最新02号地块土地使用权竞买可研报告.docx

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最新02号地块土地使用权竞买可研报告

第一章总论

第二章市场营销策划

第三章项目初步规划与方案优化

第四章项目实施进度计划

第五章投资估算

第六章经济评价

第一章总论

一、项目名称

苏园（2002）02号地块土地使用权竞买可行性研究报告。

二、报告编制单位

苏州市房地产业协会、苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司。

三、地块坐落位置及环境

本地块坐落在苏州工业园区首期开发8平方公里内的星海街苏茜路交叉口西北角，呈南北向长条形，长约209.41米，宽约145.12米。

本地块北面与浦东开发银行、邻里中心隔河相望，浦东开发银行、邻里中心为单层和多层建筑沿河长条形布置，其北面为著名的师惠坊中高层住宅小区，均即将竣工和交付使用，住宅产品销售基本完毕；地块东邻星海街，南面为苏茜路，西面与星海学校相邻，土地面积30307.09平方米。

1、园区概况

苏州工业园区开发建设7年多来，取得了令人瞩目的成绩。

园区的房地产开发也取得了辉煌的成就，园区房地产不仅发展快，而且销售旺，成为人们向往的安家落户之地。

苏州工业园区的房地产于1996年开始开发建设。

近年来，园区房地产蓬勃发展，从当年开发10多万平方米到2001年的开发量70万平方米，约占市区总开发量的一半。

2001年8月底，区内累计住宅开工面积130.7万平方米，竣工交付74.8万平方米。

在园区管委会的大力推动下，园区率先在苏州市推出小高层住宅，得到了购房者的青睐。

目前在园区楼市，小高层住宅已与多层住宅一样旺销。

到2001年底，园区已建和在建的小高层住宅在40幢左右，小高层住宅已成了园区住宅开发的一个热点，成为园区一道亮丽的风景线。

目前，园区房地产产销两旺，销售量一直远大于竣工量，房地产项目大多在预售阶段就销售一空，整体销售率在95%以上，园区住宅已是苏州市民的一大品牌，成为他们安家落户的首选。

园区住宅建设缘何呈现红红火火的态势？

关键是园区以前瞻性的眼光，全面推进住宅建设，努力走上“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的四高之路。

2、园区总体规划

苏州工业园区是引进国外资金和管理经验开发的举世闻名的开发区，以金鸡湖为中心，总体规划70平方公里，规划人口60万人。

首期开发8平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体、包括金融业和旅游业的中心区；第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区；第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。

3、金鸡湖景观规划

金鸡湖位于园区70平方公里规划区的中心地带，占地7.4平方公里。

根据园区总体规划，周边8平方公里将建成公共绿地和现代化商住文化娱乐区。

1998年初，园区管委会委托国际著名跨国公司美国易道（EDAW）公司编制景观总体规划，围绕金鸡湖规划了湖滨大道、城市广场、玲珑湾、波心岛、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷邻里等8个特色景区。

金鸡湖的总体规划已经中国、新加坡和美国专家审定，并获得了中国国家发展计划委员会批准。

该项工程总投资为11亿元，施工期4至5年。

4、环境

中新双方专家从苏州工业园区开发伊始，就坚持国际化标准，注重融合现代国际城市规划和开发建设的经验、新特点，力邀国际知名大师参与，编制设计了具备世界一流水平的科学规划体系。

同时，本着“先规划、后建设”和“先地下、后地上”的指导方针，积极实施高标准的基础设施开发，不仅形成了与高科技产业发展相适应的投资环境，而且也创造了舒适怡人的高品质生活环境。

5、配套设施

苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务、社会服务设施都集中在邻里中心，在70平方公里规划区内规划19个邻里中心，园区的住宅围绕集商业、文化、社区服务于一体的邻里中心布置，这种社区服务设施设计新理念的设施为社区居民提供了综合性、全方位、多功能的服务；同时，园区还新建了职业技术学院、新加坡国际学校、九年一贯制的星海学校、新城花园小学及附属幼儿园、新加花园幼儿园、新馨花园幼儿园、华新国际幼儿园等教育设施，又配套了大交通，极大地改善了生活环境。

