可行性分析.doc

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丽阳国际可行性分析

丽阳国际是我公司实力开发的经营性办公大楼，座落于原新华造纸厂—湖墅南路一侧，该楼定位为中高挡写字楼，建成后将成为湖墅南路上的标志性建筑物。

一、项目概况

1、项目名称：

丽阳国际

2、建设地点

建于市中心交通要道湖墅南路上，东、南接现新华造纸厂（该厂即将搬迁，今后为建设开发用地），西临湖墅南路，与二百大、锦江大厦阁路相望，北至叶青兜路。

3、建设环境

本项目处于杭城市中心，毗邻市政府及武林门商业中心，拥有完善的交通网络，地理位置优越，极具升值潜力。

武林门一带一直以来是杭城集商业、金融、娱乐、购物于一体的中心区域，集中了杭州大厦、银泰百货、百货大楼等大型商场，集中了雷迪森大酒店、浙江大酒店等高档酒店宾馆，也集中了杭州剧院、杭州游泳馆等文化娱乐场所，是杭城首屈一指的繁华商业中心，是商家的必争之地；华浙广场、新世纪大厦、耀江发展中心、蓝天时代广场及正在建设中的白马大厦等一大批商务办公楼的涌现使此区域成为高档写字楼的代表区域。

而运河北侧的西湖文化广场的开工与建设，一个代表新杭州的标志性广场与武林广场交相辉映，从而产生巨大的商务合力，加上拱墅区十里湖墅的改造、信义坊商业街区的隆重开发，使该区的高档物业向西北腹地深入发展，并赋予了浓厚的文化氛围，对提升本项目所在区域的写字楼品质将会直接的促进作用。

4、设计构思

丽阳国际是二十一世纪的建筑，在选址、开发定位、物业规划及建筑形态上都预留发展空间，具有时代性和超前意识，要求它能代表出武林广场北商业建筑新时代的特征和气息。

设计以简洁的结构表现、流畅的线条、不同的体块造型组合形成较强的视觉感染力，在立面整体布局在统一中力求“通、透”变化，展现出一种多层次的明朗效果，创造轻松舒适的办公环境，体现出了现代写字楼应有的高效率、高清新和识别性，能充分体现了现代企业的风格和形象。

5、建筑立面

建筑外立面采用端庄、气派的简约造型，以相对低调的建筑处理，着重处理细节的精致，达到建筑形象应有的内涵。

整个大楼外墙面由石材干挂幕墙、玻璃幕墙、铝板等组成；采用全隐框幕墙。

铝板采用2.5MM、300系的铝镁合金板，写字楼玻璃采用国内名厂生产的浅灰色高透低反射的镀膜中空玻璃、商场玻璃采用19MM钢化玻璃，石材采用3CM国产优质花岗岩。

整个幕墙协调统一，整体感强，可以充分体现写字楼的风格。

6、工程概述

1、主要经济技术指标

总占地：

约6610平方米

总建筑面积（地上和地下）：

约26573.96，地下约4074.57，

群房面积：

约4757平方米

主楼及附楼层数和面积、高度：

主楼22F，副楼11F

地下层数：

1F

地下车位数（面积）：

3951平方米62个（增加立体停车设施后为87个）

7、配套设施

（1）、空调系统

选用目前世界上最新、最先进的VRV变频智能中央空调系统，远程直接输送冷媒，改变了传统中央空调用水做载体的模式，减少了二次交换所带来的损耗，比传统中央空调节能。

大楼采用的是世界知名品牌，日本本土生产并进口的大金中央空调。

该空调室内、外机组完全采用电脑智能连接，每台室内机都实现单独控制，也可以实现分层、分区控制。

使用操作就同操作家用空调一样简便。

并且对每台室内机进行单独计费，避免了传统中央空调系统费用的公摊等情况。

（2）、弱电系统

1、大楼提供Internet网络宽带接口，接入商可选择中国电信和中国网通，采用五类线接入，接口网速最高可达到百兆。

2、大楼24小时保安监控，全方位监控地下室车库、电梯轿箱，标准层监控电梯厅以及各楼梯入口均装设红外报警装置。

3、全自动遥感车库出入管理系统（捷顺公司提供的进口设备）；

4、智能空调控制及计费系统，全方位监控室内、外机的运转状况以及故障发生原因和故障位置，并且可以按室内机实际开启时间进行计费。

5、有线电视接入。

（3）、电梯

1、大楼采用OTIS电梯5台，其中4台为商务梯（XO-CLASSY），采用先进的VVVF控制，速度2.0M/S，载重量1350KG，开门1100*2100，轿箱1900*1550。

