住宅工程项目可行性研究报告.docx
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住宅工程项目可行性研究报告
第一章总论
为积极配合与支持天津市武清开发区整体发展规划，天津金侨城投资有限公司通过审慎的市场研究，拟开发建设武清开发区金侨大道项目。
项目处于武清开发区未来核心地带，生态环境较好，区域规划已经完成，发展态势较好。
工程先期进行金侨大道南区项目的建设，初期规划为总建筑面积为83222.57平方米的住宅、商业及相应配套设施，经测算项目总投资为37570.55万元，拟由该公司自筹资本金12570.55万元，申请银行贷款25000万元，项目建设后可实现各类收入52158.83万元，税后利润总额7228.4万元。
1.1项目名称及有关单位情况
1.1.1项目名称：
天津武清开发区金侨大道南区住宅工程项目
1.1.2项目建设单位概况
1、单位名称：
天津金侨城投资有限公司
2、单位地址：
天津市武清开发区福源道北侧高新公寓14栋
3、项目建设地址：
天津市武清开发区
4、企业法定代表人：
刘朝晖
5、项目负责人：
刘朝晖
1.1.3可行性研究报告编制单位
可行性研究报告编制单位名称：
天津市投资咨询公司
资格证书编号：
工咨乙10220070004
公司法人：
焦进
单位地址：
天津市河西区南京路19号增1号
邮政编码：
300203
1.2可行性研究报告编制依据
（1）《中华人民共和国城乡规划法》
（2）《城市规划编制办法及实施细则》（1991,1995）
（3）《城市用地分类与规划建设用地标准》（G2J137-90）
（4）《城市道路交通规划设计规范》（G250220-95）
（5）《城市居住区规划设计规范》（G250180-93）
（6）《住宅设计规范》（G250096-1999）
（7）《住宅建筑规范》（G250368-2005）
（8）《建筑设计防火规范》（G2J16-87）
（9）《高层民用建筑设计防火规范》（G250045-95）
（10）《商店建筑设计规范》（JGJ48-88）
（11）《旅馆建筑设计规范》（JGJ62-90）
（12）《天津武清金侨大道项目项目规划方案征集文件》
（13）业主天津项目考察总结
（14）其它相关文件图纸和资料
（15）天津市武清区规划和国土资源局行政许可证《建设项目选址意见书》
（16）天津市城市规划管理技术规定
（17）业主提供地形图及地籍资料
1.3项目背景
1.3.1政策背景
自2010年以来，国家针对房地产行业出台了一系列调控政策，提高二套商品房首付比例、提高按揭贷款的银行利率、限制三套住房的贷款等，目的是要坚决遏制房价的过快上涨，促使房价回归合理水平。
一系列政策的出台对房地产市场的影响较为明显，2011年天津房地产市场成交量与成交均价等指标出现明显的滞涨局面。
2011年11月29日，国务院总理温家宝在《关于当前的宏观经济形势和经济工作》指出，调控决心方向不能动摇，抑制二三线房价过快上涨；11月28日，国务院副总理李克强表示明年房产调控会持续；12月
1至2日，国务院副总理李克强在天津考察时指出，要坚持实施遏制住房价格过快上涨的政策措施。
2012年3月温家宝总理在会见中外记者时指出房地产价格水平尚未回归合理水平。
到2012年一季度末，由于受政府调控政策的影响，多个城市房价出现下跌迹象，特别是一线房价上涨过快的城市更为明显。
调控政策对2011乃至2012年天津房地产市场走势产生了深远影响，成交量与成交均价等市场指标，较2010年度出现明显的滞涨局面。
另一方面，为了防止一刀切，政府也出台相关政策保护并促进首套刚性需求，多家银行对首套购房实行贷款利率85折优惠，一定程度上推动了房地产市场成交量。
具体到位于京津之间的天津市武清开发区，作为武清区乃至天津市
的对外开放窗口，正处于快速扩张期。
区内房屋销售价格和天津市平均价格相比还存在较大差距，即使和同处于武清的其他住宅板块相比也存在一定的差距。
这与作为国家级开发区的地位并不相称，因此在本轮调控中本区域房价并未出现大的波动。
相信在国家大力推进开发区建设整体利好的前提下，区域房地产价格水平将继续整体提高。
且随着开发区大批企业进驻，预计本地人口将迅速增长，随之对房屋的刚性需求也将快速增长，对区域房地产销售将有极大的促进作用。
132项目建设背景分析
目前武清开发区人口已达10万以上，但目前暂无集中式的商业配套来满足日益增长的商业需求。
武清未来的整体规划中，本项目所在区域内的商业以及市政公共设施都会有极大的提升。
