房地产项目申请报告.docx

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房地产项目申请报告

第一章申报单位及项目概况

第一节项目申报单位概况

****房地产开发公司成立于2007年7月，注册资金1000万元，企业发展态势良好。

2008年8月19日，公司在**市土地交易中心竞得**路**号地块开发权，宗地面积1461.57平方米（2.1924亩），拟建一栋22层商住楼。

第二节项目概况

一、项目建设背景

（一）社会发展状况

**市位于赣东北中部，属亚热带温湿气候，四季分明，年平均气温18.2℃，年平均降雨量1827毫米，无霜期268天。

现辖**市、**县、**区、**风景区的管委会、工业园区。

全市土地面积3554平方公里，总人口110.08万人（包括户籍常住人口105.08万人、暂住半年以上的流动人口约5万人）。

其中主城区（**）市区人口21.06万人（包括户籍常住人口18.26万人、暂住半年以上流动人口约2.8万人），其中非农业人口共12.27万人。

境内交通四通八达，浙赣、鹰厦、皖赣铁路在此交汇，320、206国道呈十字交叉穿越市区，梨温高速公路横贯市区北部。

信江自东向西流贯市境北部，绕城而过，经鄱阳湖达长江入海。

其境内旅游、矿藏资源丰富。

2007年中共**市委、市政府团结带领全市人民，认真贯彻党的十六大和十六届三中、四中全会精神，牢固树立和落实科学发展观，全面加强党的建设，协调推进三个文明建设，精神文明和社会事业明显进步，民主法制不断健全。

经济发展明显加速、综合实力明显增强、城市化水平明显提升、改革力度明显加大、开放步伐明显加快、人民生活水平明显提高，全面和超额完成了年初制定的各项目标任务。

2007年，全市生产总值由2006年的142.03亿元上升到206.49亿元，增长14%，人均生产总值达2650美元；全社会固定资产投资95亿元，增长30%；财政总收入28.1亿元，增长43.3%，其中地方财政收入12.5亿元，增长46.8%；社会消费品零售总额49.48亿元，增长17.3%；城镇居民人均可支配收入11570元，增长19.9%；农民人均纯收入4406元，增长11%；外贸出口达8000万美元，增长66.0%；万元生产总值能耗同比下降6.1%。

产业结构进一步优化。

一、二、三次产业比重调整为9.3:

63:

27.7，其中二产比重同比上升9.6个百分点，呈现出工业化程度提高的阶段性特征。

农业基础地位更加巩固，农业结构不断优化；工业增长加速，在国民经济中的比重由2000年的37.6%上升到63%；服务业保持稳定增长，现代流通体系不断完善，旅游经济发展迅猛，全市旅游总收入占生产总值比重超过10%。

城市化水平进一步提升。

城市基础设施建设规模空前，新建了**大道、沿江大道、高速公路鹰东连接线等城市骨干道路，突破了铁路和信江对城市发展的制约，初步形成了南越国道、北跨信江、一路二带、一江两岸的城市发展新格局。

全市建成区面积达到46.8平方公里，城市化率由2000年的34.9%提高到45.5%。

打造了一批精品工程，建设了东湖公园等一批市民休闲场所，完成了交通路、胜利路、湖西路、梅园大道、四海路升级改造及东湖治理等一批美化、绿化、亮化工程，新建了一批高品位的住宅小区，**一级汽车客运站建成并投入使用，极大的改善了城市形象，提升了城市品位。

对外开放有新的突破。

全市实际利用外商直接投资增加到8450万美元，增长4.8%；外贸出口8000万美元,增长66%；实际引进市外资金38.98亿元，增长65.5%。

横向联合日趋活跃。

随着交通、电力、供水等基础设施条件的不断改善，**已成为越来越多的外商投资创业的理想之地。

于2005年被评为“2005浙商最佳投资城市”，为**经济社会发展注入新的活力。

工业园区建设初具规模。

按照“以园区建设为载体，加速工业化进程”的发展思路，经过几年的建设，工业园区从无到有、由弱到强，已成为我市承接沿海发达地区产业梯度转移和主攻工业的主战场、招商引资的重要载体、产业集聚的主要平台。

