文化综合体建设项目可行性研究报告.docx

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文化综合体建设项目可行性研究报告

文化综合体建设项目可行性研究报告

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第一章项目总论

一、项目概述

1、项目名称：

某某文化综合体建设项目

2、项目类型：

新建

3、项目建设单位：

某某投资发展有限公司（某某省某某文化发展集团有限公司）

4、项目负责人：

罗某某联系电话：

5、建设地点、规模、内容及建设期限

建设地点：

待定。

建设规模：

项目拟规划用地60亩（40000平方米），建筑占地面积9500平方米，建筑面积152000平方米。

建设内容：

建设为动漫产业及物联网产业研发、制作、运营、销售提供优质平台的综合体，并配备完善的停车场、道路、生活配套等公共设施。

建设工期：

三年

6、投资规模及资金来源：

项目总投资117631万元，其中土地费用7200万元，土建、基础设施、装修等投资88229万元，设备投资22260万元，流动资金5000万元，其他费用2141万元。

资金来源：

由企业自筹。

7、项目单位概况及部分作品简介

⑴项目单位概况

某某

8、主要技术指标

⑴项目计划总投资117631万元，规划用地60亩；

⑵投资强度：

1961万元/亩；

⑶容积率；3.8

⑷建筑密度；23.75%以下

⑸绿地率30.00%；

⑹投资利税率为18.70%；

⑺投资利润率为17.11%；

⑻财务内部收益率36.60%；

⑼投资回收期为5.84年。

二、报告编制依据、范围

1、编制依据

⑴国家发展和改革委员会《投资项目可行性研究指南》试用版；

⑵国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》第三版；

⑶国土资源部《工业项目建设用地控制指标（试行）》；

⑷财政部、工信部《物联网发展专项资金管理暂行办法》；

⑸《某某省环境保护条例》；

⑹《某某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

⑺《某某市总体规划局部调整（1998-2020）》；

⑻《全国人民代表大会常务委员会关于维护互联网安全的决定》

⑼《非金融机构支付服务管理办法实施细则》

⑽建设单位提供的基础资料。

2、编制原则

⑴力求全面、客观地反映情况

本报告在编制过程中严格按照国家产业政策的要求，严格执行国家、地方和部门的各种标准和规范，对工程建设条件、生产技术、技术指标以及对环境的影响等多方面进行分析对比，力求全面、客观地反映项目的实际情况，为上级主管部门、投资者和建设单位提供决策依据。

⑵采用先进适用的技术

选用设备时，既注重技术的先进性，也充分注意技术的适用性。

即在本项目的可行性研究、设计、建设的过程中，根据实际情况，采用较成熟的先进工艺。

这些先进适用的技术不仅体现在节能技术、技术装备和控制水平上，而且体现在环境保护和工业卫生等方面，操作运行稳定可靠，以达到节约能源、节约土地、降低运行费用的目的。

⑶以降低能耗、提高经济效益为中心

经济效益是企业生存的命脉，因此，在本报告编制过程中要特别注重贯彻“三高、三少”的设计原则。

即：

高起点、高水平、高投资回报率，少投资、少占地、少定员。

提高企业的整体经济效益，以适应市场经济和社会化大生产的要求。

⑷遵循可持续发展的战略观念

严格执行环境保护法规、安全和工业卫生法规，加强综合利用，减少三废排放，完善“三废”处理设施，控制对环境的污染，做到环保措施与工程建设“三同时”。

3、编制范围

本报告严格遵照上述依据和国家发展改革计划委员会对项目技术经济分析的有关内容，对本项目建设的背景与项目建设的必要性和技术方案、实施进度等方面提出研究意见，并按国家相关标准对本项目进行经济技术分析。

三、可行性研究结论

可行性研究表明:

本项目的建设是开发区“十二五”规划与“创新”发展战略的重要举措，是增强某某文化集团企业竞争力的需要，是企业实施发展战略的必然选择。

1、某某市某某数字文化综合体的建设对于促进我市开发区国际企业的聚集，推进开发区的国际化进程，推动开发区企业创新，丰富开发区创新主体，进一步加快开发区经济发展与社会发展等方面都具有重大意义。

