
总建筑面积之比
5、结构面积系数K3（%）
总结构面积与
总建筑面积之比
6、单位造价:
指住宅建筑总造价除以总建筑面积。
7、楼面地价：
总地价与总建筑面积之比，即单位建筑面积的地价。
8、使用面积：
指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面
积的总和。
9、辅助面积：
指建筑物中各层平面中的楼梯、走道所占净面积的总和。
10、结构面积：
指建筑物中各层外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、
通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和。
11、套外使用面积：
指套外全体住户的公共使用面积，一般包括
楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。
12、套内使用面积：
指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、
厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面
积的总和。
第二章房地产开发
2.1房地产开发的作用和任务
一、房地产开发的概念
开发（development）：
指以荒地、矿山、森林、水力等为劳动对象，通过人力加以改造，达到为人类利用的目的的一种活动。
房地产开发：
是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建设的活动。
2.1房地产开发的作用和任务
一、房地产开发的概念
开发（development）：
指以荒地、矿山、森林、水力等为劳动对象，通过人力加以改造，达到为人类利用的目的的一种活动。
房地产开发：
是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建设的活动。
新开发：
对新市区、卫星城镇等未作开发的区域进行的房地产开发
再开发：
对已往作过开发的某些区域进行改造和扩建
土地开发：
生地开发成熟地
房屋开发：
先三通一平，再建造各类房屋以及公共设施
房地产开发的特殊性：
1、多部门参与；
2、投资大，周期长，影响广，政策法律性强，政府管理严格；
3、限制“炒地”和投机；
4、土地政策对房地产开发影响大；
5、风险大，收益高，增值快。
风险：
指发生损失的可能性
房地产投资的风险主要有：
1、市场风险
2、购买力风险
3、拖欠风险
4、经营风险
5、不可预见风险
预计风险损失款=风险损失率×投资总额
二、房地产开发的分类
根据开发后的使用方式，可分为：
住宅开发
商业物业开发
写字楼物业开发
工业物业开发等
根据房地产开发考虑问题的综合程度，可分为
单纯开发
综合开发
单纯开发：
在现有土地或建筑物上，改变其实质结构与使用内容，以取得较大效用和价值而进行的活动。
综合开发：
根据经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合发展、配套建设的开发观念，在城市一个区域或一个新城区内开发建设全部内容的全过程。
根据房地产开发的不同阶段是否连续进行，可分为：
一次开发：
有利于兼顾经济、社会、环境效益
二次开发：
有利于增加政府财政收入
一次开发：
指一次性连土地、房屋都开发完成三、影响房地产开发的主要因素
二次开发：
指先将生地开发成熟地，然后再进行拍卖或出租，由买地者去进行房屋开发。
1、经济形势
2、人口及家庭数量
3、产业政策与经济结构
4、通货膨胀的趋势
5、利率趋势
6、外资的投入情况
四、房地产开发的作用
1、改善工作、生活和居住环境与条件；
2、有利于城市综合功能的发挥；
3、有利于加速经济的发展；
4、为国家提供巨大的财政收入。
五、房地产开发的任务
1、正确决策
2、科学组织
3、合理施工
4、保证质量
5、做好售后
2.2房地产开发程序
一、开发定位
二、获得土地使用权
三、土地开发
四、资金筹集
五、规划、设计、施工、监理
六、竣工验收
七、出售与出租
八、物业管理
2.3房地产综合开发
一、房地产综合开发的原则
1、综合效益
2、全面规划、合理布局
3、依法开发
4、质量第一
二、房地产综合开发的内容
1、土地开发
城市新区土地开发
旧城区的土地开发
城市新区土地开发：
❑能源系统：
包括供电、供热、供气等
❑给水、排水系统：
包括取水、输水、净水、配水、排水、污水处理、排放工程
❑道路及交通系统：
❑邮电、通讯系统：
❑环境系统：
园林绿化、环境卫生、垃圾处理、环境保护等
❑土地平整工程等
2、房屋开发
第三章地产经营管理
3.1土地与我国土地使用制度