目前全市工业园区开发面积突破13平方公里，累计入园企业近300家，2007年，**工业园区、**工业园区主营业务收入均突破100亿元，双双跻身全省超百亿十强工业园区之列。

按照“依托区位、完善市场、规范秩序、构造平台、整合物流、兴办期货、争创品牌、诚信服务、辐射周边”的发展思路，以构筑“城内大商场、城中特色街、城郊大市场、城外大物流”商贸运作格局为目标，加速推进现代商贸流通业的发展。

人民生活水平进一步改善。

全市城镇居民人均可支配收入11570元，增长19.9%；农民人均纯收入4406元，增长11%；全市社会消费品零售总额49.48亿元，增长17.3%；城镇就业率94%。

城市居民最低生活保障覆盖率100%，城镇养老、医疗等社会保险的覆盖面扩大，社会保障资金筹措机制初步形成。

社会救济制度得到完善。

全市环境污染和生态破坏加剧的趋势得到遏制，城市大气环境质量和信江水环境质量控制在国家2级和Ⅱ类标准以内，人民生活质量明显提高。

（二）**市住房发展形势分析

“十五”以来，**市城市发展步伐明显加快，房地产行业紧紧抓住消费结构升级和城市化加快的有利时机，以居民住宅为重点，分层次推进房地产业发展。

1997年至2007年，**市房地产开发量逐年增加，随着80年前后出生高峰期出生的青年到达适婚年龄，住房需求量仍将持续扩大，房地产市场还远未达到饱和状态。

随着**市城市化进程加快，房地产行业也将发挥越来越大的作用，围绕美化人居环境，合理发展风格多样、功能完善的中高档商品房。

围绕适应人流物流扩大的趋势，积极推进设施配套、运行高效的现代商务区建设。

预计到2010年，全市竣工住宅达242万平方米，其中经济适用房占10%；市区居民住宅人均建筑面积达30平方米，住宅成套率达85%；新建住宅小区实行社会化、专业化、企业化物业管理覆盖率达95%。

进一步完善房地产市场体系，加强一级市场调控，完善二级市场，优化供给结构，扩大有效需求，鼓励自主性购房，控制投资性购房，遏制投机性购房，促进房地产市场健康有序发展。

加强交易秩序监管，规范和清理房地产咨询、代理机构，引进房地产估价竞争机制，强化房屋租赁管理，减化工作程序，提供优质服务，调整收益分配，全面促进存量房的流通。

延伸发展房地产中介服务、物业管理、装饰服务等房地产业，推进房地产业持续健康发展。

随着**经济发展加快，投资环境优化，外来务工经商人员增加，城市人口增长，住宅用房新增需求量不断，商品房的销售形势良好。

由此可见，**商品房的开发量，远远满足不了居民需求的增长，商品房市场前景非常广阔。

根据国务院、国家发改委、国家建设部等部门关于房地产行业发展的有关规定，继续壮大房地产市场，并利用宏观调控手段，最大限度解决人们的居住要求，改善**市人民居住条件，围绕解决广大中低收入家庭住房困难，重点建设分布合理、连片开发的普通商品住宅，扩大经济适用房和廉租住房规模，确保住房供应结构基本合理。

体现社会主义和谐社会的优越性。

二、项目选址

本项目选址于交通路29-33号地块，用地为受让所得。

三、建设内容和建设规模

本项目的拟建规模主要依据****房地产开发公司工程技术人员通过测算经济指标，并对新建项目所产生的经济和社会效益进行预测，以及结合****房地产开发公司的实际情况，确定建设内容为：

1栋22层商住楼，总建筑面积3461平方米。

使用性质：

商住

用地面积：

1461.57平方米（土地红线面积）

建筑占地面积：

1398.24平方米

总建筑面积:

23743.31平方米

其中：

地下室建筑面积2710.12平方米

地上1-3层商业用房建筑面积4129.74平方米

建构转换层934平方米（层高1.8米，不计入总建筑面积）

4-22层住宅建筑面积16903.45平方米

建筑密度：

95.7%

容积率：

16.2

绿化率：

临街绿化

总户数：

209户

四、项目建设方案分析

（一）、设计依据

1、编制依据

（1）****房地产开发公司委托编制项目申请报告委托书

（2）《民用建筑设计原则》JGJ37-87

（3）《**省二000年工程定额》

（4）林荫东路83号工程勘察报告

（5）《住宅建筑设计规范》

（6）《建设项目选址意见书》

（7）《建设工程规划许可证》

（8）《建设工程建设许可证》

（9）《建设项目环境保护管理办法》

（10）《中华人民共和国建筑法》

（11）《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001

（12）《建筑结构荷载规范》GB50009-2001

（13）《建筑抗震设计规范》GB50011-2001

（14）《岩土工程勘察规范》GB50021-2001

（15）《地下工程防水技术规范》GB50108-2001

（16）《砌体结构设计规范》GB50003-2001

（17）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002

（18）《混凝土结构设计规范》GB50010-2002

（19）《建筑边坡工程技术规范》GB50330-2002

（20）《建筑结构荷载规定》DBJ15-2-90

（21）《地基基础设计规范》DBJ15-3-91

2、编制原则

（1）严格按照现行国家规范、标准进行设计；

（2）本着安全的原则，做到经济、合理、实用及美观。

（二）、建筑设计

在本项目的设计当中，围绕地产开发的各主要考虑因素，拟建设成为带地段的地标式商业和居住中心，凸显该地段商业集群位置的优越性。

建筑整体采取现代的立面处理方法，布置严谨，体现简洁、高效、快捷，又不失大方的建筑主意，因大楼临南北向的交通路东侧，故平面布局为东西向。

立面设计采用简洁明快建筑形式风格，着重对建筑的尺度、比例、外墙材料的质感及色彩对比，使各个建筑要素有机结合起来，形成一个有机整体。

分层线以石灰嵌缝，与阳台底形成水平线条，使整个建筑水平对称，色调明快，端庄大方，且利于外墙清洗及维护。

室内墙裙采用石灰砂浆粉刷，纸筋灰罩面，墙裙以上部分及顶栅采用石灰砂浆粉刷，纸筋灰罩面，石灰水刷白二度。

（三）、结构设计

1、设计荷载的取值

楼面活荷载标准值：

阳台：

2.5KN／m2。

卧室：

1.5KN／m2。

走廊、楼梯:

