某某温泉旅游产业中心一期项目可行性研究报告.docx
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某某温泉旅游产业中心一期项目可行性研究报告
某某温泉旅游项目可行性研究报告
第1章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
********温泉****旅游产业中心（****城）一期项目
1.1.2项目内容
********温泉****旅游产业中心（****城）一期项目，依托独特的温泉资源，以发展体育旅游的群众体育绿地公园建设为主体，完善项目区域内道路等基础设施，配套建设白金五星级国际会议中心酒店（五星级温泉酒店）、酒店公寓、温泉商业小镇，形成复合型旅游产业集群中心，构筑吃、住、行、游、购、娱完整的旅游产业链，打造国际性旅游产业品牌和世界旅游目的地，提高我省旅游产业核心竞争力。
1.1.3承办单位概况
单位名称：
********温泉****城置业有限责任公司
单位住所：
****县****镇蒋碗北路
法定代表人：
****
注册资金：
人民币壹亿元整
公司类型：
有限责任公司
营业执照注册号：
430124000020910
业务范围：
房地产开发与销售；酒店业投资；旅游业投资；游乐场、体育健身与休闲、湿地公园建设、观光农业投资；物业管理；种养殖业经营；商业批发与零售等。
单位概况：
********温泉****城置业有限责任公司成立于2009年7月，由****酒店集团股份有限公司、****华丰生物工程有限公司、长沙泉昇置业有限公司和****省益中投资有限公司四位股东联合发起设立。
公司的经营宗旨是发展****旅游事业,打造世界旅游目的地，进而与世界旅游接轨。
出资人概况见下表：
出资人
出资额（万元）
比例
企业类型
主营业务
****酒店集团股份有限公司
6200
62%
A股上市
公司
酒店、房地产开发、销售、物业管理等，并提
供计算机集成科研成果转让；零售香烟
****华丰生物工程有限公司
1400
14%
有限公司
生物工程技术开发、研究
长沙泉昇置业有限公司
1000
10%
有限公司
房地产开发经营等
****省益中投资有限公司
1400
14%
有限公司
实业投资；房地产开发
单位负责人：
****，男，汉族，1960年9月出生，浙江温州人，中共党员，****大学工商管理研究生，高级经济师，国家级酒店星评员，****省第十一届人大代表。
现任****实业控股集团有限公司法人代表、党委书记、董事长，****酒店集团股份有限公司董事长，中国旅游饭店业协会副会长、中国名酒店组织副理事长、****旅游饭店业协会第一副会长、****湘菜产业促进会副会长。
近年来，****先生获得多项荣誉。
2001年荣获国际金钥匙组织“终身荣誉会员”称号，同年被****省旅游局评为“优秀总经理”；入选2003年中国饭店业年度十大人物；2003年荣获****青年企业家“鲲鹏奖”；2004年荣获美国优质科学学会颁发的“世界最佳饭店经营者奖”；2007年荣获“2007中国创建绿色旅游饭店特别贡献奖”；2008年荣获“中国饭店业30年最具影响力人物”、改革开放三十年“全国企业文化建设突出贡献人物”；2009年3月在亚洲酒店论坛暨第四届中国酒店星光奖颁奖典礼上荣膺“改革开放三十年影响中国酒店30人”殊荣，同年4月荣获“全国饭店人力资源管理最佳贡献奖”。
项目提出的过程：
****酒店于2008年10月29日召开四届董事会第四次会议，审议通过了关于签订《********温泉****城项目合同书》、《********温泉****城项目补充合同书》的议案、关于签订《****温泉国际旅游区开发经营权转让协议》的议案、关于出资设立********温泉****城股份有限公司的议案。
2009年1月16日，****酒店与****县人民政府签订《********温泉****城项目合同书》及《********温泉****城项目补充合同书》。
********温泉****旅游产业中心（****城）项目开发建设和规划控制面积约7平方公里，投资40亿元，创****集团投资规模之最，拟建设成为长株潭城市群的后花园、世界级的温泉胜地和国际旅游产业中心。
项目用地范围西起****温泉乌江以东500米处，东接偕乐桥乡及黄茅山一带，南与湘乡接界，北至东雾山。
项目依托****温泉建设群众体育绿地公园、生态主题公园、湿地公园、农业观光园、室内外游泳池、网球场等休闲健身场所，配套建设白金五星级国际会议度假中心酒店（五星级温泉酒店）、酒店公寓、温泉商业小镇，完善旅游产业基础配套设施，打造新型国际旅游产业中心，形成一个集旅游、文化、购物、娱乐、体育、休闲于一体的，面积达7平方公里的旅游之城。