其余1台为消防用电梯（XO-21VF），速度1.75M/S，载重量1000KG，开门900*2100，轿箱1600*1400。

四台商务梯为集中控制，全电脑全集选方式，OTIS原装最佳派梯方案。

二、杭州写字楼市场综述

杭州写字楼市场曾经由于住宅市场的火爆和缺乏充足产业支撑这两大原因，一直是房产业中最“温吞”的物业。

但从2002年开始，随着写字楼市场的逐渐成熟和住宅市场投资的萎缩，杭州的写字楼渐渐“热”了起来，成为市场的“香饽饽”。

可以说，杭州写字楼市场历史可以分为三个阶段。

第一阶段是以杭州第一条“商业街”庆春路沿线为主开发的，写字楼作为单独的物业与单位自建办公楼区别开来。

由于经济发展水平的限制及宏观调控的影响，当初第一代写字楼市场反应很平淡；到1998年，以世贸中心为代表的第二代写字楼的出现，开创了杭州写字楼发展的新时代，从此，杭州写字楼无论从规模、配套还是整体形象，都开始与国际接轨；第三阶段是以黄龙世纪和白马大厦为代表的新型写字楼的崛起，从此，杭州写字楼市场开始了个性化的革命。

下面分别是1999年至2001年间杭州市写字楼投资额、施工面积、预售面积和销售面积的发展状况。

1999—2001年杭州写字楼投资额（亿元）

年限

1999年

2000年

2001年

投资额

6.9

10.6

14.9

1999—2001年杭州写字楼施工面积、预售面积、实际销售面积（万平方米）

年限

1999年

2000年

2001年

施工面积

60.76

54.28

80.34

预售面积

16.42

21.84

30.93

实际销售面积

4.3

6.6

16.2

从上面的各项指标分析，2000年杭州市写字楼投资额同比增幅为54%，2001年杭州市写字楼开发投资额接近15亿元，同比增加41%。

连续两年投资额超过10亿元，且增长幅度保持在50%上下，表明杭城写字楼开发已进入一个新的阶段，即自1995年以来的又一个新的高峰期已经来临。

由于开发投资量的增长，近两年写字楼上市量也明显增加。

2000年写字楼预售面积21.84万平方米，2001年达到30.93万平方米，同比增长41.6%。

在供应量不断增大的同时，写字楼的需求量也表现相当的支持力，因为销售的增长同样惊人。

由于投资者的比例逐步增加，写字楼销售面积超过16万平方米，与上年同期相比增幅达145%。

在市场销售向好的同时，写字楼价格也不甘落后地向上窜了不少。

2001年写字楼销售价格比2000年同期上涨10.3%，这一涨幅比数据表明杭城写字楼已明显走向“高价路线”。

2001年写字楼竣工面积同比增长67%，新开工面积同比增长48%。

2002年杭城写字楼的上市量仍处于一个不断放大的过程，市场投放的物业高达40万平方米左右。

从市场销售情况看，1999年下半年开始杭城写字楼销售状况明显转好，但也显示出空置压力的存在。

2001年写字楼市区空置面积与2001年同期相比增加了2.3%。

而形成写字楼空置的增量集中于老城区。

2002年，杭城写字楼大部分集中在庆春路和城西文教区为主的重点区域，这些热点地区受到行政商业中心的辐射，拥有强大的行业支撑和优越的地理条件，价格大幅度攀升，上述写字楼的走红使得有些地段偏远的盘子也紧跟其后，价格较大幅度跃进。

