曲靖住房市场展望.docx

曲靖住房市场展望.docx

《曲靖住房市场展望.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《曲靖住房市场展望.docx（4页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

曲靖住房市场展望

曲靖住房市场展望

提纲

一、曲靖市基本简介

二、曲靖房地产市场回顾

三、曲靖住房市场走向

（一）曲靖房地产企业走向

（二）曲靖消费者心理走向

（三）曲靖的营销手段走向

曲靖住房市场展望

摘要：

住房产业对我国国民经济产生重要的影响，关系到人们生活质量的好坏。

文章采用定量、定性的方法分析曲靖住房市场的走向。

看到了曲靖住房市场将进入新的时期，投资前景光明，消费者对产品要求越来越高，市场竞争加剧，营销手段越来越要求高。

关键词：

住房市场展望走向

1980年以来，中国政府针对旧的住房体制的弊端，致力于推进住房制度改革。

1998年，在全国范围停止了住房实物分配，大力启动居民个人住房消费，推动了住房新体制的建立，带动了住房建设的加速发展。

一、曲靖市基本简介

珠江源头之城——曲靖市位于云南东部，云贵高原中部，滇、黔、川、桂四省结合部。

地势西北高东南低，平均海拔2000米左右，全区最高点在会泽县的大海梁子牯牛寨，海拔4017.3米，最低点在会泽县娜姑区王家山象鼻岭小江出口处，相对高差3322.3米。

曲靖市地处东经102°42′--104°50′，北纬24°19′--27°03′之间，东西距215公里，南北长302公里，总面积32565平方公里。

其中陆良坝子面积771.99平方公理，是全省最大的坝子。

属亚热带季风气候，夏无酷热，东少严寒，四季如春。

其东与贵州、广西两省区接壤，南连文山、红河州，西与昆明市交界，北达昭通，辖8县1市1区，139个乡镇。

市委所在地麒麟城（传说中有麒麟仙女在此下凡造福于人故以称为“麒麟城”）距云南省会昆明市138公里。

气势磅礴的乌蒙山、梁子山蜿蜒纵横，奔流不息的南盘江（珠江上游）、牛栏江南北分流，自古以来便是进入云南的陆地要塞，史称“入滇锁钥”。

　　曲靖在历史上一直是云南的政治、经济、文化中心之一。

秦汉“五尺道”是最早开辟出的云南“内引外联”之通道。

西汉五朝时期己在曲靖设置味县。

公元225年诸葛亮南征“七擒孟获”在曲靖会盟设建宁郡。

西晋王朝设宁州，曲靖成为全国19州之一。

之后500年曲靖一直是云南政治、经济、文化中心。

中华人民共和国成立后设曲靖地区行政公署。

1997年撤地设市。

　　曲靖市内地形多由山地、丘陵和坝子等组成，喀斯特地貌发育典型。

为亚热带高原季风气候，年平均气温14.5°，年平均降水量在1000毫米以上。

国土面积28904平方公里，人口546.6万。

辖沾益、马龙、陆良、师宗、罗平、富源、会泽、宣威、麒麟等7县1市1区，市政府所在地麒麟城距昆明135公里，城市面积24万平方公里，人口25万。

2000年全市国内生产总值完成213亿元。

现居住着汉族、彝族、回族、壮族、布依族、苗族、瑶族、水族等各族人民,其中少数民族人口44万人。

境内有乌蒙、梁王两大山系。

主要河流有南盘江、北盘江、牛栏河、黄泥河等,分属长江和珠江两大水系。

　　曲靖境内物华天宝，资源丰富，己探明矿产资源有30种，煤、铁、磷、铝、铅、锌、硫等储量在全省位居前列，其中，煤炭品种齐全，品质优良，探明可开采的近百亿吨，占全省储量1/3，原煤，焦煤产量均占全省40％以上，境内还有全省最大的硅藻土、硫铁矿等矿床及遍布地下的优质矿泉、温泉和热泉，开发利用极为方便。

