广州市城市更新片区策划方案编制工作指引+解读08.docx

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广州市城市更新片区策划方案编制工作指引+解读08

广州市城市更新片区策划方案编制工作指引

广州市城市更新局　2016年8月

第一章总则

1．1【目的依据】

为规范广州市城市更新片区策划方案的编制，根据城市更新相关政策和土地节约集约利用相关文件精神，制定本工作指引。

【说明】依据《广州市城市更新办法》第二十三条，“纳入城市更新片区实施计划的区域，应当编制片区策划方案”。

编制城市更新片区策划方案，应当遵循广州市城市更新“1＋3”政策文件以及国家、省、市城市更新政策规范文件。

1．2【适用范围】

广州市行政区域内的城市更新片区策划方案编制适用本指引。

【说明】广州市行政区域内的城市更新片区策划方案要按本指引的程序与内容要求进行编制。

1．3【编制任务】

城市更新片区策划的主要任务是：

依据城市更新中长期规划，结合经批准的国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、控制性详细规划和村庄规划，以及国家、省、市政府相关政策文件精神，对城市更新片区的目标定位、更新项目划定、更新模式、土地利用、开发建设指标、公共配套设施、道路交通、市政工程、城市设计、利益平衡以及分期实施等方面作出安排和指引，明确地区更新实施的各项规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任。

城市更新片区策划是城市更新年度计划编制的基础，是下一步城市更新项目实施方案的指引及依据。

【说明】城市更新片区策划方案与城市控制性详细规划及重点地区的城市设计在编制范围、内容和深度上需予以区分：

城市更新片区策划方案侧重于改造政策实施方面，包括产业升级、土地整备、征收补偿等；控制性规划侧重于从城市用地发展上的指标与功能的体系，论证用地可承载容量，以及落实道路、绿地、市政、公配内容；重点地区城市设计则侧重于形态和空间的控制及实施过程，包括城市界面、景观序列设计、建筑立面修饰、建筑高度控制等。

1．4【编制原则】

以城乡统筹、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为引领的新型城镇化理念为指导，城市更新片区策划方案编制应充分体现公共政策属性，在优先保障和鼓励增加城市基础设施和公共服务设施等公共利益前提下，有效实现各方利益的平衡，提高城市品质。

（1）注重保护城市特色资源，延续历史文化传承，塑造具有广州特色的城市风貌，加强对文物古迹、历史建筑的保育、活化。

（2）优先保障城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。

鼓励增加公共用地，节约集约利用土地。

鼓励节能减排，促进低碳绿色更新。

公共服务设施以及市政公用设施等用地面积结合片区策划面积规模，原则上不少于策划方案总面积的30％。

（3）应当充分开展土地、房屋、人口的现状数据调查，测算改造成本和权益面积，按照可实施和可持续发展的原则，科学合理设置规划建设总量。

充分尊重相关权利人的合法权益，有效实现公众、权利人、参与城市更新的其他主体等各方利益的平衡。

对于已编制控规、城市设计等规划的重点地区，尊重已批成果，加强规划协调。

【说明】依据《广州市城市更新办法》第二十四条，“城市更新片区策划方案的编制应当符合以下原则：

（一）注重保护城市特色资源，延续历史文化传承，塑造具有广州特色的城市风貌，加强对文物古迹、历史建筑的保育、活化。

（二）优先保障城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。

鼓励增加公共用地，节约集约利用土地。

鼓励节能减排，促进低碳绿色更新。

公共服务设施以及市政公用设施等用地面积结合片区策划面积规模，原则上不少于策划方案总面积的30％。

（三）应当充分开展土地、房屋、人口的现状数据调查，测算改造成本和权益面积，按照可实施和可持续发展的原则，科学合理设置规划建设总量。

充分尊重相关权利人的合法权益，有效实现公众、权利人、参与城市更新的其他主体等各方利益的平衡”。

1．5【编制思路】

坚持“政府主导、连片规划、分步实施、共建共享”的总体方向，明确发展定位，梳理用地，整体策划，拟定策略，划定更新项目，编制项目用地方案，分步推进。

【说明】参照《广州市城市更新办法》及配套文件的编制要求梳理。

1．6【编制主体】

城市更新片区策划方案由广州市城市更新局或区政府作为主体组织编制。

【说明】依据《广州市城市更新办法》第二十一条，“市城市更新部门应当会同各区政府依据城市更新中长期规划，结合城市发展战略，划定城市更新片区”，依据《广州市旧村庄更新实施办法》第十四条，“由区政府组织编制的片区策划方案，报市城市更新部门”。