从社会效益角度分析，本项目为该区域提供高品质的房地产产品，满足区域市场对于住宅、商业用房的需求，同时还可进一步繁荣本项目所属区域，符合区域整体发展规划，项目的建设将带来较好的社会效益。
从企业经济效益分析，由于区域市场对住宅、商业用房有着较为旺盛的需求，本项目的投资建设面临着良好的市场环境，具备较强的盈利空间，对于企业的利润增加及资本金积累有着较好的推动作用。
故不论从社会效益或企业经济效益分析，本项目的投资有着充分的必要性。
1.3.3.开发单位概况
天津金侨城投资有限公司成立于2011年9月，注册资金5000万元,在职员工36人，系金侨投资控股集团全资子公司，其主营业务是房地产开发与经营。
作为金侨投资控股集团开拓华北房地产市场而成立的一家开发公司，天津金侨城投资有限公司肩负着扩大集团品牌影响力，实
现全国战略布局的重任
其母公司金侨投资控股集团，成立于1991年。
在20年的经营发展中，形成了文化、教育、科技、医疗、服务、地产、建筑、物业、金融、投资、证券等板块。
国家住建部授予金侨集团国家一级房产开发资质、国家一级建筑总承包资质和国家一级物业管理资质。
同时，在湖南省人民政府批准、国家教育部备案，成立了全日制民办高校湖南软件职业学院。
集团还在北京拓展文化传媒产业，在北京、上海、天津、湖南等地投资拓展业务，即将在香港、台湾注册公司。
现有员工近1000人，正
副教授56人，具有博士、硕士学位50人，本科生686人。
其中高级职称83人，中级职称206人，长年从业人员近两万人。
集团连续获得“湖南省诚信企业”、“湖南省银行业系统守信用企业”、“湖南省重信用守合同企业”等多项荣誉称号。
项目多次被评为“中国？
湘潭国际人居环境小区”、“湖南名盘”等。
金侨人用责任心树立公信力，用对社会的贡献体现金侨的企业价值。
迄今为止，累计投资或捐助公益事业超过6亿元。
投资近5亿建设湖南软件职业学院，可容纳来自全国各地的25000名学生就读；投资2000多万元建设金侨医院，解决当地农民就医难问题，专科特色不但饮誉三湘四水，还辐射到新疆、北京、上海、广州、深圳、台湾等全国20多省市及地区；先
后捐资数百万元，扶孤助残、修建农村公路；慰问西北广大农村贫困家庭上百万元；捐资赞助湖南教育基金会，投资建立湖南软件职业学院爱心基地；2008年1月，湖南遭遇50年一遇的冰雪灾害，集团捐资100万元抗冰赈灾；集团先后捐赠600万元，赞助“八一”足球联赛及在湘潭举行的第11届省运会，为湘潭文体事业的发展做出了重要贡献。
集团董事长、法定代表人任玉奇为十届、十一届全国人大代表，所提交的《取消农业税》等45份议案被全国人大常委会立案。
20年来,金侨人在董事长任玉奇的率领下，秉承诚信、开明、创新、奉献的企业精神，追求产品质量，树立企业品牌，提升企业文化，增强对社会的奉献力，在文化、教育、医疗、房地产开发、建设等领域积累了较丰富的企业经营管理经验，金侨的品牌成为社会广为知晓、享有较高美誉度的品牌。
第二章项目概况
2.1拟建地点
项目位于武清开发区三期西侧，属于城市西扩区域，离武清区政府12.5公里。
东邻如乐钢结构厂，金红叶纸业等多家企业工厂，南邻福源道，北邻广源道，与高新公寓隔路相望。
项目紧临亚洲超大购物小城——弗罗伦萨小镇和超级游乐中心“凯旋王国”，建成后将成为天津武清新城市核心。
2.1.1周边交通状况
该地块区位优势明显，北靠高新公寓，南临逸仙工业园区，西侧即为104国道，东侧为工业园区企业。
离武清高铁站12公里，离京津高速出口9.3公里。
国家级重点高中杨村一中新校区离该项目仅3公里。
2.1.2周边规划
1、随着开发区行政经济中心西移，新的高新区管委会大厦正在规划设计中，预计2013年可入驻。
高新区成型后南东线将成为贯穿本区中心的主干道，项目所在位置将成为高新区的核心地带，区位价值会有大幅度的提高，本项目将成为高新区重要的生活及商业配套。
2、项目西部为中国水电集团开发建设的武清开发区西区核心部
位，也是武清区近几年的重点城建工程，建成后将使武清主城区西扩成为现实，并为武清主城区的发展提供更大的空间。
3、天津地铁4号线未来规划已正式延伸到武清主城区，站点位
于本地块南侧；同时北京通州城市轨道交通线也在未来规划之中，使得过去由于偏远不便的本地块可因多个工程的竣工而使居住生活交通条件发生极大变化，房地产及土地的升值潜力明显增加。
22建设规模与目标
221建设规模
天津金侨大道项目作为天津金侨城投资有限公司在武清开发区
开发的大型商业居住区。
初期规划总建筑面积为83222.57平方米的住宅、商业及相应配套设施，具体为：
地上建筑面积为68983.37平方米，地下建筑面积14239.2平方米，居住户数641户，居住人数1795人，机动车停车位614辆，非机动车停车位1211辆。