********温泉****城开发周期为5年，在2013年12月30日之前完成项目的整体开发建设。
其中：
********温泉****旅游产业中心（****城）一期项目投资11.58亿元，资金来源为********温泉****城置业有限责任公司注册资金1亿元，银行贷款4.5亿元，剩余资金由公司股东根据项目开发进程共同追加投资；第二、三期的投资将按合同与规划分期进行，滚动开发。
********温泉****旅游产业中心（****城）一期项目以体育旅游和会务旅游为主题，结合城镇整体规划，将温泉旅游资源与体育旅游产业互补融合，倡导全民健身的体育旅游新理念，打造服务项目地居民、辐射长株潭城市群，吸纳国内外游客的国际旅游产业集群中心而提出。
1.1.4可行性研究报告编制依据
1与委托方签订的协议；
2委托方提交的项目概念性方案设计要点、土地勘测定界技术
报告书；
3国家及地方有关建筑工程设计规范和标准；
4国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
5国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
6****县人民政府和****酒店关于《********温泉项目合作开发意向协议》（2009年1月18日）；
7****县人民政府给********温泉****城置业有限责任公司用地位置的草图（2006年3月27日）；
82009年1月16日，****酒店与****县人民政府签订《********温泉****城项目合同书》及《********温泉****城项目补充合同书》；
9《********温泉国际旅游度假区总体规划》；
10《国务院关于加快发展旅游业的意见》（国发[2009]41号；
11****省《关于加快旅游项目建设和旅游市场主体培育的若干意见》；
12《****省旅游产业强省建设战略实施纲要》；
13《国务院办公厅关于加快发展体育产业的指导意见》（国办发〔2010〕22号）；
14****省省委、省政府《关于加快发展旅游产业的决定》
15其它相关文件、规范、规程及强制性条文。
1.1.5编制范围
依据国家有关政策、法律、法规，对项目建设的概况、项目的市场状况、项目建设规模及建设内容、场址选择、工程方案、节能节水、环境影响评价、劳动安全卫生、项目实施进度、投资估算与资金筹措、财务评价等方面进行全面论证。
1.1.6项目提出理由与意义
1项目提出的理由
旅游业是一个综合关联高，辐射带动性强的产业，已成为全球最大的经济产业和强劲发展的永续性“朝阳产业”。
目前，我国人均GDP已经超过3000美元，这是世界公认的旅游业爆发性增长阶段。
《国务院关于加快发展旅游业的意见》（国发[2009]41号），提出“要把旅游业培育成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”。
****省省委、省政府出台的《关于加快发展旅游产业的决定》明确将旅游业作为我省经济发展的支柱产业，增强旅游产业配套能力，通过5-10年努力，实现由旅游资源大省向旅游产业强省的跨越。
****省旅游资源丰富，旅游发展势头强劲，2009年成为全省第七个千亿产业，旅游产业发展面临前所未有的机遇。
在发展大旅游产业的背景下，现代旅游消费市场和经济的战略发展迫切需要能够引领****旅游产业发展的优秀旅游项目出现。
********温泉****旅游产业中心（****城）一期项目是旅游产业政策、经济与市场环境催生的产物。
项目依托独特的温泉资源，进行旅游资源的有效整合和提升，以群众体育绿地公园建设为主体，以国际会议度假中心（五星级温泉酒店）、酒店公寓及基础设施为配套，定位于****旅游产业链的互补性发展，打造具有国际影响力的新型旅游产业集群中心和旅游休闲新地标，形成旅游产业发展的强劲合力和引领带动作用，加快向旅游强省转变的步伐。
因而，市场竞争项目的缺位、独特的温泉资源、有利的政策环境以及资本的有效组合为本项目开发提供了一个恰当时机。
从国际惯例看，孤立的体育场地缺乏人气引力和辐射能力，难以获得发展的支撑条件，而单一的旅游资源和概念也不足以支撑旅游项目的可持续性发展。
体育产业和旅游产业的融合互动、有效整合才能构筑发展势头最强劲、最具发展潜力的产业链。
在整合****温泉资源，结合********温泉****旅游产业中心提供的行、住、食、游、购、娱等综合性配套服务的基础上，本项目将实现推进城镇发展目标、全面提升区域旅游价值、统筹城乡体育规划、提高群众体育设施水平、提升项目后续价值、全面激活区域经济发展多目标的有机统一。