建成后，还将会为开发区企业管理人才与技术人才的国际化起到极大的推动作用，项目的顺利实施将产生较大的社会效益。

该项目建设是非常必要的。

2、随着互联网的普及，我国无论是动漫产业还是物联网产业，均具有较好的基础。

本项目还与亚太动漫协会、北京电影学院动画学院、新加坡南洋理工学院等国内外知名院校的合作，技术上成熟、可靠。

3、本报告对项目的经济效益进行了测算。

数据表明，项目有非常良好的经济效益，具有较强的盈利能力与偿债能力，具有较强的抗风险能力，本项目在经济效益上可行。

项目建设是可行的。

该项目技术成熟，安全稳定，投资风险较小，地理位置优越，方便群众生产生活，在业务发展方面拥有巨大的市场潜力，项目实施后能获得充分的市场和产品基础，是一个经济、社会、生态效益十分显著的项目，项目建设可行且十分必要。

第二章项目建设背景和必要性

一、项目提出的背景

随着计算机技术和网络技术的广泛普及和应用，数字技术与艺术的完美结合正在以一种令人瞠目结舌的狂潮冲击着人们的日常生活，不但成就了众多的数字英雄和富豪，也吸引着庞大的就业群体和高薪阶层。

数字文化以具有交互性和使用网络媒体为基本特征，包括物联网、电脑动画、影视广告、网络游戏、虚拟现实、网络艺术、多媒体、数字摄影、数字音乐、互动装置及DV（数字视频）等。

作为人类创意与科技相结合的数字内容产业已经成为21世纪知识经济的核心产业。

在美国，近几年的电脑动画片及其相关影像产品的销售每年获得了上百亿美元的收益；在日本，媒体艺术、电子游戏、动漫卡通等产业也已超过钢铁业两倍，成为日本仅次于汽车业的第二大产业。

日本目前直接运用电脑从事数码艺术工作的有近10万人，每年还有30多万人接受数字文化教育与训练。

韩国的数字文化产业，特别是游戏产业更是创下了令人瞩目的业绩。

在韩国，数字文化产业已经超过汽车产业成为第一大产业。

根据2011年的有关部门调查，中国动漫产业年产值为600亿元（含动画及衍生品），按照2011年当年27.8%的同比增速，估计2012年动画产业总产值大约为760亿元，但是600亿元的产业规模与日本一年1.67万亿日元的产业规模、迪斯尼一年400亿美元的产值相去甚远。

中国尚处于数字文化产业发展初级阶段，在数字文化产业的市场上还有很大的提升空间。

同时，伴随着这股迅猛发展的数字文化产业浪潮的是令人十分尴尬的人才瓶颈。

目前我国数字文化人才培养两极分化严重，兼通艺术与计算机数字制作技术的复合型人才严重不足。

这种现象已成为制约我国数字文化产业进一步快速发展的关键因素。

北京、上海等城市公布的人才开发目录中，数字媒体人才被列为急需，从事数字文化制作的专业人员日益成为抢手的高薪一族。

随着建设创新型社会的提出，我国也面临从“中国制造MadeinChina”到“中国设计DesignedinChina”或“创意中国CreatedinChina”腾飞的时代契机。

国家十二五规划及党的十七届六中全会将数字技术、文化创意产业列为国家战略性新兴产业和先导性、支柱性产业，标志着我们面临数字文化产业（动漫、影视、物联网…等）大发展大繁荣的时代来临。

某某省《海峡西岸经济区发展规划》提出依托现有产业基础和比较优势，推进产业集聚和优化升级，加快转变经济发展方式，形成以现代农业为基础、以先进制造业为主、以服务业为支撑的现代产业体系。