1．7【编制单位】

城市更新片区策划方案编制应由具备乙级及以上城市规划设计资质的规划编制单位承担，如需编制产业发展、道路交通、环境影响、历史文化遗产保护及其他专题评估报告需委托相应专业技术单位。

【说明】依据《城市规划编制单位资质管理规定》中“详细规划的编制单位要求确定乙级及以上规划设计资质的规划编制单位”，产业、交通、环境、历史文化及其他专题评估报告需委托相应专业技术单位。

1．8【其他】

纳入城市更新片区实施计划的区域，应当编制片区策划方案；对于单一权属的微改造和在《广州市城市更新办法》实施前已编制更新项目实施方案的项目，可考虑直接制定更新项目实施方案。

本规定由广州市城市更新局负责解释。

【说明】本工作指引属于部门技术性文件，由广州市城市更新局负责解释，考虑到权属复杂的微改造项目，涉及与周边规划协调，建议编制片区策划方案。

第二章编制程序

2．1【工作流程】

更新片区策划方案编制应先依据现有数据编制前期研究，提交广州市城市更新局；审定通过后，依次开展基础数据调查、方案编制、征求意见、公示公开、专家论证、审核、上会审议和控制性详细规划调整等程序。

【说明】按照广州市城市更新“1＋3”政策的要求，提出编制工作流程，首先编制前期研究，再开展基础数据摸查、方案编制、征求公众意见、专家论证等环节，保证策划方案公开、科学。

需要调整控制性详细规划的，应按程序申请控规调整。

2．2【前期研究】

由区政府组织，先行开展更新片区策划前期研究，依托于城市更新基础数据普查阶段的成果，汇集国土、规划等部门的现状基础数据以及土地利用规划、控制性详细规划等规划信息，研究划定开展城市更新工作的范围和边界，研究提出片区发展定位，摸查片区内改造项目权属人基本改造意愿与近期建设或产业项目计划，评估片区更新的可行性、必要性，形成更新片区策划概念性方案。

在更新片区策划概念性方案中，还需对片区用地的处置方式、征拆比例、融资面积、规划调整等提出初步设想，提出进一步编制更新策划方案的要求。

前期研究编制完成，经更新主体确认后，提交广州市城市更新局审定。

【说明】由于城市更新数据库的建立和完善需要一定的时间和资金，在基础数据库建立前，先行编制片区策划方案前期研究。

对部分原来已完成基础数据摸查和改造方案编制的项目，可沿用已获取的基础数据。

2．3【基础数据调查】

区政府组织开展城市更新片区土地、房屋、人口、规划、文化遗存等现状基础数据的调查工作，建立城市更新数据库。

编制片区策划方案的基础数据应以《广州市城市更新基础数据调查管理办法》、《广州市城市更新基础数据标准与调查（核查）工作指引》等规定形成的基础数据调查成果为依据。

城市更新基础数据应当定期更新，国土规划、住房城乡建设、房屋地籍等行政管理部门应当配合提供更新片区策划方案所需的基础数据。

【说明】更新片区用地现状的基础数据具体技术要求按照《广州市城市更新基础数据调查管理办法》、《广州市城市更新基础数据标准与调查（核查）工作指引》执行。

2．4【策划方案】

区政府组织，对接各项目用地权属单位，了解用地权属人的诉求及相关利益人的意见并进行研判，完善更新范围内各项目用地信息及规划情况的摸查确认工作。

编制更新片区策划方案，在前期研究的基础上对各更新项目的拆迁补偿总量、安置选址地块、复建建筑面积总量以及公共服务设施布局方案进行修正，加强更新项目的可实施性和可操作性，确定更新方式和用地方案。