项目的实施将大大强化****作为世界级温泉旅游度假胜地的吸引功能，提高****旅游产业的核心竞争力。
2项目建设必要性
1）响应国务院、****省旅游产业战略性发展的需要
《国务院关于加快发展旅游业的意见》（国发[2009]41号）和****省省委、省政府出台的《关于加快发展旅游产业的决定》将旅游产业定位于鼓励大力发展和重点支持发展的产业，明确指出：
要把旅游业培育成为国民经济的战略性支柱产业，增强旅游产业配套能力。
省、市、县、镇规划****镇为旅游型城镇和“世界温泉之乡”。
因而，本项目作为一个由社会资本投资的大型旅游产业项目，是响应国家产业政策和区域发展定位的需要。
2）填补****省旅游产业缺乏国际水准的复合型旅游项目的需要
****省是一个旅游资源大省，拥有张家界与湘西凤凰为代表的山水型旅游项目、以人文旅游为代表的韶山、花明楼伟人故里与红色旅游项目、以历史文化为代表的南岳衡山项目等，但旅游资源的品牌形象和世界影响力尚待进一步发掘。
****省缺乏一个具有世界旅游品牌定位的高品质复合型旅游项目。
********温泉****旅游产业中心（****城）一期项目定位于具有国际影响力的新型旅游产业集群中心和中部地区旅游休闲新地标。
项目的高端定位将视野放在全世界，将市场竞争定位为“中部第一”，这对于拉升****旅游的品牌形象和整体品位有着强大的示范作用和标杆作用。
通过本项目，将填补华中地区缺乏国际商务会议中心的空白，将在放大温泉资源效应的同时成为比肩博鳌的区域旅游标志，将跨越式地提升****旅游竞争力、吸引力和集聚力，打造出“温泉湘军”、“会务湘军”的知名旅游品牌。
本项目将成为****旅游发展史上具有里程碑意义的巨大手笔，成为****旅游业特别是休闲度假旅游的崭新亮点，成为****旅游决胜于中部、崛起于中国、放眼于世界的高悬旗帜，成为****旅游接待世界游客的新客厅和世界游客了解****旅游的新窗口。
3）是****温泉全面提质及周边旅游资源整合提升的需要
********温泉已有2000多年历史，是我国三大著名高温复合温泉之一，素有“天然药泉”之称。
温泉养生概念带动了****旅游资源的开发，但受各种因素的制约，其影响力仅在周边区域，所产生的经济效益与其资源价值极不相称。
****旅游资源的全面激活，需要进行全方位的提质。
****城项目以“打造温泉胜地，建设中部博鳌”为战略定位，将根据“两型社会”要求，把中部****城建设成长株潭城市群的后花园、世界级的温泉胜地和国际旅游度假会议中心。
由此可见，中部****城项目的高档次、大视野、高标准、高品位，应和了****温泉的总体规划要求，将会全面激活****温泉的资源效应，强化****温泉国际旅游度假区的高端定位，进一步完善****温泉国家旅游度假区的旅游功能，提升****温泉的品牌形象和竞争能力，使****温泉这一优质旅游景区“如虎添翼”，对于推动****温泉旅游发展起着重要的支撑作用。
与此同时，长沙市围绕把长沙建成区域性的旅游中心城市和全国最佳旅游城市的目标，深度开发旅游资源，实施旅游“1886”工程。
无疑，本项目在长沙旅游版图中，有着浓墨重彩的一笔。
它将成为长沙市休闲度假旅游的具有区域标志性意义的重要旅游目的地。
4）是旅游产业前瞻性定位、互补性发展、转型升级和区域经济发展的需要
体育产业和旅游业作为当今世界发展势头最强劲、最具发展潜力的产业，二者的有效整合将带来巨大的经济效益，体育旅游作为一种新兴的旅游产品具有巨大的市场空间。
本项目整合****温泉资源，以群众体育绿地公园建设为主体，完善行、住、食、游、购、娱等综合性配套服务，通过****温泉度假、体育健身休闲的互补性结合，旅游产业发展的前瞻性定位，以及旅游业、体育业、会务经济及相关产业的联动效应实现对当地经济的拉动作用，是提升城市形象和全面激活区域经济发展的需要。
未来****将全面提质为一个宁静、温馨、自然、生态的现代温泉城和国际旅游度假区，成为县域经济发展的次中心。
5）是完善体育设施水平，提升城市体育形象的需要
《国务院办公厅关于加快发展体育产业的指导意见》国办发〔2010〕22号指出体育产业发展要努力满足广大人民群众日益增长的多元化、多层次的体育需求，不断增强体育市场供给，努力向人民群众提供健康丰富的体育产品。
2009年3月至5月形成的《长沙体育场地普查报告》显示：
截至2009年3月31日，全市共有各类体育场地（馆）5362个，对外开放的有2518个，占46.96%；其余2844个属于内部使用，占53.04%。
平均每万人体育场地拥有数为8.14个。