依托福州、厦门等重点城市，大力发展信息服务、研发设计、知识产权等高技术服务业。

加快文化创新，推动先进文化发展，着力培育专、精、特、新文化企业，大力发展文化创意、动漫游戏等产业。

某某市政府也把文化产业建设列入《“十二五”重大项目建设规划表》中。

二、项目建设的必要性

1、推动产业升级和文化繁荣

某某虽然在发展数字文化方面获得长足发展，但是面对日异激烈的市场竞争，无论是在人才素质上，还是在产品层次上，都还处在起步阶段，有许多需要不断提升的地方。

某某是闽南、闽西客家文化的交汇地也是中央苏区红色文化重要组成部分。

这种独特而厚重的文化积淀，使数字文化产业和文化艺术产业有了可以植根的肥沃的土壤。

数字文化也就有了落脚点，有了可以发掘的源泉，传统文化也找到了可以“嫁接”的载体。

这种传统文化与现代科技的融合，不但推动传统文化不断向前发展，还丰富了数字文化的内涵，提升数字文化的文化品味，推动数字产业不断优化提升。

2、是服务海西的要求

建设海峡西岸经济区是国家完善沿海地区经济布局、推进祖国和平统一大业的战略部署。

海峡西岸经济区“四个定位”表明，支持海峡西岸经济区加快发展正式成为国家区域发展战略，某某省在全国区域发展格局中的地位将明显提升，某某的空间地位和价值更加突显，某某成为国家区域发展重点。

项目建设必须服从于国家区域发展战略，促进海峡西岸经济区的形成和发展。

某某市某某数字文化综合体项目的建设正是充分应用现代高新技术，抢占战略制高点，通过大力发展信息服务、研发设计等高技术服务业和文化艺术等新兴产业，推进某某产业集聚和优化升级，加快转变经济发展方式，使之形成以现代农业为基础、以先进制造业为主、以服务业为支撑的现代产业体系，实现跨越式发展战略，成为加快推进海西建设的重要增长极。

3、项目建设是数字文化产业发展的要求

⑴某某和某某的动漫产业现状

动漫产业上升到国家战略地位后，全国范围内动漫游戏产业蓬勃发展，2010年中国动漫节目产量几乎达到全球产量的一半。

某某是全国四大地区性动漫游戏产业聚集地之一。

目前，厦门软件园和福州软件园已经发展成为国家级动漫基地，泉州动漫基地也正在如火如荼建设之中。

某某的动漫游戏产业已经出现网龙、吉比特、大拇哥、青鸟动画等一批实力较强企业，年产值达到数十亿元。

某某的动漫游戏产业虽然起步较晚但起点很高，未来五年某某市数字文化产业将发挥其后发优势，步入快速发展的轨道。

⑵某某和某某的物联网发展现状

物联网被正式列为国家新兴战略性产业。

总体来看中国的物联网产业发展仍处于起步阶段，我省物联网产业发展也已初具规模，据初步统计从事物联网研发、生产、应用、服务的机构和企业达100多家，在传感仪表、自动化控制、射频读卡器、智能家居系统等多种科技成果转化方面初见成效。

某某在物联网的应用尚处于起步阶段。

⑶数字文化产业人才现状

数字文化产业被认为是21世纪知识经济的黄金产业之一，有着广阔的市场前景。

据有关部门的统计数据显示，仅动漫产业的市场容量至少有1000亿元人民币。

可国内数字文化市场的大部分份额都被国外的厂家所占据。

导致前景与现实之间出现巨大落差的一个根本性原因就是当前我国数字文化类人才存在着很大的缺口。

据统计，我国需要大约40万数字文化人才，但目前从业人员仅有3万余人。

某某省内高端的动漫专家级人才基本依靠从长三角和珠三角等动漫发达地区引进，而且连每年数千名动漫职业技术人员的需求基本从外面专业院校“引进”。

某某的动漫人才就更少了。

数字文化产业要大发展，人才需先行。

某某的数字文化产业发展速度位居全国前列，但数字文化人才教育却属于落后梯队。

本项目建设将引进北京电影学院影视动漫（海西）培训基地、亚太数字文化（海西）培训基地等，落户某某市某某数字文化综合体，为某某高速发展的产业结构升级转型提供坚实的后盾。

某某市某某数字文化综合体项目的建设有利于推动某某数字文化产业发展，推动文化创新、提高技术教育水平、强化科技创新、引领加快建设人才高地，并且推动各类园区整合升级和扩区、新设工作，提升园区招商引资的整体功能。

4、项目建设符合产业发展方向

国务院《关于支持某某省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》提出要加快发展现代服务业。

某某省《海峡西岸经济区发展规划》也提出“加快推进“三网融合”，积极推进物联网发展；完善省级政务信息网，加快整合突发公共事件应急管理信息系统，完善应急反应体系；推进各地行政审批服务中心信息化建设，实现网上行政审批；加快推进“数字城市”、“数字社区”工程建设；加强农村信息化建设，构建“三农”信息服务体系；加快建设电子商务等公共服务平台，完善物流信息、信用认证、支付网关等平台，推进物流信息平台跨省联网。