2.2.2建设目标
为满足购房消费者日益理性的购房需求，本项目按照现代商业
及住宅模式构建优良的住宅环境和商业环境、配置完善的配套服务设施以及极具文化内涵的中高档物业。
项目建成后将成为武清开发区内首个住宅及商业配套项目，满足区域市场对于住宅、商业用房的需求，为开发区及周边常驻人口提升生活品质，改善居住环境做出重大贡献。
为武清乃至天津的城市形象增添新光彩。
2.3项目建设进展情况
该项目已取得发改委的备案批复及土地证。
用地规划许可证、工程规划许可证、环评批复、项目施工许可证正在办理当中。
项目建筑设计单位为北京中外建建筑设计有限公司；施工建筑单位为天元建设集团有
限公司、浙江中联建设集团有限公司。
项目建设涉及的施工、设计等单位均通过程序招标确定，符合项目建设要求。
工程已于2011年开工建
设，截止到目前项目进展情况为：
桩基础完成，正在进行基础施工，定于2012年9月底开始销售。
2.4项目投入总资金及效益情况
项目投资及效益指标表
序号
名
称
数据
单位
-一-
基本数据
1
总建筑面积
83222.57
平方米
其中：
可岀售面积
70643.02
平方米
2
项目总投资
37570.55
万元
3
年经营收入
17386.28
万元
4
年经营成本
12523.52
5
年土地增值税、经营税金及附加
1650.14
万元
6
年利润总额
3212.62
万元
7
年利税总额
4862.76
万元
8
年税后利润
2409.47
万元
表2-1项目投资及效益指标表
2.5项目竞争能力分析
金侨大道作为武清开发区内首家住宅及商业配套项目，加上项目周
边的众多高智企业与新杨村一中对本楼盘的提升效应，很大程度上避免
了与区域内其他纯住宅项目的同质化竞争；从自身角度，金侨有长达20年的房地产开发经验，在项目研发、户型设计、细节打造上有着独特的竞争优势。
本项目在商业配套上追求更大的时尚与舒适，能够有效提升整个高新区的生活质量。
同时随着高新区行政经济中心的西移，本项目将成为开发区核心区域的重要住宅商业配套。
综上所述，金侨大道项目不论从自身角度还是所在区域未来规划角度均具有其他项目不具备的天然优势，并由此形成了自身较强的综合竞争能力。
第三章项目选址及规划
3.1天津市及武清区定位与发展方向
天津是中国四个直辖市之一，有超过1000万人居住和生活在这一
地区，市中心距北京137公里，是著名的国际港口城市和生态城市。
它位于环渤海经济圈的中心，是中国北方最大的沿海开放城市、近代工业的发源地、近代北方最早对外开放的沿海城市之一、我国北方的海运与工业中心。
武清位于京津两地之间、环渤海经济区中心地带，在天津北京之间起到了一个相当重要的桥梁作用，地理优越性突出，交通优势明显。
古老的京杭大运河蜿蜒而过，物华天宝、人杰地灵，历来享有“京津走廊”的美誉。
3.2武清开发区定位与发展概况
中国天津武清开发区是1991年12月28日经国务院批准设立的国家级高新技术产业园区。
位于京津之间，规划面积30平方公里，远期
控制规划总面积93平方公里。
其中一期7.4平方公里、二期7.6平方公里已出让完毕，三期15平方公里正在招商。
开发区所在区位优势得天独厚，距北京市区71公里，天津市区25
公里，首都国际机场90公里，规划中的首都第二机场50公里，天津滨海国际机场35公里，天津港71公里。
交通体系开放便捷，周边10分钟车程范围内，有京津塘、京津、京沪等高速公路3条、高速公路出入
口4个；有京津城际铁路客运站1处，至北京市区仅需19分钟车程，
至天津市区10分钟车程；有京山铁路客、货运站各1处；103、104等2条国道在开发区内通过。
自然生态环境良好，绿化率达到40%以上，
在质量管理和环境管理方面通过了ISO国际标准认证。
服务环境优质高效，开发区管委会对开发区实行“封闭式”管理，区内设有武清区行政许可服务中心、海关、检验检疫局和国际保税物流园，为企业提供“一站式”办公、“一条龙”服务，提供所有进出口业务服务，同时引进了多家金融、法律、财务等服务机构。
基础功能设施完备，达到“^一通一平”。
配套功能设施完善，建有大型商务写字楼、星级酒店、温泉公寓、高级会馆、廉租公寓、双语国际学校、连锁超市等。
建区以来，武清开发区共吸引投资总额400亿元（其中外资35亿美元），引入50个国家和地区的企业近1000家，其中有美国艾默生和英格索兰、日本东棉和住友、韩国LG中粮等世界500强企业14家，有丹佛斯、天狮、南玻、信义、娃哈哈、戴纳派克、EKC工业等50余家
国内外行业龙头企业。