有国家级和省级保护植物和国家珍稀动物各30余种。

属国家和省级保护植物有树蕨、野茶花、木兰、辣子树等37种。

列为国家珍稀保护动物的有大灵猫、猕猴、水獭、黑熊、金猫、豹、斑羚、黑颈鹤等30种。

人均水资源占有量高于全国水平，水能资源具有较大的开发潜力。

　　二、曲靖房地产市场回顾

曲靖房市近20年来的发展历程，可以看出，随着社会经济的发展、消费者的不断成熟、房地产市场竞争的日益激烈，曲靖房地产市场正在逐步走向成熟。

具体而言，曲靖市场发展呈现如下几个显著的特点：

1、区域由市中心向外扩张。

2、开发更注意组团间的衔接，开发节奏与市场结合。

3、户型更具人性化。

4、小区功能由居住型向舒适、休闲方向发展。

但同时，我们也应该看到，目前曲靖房地产市场的开发规模、开发档次、开发结构还不尽完善，市场供给还存在一定的薄弱点乃至空白点，这是未来一段时间内新增房地产项目的市场核心竞争点所在，因此我们应充分认识到此现状，在前期市场定位中予以充分发挥，以达到提升自身品质、提高项目竞争力的目标。

随着曲靖房地产市场的快速发展，曲靖房地产市场日趋成熟，各物业市场竞争机制逐步形成。

多层仍将是曲靖房地产市场永恒的“主题”，低密度物业将是追求高品质生活质量人士的首选，电梯物业将会是曲靖房地产市场后续发展的重要组成部分。

三、曲靖住房市场走向

（一）曲靖房地产企业走向

曲靖住房市场在2005年以前的竞争不强，主要表现在：

1、每年开盘的楼盘不多2、楼盘尽量避免在同一个地方同时开盘今年在市场上出售的楼盘有20多个，竞争加剧，有的楼盘直接参加竞争。

如西片区的西苑三期，三元名城，锦华山水缘都有很大部分是别墅，相距不远，展开了直接竞争。

由于竞争加剧，企业风险加大，部分企业将被市场淘汰出局。

现在曲靖市场上开发过楼盘多的房地产公司有开发东星小区的东盛房地产公司，开发幸福小区、滇东佳园的金厦房地产公司，阳光花园的云电阳光花园，西苑小区的安厦房地产，江滨花园的立得房地产，珠江花园的云南四建房地产公司。

这些都是曲靖市场上实力雄厚的房地产公司。

未来的地产企业竞争已经不再是单个项目的竞争，也不仅仅是产品和服务的竞争，而是企业的竞争，是企业整合资源能力的竞争，是企业发展战略和路径选择的竞争。

如果开发商还仅仅是停留在如何盖房子，研究户型、容积率或者园林景观的层面是远远不够的，它必须学会用区域经济和城市经营的眼光来发现土地的价值；要有深远的战略眼光，不仅要懂得做项目，更要懂得做企业；善于大手笔地整合资源、跳出地产做地产、尽可能优化土地和项目的价值。

（二）曲靖消费者心理走向

曲靖消费者最关心的是地段、价格和建筑质量，其它关心的因素依次是：

绿化、交通、物业管理、户型、采光、生活配套、安全性、朝向、景观、层高、建筑外观、小区规划、社会文化、通风、开发商等。

消费者置业的目的有居家型、投资型和度假型三类群体。

购买高档住房的消费者在决策中考虑的更多的是价格、建筑质量、地段等；居家群体考虑的更多的是绿化率、建筑质量、安全性、价格、物业管理、生活配套、社区文化等与居家生活品质相关的因素；度假群体考虑的更多的是建筑质量、价格、绿化率、地段等与度假成本和度假环境相关的因素。