2.5KN／m2。

厨房：

2.0N／m2。

上人屋面：

2.0KN／m2。

不上人屋面：

0.5KN／m2。

其他未说明荷载均按《建筑结构载规范》（GB50009-2001）要求取用。

2、风荷载

根据《建筑结构荷载规范》GB50009-2001基本风压值Wo为0．35KN／m2，地面粗糙度类别为B类。

3、雪荷载

根据《建筑结构荷载规范》GB50009—2001基本雪压值取0．35KN／m2采用，屋面积雪分布系数按《建筑结构荷载规范》取用。

4、抗震设计

根据《建筑抗震设计规范》GB50011—2001版附录A，该地区设地震基本裂度小于六度，结构可不考虑抗震设防。

5、建筑物结构安全等均为2级。

6、建筑物设计使用年限为50年。

7、结构设计

主体结构选型：

住宅楼采用现浇剪力墙结构，楼面均为现浇钢筋砼板，屋面纵向排水坡度2‰，楼面板厚度8～10cm，屋面板厚度视活荷载具体情况确定。

室内所有楼梯均为现浇钢筋混凝土板式或梁式楼梯。

混凝土采用C25级，混合砂浆等级根据建筑物层数不同取M5.0-M7.5。

基础设计：

根据相关工程的岩土工程勘察报告，采用人工挖孔桩基础，以弱风化砂岩作为持力层，基底按有关规范要求进入持力层适当深度。

（四）、通风与采光

本项目按建设用地的地理环境和建筑设计规范要求采用自然通风和自然采光与灯光相辅的设计方案，附近大型建筑物间隔距离较远，没有工厂，自然通风条件和光照比较好。

所有通风和采光设计均按建筑设计规范和建筑物的朝向、地形、环境，组织设计方案，不但要有良好的通风采光条件，还要注意消防要求。

（五）、给水排水、消防设计

1、给水

住宅用水采用环形供水由基地内泵房供水网管接入两个管口。

消防管道为热镀管，给水DN为热镀管，室内阀门后为PP-R管。

PP-R管接头采用热熔接。

2、排水

雨水与污水采用分流制排放至市政管网内。

排水：

室内采用UPC管，室外污水、废水采用砼管。

排水管和出户管连接应用两只45度弯头，90度弯头须采用带检查口弯头，支管与主管连接采用顺水三通或斜三通。

采用水封式地漏时，其水封高度不得小于50mm。

排水横管坡度按标准坡安装：

DN160（外径）i=0.01；DN110（外径）i=0.02；DN75（外径）i=0.025；DN50（外径）=0.035。

（六）、建筑防雷

根据《建筑防雷设计规划》要求，该建筑为二类民用建筑物，主要采取以下防雷措施。

1、在建筑物易受雷击部位装设避雷带或避雷针。

2、防雷装置引下线不宜少于二根，其间距不大于30米，有困难时，放宽40米。

3、建筑物可利用钢筋环屋面板、梁、柱和基础的钢筋作为防雷装置，也可利用屋面板作为接闪器，或构造柱作为引下线，基础作为接地装置。

4、防雷接地装置以冲击接地电阻不宜大于30欧。

防雷接地装置宜与电气设备接地装置以及埋地金属管道相连；如不相连，两者的距离不宜小于2米。

（七）、供电、广播及通讯设计

本工程从市政电网并接电源，采用VV22-3×95+1×50电力电缆直埋（穿碳塑管保护）引入总配电箱，供电制式为TN-C-S系统，供电电压为380/220V，三相五线制，进户处做重复接地，接地电阻不大于4欧姆，施工中以实接地电阻为准，如达不到要求时追加接地直至满足要求为止。

线管采用PVC管，穿3要线以下采用15管子，4-5根线采用20管子，6根以上采用25管子。

照明动力配电箱采用铁壳暗装，且外壳应做可靠接地。

防雷系统中，建筑物属三类防雷，屋顶设避雷带，引下线利用柱内的主筋并用建筑物基础作接地装置，接地极电阻不大于4欧姆。

进出建筑物的各种金属管道及电气设备的接地装置，应在进出建筑物处与总等电位装置连接。

有线电视系统接自城市有线电视网，干线为SYV-75-9，支线为SYV-75-5，穿PVC16管暗配，信号传输引入出建筑物都要求装设避雷保安器。

电话系统引自城市电话网。

五、投资规模及资金筹措方案

项目总投资约为2100万元，资金来源为****房地产开发公司自筹，土地为受让所得。

第二章发展规划、产业政策和行业准入分析

第一节发展规划分析

一、国民经济和社会发展总体规划

“十五”以来，**坚决贯彻国家宏观调控政策，积极应对更加开放的外部环境变化，着力解决发展中出现的突出矛盾和问题，成功战胜突如其来的“非典”疫情和频繁的自然灾害，巩固和保持了经济社会持续快速健康发展的好势头。

全市经济总量实现翻番，经济发展明显加速、综合实力明显增强、城市化水平明显提升、改革力度明显加大、开放步伐明显加快、人民生活水平明显提高，全面和超额完成了“十五”计划各项目标任务。