形成了电子信息、机械制造、生物医药、汽车及零部件、新材料、新能源等六大主导产业，六大主导产业投资总额和经济效益占到开发区总量的70%以上。
建区以来，累计实现税收130多亿元，年上缴税金占武清区财政收入的一半以上；吸引直接就业6.5万人，带动配套企业200多家，间接就业3万多人。
武清开发区已成为武清区对外开放的窗口，经济发展的主发动机，
带动产业升级的龙头和安置就业的重要基地。
3.3项目规划目标
长期以来武清开发区优质住宅项目欠缺，致使许多高科技企业高管难以就地安居置业，更难以为这些来自海内外的财智人士提供宜居购物的商业氛围。
项目建成后将成为武清开发区内首个住宅及商业配套项目，餐饮娱
乐，银行网点，市场超市等多种商业业态入驻后，不但满足高端人士的居住需求，更为其购物、休闲娱乐提供了便利，充分弥补武清开发区内高端品质生活配套的空白，以高端城市综合体形象服务武清新城区，为开发区及周边常驻人口提升生活品质，改善居住环境做出重大贡献。
第四章市场供求预测分析
4.1宏观政策解析
4.1.1房地产行业宏观政策回顾
2011年是我国楼市又一个“调控年”，国家政府先后多次出台较为严厉的调控政策，旨在维护房地产市场稳定，抑制房价快速上涨。
随着国家调控的深入落实，各地政府细则也相继出台。
在本轮调控中，房贷政策、限购政策的执行是重点内容之一，随着地方政府相继出台细则，二套房贷收紧的政策在全国范围内推行。
2011年国务院出台的国八条，2012年天津出台的津十条奠定了继续房产市场调控的主基调，一系
列组合政策从市场供给到银行贷款再到成交环节层层布控，主要从政府
问责、房价调控、保障房建设、土地供应等方面推进。
值得注意的是，为加快去库存化进程、缓解销售和资金压力，开发商普遍采取了积极营销、以价保量的促销措施，有利于刚性需求的加速释放，对房地产市场形成一定支撑。
2012年4月份，主要城市房地产市场温和回暖，景气指数已呈现止跌回稳态势。
时间
岀台部门
政策概要
2010年4月15日
国务院办公厅
二套房首付不低于50%。
2010年4月17日
国务院办公厅
二套及以上住房贷款暂停发放；外地炒房者限制购头数量。
2010年4月19日
住房城乡建设部
未取得预售许可的商品住房不得变相收取定金；取得预售许可的商品住房项目10内必须公开全部价格并岀售；
实行购房实名制。
2010年6月4日
住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会
商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
2010年9月29日
财政部、国家税务局、住房和城乡建设部、国土资源部等
购房首付提至30%及以上，第三套房停贷；开发商若闲置土地、捂盘惜售将被禁止新拿地；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。
2011年1月26日
国务院办公厅
地方政府一季度公布今年房价控制目标；全年建设1000
万套保障房；扩大限购范围，上调贷款利率；商品住房用
地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。
2011年11月
在上合组织成员国总理
第十次会议
温家宝总理强调，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也是房地产也健康有序发展。
2011年12月4日
央行
从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2011年12月底
住建部
住房和城乡建设部日前知会地方政府，对于限购政策将要
于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。
表4-12010-2012年部分宏观政策一览表
图4-12009年以来房地产开发综合景气指数
4.1.2天津房地产政策分析
继多个地方政府出台相关调控细则后，天津市政府紧跟国家步调，
于2011年10月13日发布通知，将进一步加强房地产宏观调控，促进天津市房地产市场持续健康发展。
房贷收紧：
各商业银行暂停发放居民家庭（包括购房人、配偶以及
未成年子女）购买第三套及以上住房贷款；暂停发放不能提供一年以上当地纳税证明的非本地居民的购房贷款。
对贷款购买商品住房，首付款比例调整为30%或以上；购买第二套住房的家庭贷款，严格执行首付款不低于50%贷款利率不低于基准利率1.1倍。
税费优惠限制：
对个人购买普通住房，且住房属于家庭唯一住房者，可减半征收契税。
