毕业论文调研日志.doc

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北京建筑工程学院

经济与管理工程学院

毕业论文调研日志

学生姓名：

孙欢

论文题目：

限购政策对北京二手房市场影响研究

专业：

市场营销

班级：

营08-2班

指导教师：

肖洋

2012年2月26日

调研日志：

2012.2.20-2012.2.24

时光荏苒，不知不觉间我已是一名忙忙碌碌的毕业年级的学生。

面对毕业，各种压力是避免不了的。

但是这并不是一种负担，更应该说是一种激励或者鞭策。

无论是从学校还是自身的角度来讲，做好毕业论文设计都具有其非常重要的意义，我会以极其认真负责的态度完成我的毕业论文。

我的毕业论文题目为——限购政策对北京二手房市场影响研究

住宅是人们生活不可或缺的重要组成部分。

无论是租还是买，有一个属于自己的家都是人们努力奋斗的目标。

而建筑行业更是在我国国民经济中起着举足轻重的作用。

甚至在近年来逐渐取代传统产业成为我国GDP的主要增长点。

如何应对房地产市场的急剧膨胀，早已经成为各方关注的重点要点。

随着限制房价过快增长，调控房地产市场发展速度的政策性条文的出台。

房地产调控正式走进每一个老百姓的生活。

在论文的初始调研阶段，我对我国近年来所做出的房地产调控政策进行了调查，初步了解我国历次施行的房地产政策。

1998年7月3日：

国务院宣布停止执行福利分房政策，改为货币化、商品化的住房分配政策

1999年2月23日：

央行发文推动住房按揭贷款

2003年6月5日：

央行发文规范开发商融资

2003年8月12日：

国务院文件首次明确提出房地产业“已经成为国民经济的支柱产业”

2004年3月18日：

政府宣布从2004年8月31日起，所有经营性土地一律采用招拍挂出让

2006年5月29日：

从住房供应结构、土地、税收和信贷政策上调控房地产

2007年9月27日：

大幅提高二套房的首付比例和利率，并收紧对开发商的信贷

2008年9月15日：

美国雷曼兄弟公司破产，金融危机进入高潮

2008年10月22日：

政府开始从税收和信贷上支持房地产业

2008年11月5日：

温家宝宣布了“四万亿”投资计划

2008年12月17日：

政府下调二手房转让营业税，放宽对购房者和开发商的信贷

2009年12月14日：

取消二手房营业税优惠，但其他优惠措施依然保持

2010年3月18日：

政府指示78家不以房地产为主业的央企退出房地产业务

2010年4月15日：

政府大幅收紧房地产信贷政策，并表示将加大土地供应

2010年9月29日：

政府大范围推广“限购令”,调整首付比例首套30%，二套50%，且需提供1年期社保及纳税证明。

2010年11月1日：

房贷七折利率全面取消，存量房贷不在调整之列。

2010年11月3日：

购买三套及以上住房公积金贷款被叫停，下发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》

2010年12月20日：

央行再次宣布上调存款准备金率。

此前央行曾分别于1月、2月和5月三次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。

后又于11月10日宣布自16日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点，并于11月19日宣布自29日起再次上调存款准备金率0．5个百分点。

2011年1月18日：

银监会：

继续实施差别化房贷政策。

2011年1月26日：

新“国八条”开始实施。

2011年2月27日：

多方瞩目的《京十五条》颁布，北京市住房保障和房产管理局正式对外公布我市住房“限购令”实施细则。

根据该实施细则，从28日起，购房人在市区购房时，须经拟购房屋所在区房地产登记（交易）机构先行核验，如符合限购政策，购房人可凭该机构出具的《住房情况证明》购买。

2011年2月-7月：

央行共上调存款准备金率8次。

2011年7月12日：

国务院:

房价上涨过快二三线城市要采取限购措施（最新“国五条”）

2011年10月23日：

宁波首开商业个贷可转成公积金贷款先例

2011年11月25日：

北京市住建委联合北京市地税局联合发布了《关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》。

调研日志：

2012.2.27-2012.3.2

我认为除了了解详细的房地产政策外也要了解什么是房地产政策。

以及我国房地产政策的特点。

同时更应该了解各个房地产名词的意义。

首先要清楚什么是房地产。

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。

房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。

可以有三种存在形态：

即土地、建筑物、房地合一。

房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。

房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。

所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。

房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。

中国房地产市场的真正发展始于1998年。

这一年中国住房体制改革的纲领性文件《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》颁布，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化与社会化的住房新体制。

这一纲领性文件使国内的房地产业飞速发展，成为带动经济发展的第一支柱产业和动力。

中央与地方不断对现行房地产政策进行调整，2011年02月16日，北京正式公布了关于贯彻“国八条”的通知。

其中，文件要求继续巩固限购政策成果，自发布之日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；

对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

我国房地产调控的主要要点：

一、暂停发放第三套房贷：

各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。

二、推进房产税改革试点：

我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。

三、部分城市限购房套数：

房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。

四、囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款：

对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

调研日志：

2012.3.5-2012.3.9

经过了上周的调研，我认为除了调查房地产政策，同时也应关注房地产政策的施行效果。

为了对我国房地产调控有一个初步的认识，我研读了由专业机构或专家学者所公布的研究报告及论文。

困境中的中国房地产调控

在经历了持续的高速发展和不断变化的调控政策后，房价问题并未获得解决，而对一些国际投资者来说，他们认为这是中国经济最大的风险之一，这种局面使得中国的房地产政策决策者面临越来越复杂的不确定性。