曲靖消费者中居家群体占有绝大部分，度假群体主要是来自各个县和麒麟区有钱的老板。

过去曲靖消费者追求房子大一点，价格底一点，面现在则变成了房子可以小一点，价格可以适度一点但居住环境要好一点。

从过去只考虑房屋面积到现在更多考虑生活环境，这不得不说是曲靖消费者的一个大的转变。

从消费者的心理趋向的理论来看企业要懂得：

1、住宅消费市场需求数量虽然是有限的，但是由于人们的消费受到社会心理因素的影响，住宅消费市场需求的质量是不断提高的。

2、由于社会心理因素的影响，住宅消费会不断地向高档化发展。

3、消费需求偏好是不断变化的，当主流市场处饱和状态后，高端消费的示范作用会引导这个市场从困境中走出来。

对于处于金字塔尖上的人群的需求特点要有特殊的理解，他们一般不易受广告的影响，要打动他们需要寻找他们潜在的特殊的感受，因为他们是自我定向的。

对于成功人士，则可以根据自我塑造的心理需求，进行广告说服。

当社会出现多元化、个性化发展的趋势时，人们从众的心理会越来越弱，这就为个性化的产品提供了市场空间。

但曲靖房地产企业在抓消费者心理上做得很不到位，甚至有的企业这样认为，我只要把产品做好了就行了，这样开发出来的产品风险是非常大的。

（三）曲靖的营销手段走向

曲靖房地产公司营销的方法还很简单，很不会用比较高的方法来吸引消费者眼球。

就是通过宣传楼盘环境好、炒一些概念，像滇东佳园，分期付款、银行按揭、参加展销会，户外广告等一些简单的营销方法。

从心理价格与销售势能来看：

任何人买一样东西之前都会在心里衡量这个东西值多少钱，这个就叫心理价格。

消费者对其购买的商品所感受到的心理价格与实际价格之间的差距叫势能。

心理价格高于实际价格越多，则销售势能越大，就越成功。

购买行为一般取决消费者让度价值和消费者满意两个因素。

开发商可以通过一些渠道向消费者提供个性化的服务，另一方面提供各种相关信息，降低消费者的整体成本。

 在这一点上，曲靖房地产公司做得还比较差，他们大多不做理性的分析，只经验、感觉做事，随着市场的成熟，竞争的加剧，只有理性化的企业来能在市场中越来越强大。

对商品住宅而言，绝大部分家庭一辈子也许只购买一次商品房，因此，消费者对此非常慎重，形成了决定过程自然在时间上要长于其他商品而“夜长梦多”，缩短目标消费者购买决定形成的时间是房地产营销策划的一个重要技巧，其要注意有：

1、在正式销售前让消费者掌握有关的信息和项目资料。

 2、宣传上集中优势兵力打歼灭战。

3、在正式销售现场注重气氛调空，形成“羊群效应”。

在营销手段上重庆有的楼盘就做得好一些，如：

体验式营销重庆奥林匹克体育中心旁的同创奥韵，将奥林匹克文化的内涵与居住文化相融合，营造以“运动健康”为主的社区文化，在同创奥韵，购房者购房时，不仅仅是看规划、看设计、鉴别开发商所推销的产品，享受购房流程所涉及的基本服务，更重要的是要参与其中，亲身体验楼盘所带来的生活方式，，品位生活所带来的感悟。

利用新材料营销重庆建工未来城率先将科技概念引入重庆地产，项目从规划，设计，配套，配置等角度反映出科技对人们生活的好处，创新已成为地产灵魂。

重庆北温泉9号材料创新的先锋，它率先将保温材料和技术相结合引入社区住宅中，享有“第一代节能住宅”的美意。

参考文献：

[1]刘长滨·《房地产专业知识与务实》·中国建筑工业出版社，2004年3月

[2]过宁·《房地产营销与策划》·中国商业出版社，2005年2月

[3]孙春雷·《领导与激励》·高等教育出版社，1999年10月

[4]王磊·《地产营销》·人民出版社，1007年1月