工业园区社区服务设施的设计新理念的实施，是园区住宅开发建设成功的重要因素。

6、本地快环境综述

园区住宅已形成规模，商品房售价已连续几年超过古城区，冠全市第一，2001年开发量70万平方米，开发一块热销一块。

本地块北面隔河相邻的邻里中心和浦东开发银行已竣工，即将营业，邻近地块（邻里中心前面）师惠坊中高层住宅小区，尚未竣工，已基本售完，剩下二楼一套，每平方米价格3465元，平均价格超过3500元。

周边环境良好。

四、报告编制依据和用途

根据苏园土拍（2002）第1号《苏州工业园区国有土地使用权拍卖公告》，苏州市房地产业协会、苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司充分发挥其技术优势和人才优势，组织市场营销、规划设计、工程造价及经济评价等专业的知名专家，利用苏州铭星软件科技有限公司开发的《房地产开发项目经济评价软件》，在深入研究拍卖文件和现场调查的基础上，通过营销策划、初步规划、投资估算和经济分析，以及多方案分析论证，提出了苏园（2002）02号地块竞买的最高限价及其风险决策指标。

供参加拍卖的房地产企业和提供贷款的金融机构参考。

五、评价指标与决策方法

1、评价指标

土地拍卖项目的可行性研究，其目是确定企业可以接受的土地最高限价，以及接受该限价获得成功的可能性有多大和需要冒多大的风险。

用四个指标来反映，即：

土地最高限价，财务内部收益率期望值（加权平均值），财务内部收益率达到基准收益率的累计概率（成功的可能性），财务内部收益率低于0的累计概率（导致损失的可能性）。

土地最高限价定得越高，获得土地的机会就越大，企业获利能力越差，所冒的风险就越大，反之，较低的土地最高限价风险较小，但获得土地的机会越小。

因此，决策者不仅需要勇气，更需要智慧。

本项目评价提供了多个决策方案，供投资者决策。

每个方案均列出了土地最高限价，财务内部收益率期望值，财务内部收益率达到基准收益率的累计概率，财务内部收益率低于0的累计概率等四个决策指标。

见表1。

2、决策方法

决策可以按以下步骤进行：

企业先确定目标收益率--基准收益率，每个企业对获得土地的迫切程度是不同的，企业随着土地存量的减少，其迫切程度加剧，对项目收益水平的要求也会降低，因此，因每个企业的现状不一样，基准收益率是不同的。

从表1中选择内部收益率期望值≥基准收益率的方案。

此时，可能有多个方案符合条件，则还需要进一步通过“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”和“财务内部收益率低于0的累计概率”作出决策。

排除风险大的方案，当“财务内部收益率低于0的累计概率”很大时说明方案的风险很大，这种方案应该排除。

当若干个方案的“财务内部收益率低于0的累计概率”都很小时，各方案的风险几乎是相同的，应该根据“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”来最后定夺。