数据之困

数年来，市场和决策者对中国房地产是否存在泡沫一直争论不休，但各方共同面临一个基本问题，即缺乏有效数据。

2010年3月，有媒体报道称，国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续六个月读数为零，这意味着中国有大量房屋处于空置状态。

此后，尽管国家电网明确否认曾发布过此类消息，但这迅速引起了各界对空置率的关注和争论。

国际上通用的房屋空置率指某一时点上所有空置房屋面积与全部房屋面积存量之比，这是一个判断房地产市场是否存在泡沫的重要指标，但国家统计局缺乏这方面的数据，因此一些媒体和个人只能用晒黑灯、查水表电表煤气表等方式来局部估算。

在数年来的地产调控中，政府屡次强调要“完善房地产统计和信息披露制度”，但截至2010年6月，中国尚未在全国层面上实现个人住房信息的联网。

中国的房地产登记制度实行属地管理原则，包括房屋面积、位置和所有权归属等在内的房屋权属登记信息均掌握在各地政府手中。

多年来中央政府一直在致力于推动相关信息的全国联网，但面临一系列困难，例如大部分城市的数据采集没有实现辖区全覆盖，绝大多数城市的登记系统未含所辖县的数据；一些城市没有实现统一系统、统一平台、统一数据；更有甚者，截至2010年6月，全国尚有891个县未建立房屋登记信息系统，占全国的55％。

因此住建部目前只是计划到2013年可以“初步实现部、省、市系统联网，基本建立全国个人住房信息系统”。

土地生财

在中国现行的政绩考核体系下，GDP增长是中央考核地方官员的主要指标，这种制度促使地方政府竭尽全力去推动地方经济的发展。

为了达成这一目的，地方官员一方面大力招商引资，另一方面尽可能增加本级政府的收入以加大投资力度。

由于土地的相关收入是归属地方政府的，因此从土地中获取尽量多的收入成了地方官员的自然选择。

地方政府从土地中获得的第一笔收入是土地出让金，这笔收入的产生与中国的土地制度有关。

中国的土地都是公有土地，但分为两种形式：

国家所有和集体所有。

城市土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，绝大部分都是集体所有，这就是所谓的城乡土地二元结构。

任何人在需要使用土地的时候，必须申请使用国有土地，而国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。

这意味着包括商品房在内的一切建设用地都只能申请使用国有土地，而不能直接申请使用农民集体所有土地。

中央与地方的土地博弈

在土地生财的格局下，地方政府有两个目标，一是促进地方经济发展，二是扩大地方政府的收入。

这两个目标高度一致，从地方政府的角度出发，加快农地转用，扩大建设用地，既能促进经济增长，又能增加收入，因此是当然之选。

相对地方政府来说，中央政府土地政策的目标有三个：

第一是保护耕地、保证粮食安全；第二是维护农民利益，保持社会稳定；第三是适当增加建设用地，保持经济稳定增长。

由于地方政府有很强的土地扩张动力，因此中央政府使用了行政控制和计划管理等手段来约束地方政府的占地行为。

这些手段具体包括建立基本农田，制定土地利用总体规划和年度计划，加强土地执法检查等。

在现实中，中央政府的土地计划要得到执行，除了计划本身要合理外，还需要地方政府的配合，因为各地的土地情况主要是掌握在地方政府手中。

但在财政分权的格局下，中央政府和地方政府的利益出现了明显分化，而且为了保持一定的经济增速，中央政府往往也不会严格限制地方政府扩大耕地占用的行为，因此中央和地方在土地上的博弈，最终的结果是耕地面积不断缩减。

抑制需求

虽然政府经常声称要打击投机性购房需求，并为此采取了一系列措施，但实际上另外一些因素却在支持购房需求。

第一，中国货币供应量过大。

1999-2010年间，中国名义GDP年复合增长率为13%，广义货币供应量（M2）年复合增长率为17%（2010年名义GDP采用上半年数且假定下半年和上半年一样，2010年M2采用上半年末数且假定下半年不再增加）。

因此，瑞银投资银行中国区董事总经理张化桥认为，房价高的“根源在于我们的货币印得太多了”。

第二，中国的富裕阶层拥有数额庞大的非正常渠道获得的收入，或称灰色收入。

根据国民经济研究所王小鲁2007年的报告《我国的灰色收入与居民收入差距》，2005年全国城乡居民收入总和大约是13.5万亿元，而不是国家统计局推算的8.7万亿元。

根据这一推算，2005年城乡居民收入总和比官方数据多出4.8万亿元，统计收入的遗漏主要发生在占城镇居民家庭10％的高收入阶层，占城镇