“十一五”时期，是**必须紧紧抓住并且可以大有作为的重要战略机遇期。

随着加入世界贸易组织过渡期的结束，我国将进入全方位开放的新阶段。

经济全球化趋势继续增强，产业结构调整和转移步伐加快；国内居民消费结构逐步升级，新的消费需求不断涌现；科技进步日新月异，一批主导未来的新兴产业将出现；社会主义市场经济体制不断完善，社会政治保持长期稳定，中央提出并开始实施促进中部地区崛起的战略,都为**实现又快又好的发展创造了有利的条件。

特别是进入新世纪以来，**基础设施进一步完善，发展环境进一步改善，发展后劲进一步增强。

全市干部群众谋发展、思创业的积极性空前高涨，形成了加快发展的新理念，探索出了加快发展的新思路，积累了加快发展的新经验，为**今后发展提供了更为重要的条件。

同时，我们必须清醒地认识到，在前进的道路上还面临着不少的困难和挑战。

特别是经济总量仍然偏小，地方企业规模有待进一步做大；第三产业比重不高，区位优势和资源优势有待进一步挖掘；解决“三农”问题任务艰巨，就业和再就业压力仍然较大；处理好各种社会利益关系难度加大，构建社会主义和谐社会仍然有很多工作要做。

总体而言，“十一五”时期，**仍将面临的是机遇与挑战并存，机遇大于挑战的发展环境，有利于**加快经济社会发展。

“十一五”时期，是**在新的起点上跨入全面建设小康社会新的发展阶段，是**经济社会发展的调适整合的战略期，也是**实现加速崛起的关键时期。

在这一时期经济社会能否又快又好发展，对加速**崛起，全面建设小康社会具有决定性意义。

全市上下一定要有高度的历史责任感和强烈的时代紧迫感，切实增强机遇意识、忧患意识和责任意识，珍惜机遇、抓住机遇、用好机遇，积极应对各种挑战，认真化解各种矛盾，尽快做大做强经济总量、增强综合实力、推进富民兴市、加速**崛起，在新的发展起点开创**社会主义经济建设、政治建设、文化建设、社会建设的新局面。

“十一五”时期经济社会发展的总体要求。

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，坚持以大开放为主战略，以招商引资为主抓手，以转变经济增长方式为突破口，以体制、科技创新为强动力，积极顺应农业农村现代化、新型工业化、新型城镇化、经济国际化和市场化的大趋势，按照“扬优成势、以特取胜”的理念，突出重点，协调发展，以更大的力度做强工业，做旺旅游，做活商贸，提升城市集聚辐射能力，建设社会主义新农村，在推动全民创业、构建和谐社会的进程中，加快由区划小市向经济强市的历史性跨越，为实现**加速崛起和全面建设小康社会的宏伟目标打下坚实的基础。

二、**市城市总体规划

按照《**市城市总体规划（2003—2020年）》提出的战略发展目标，**城市建设发展总体思路是：

按照国家沿长江开发战略，充分发挥自身优势，“依托大交通、大工业、古文化、丰富资源，实施工业富市、商贸活市、旅游旺市、科技兴市、依法治市”战略，强化农业基础也位，推进工业化进程，加快第三产业发展，增强接替沿海产业结构梯度转移的能力，把**建设成为承接以上海为龙头长江经济带的赣东北区域中心城市。

城市人口到2010年发展为30万人，城市用地面积30平方公里。

从现在起到2010年，按照“围绕中心、推动两翼、突出重点、带动周边”的构想，将**建设成为皖、浙、赣边际区域中心城市；将东翼的**市建成以有色冶炼和化工工业为主体的次中心城市；将西翼的**县城建成富有地方特色风格的卫星城市；将南边的龙虎风景区建成举世闻名的风景名胜区，带动沿铁路、国道和信江周边小城镇建设，推动**市的城市化进程。

以建设花园式城市为目标，科学调整和严格执行城市总体规划，完善老区，繁荣新区，加速高桥区和工业园区建设。

树立经营城市理念，最大限度地筹集建设资金，搞好**大道延伸工程、夏埠沿江大道、雄鹰大道、污水处理厂、体育中心、文化休闲广场、液化石油气混气工程等市政基础设施建设，加强城市环境卫生的综合整治，实施好人行道硬化、车行道维修、行道树种植、路灯改造、临街建筑物“穿衣戴帽”等“四位一体”改造工程，拉开城市框架，完善城市基础设施，使城区面貌有一个质的飞跃。