对于个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房者，将按1爛率征收契税。
而对于出售自有住房并在一年内重新购房的纳税人将不再减免个人所得税。
保障先行：
土地管理部门优先安排保障性住房建设用地，要加大经济适用住房、限价商品房等保障性住房建设力度，并大力推进公共租赁住房建设。
4.2天津及武清住宅市场供需状况
421天津市房地产投资情况
2011年四季度，天津市房地产投资实现279.03亿元，略高于上一季度，同比增长17.78%。
在全国房地产市场低迷的背景下，下半年，天津市房地产市场投资基本稳定。
从各季度投资额来看，天津市房地产投资呈现不断波动态势，投资额在二、三季度达到年度峰值，在一、四季度投资额下滑。
从投资增速来看，2010年以来，天津市房地产投资增幅一直低于全国的水平，2011
年二季度，天津市房地产投资增速与全国增幅水平持平，高于全国房地产投资增速0.35个百分点。
三季度，天津市房地产投资增速低于全国
编制单位：
天津市投资咨询公司
增幅水平，四季度，随着全国房地产投资增速的下滑，天津市房地产投资增速与全国增幅水平基本持平。
随着近期政府严控楼市的声明和房地
产政策的深入，天津市的房地产投资可能出现新一轮的波动。
从天津市房地产投资占比情况来看，2010年三季度以来占比开始逐步提升，2011年二季度，占比达到2.22%，实现近期占比值的最高峰。
在三、四季度，天津市房地产投资占比接近历史低位。
单位：
亿元
日期
2010年
一季度
2010年
二季度
2010年
三季度
2010年
四季度
2011年
一季度
2011年
二季度
2011年
三季度
2011年
四季度
本市投资额
122.16
290.91
216.66
236.91
153.14
385.96
261.91
279.03
全国投资额
6594.45
13152.67
13764.13
14755.82
8846.36
17404.09
17974.39
17514.94
本市投资增速
15.10%
23.16%
24.30%
8.43%
25.40%
32.67%
20.89%
17.78%
全国投资增速
35.10%
36.65%
30.53%
31.97%
34.10%
32.32%
30.59%
18.70%
本市占比
1.85%
2.21%
1.57%
1.61%
1.73%
2.22%
1.46%
1.59%
表4-22010年-2011年天津市各季度房地产投资完成情况与全国对比
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
图4-22009年-2011年天津市各季度房地产投资增速
4.2.2天津市商品房成交价格变动情况
2011年四季度，天津市商品房销售价格为9059.32元/平方米，同
比上涨7.67%;住宅销售均价达到8586.32元/平方米，同比上涨5.35%;
办公楼销售均价达到12007元/平方米，同比下降10.5%;商业营业用房销售均价达到16938.07元/平，同比增加76.01%。
从价格变动增速来看，自2009年三季度以来，天津市商品房及商品住宅销售价格增速处于波动下滑态势。
在调控政策不放松情况下，四季度价格增速仍呈现出继续回落局面。
另一方面，商业地产价格和办公室楼市场价格变动表现规律性不强，在商业地产发展比较充分的天津市，由住宅市场将持续流入商业地产方向，可能推高商业地产价格。
单位：
元/平方米
图4-32009年-2011年四季度天津市各类新建房屋累计销售均价趋势
单位：
元/平方米
150%
商品房销售价格增速
——办公楼销售价格增速
-100%
'住宅销售价格增速
■■■'gg■■商业营业用房销售价格增速
图4-42009年-2011年四季度天津市各类新建房屋累计销售均价增速趋势
423天津市商品房成交数量变动情况
2011年四季度天津市商品房销售实现638.79万平方米，同比下降8.53%。
从各种商品房类型来看，住宅销售面积实现577.36万平方米，同比增加3.86%;办公楼市场销售面积实现23.71万平方米，同比增速为1.11%；商业营业用房销售面积实现26.16万平方米，同比下降56.97%。
从天津市商品房销售面积及增速可以看出，天津市商品房销售市场的季节特征较为明显，一、三季度商品房销售处于低迷期，二、四季度销售情况相对较好。
天津市商品房销售面积与住宅销售面
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