“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”越大则成功的可能性越大，但获得土地机会就越小。

到底多大才合适，由决策者根据对获得该地块的迫切程度等因素确定。

土地最高限价风险决策指标

表1

方案

土地最高限价（万元）

基本分析内部收益率（%）

内部收率期望值（%）

内部收益率≥10%的累计概率（%）

内部收益率≥8%的累计概率（%）

内部收益率≥6%的累计概率（%）

内部收益率小于1的概率（%）

1

8000

12.1

14.89

76.5

81

89.5

1

2

8500

10.64

13.32

74

81

88.5

6

3

8700

9.86

12.5

60

74

81

9

4

8900

9.13

11.7

60

74

81

9

5

9100

8.41

10.94

60

72.5

76.5

9

6

9300

7.69

10.15

50

60

74

11.5

7

9500

6.98

9.38

50

60

74

11.5

8

9700

6.29

8.62

47.5

60

72.5

11.5

9

9900

5.63

7.88

35

50

60

19

10

10000

5.31

7.51

35

50

60

19

11

10200

4.7

6.78

35

50

60

19

12

10500

3.54

5.68

27.5

35

50

26

第二章市场营销策划

一、市场需求预测

1、用地要求及产品定位

本地块规划要求建多层或高层住宅。

层数不低于4层，不高于25层。

市场较大，关键是价位如何？

2、目前市场行情

据有关资料，购买园区住房的人员中，园区公积金会员占43.6%，城区人占43.3%，外地人占13.1%。

区内公积金会员购房人数绝对量逐年上升，1997年为92人，1998年659人，1999年987人，2000年1713人，2001年1-8月1780人，累计5231人。

园区现有公积金会员30900人，还有很大的潜力。

3、市场需求预测

根据规划，苏州工业园区以金鸡湖为中心，总体规划70平方公里，规划人口60万人。

首期开发8平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体包括金融业和旅游业的中心区；第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区；第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。