把小城镇建设作为经济发展的“增长源”来抓，加快上清镇、**镇、文坊镇、志光镇、童家镇、刘（洪湖）、邓埠镇、锦江镇等8个重点示范镇建设步伐。

“十一五”期末，每个小城镇所在地人口达2—3万人上，二、三产业比重70—80％，农民人均纯收入4000以上。

充分发挥资源、大工业、交通、旅游四大优势，不增强接替东部沿海产业结构梯度转移的能力，把**成承接以上海为龙头的长江三角洲及东南沿海与内地地了解的闽、浙、皖、赣毗邻区域商贸、仓储、旅游心城市。

（三）主要社会经济指标预测本项目社会经济发展预测的主要内容包括：

国内生总值，人均国内生产总值、工、农业总产值和人口，预测到2024年，按照基年为2001年的预测方法，在对各指标进行时间序列分析的基础上，依据《**市国民经济和社会发展“十一五”规划》进行预测的原则，预测模型见表。

鹰潭市社会经济预测表

人口

工业

农业

国内生产总值

人均国内生产总值

年份

指标值

（万人）

指标值

（90年价，万元）

指标值

（90年价，万元）

指标值

（万元）

指标值

（万元）

2001

105.08

728538

108408

588195

5598

2002

106.34

815963

115454

64113

6029

2003

107.61

913878

122959

698835

6494

2004

108.91

1023543

130951

761730

6994

2005

110.11

1146369

139463

830285

754l

2006

111.32

1266737

147133

896708

8055

2007

112.43

1399745

155226

968445

8614

2008

113.56

1546718

163763

1045920

9211

2009

114.69

1709123

172770

1129594

9849

2010

115.72

1888581

182272

121996l

10542

201l

116.77

2058554

191386

1311459

11232

2012

117.82

2243823

200955

1409818

11966

2013

118.76

2245768

211003

1515554

12762

2014

119.7l

2665887

221553

1629221

13610

2015

120.67

2905816

232631

1751412

14514

2016

121.57

3138282

243100

1874011

15415

2017

122.48

3389344

254040

2005192

16371

2018

123.4

3660492

265471

2145555

17387

2019

124.27

3953331

277417

2295744

18474

2020

125.14

4269598

289901

2456446

19630

2021

125.95

4589818

301497

2616116

20771

2022

126.77

4934054

313557

2786163

21978

2023

127.59

5304108

326099

29672

23256

**市城市近期规划建设目标。

以**区为中心，东至童家河，西至206国道西侧1.2公里，南至320国道2.5公里，北至夏埠与志光毗邻地带为界共4.5平方公里范围。

根据功能分为四个区：

1、老市区。

该市区是现状和规划的中心区域，规划居住人口9万人，人口密度较高，服务设施完善，特别是铁路客运站和赣东大市场等专业市场的建设，形成比较大的商务中心和娱乐中心，使该区成为全市以商贸金融服务为主的第三产业中心。

2、梅园区。

该区以现状梅园区为基础，东至童家河，南至浙赣铁路，规划居住人口6.5万人，该区以全市行政管理、办公、居住和文化教育为主。

3、铁路南站区。

包括320国道以南2.5公里，鹰厦铁路以东地区，规划居住人口4—5万人，该区已有华东最大的货运场和仓储群，拟建华东最大的物资配运中心，以及招生人数为四千人的**职业技术学院。

4、高桥区。

位于浙赣铁路以南白露河两侧，规划居住人口5．5万人。

该区以沿32O国道两侧的商业群和西北角的工业园为主。

本开发项目位于该区东北角。

该区随着市体育中心的建设，还是**市未来文体活动中心。

根据上述分析，**市未来经济发展潜力较大，房地产市场看好，特别是经济适用房项目的建设，