一、土地与城市土地
广义：
含气候、水分、地貌、岩石、土壤、植被
狭义：
陆地与陆地上的水面
土地的自然特性
位置固定性
面积有限性
质量差异性
功能永久性
土地的经济特性
❑供给的稀缺性
❑土地利用方式的相对分散性
❑土地利用方向变更的困难性
❑土地报酬递减的可能性
❑土地利用后果的社会性
城市土地及其分类、商品属性
广义的城市土地：
指城市规划区域内的土地，包括市区土地和郊区土地
狭义的城市土地：
指城市市区范围内的土地，不包括郊区土地。
市区土地指城市建成区的土地，属国家所有；
郊区土地是指城市规划内目前仍为农副业生产和村镇占有的土地，属集体所有
重点掌握
对集体所有的土地，必须首先由国家征收为国家所有，然后由国家土地管理部门出让土地使用权，获得土地使用权的房地产开发商才能进行房地产开发经营
城市土地可分为如下几类：
商业用地
工业用地
公用事业及市政用地
居住用地
道路广场用地
绿化用地用地
3.2地产市场
一、地产与地产经营
地产是指土地或经过改良过的土地所表现的财产权，是土地产权和资产的总称。
城市地产经营：
出让、转让土地使用权，或从事土地开发
开发商地产经营:
①有偿取得城镇国有土地或征用农村土地
②进行房屋、建筑物等的补偿、安置和拆迁
③投资开发
④将改良过的土地有偿让渡
地产经营与房产经营的区别
对比
对象
经营对象
经营内容
经营收益
宏观管理
地产经营
土地自然资源
土地使用的变更
土地使用权让渡
的经营补偿
自然资源管理
房产经营
人类劳动产品
房屋所有权的变更
投资利润最大化
产业管理
二、地产市场及其类型
地产市场是指地产交易的场所和土地经济关系的总和。
我国地产市场是以土地使用权让渡为主的经营市场。
按土地使用权的让渡形式可分为：
地产一级市场指国家向各房地产开发商或其他土地使用者出让土地使用权的批租市场。
地产二级市场指土地经营者之间、土地经营者与房地产产品最终使用者之间的交易市场。
地产三级市场指单位和个人将剩余使用年限的土地使用权或连同地上建筑物转让与转让的市场。
地产市场的主体
地产市场的三要素：
交易的主体
交易的客体
交易的行为
地产市场的主体包括：
1、地产供给主体；
2、地产需求主体；
3、地产经营主体；
4、地产交易中介。
三、地产市场的需求与供给
（一）城市土地需求
工业区位需求
商业区位需求
办公区位需求
住宅区位需求
文体娱乐需求
影响因素：
❑工业化进程
❑商业化进程
❑都会化进程
❑城市经济发展周期
都会化：
随着交通工具的发达，住宅与工作地点的时间差距大为缩短。
中心城市与近郊市镇，因通勤圈的扩大，而在经济、文化、交通、社会等方面密切结合在一起，在一定区域范围内，形成一个休戚相关的地域，称之为都会区，这种变化过程称为都会化。
二、城市土地供给
1、土地的自然供给
土地的自然供给是指在一定的技术经济条件下，地球所能提供给人类利用的各种土地资源数量。
2、土地的经济供给
指在自然供给的基础上，某种用途的土地供给量随着该种用途利益的变化而变化，即具有房地产开发价值的土地供给。
三、影响土地供给的因素
1、人类生存与发展空间的拓展；
2、人类对土地利用知识和技能的增长；
3、交通运输的发展；
4、社会需求的改变；
5、农业国向工业国的转变等
3.3土地批租形式与地产经营方式
一、土地批租形式
（一）熟地批租
（二）生地批租
（三）毛地批租
（四）带项定地批租
3.3土地批租形式与地产经营方式
二、地产经营模式（4种）
出让
出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
1、协议出让
协议市场价：
征地费、拆迁安置费、土地初步开发费由政府先期垫付
协议低地价：
仅需支付征地拆迁安置补偿费和初步开发费
协议免地价：
由政府支付征地拆迁安置补偿费。
2、招标出让
招标出让是指在规定的期限内，由符合条件的单位和个人以书面投标方式，竞投某片土地的使用权，土地招标小组在投标者中择优选择受让方的出让方式。
3、拍卖出让
拍卖出让是土地管理部门代表国家就土地的使用权公开叫价出让，由价高者获得土地使用权的出让方式。
转让
土地使用权转让有三种基本形式：
1、出售
2、交换均需办理变更登记手续
3、赠与
土地使用权转让须具备的条件
1、取得土地使用权证；
2、已缴清地价款；
3、投入资金已达到合同投资额的25%以上或成片开发土地已具备使用条件；
4、应到县级以上土地管理部门登记备案。
出租
作价入股合作经营
第四章房地产市场营销
4.1房地产市场营销特点和销售方式选择
一、房地产市场营销特点
（一）市场供求特点
1、长期的供给刚性
❑土地资源的稀缺性
❑一定区位上的房地产的不可增加性
2、短期供求失衡度较大
（1）市场需求不足
（2）市场供给不足
城市化进程加速
居住和工作条件改善