”“要发展壮大文化产业，加快文化创新，推动先进文化发展，健全文化产业体系。

着力培育专、精、特、新文化企业，大力发展文化创意、动漫游戏等产业，建设一批具有地方特色的文化产业基地和文化产业园区。

”某某市某某数字文化综合体建设符合国家、省产业发展方向。

5、项目建设促进社会可持续发展

数字科技及其产品用途广泛，遍及数字医疗、智能电网、智能交通、智能楼宇、环境保护、公共安全、平安家居、工业监测等多个领域。

从本质上看，物联网是生产社会化、智能化发展的必然产物，是现代信息网络技术与传统商品市场有机结合的一种创造。

这种创造不仅可以极大地促进社会生产力发展，而且能够改变社会生活方式。

一方面，物联网对社会生产方式必将产生深刻影响。

物联网把信息网络技术、传感器技术等应用于各个行业、各个产业，组成一个庞大网络，使人们能够通过互联网监控处于庞大网络中的物品运行情况，从而实现对物的智能化、精确化管理与操作。

使生产确保质量、流通实现有序高效、资源配置更加合理、消费安全指数大大提高。

另一方面，物联网对社会生活方式也将产生深刻影响。

物联网是在互联网的基础上建立起人与物的充分沟通，在现代综合技术层面上达到人与物的智能化交流，这对社会生活具有非常重大而深远的意义。

综上所述，某某市某某数字文化综合体建设符合产业发展方向，是数字文化产业发展的要求，能促进社会可持续发展，因此，我们认为该项目的建设是非常有必要的。

第三章项目市场分析

一、目前数字文化市场状况

1、动漫产业市场现状

专项调查显示，2011年国产电视动画片产量达到435部、26万分钟，十年增长了十倍。

2011年，我国包括漫画创作、动画制作、动漫舞台剧演出、新媒体动漫传播、动漫衍生品生产销售、动漫主题公园经营、动漫品牌授权等行业在内的动漫产业总产值达600亿元人民币。

自2012年中国移动手机动漫业务全网商用以来，截止11月25日，其收入已超2.17亿元。

目前，中国移动手机动漫基地已引入海内外逾500家内容提供商，获得近900个动漫形象授权，上线近40000集动画、近50000集漫画、6000余套主题、16000余个彩漫作品，同时还对接28个国家动漫基地。

中国目前每年儿童食品的销售额为人民币350亿元左右，玩具的销售额为人民币200亿元左右，儿童服装的销售额达900亿元以上，儿童音像制品和各类儿童出版物的销售额达人民币100亿元。