在市内五区，体育场地面积为206.2万平方米，人均0.77平方米。
而《****省长沙市人民政府关于加强城区体育场地建设和管理的意见》规定，务必在2007年底前完成人均体育场地面积1.08平方米的体育设施建设，目前的水平与这一标准还存在较大差距。
《****县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》（2006-2010）指出要加强公共体育设施建设，广泛开展全民健身运动。
然而，目前****县域内尚无一处标准化、大型群众性体育场所。
另据相关资料显示，日本人均体育场地面积为19平方米，欧美发达国家则更高。
以上数据表明，长沙市体育场地设施建设仍然缺乏，体育场地及设施的人均水平仍然偏低，尤其对公众开放的体育场馆更是明显不足。
本项目的主要子项目群众体育绿地公园，符合《国务院办公厅关于加快发展体育产业的指导意见》中大力发展群众体育产品，满足群众多层次体育需求的任务目标，将对长沙体育设施水平和城市体育形象的提高起到极大推动作用。
同时，群众体育绿地公园拟建设3000座的游泳跳水馆、5000座的多功能体育馆，总投资规模达3.75亿元，符合《****省重点项目申报条件与审批暂行规定》的申报条件：
“社会发展类项目——5000座以上体育馆、3000座以上游泳馆、2000座（或者多功能）影剧院建设项目；其他重要的社会发展项目——投资额在3亿元以上，主体子项目符合条件和标准的，可打捆列入重点建设项目”。
1.2项目概况
1.2.1拟建地点
********温泉****旅游产业中心（****城）项目位于****省****县****镇东南侧，西起****温泉乌江以东500米处，东接偕乐桥乡及黄茅山一带，南与湘乡接界，北至东雾山。
其中********温泉****旅游产业中心（****城）一期项目作为****城的重要组成部分，用地范围集中在整个****城项目用地的中心位置，占地面积2300亩，项目位置是典型的****丘陵地形，基地北部为自然山体，东西两侧为规划用地，南面为规划绿地。
项目后期开发用地沿一期项目地块东西两侧扩展。
图一：
项目所在地示意图
1.2.2建设规模与目标
********温泉****旅游产业中心（****城）一期项目以立足中部、面向全国、辐射世界的旅游目的地、游客集散地为目标定位，依托独特的温泉资源，以发展体育旅游的群众体育绿地公园建设为主体，完善项目区域内道路等基础设施，配套建设大型国际会议度假中心（五星级温泉酒店）、酒店公寓和温泉商业小镇，形成复合型旅游产业集群中心，构筑吃、住、行、游、购、娱完整的旅游产业链，以温泉度假、体育旅游和会务经济为主题，打造国际水准的高品质复合型旅游产业品牌。
项目总用地面积2300亩，项目内容及规模如下表：
项目内容
用地面积（亩）
建筑面积（㎡）
群众体育绿地公园
1,228.68
49,890.00
白金五星级国级会议中心酒店
243.31
145,986.73
温泉商业小镇
33.49
20,094.10
酒店公寓
734.13
244,711.22
道路用地
60.39
合计
2,300.00
460,682.05
1.2.3主要建设条件
1旅游产业是我国的战略性支柱产业，属于国家鼓励发展和重点支持的行业，项目的实施得到了政府的高度重视和大力支持。
2城乡居民对体育休闲旅游的需求逐步提高，政府大力加强公众体育设施建设、推动全民健身计划的开展、提高居民身体素质的决心使群众体育绿地公园建设实施成为可能。
3不可复制的****温泉成为项目建设最具竞争力的优势资源，****温泉资源与项目构成战略性互补协同的关系，有利于最大化旅游产业发展的合力。
4项目符合产业规划和城镇整体发展规划。
群众体育绿地公园的立项、环评、国土手续均已办妥，有利于项目的顺利实施。
5城市现有的上水、下水、供电、煤气、供暖、通讯和道路等设施能满足项目建设要求。
6政策的支持、竞争项目的缺位、市场需求的推动为项目实施提供了良好的外部条件。
7项目建设投资主体自有资金比较充足，投资能力较强，经验丰富，为项目成功实施提供了较强保障。
8群众体育绿地公园建设满足人们日益增长的强身健体的需要，提高了体育设施水平，具有显著的社会效益。
9项目建设符合《****省重点项目申报条件与审批暂行规定》，有望获得政策支持。
10经初步勘测，项目建设地基本无地质不利因素。
项目所在地位置优越，交通便利，工程建设所需材料均可在城区及周边购买，项目建设条件较好。
1.2.4建设工期
本项目总建设周期为2年，工期安排为2010年1月-2011年12月。
项目内容
工期安排
建设时间（月）
白金五星级国际会议中心酒店