投资和投机需求
（3）市场供给不足与需求不足同时存在
（二）产品特点
1、产品在空间上的不可移动性。
2、产品销售价格的划一性。
（三）购买特点
1、购买者对外延产品的要求高
2、高度介入的购买决策
二、销售方式选择
（一）全价出售
预售、炒楼花
一次性付款销售
按揭销售
分期付款销售
还本销售
赠物销售等
（二）租赁
（三）优惠价出售
（四）优惠折价销售
4.2房地产产品定位
一、房地产市场研究
（一）房地产市场研究的作用
1、它是房地产投资区位选择的依据
2、它是项目可行性研究的重要组成部分
3、它是建筑设计方案的首要依据
4、它是商业房地产抵押贷款的申请条件
5、它是制定商品房营销策略的依据
（二）房地产市场研究类型、内容
1、房地产市场研究类型
大地域的特定类型市场研究
特定地块的市场研究
2、房地产市场研究内容
❑国家、城市的经济发展形势和水平
❑城市人口购买力状况
❑目前的房地产市场状况
❑特定区域的供需情况
❑地块周边竞争对手情况
❑国家政策和舆论导向等
二、市场细分和产品定位
1、房地产市场细分
房地产市场细分，就是根据房地产消费者的需求差异，把房地产购买者划分为不同类型的消费者群。
地理位置
使用目的
购买力水平
客户来源
2、房地产产品定位
房地产产品定位，就是指房地产开发商为满足消费者对某种房地产产品的需求和偏好而创造、设计出具有一定特色和吸引力的房地产产品，选定其恰当的市场位置，以便在竞争中取胜。
可分为：
迎头定位
择势定位
4.3房地产销售渠道策略和价格策略
一、房地产销售渠道策略
1、销售渠道定义
2、基本形式
开发商直销
房地产中介代理销售
选择销售渠道应考虑的因素：
v产品因素
v市场因素
v企业自身因素
v代理中介因素
二、房地产价格策略
（一）供求关系定价策略
1、需求曲线
（2）边际理论
边际理论是研究产量、价格等因素的变化对总成本、总收益、总利润等的影响的理论
1、边际成本：
产量的单位变化引起总成本的变化
2、边际收益：
产量的单位变化引起总收益的变化
3、边际利润：
产量的单位变化引起总利润的变化
（二）促销定价策略
1、低开渐高定价策略
2、高开渐低定价策略
3、稳定价格定价策略
4、优惠价格定价策略
4.4房地产促销策略
人员推销
非人员推销广告营业推广服务
一、人员推销
优点：
1、目标客户明确，使用力量集中，成交率较高；
2、有利于加强情感沟通和信息反馈。
缺点：
1、对人员素质要求较高；
2、成本较高。
二、广告推销
1、定义：
广告是企业通过付费取得可控制形式的非个体传播，以劝说的方式向目标市场上最有可能成为产品、服务或观念的接受者，以尽可能低的成本，提供最富诱惑力的销售信息。
2、类型：
❑视听广告
❑印刷广告
❑户外广告
❑信函广告
3、特点：
广告期短，频率高，费用大
三、营业推广
1、定义：
营业推广是为了在一个比较大的目标市场上，刺激需求，扩大销售，而采取的鼓励购买的各种措施。
2、优点：
刺激需求效果明显
所花费用较低，局部收益却较大
3、房地产营业推广的常见形式
❑开新闻发布会
❑开展览会
❑组织考察团
❑附送推广
❑付款优惠推广等
四、服务
房地产业的产品差异化是房地产业开发经营公司的主要竞争手段。
房屋的式样
营销者提供的附加服务售前服务售中服务售后服务
企业的形象与声誉
第五章房地产投资
5.1房地产投资经济效益分析
一、房地产投资经济效益分析方法分类
确定性分析法：
在项目未来值给出确定估值基础上进行分析
非确定性分析法：
在项目未来值可变基础上进行分析
确定性分析法（包括静态分析法和动态分析法倆种）
静态分析法：
不考虑资金的时间价值
动态分析法：
考虑资金的时间价值
思考：
什么是资金的时间价值呢？
静态分析法简单投资收益率法
静态投资回收期法
确定性分析方法
动态分析法动态投资回收期法
净现值法
内部收益率法
二、房地产投资经济效益分析指标
❑投资收益率
❑静态投资回收期
❑动态投资回收期
❑净现值
❑内部收益率
三、房地产投资经济效益常用分析方法
R：
简单投资收益率
I年：
为年净收入
I总：
为年总投资
（一）简单投资收益率法
I总
I年
——
R=
（二）投资回收期法
1、静态投资回收期法
T总：
为总投资
T静：
为静态投资回收期
Nt：
为第t年的净收入
例5-1某房地产项目全部投资现金流量表（简化）如下：
年份
0
1
2
3
4
5
6
累计净现金流量
-300
-400
-800
-1000
-600
-200
100
试计算项目静态投资回收期。
解：
由表可知：
累计净现金流量由负转正的年限为第5年到6年之间。
由线性插入法，可得：
现金流量图
2、动态投资回收期法考虑
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