从以上数据可见，我国动漫产业发展迅猛，市场需求旺盛。

2、物联网产业市场现状

2011年，国内物联网产业规模超过2600亿元，其中支撑层、感知层、传输层、平台层，以及应用层分别占比2.7%、22.0%、33.1%、37.5%和4.7%。

而物联网感知层、传输层参与厂商众多，成为产业中竞争最为激烈的领域。

2011年中国物联网产业结构

在市场应用方面，2011年从整体来看，占据中国物联网市场主要份额的应用领域为智能工业、智能物流、智能交通、智能电网、智能医疗、智能农业和智能环保。

2011年中国物联网市场应用结构

二、未来数字科技产业市场预测

1、动漫市场空间巨大

“现在，我国有超过3．5亿的青少年动漫读者和观众，是全球最大的动漫目标消费市场，发展潜力巨大。

”新闻出版总署副署长孙寿山说。

目前国内播出的动漫作品每年只有2万分钟，不足实际播出量28万分钟的1/10，且大量依赖进口，国产动漫有极其广阔的市场空间。

与其他艺术形式不同的是，动漫文化不仅可以直接催熟与之关系密切的影视、教育和少儿用品等市场，还可以带动大批相关行业的飞速发展：

迪士尼借助大量动漫作品的成功，相继在旅游、服饰与文具等领域取得了不俗的业绩；变形金刚的热播同样促动了少儿玩具市场的火热发展。

业内专家乐观地估计，中国的动漫业至少存在800亿元的缺口。

权威调查数字显示，卡通授权将成为一个极具发展潜力的新兴行业.在美国，卡通产品授权达到600亿美金。

资料显示，全球共有3000家厂商生产迪斯尼1.5万余种授权商品。

日本三大卡通偶像之一的皮卡丘，其衍生产品在国内外共有1122家公司制造销售。

在我国，卡通品牌授权空间巨大，仅北上广青少年每年在卡通授权商品上的消费就近15亿元。

目前中国在销售有版权的玩具产品方面，已经成为亚洲地区第二大市场。

到2010年，中国内地的授权业务市场规模已经成长到15亿美元以上。

2、国家政策推动动漫产业发展空间不断扩大

为了推动中国动漫产业的发展，国家出台了一系列扶持政策。

前不久，国家广播电影电视总局发布《关于加强电视动画片播出管理的通知》，要求从２００８年５月１日起，全国各级电视台所有频道上国产动画片独占的播出时段，由原来的１７时至２０时延长为１７时至２１时。

这意味着更多的国产动画片和国产动画栏目将在黄金时段播出，业内人士更将这一举措称为打造国产动画的“黄金档”。

2012中国文化金融创新峰会上发布的一项报告指出：

2012年我国动漫市场营收达321亿元人民币，2013年预计为360亿元。

该报告从影视、动漫、网络游戏、演艺、培训等几大领域对中国当前文化产业市场做出分析。

2012年我国国产动画片数量为518部，2013年预计为580部。

3、数字文化人才需求大

某某省数字文化产业发展迅速，专业人才缺口巨大，只靠引进人才远远不能满足市场需求。

随着某某文化产业的发展，必将出现某某本土数字文化专业人才缺乏的状况，如果只是通过引进而不通过自立更生培养，可以预见在不久的将来人才的缺乏必将成为限制某某数字文化产业发展的关键瓶颈。

某某市某某数字文化综合体的建设将携手北京电影学院、亚太动漫协会等国内外知名院校、团体和企业合作。

战略合作共建的数字文化培训中心除了面向某某本地，还积极拓展某某周边省市的生源。

由于培训中心有鲜明的教育特色，走特色化和专业化的路线，将会有广大的生源基础。

在数字文化综合体建立培训中心，除了优先满足未来某某本地数字文化企业的需求，还可为厦门、福州等省内外城市输送专业数字文化人才，培训中心还计划向国际高校选送优秀专业学员进行再深造定向培养。

4、物联网市场潜力巨大

物联网市场究竟有多大规模，目前并没有一个准确数据。

不过，一些预测数据已经可以让我们初步看清这个市场的端倪。

国内调研机构易观国际给出的数据显示，仅物联网中的射频产业2009年的市场规模就达50亿元，由此催生的相关产业的市场潜力惊人。

国内调研机构易观国际根据不同行业在物联网政策倾向，技术与市场成熟度和市场需求给出的中国物联网行业应用市场规模预测如下:

中国物联网行业应用市场规模预测（亿元）

年份

医疗

电力

安防

交通

环境

物流

小计

2010

120

280

600

300

50

150

1500

2011

280

420

780

450

100

230

2260

2012

450

620

1000

550

180

350

3150

2015

1200

1100

1500

1000

300

650

5750

第四章项目规划与产品方案

一、总体规划

本项目所处位置将发展成为某某市南部城市中心、某某市南部新城市亮点。

某某市某某数字文化综合体发展产业均为高新技术产业，通过发展应用动漫制作、软件开发、网络运营、研发生产传感器等高新产业及文化传播和培训，使之定位为集国际型、艺术型、产业型、学习型园区特点和数字文化产业的聚集中心及某某市高新技术产业示范基地。

某某市某某数字文化综合体构建文化艺术创作、技术研发、市场营销平台，设立动漫研发和动漫影视制作中心。

通过引进公司自身动漫资源及设立亚太动漫协会国际动漫大师工作站、国际动漫主题博物馆、动漫主题图书馆、漫画创作、动画制作、动漫主题舞台剧场、动漫主题影院、新媒体动漫传播、动漫主题餐厅、动漫主题咖啡厅、动漫主题休闲乐园、动漫品牌授权、动漫衍生品生产销售商业城、影视创作、影视制作、广告创作、职业培训孵化、校企产学研综合基地及国际会议展览等逐步打造具有国际视野的多功能型数字文化产业集散中心。