2010年1月-2010年12月
12
群众体育绿地公园
2010年3月-2011年5月
15
酒店公寓
2010年8月-2011年8月
12
温泉商业小镇
2011年5月-2011年12月
8
道路等配套设施
2010年10月-2010年12月
3
1.2.5项目投入总资金及资金来源
经估算，该项目总投资为115,878.71万元，资金来源为自筹70,878.71，银行贷款45,000万元。
1.2.6主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标
序号
项目
单位
指标
1
总用地面
亩
2,300.00
1.1
群众体育绿地公园
亩
1,228.68
1.2
五星级温泉酒店
亩
243.31
1.3
酒店公寓
亩
734.13
1.4
温泉商业小镇
亩
33.49
1.5
道路等基础设施
亩
60.39
2
建筑面积
㎡
460,682.05
2.1
群众体育绿地公园
㎡
49,890.00
2.2
白金五星级国际会议度假中心酒店
㎡
145,986.73
2.3
酒店公寓
㎡
244,711.22
2.4
温泉商业小镇
㎡
20,094.10
3
总投资
万元
115,878.71
3.1
群众体育绿地公园
万元
37,484.31
3.2
五星级温泉酒店
万元
26,854.19
3.3
酒店公寓
万元
42,891.83
3.4
温泉商业小镇
万元
3,039.59
3.5
道路等基础设施
5,608.79
4
资金筹措
4.1
自有资金
万元
70,878.71
自有资金率
61.17%
4.2
银行贷款
万元
45,000.00
银行贷款率
38.83%
5
建设期利息
万元
1931.04
6
设计规模
6.1
体育公园最大游客接待量
万人/年
235
6.2
五星级温泉酒店最大游客接待量
万人/年
24
7
建设工期
月
24
7.1
群众体育绿地公园
月
15
7.2
五星级温泉酒店
月
8
7.3
酒店公寓
月
12
7.4
温泉商业小镇
月
8
7.5
道路等基础设施
月
3
8
财务评价
8.1
投资利润率
%
15.75%
8.2
财务内部收益率
%
14.73%
8.3
财务净现值
万元
19373.18
8.4
项目动态回收期
年
14.57
9
容积率
9.1
群众体育绿地公园
0.06
9.2
五星级温泉酒店
0.90
9.3
酒店公寓
0.50
9.4
温泉商业小镇
0.90
10
绿化率
%
10.1
群众体育绿地公园
%
64.85%
10.2
五星级温泉酒店
%
42.50%
10.3
酒店公寓
%
47.50%
10.4
温泉商业小镇
%
45.00%
1.3结论与建议
1.3.1结论
本项目具有战略性产业意义，有利于整合旅游资源，塑造国际旅游品牌形象，引领****旅游产业跨越发展，全面激活区域经济。
群众体育绿地公园建设有利于提升体育服务设施水平，推动全民健身计划开展，满足人们日益增长的强身健体需求，社会效益显著。
项目实施具备经济、社会、财务可行性，对旅游产业的引领和区域经济的拉动，以及国际旅游形象的提升意义重大。
经充分的比选论证，本项目具备较强的市场竞争力，市场前景较好。
且无重大工程技术问题，具有经济、财务、社会、环境可行性。
1.3.2建议
积极做好各项项目前期准备工作，加强各利益主体的沟通，抓紧落实资金，整合资源，认真开展施工前的设计、招标等工作。
项目建设引进竞争机制，通过招投标形式择优选择施工企业，监理单位等，以保证工程项目质量、进度，使投资按预期计划得到控制，并满足预期目标。
第2章市场分析与预测
2.1投资环境分析
2.1.1政策环境
2009年12月1日，国务院下发《国务院关于加快发展旅游业的意见》，明确将旅游产业定位为“战略性支柱产业”和“人民群众更加满意的现代服务业”，标志我国旅游产业发展的又一个春天的到来。
****省从法规、政策上强力支持旅游产业快速发展。
《关于推动“两型社会”建设促进****旅游产业发展合作备忘录》、《关于加快发展旅游产业的决定》、《关于加快旅游项目建设培育旅游市场主体的意见》、《****省旅游产业强省建设实施纲要》，对旅游项目建设给予系列扶持政策，明确从2009年开始，连续三年将全省旅游产业发展主题确定为“旅游项目建设年”，提出促进旅游产业发展的“251”旅游项目建设工程（全省重点支持20个重大旅游项目，市州重点支持50个重点旅游项目，县市区重点支持100个重要旅游项目）、“1286”旅
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