根据片区用地实际要求，同步启动产业发展、道路交通、环境影响、历史文化遗产保护等专题评估报告编制工作。

【说明】依据《广州市城市更新办法》第二十四条“应当充分开展土地、房屋、人口的现状数据调查，测算改造成本和权益面积，按照可实施和可持续发展的原则，科学合理设置规划建设总量。

充分尊重相关权利人的合法权益，有效实现公众、权利人、参与城市更新的其他主体等各方利益的平衡”的精神编制策划方案。

2．5【征求意见】

基于更新片区策划方案，由区政府协调，征求片区内土地权属人意见，听取改造意愿和诉求，并补充修正更新片区的基础信息和数据。

同步征求国土、发改、工信、规划、环保、交通、文保等部门意见，收集用地整理、产业发展、规划调整、环保专项、交通支持、文物保护等方面的建议和意见。

【说明】依据《广州市城市更新办法》第二十五条，“城市更新片区策划方案应当按照有关技术规范制定，并应当按程序进行公示、征求意见和组织专家论证”。

2．6【公示公开】

片区策划方案按程序进行公示，公开征求社会公众、土地权属人意见，同时按程序征求相关部门意见。

公示公布可在市更新部门指定的展示场所公示公布，包括在市更新局政府网站公示公布。

市更新局也可以会同区政府、街道办事处、居民委员会、村民委员会等基层政府和组织在更新项目现场公示公布。

公示期不得少于30日，在展示期间及展示期满后5日内，任何单位或者个人都可以向市城市更新局提出意见和建议。

市城市更新局应当将采纳情况向审议机构或者审批机关作出说明，对不予采纳的意见和建议应当说明理由。

【说明】依据《广州市城市更新办法》第二十五条，“城市更新片区策划方案应当按照有关技术规范制定，并应当按程序进行公示、征求意见和组织专家论证”。

2．7【专家论证】

城市更新重大项目的片区策划方案审议实行专家论证制度，对更新项目的科学性、可行性、合理性进行论证。

【说明】依据《广州市城市更新办法》第二十五条，“城市更新片区策划方案应当按照有关技术规范制定，并应当按程序进行公示、征求意见和组织专家论证”。

2．8【审核】

片区策划方案按程序完成公示、征求意见和专家论证后，由区政府送广州市城市更新局审核。

【说明】依据《广州市城市更新办法》第二十五条，“城市更新片区策划方案应当按照有关技术规范制定，并应当按程序进行公示、征求意见和组织专家论证。

”依据《广州市旧村庄更新实施办法》第十四条，“由区政府组织编制的片区策划方案，报市城市更新部门”。

2．9【上会审议】

广州市城市更新局会同相关部门对片区策划方案审核通过后，提交市城市更新领导机构审议。

【说明】依据《广州市城市更新办法》第二十五条，“城市更新片区策划方案由市城市更新部门提交市城市更新领导机构审议。

”依据《广州市旧村庄更新实施办法》第十四条，“市城市更新部门组织市有关职能部门进行联合审查后，报市城市更新领导机构审定”。

2．10【控制性详细规划调整】

片区策划方案经市城市更新领导机构审定后，涉及调整控制性详细规划的，由广州市城市更新局或区政府依据经审定的片区策划方案编制控制性详细规划调整论证报告，提出规划方案意见，申请调整控制性详细规划，报市规划委员会办公室提交市规划委员会审议并经市政府批准。

【说明】根据《广州市城市更新办法》第二十六条“城市更新片区策划方案经市城市更新领导机构审定后，涉及调整控制性详细规划的，由市城市更新部门或区政府依据城市更新片区策划方案编制控制性详细规划调整论证报告，提出规划方案意见，申请调整控制性详细规划，报市规划委员会办公室提交市规划委员会审议并经市政府批准”的规定进行控规调整。

第三章编制内容

3．1【前言背景】

说明城市更新片区策划方案编制的背景及主要过程，包括策划方案的委托、编制、公示、审查和审批过程等。

【说明】前言背景部分应单独作为一章，详细介绍更新片区策划方案编制的基本情况与前期工作情况。

3．2【现状概述】

（1）区位条件分析

说明更新片区的地理位置和用地范围，分析其在区域中的功能、交通、环境景观等方面的地位和作用