60万人口，按三口之家计算为20万户，每户平均面积140平方米，则需要2800万平方米，预测园区住宅每年的需求量见下表。

在2015年累计可达到2769万平方米。

苏州工业园区自1994年开始开发，到2015年用22年时间达到60万人口，珠江三角洲的发展已有先例，苏州照目前的速度发展，预测是完全可能实现的，甚至可能提前。

今年开工面积50万平方米左右，园区政府预测今年全年可达到80万平方米左右。

开发量1997年至2001年平均增幅31.6%，由于销售量等于开发量，预计2002至2005年的需求量仍将以14～20%幅度增长。

由此可见，存在较大的潜在需求量。

价格涨幅1997年至2000年，平均涨幅9.5%，1997年至2001年，平均涨幅13.2%。

需求量统计和预测表

表2单位：

万平方米

年份

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

增幅

-80%

276%

111%

65%

88%

20%

18%

16%

14%

数量

14.47

2.78

10.44

21.99

36.22

68.18

81

96

111

128

累计

14.47

17.25

27.69

49.68

85.9

154.1

235

331

442

570

价格

1556

1694

1899

2045

2555

年份

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

增幅

12%

10%

10%

10%

10%

8%

8%

8%

8%

8%

数量

143

157

173

190

209

226

244

264

285

308

累计

713

870

1043

1233

1442

1668

1912

2176

2461

2769

二、产品策划

（一）土地规划用途

土地规划用途：

中密度居住用地。

拟建产品类型及要求：

1、多层住宅，建筑层数不低于4层。

2、中高层住宅，建筑层数不超过25层

地块面积3公顷，容积率不超过2.5。

（二）套型分析

多层住宅每户130平方米左右，中高层住宅每户145平方米左右。

（三）拟建规模

拟建规模主要受到地块大小和城市规划的约束。

根据规划要求，建筑容积率小于2.5；建筑密度不超过30%;建筑层数4-25层；绿地率不得小于35%。

拟定两个产品方案：

多层住宅方案，小高层+高层住宅方案。

详见规划设计中的方案比较。

选定“小高层+高层”为推荐方案。

初步规划确定的产品规模：

小高层住宅38640m2，高层住宅34800m2，商业店面房650m2,汽车库7000m2,自行车库3480m2。

三、销售价格

相邻地块都是中高层住宅，师惠坊平均价3500元左右，苏都花园每平方米平均价3020～3100元（据悉最近准备每平方米提高200元）。

经过若干专家的预测，产品价格的概率分布见表3，售价加权平均3700元，基本分析每平方米售价定为3600元。

售价分析表

表3

产品

项目

加权

平均

售价及概率

高层

住宅

售价

3700

3200

3400

3600

3800

4000

4200

概率

0.1

0.15

0.25

0.25

0.15

0.1

销售额（万元）

26964

27944

29415

30641

31866

33337

34808

销售额概率

0．07

0．11

0．20

0．21

0．18

0．14

0．08

商业配套按每平方米3000元计算，汽车车位每个约7.7万元。

四、销售计划

中高层住宅，开盘销售当期预售40%，竣工前预售达到80%，竣工后一年内销售余下的20%。

五、回款计划

签定协议预付定金1万元，一个月内签定合同，首付30%。

中高层造到三楼再付20%

封顶再付20%

土建结束再付20%

交房再付10%

经济分析按签定合同首付30%，结构封顶再付40%，交付使用前付清余下30%。

六、竞争能力分析与对策

刚刚实行土地拍卖制度，存在土地价格“双轨制”，通过土地拍卖取得的土地与过去通过协议取得的土地两者并存，目前协议获得土地占多数，而且竞买土地的价格远远高于协议土地，土地拍卖房价提高带来的好处使得协议取得的存量土地可以获得超额利润，而对于竞买的土地来说房价提高带来的好处几乎全部用于土地费用，而且拍卖前的利润空间也受到挤压，因此竞争力远远不如协议取得的存量土地，一旦市场价格向下波动，竞买获得的土地受其影响首当其冲。

因此，土地最高限价的确定应充分考虑产品售价风险。

第三章项目初步规划与方案优化

一、苏园（2002）02地块规划技术条件

该地块为中密度居住用地，地块面积3公顷，规划要求如下：

1、建筑退后线

建筑须退东、西、北地界10米，其中沿路（界）5米为绿化缓冲带，5米为间距缓冲带；建筑退南地界5米，其中沿界3米为绿化缓冲带，2米为间距缓冲带。

高层住宅退各边界线不小于8米。

如界外是已建或规划的生活居住建筑还须满足日照间距的退线要求。

绿化缓冲带内不能用做停车场。

2、出入口

出入口宽度在10米以内，出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之间的间距不小于５０米。

3、道路与停车位

基地内通车道路两侧不得小于3米，非通车道路两侧不小于２米，用做绿化种植带。

各种车辆停车位的设置数量要求：

１个小汽车位/2套，2个自行车位/套，1个摩托车停车位/4套。

4、规划控制指标

容积率不超过2.5；建筑密度不得超过30%；

绿地率不得小于35%；建筑层数不超过25层，不低于4层。

服务于本区内的商业面积不超过总建筑面积的1%（具体功能设置详见《苏州工业园区完善住宅公益和商业配套设施的意见》）。

5、建筑间距

多层住宅日照间距系数取1.2，计算方法应满足《苏州工业园区规划管理技术规定》的要求。

高层住宅需做日照分析报告，满足相关要求。

6、场地地坪标高

沿主干道场地地坪标高设计不低于3.12米，场地其它地坪标高不低于2.82米（黄海高程）。

7、围墙

围墙高度一般不得超过1.8米，宜采用金属栏杆漏空形式，其实心底座高度低于0.3米。

围墙基础不出红线，其中沿公共道路围墙外边线后退道路红线0.5米，沿相邻单位围墙中心线可与地界线一致。

A.MODIFYTABLEB.MODIFYSTRUCTURE8、其他

规划设计、人防、消防、环保、抗震要求等应符合国家规范及有关管理部门的意见。

?