另外在数字技术方面构建产业技术研发、信息服务和产品制造平台，吸引各类物联网高科技企业入驻。

集聚物联网各类行业应用研发中心，孵化中心物联网企业，承接物联网技术成果转化和产业化，培育新型传感器、系统集成、应用软件开发、网络运营及信息服务业等行业发展。

数字文化综合区涵盖产、学、研、应用示范、生产生活配套等空间布局，包括办公孵化区、公共技术平台、综合服务区。

二、功能设置

1、动漫影视综合楼

动漫影视综合楼，建筑占地面积2900平方米，建筑面积50500平方米。

其中，动漫衍生品商业城五层，建筑面积14500平方米;办公区二十层，建筑面积36000平方米，总层高97.9米。

作为某某投资发展有限公司及其它动漫相关企业的运营场所，内设：

动漫制作中心、影视制作中心、艺术衍生品研发中心、动漫影视培训中心、校企产学研综合基地、亚太动漫协会国际动漫大师工作站、动漫品牌授权、新媒体动漫传播。

2、创新SOHO综合楼

创新SOHO综合楼，建筑占地面积2500平方米，建筑面积35000平方米。

其中，国际交流与合作平台五层，建筑面积12500平方米；SOHO区十五层，建筑面积22500平方米，总层高77.9米。

内设会议展览、国际动漫主题博物馆、动漫主题图书馆、动漫主题舞台剧场、动漫主题影院、动漫主题咖啡厅、商务休闲会所、网络商务总部经济。

3、数字科技综合楼

数字科技综合楼，建筑占地面积1600平方米，建筑面积18000平方米。

其中，数字产品商业城五层，建筑面积8000平方米；办公区十层，建筑面积10000平方米，总层高59.9米。

作为数字、物联网相关企业的运营场所，开展与数字、物联网相关的技术研发、信息服务和产品设计，内设“五大中心”：

技术研发中心、技术服务中心、信息处理中心、产品设计中心、技术培训中心。

4、创意人材高级公寓

创意人材高级公寓，建筑占地面积2500平方米，建筑面积48500平方米。

其中，生活配套商业区五层，建筑面积12500平方米；住宅区二十四层，建筑面积36000平方米，总层高97.1米。

内设高级人材生活配套设施、场所、动漫主题休闲乐园及动漫主题餐厅等。

该综合体除某某投资发展有限公司拟使用的面积以外，其余建筑面积均以招商方式吸引相关企业入驻，可以租赁的形式，也可以出售的形式卖给相关的企业、企业家或创意人才。

三、综合体项目招商策略

某某市经济开发区作为某某市投资热点区域，受到众多企业的青睐，是企业选址的首选。

为了进一步推动某某数字文化产业的发展，增强综合体的整体实力，迅速做大做强综合体，某某市某某数字文化综合体将以招商的形式吸引相关企业入住。

1、定价策略分析

⑴物业租赁情况调研

按区域划分价格情况：

开发区核心区综合楼租赁约2元/天/平方米。

⑵价格定位

综合楼以销售和租赁为主，综合考虑周边园区价格、开发成本及投资回收期，如下：

综合楼（含写字楼）定价（参考价）为销售6000元/平方米（毛坯）；租赁1.5元/天·平方米。

2、招商方案

⑴前期工作

a.宣传材料准备。

一是产业基地最新税收政策、孵化基地政策、产业园政策等资料：

二是产业基地行业及企业情况、园区地理位置、交通情况等园区资料：

三是综合区建筑结构、格局、功能定位、建筑装修水平、建筑特点等建筑情况。

b.人员构成及培训

由公司确定招商部门组成模式：

采取依靠某某现有招商团队为主，并加强与各中介机构的合作力度的方式，参考其他园区招商政策，制定适合本公司特点的内部招商奖励政策。

用已准备的资料对招商人员进行培训，包括招商信息管理、客户管理、渠道建立。

⑵实施方案

a.中介推广。

确定2-