黄金地段的写字楼价格身居高价，投资获利潜力不大。

武林商务区辐射圈新增不少写字楼，作为新的热点区域被市场看好。

在2002年中，CBD概念深入人心。

由风起路、环城西路、莫干山路、文三路、文晖路、环城东路等道路合围而成的武林商务区和新武林商务区是杭州目前的CBD。

是目前的政治中心、经济中心，产务配套齐全、交通畅通、是东西、南北人流车流转换的枢纽地带，商务人文设施健全。

钱江新城区将是未来杭州的CBD所在点，同样具备建设未来杭州国际化高档写字楼条件的区域。

庆春路区域是杭州传统商业区，成熟的区域环境和便捷的交通条件，使得该区域是写字楼供应和需求的焦点。

以上区域内写字楼最具投资潜力。

根据中房指数办公室分析，杭州写字楼租金上涨潜力巨大。

报告显示，世界上写字楼占用成本最高的商务区是伦敦，其占用成本是125.83美元/平方米·月，其次是东京、香港和巴黎。

杭州的写字楼占用成本是14.35美元，是伦敦的11.4%。

报告还显示，我国除北京外，写字楼占用成本都是在提高，上海浦东2001年比2000年上涨了26.39%，高居世界涨幅第二，居中国第一，杭州上涨4.98%

从以上数据分析，杭州写字楼的租金仍然有较大的上行空间。

如何培育市场需求，降低开发成本和运营成本，仍是启动杭州写字楼市场的关键所在。

三、项目区块写字楼市场分析

纵观杭城写字楼的发展，往往每一段时期都有1-2个热点区域，如武林商务圈、城西高新商务圈、黄龙商务圈等。

而每一个热点区域的形成与发展或是受行政商业中心区的辐射，或是有强有力的行业支撑，或是具备优越的自然地理条件。

杭城目前7000-9000元/平方米的写字楼是市场供应主力，虽然对此价格段需求较前几年有明显的增量，但价格也有较大上升，因此总体保持供求基本平衡，既未出现普遍的滞销，也未出现明显的短缺，8000元/平方米以上的高档写字楼，从目前的销售情况看冷热不均。

一些顶级地段的高档写字楼，如世贸大厦、瑞丰商务楼、白马大厦、新世纪广场等，受精品楼买家的追捧，而另一些楼宇本身综合竞争力不强销售平平，如鸿鼎商务馆、平海旺角等。

均价在10000元/平方米左右的楼盘销售大多相对缓慢，5000元/平方米左右及以下低价位写字楼是市场较为明显的稀缺产品，低价位写字楼仍有较大市场空间，比如新南北房产的南北商务港的热销就是一个佐证。

以下我们将对丽阳国际所处的武林商圈板块的发展和周边楼盘进行分析：

武林广场作为杭州目前的行政与商业中心，是杭州的政治、经济、文化、科教、商业，信息中心等核心地段这一区域写字楼一直以来在市场中占据着主导地位。

目前在该区域内的写字楼主要有蓝天时代广场、白马大厦、耀江发展中心、水晶大厦、华浙广场、武林新世纪大厦等20多家，正使用的写字楼中，入驻企业大多为律师事务所、房产、医药等较重视企业形象的企业，整个商圈写字楼平均租金在3．50元／m2／天，平均出租率高达85％以上。

高档写字楼的平均售价在11000元/平方米左右，成为杭州写字楼高价写字楼的代表区域之一。

目前杭州写字楼市场主要可以分成武林广场中央商务版块、黄龙世贸商务版块、庆春商务版块、湖滨商务版块等六个区块，其他在钱江南岸和城北还有一定的写字楼散盘，本案位于武林商务版块内。

重点竞争个案调查

项目名称

海华广场

项目类型

写字楼、商铺

发展商

海华集团、杭州海华房地产开发有限公司

地理位置

环城北路建国路交汇口

物业概况

交通便捷，总建筑面积41000方，高度突破100米，地下两层，地上1——4层为裙房，5——25层为甲级写字楼。

工程进度

结顶，已着手外立面工程

交付期

05年3月

总建筑面积

4.1万平方米

得房率

72%

车位配比

1：

1.1

配套设施

智能弱电系统、智能一卡通系统、品牌中央空调、中央吸尘系统、PDS综合布线、五部品牌高速电梯。

档次

高档

景观

东河、运河、贴沙河、运河公园、东河绿化带、1300方的裙房屋顶花园

配套

一卡通、中央空调、中央吸尘系统、PDS综合布线、5A智能化、5部品牌电梯。

付款方式

首付四成

主力户型

300平方米左右及以上，每层分为：

A型：

349平方米，B型：

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