a,"的汉字是：

",substr（y,（a-1）*2+1,2）用作公共活动空间的架空层的面积至少应达到建筑基地面积的３０％，且不能用作停车等其它用途．

阁楼原则上不应设平台。

太阳能热水器、空调室外机等生活配套设施，在设计中应预先设计，预留位置，采取遮蔽措施，不影响城市美观。

1.查询设计器的“筛选”选项卡用来指定查询的________。

在单体设计前可先报若干总平面构思草图方案，确定后再做深化设计。

正式报批设计方案时还应提供“新建项目规划批准呈递申请的清单”上要求提供的其它文件。

32、简单邮件传输协议33、非对称数字用户线二、苏园（2002）02地块界址点报表

【答案】B

case（t>="A"andt<="Z"）or（t>="a"andt<="z"）

ifa

settalkon

02地块界址点报表

______表4地块面积：

30307.09平方米界址点数：

19

序号

6）使用SQL命令查询表stud1.dbf中的总成绩前三名的学生的信息，可使用命令___________。

X坐标值（米）

Y坐标值（米）

边长（米）

界址点号

001

44569.46

58588.17

68.62

J0251

002

44567.01

58675.27

87.13

J0252

003

44567.11

58689.28

14.01

J0253

004

44568.21

58703.25

14.01

J0254

005

44570.29

58717.10

14.01

J0255

006

44572.77

58730.40

13.53

J0256

007

44553.07

58732.82

19.85

J0257

008

44553.29

58734.46

19.85

J0258

009

44513.46

58735.31

19.85

J0259

010

44493.61

58735.38

19.85

J0260

011

44375.80

58733.42

117.83

J0261

012

44371.99

58732.86

3.85

J0262

013

44368.44

58731.35

3.86

J0263

014

44365.40

58728.98

3.85

J0264

015

44363.06

58725.92

3.85

J0265

016

44361.58

58722.36

3.86

J0266

017

44361.05

58718.54

3.86

J0267

018

44360.05

58588.17

130.37

J1158

019

44500.84

58588.17

140.79

J1157

三、套型

多层住宅每户130平方米左右，中高层住宅每户145平方米左右。

四、规划方案

本项目的规划原则如下：

1、符合拍卖文件规定的设计条件

2、产品方案

根据产品开发成本和销售的难易程度，产品优先考虑顺序是多层、小高层、高层。

3、车库、架空层及汽车车位

在中心绿地地下建汽车车位，与人防结合。

在多层住宅底层建自行车、摩托车库。

在小高层或高层住宅底层建自行车、摩托车库停车位。

多层住宅、小高层或高层住宅底层用作架空层的面积不低于30%。

4、容积率

目前小高层、高层住宅都能为用户接受，容积率是决定经济效益的重要因素，因此，使容积率接近拍卖条件规定的2.5是规划设计的优化方向。

全部建多层住宅或全部建小高层住宅，其容积率都难于接近2.5，小高层+高层（沿河布置）可以满足要求，为此，本项目初步规划拟订了两个方案。

详见规划平面图，规划指标见下表。

规划指标表

表5

指标名称

单位

层数

方案一

方案二

1、方案特征

多层

小高层+高层

2、用地面积

M2

30307

30307

3、建筑面积

M2

多层住宅

M2

5/6层

43680

小高层

M2

9-12层

38640

中高层住宅

M2

18-20层

34800

4、架空层面积

M2

3168

2030

5、自行车库面积

M2

5016

3480

6、道路面积

M2

5400

5400

7、总户数

户

336

276+232=508

8、商业配套面积

M2

400

650

9、公建面积

M2

250

400

10、室内汽车位面积

M2

4500/200个

7000/300个

11、绿化面积

M2

13000

18000

12、总建筑面积

M2

44330

74490

13、容积率

%

1．46

2.46

备注

架空层及地下汽车车位未计算建筑面积

由于多层住宅容积率低，根据类似项目的分析表明，不用详细的经济比较，多层方案明显不如“小高层+高层”方案。

因此，推荐“小高层+高层”方案。

第四章项目实施进度计划

根据土地拍卖条件，合同要求的开竣工日期：

2003.3～2004.12，共22个月。

最迟不得超过2003.6～2005.12，共31个月。

因受竣工日期受限制，因此，必须在规定时间内一次性地完成开发，不存在分期滚动开发的条件。

合同规定的土地付款和工程进度要求详见表6。

土地付款和工程进度要求

表6

日历时间

02年

7月

02年

8月

02年

9月

02年

10月

02年

11月

02年

12月

03年

1月

03年

2月

03年

3月

03年

4月

03年

5月

03年

6月

项目/计划时间

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

项目评价分期

1

2

3

4

土地第一次

√

土地第二次

√

土地第三次

√

要求开竣工日期

—

—

—

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限期开竣工日期

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完成50%工程量时间

完成50%工程量时限

土地付款和工程进度要求

续表6

日历时间

03年

7月

03年

8月

03年

9月

03年

10月

03年

11月

03年

12月

04年

1月

04年

2月

04年

3月

04年

4月

04年

5月

04年

6月

项