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房屋买卖合同案例

签订商品房认购书后不订立商品房买卖合同的法律责任

  2009-11-1917:

04星期四

　　签订商品房认购书后不订立商品房买卖合同的法律责任　　

　　　　案情介绍：

　　　　王某和陈某二人（以下简称原告）分别于xxx房地产开发公司签订《XXX（项目名）认购协议》，根据协议，双方应当于2009年6月31日前签订正式的商品房买卖合同，为担保双方到时能履行签订正式商品房买卖合同的义务，协议约定了定金条款。

后由于开发商未与其签订正式的商品房买卖合同，双方发生争议，王陈二人与开发商协商解决纠纷。

开发商提出按照认购书的内容双倍返还二人定金以了结纠纷，但二人不接受开发商提出的条件。

据此，双方协商不能达成一致，王陈二人遂将开发商起诉到法院，要求返还1万元定金并依据合同法第42条分别要求开发商赔偿111200的损失。

　　　　律师分析：

　　　　一、双方签订的《“XXX”认购协议》合法有效，对双方有拘束力，双方应该按照该认购书的约定行使权利

　　　　原告王某和陈某与成都东方红房地产开发公司于2008年12月22日签订的《XXX（项目名）认购协议》从性质上讲是定金而合同，并且是订约定金合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定和社会公共利益，依法有效。

合法有效的合同作为各方权利义务的依据对双方有拘束力，各方均应当按照合同的约定来行使权利。

双方达成的《XXX（项目名）认购协议》第六条明确约定了，因被告原因导致正式的商品房买卖合同没有订立时的违约责任追究规则——《中华人民共和国合同法第151条》、《中华人民共和国担保法》第89条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条及《最高人民法院关于使用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第115条规定定金规则。

但是，本案中，原告仅要求返还定金并没有要求双倍返还，因此，根据不告不理原则，应仅判令被告返还原告要求的一万元定金而不用双倍返还。

　　　　二、原告要求的111200元损失没有法律依据

　　　　第一，认购书中明确约定，正式的商品房买卖合同签订的日期应该是2009年6月31日，因此，在这个时间之前，原告对涉案的房屋根本没有任何权益——无论是债权还是物权。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条——房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为——的规定，房地产转让是将自己所有的房屋进行转让的行为；以及第三十八条：

“下列房地产，不得转让：

……（六）未依法登记领取权属证书的；……”所以，其无权且不得将涉案房屋进行转让，因为其转让的标的根本不存在且违反法律的强制性规定。

既然他没有转让的权利，那么他如何可以从转让中获利呢？

第二，，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条（商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同）的规定，认购书构成商品房买卖合同的的要件必须是出卖人已经收受了买房者的购房款。

但是在本案中，原告并没有向被告支付购房款，因此，该认购书的性质不是商品房买卖合同。

因此，既然双方之间没有形成商品房买卖合同关系，那么原告不得按照商品房买卖合同中违约责任的规则要求被告承担损失，因为只有在正式的商品房买卖合同成立后，守约之一方才可以依据合同预定及合同法的规定要求对方赔偿可得利益损失。

而本案中，原告其实主张的是可得利益损失，而由于原被告双方没有就商品房买卖达成正式的合同，因此，其主张的可得利益损失没有合同和法律的依据。

第三，原告依据《中华人民共和国合同法》第42条的规定，要求被告赔偿信赖利益损失。

但是，本条规定适用的前提是：

当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，承担损害赔偿责任：

（一）假借订立合同，恶意进行磋商；

（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。

同时，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释

（二）》第八条将合同法第42条第三项“其他违背诚实信用原则的行为”解释为：

依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的情形。

因此，被告的行为不适用合同法第42条的规定。

第四，信赖利益损失不同于可得利益损失，前者在性质上类似于侵权导致的损失，只是因为其发生在订立合同阶段，所以冠以特殊名称。

该损失的赔偿范围仅仅限于当事人基于对对方行为的信赖而发生的现有利益的损失——即现有财产的减少；而后者，因为合同向对方基于合同的履行可以获得财产上的增加，所以违约损失的计算中应当将可得利益的损失计算在内。

《中华人民共和国合同法》第四十二条（该条规定：

当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：

……）以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释

（二）》第八条（该条规定：

………对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任。

）已经明确了承担的是“损害赔偿责任”，并对损失的范围予以了界定,即“对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失”。

由此可以看出，法律已经明确了信赖利益的损失相当于侵权导致的损失，其赔偿范围仅仅限于现有财产的减少。

因此，原告主张111200元的信赖利益损失没有法律依据。

　　　　法院判决：

　　　　法院最终采纳律师的观点，判决退还原告一万元定金并驳回原告其他诉讼请求。

民事代理词

　　尊敬的审判长、审判员：

　　依据我国民事诉讼法有关代理权的规定，我们受本案被告DF住宅开发有限责任公司的委托，为其担任本案的诉讼代理人。

今天依法参加本案的一审。

现根据庭审情况，我们提出以下几点代理意见供合议庭评议本案时参考：

　　一、双方签订的《“XX项目”认购书》合法有效，对双方有拘束力，双方应该按照该认购书的约定行使权利

　　原告WL与DF住宅开发有限责任公司于2008年12月22日签订的《“XX项目”认购书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定和社会公共利益，依法有效。

合法有效的合同作为各方权利义务的依据对双方有拘束力，各方均应当按照合同的约定来行使权利。

双方达成的《“XX项目”认购书》第六条明确约定了，因被告原因导致正式的商品房买卖合同没有订立时的违约责任追究规则——即按照《中华人民共和国合同法第151条》、《中华人民共和国担保法》第89条及《最高人民法院关于使用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第115条规定的定金规则来解决。

但是，本案中，原告仅要求返还定金并没有要求双倍返还，因此，根据不告不理原则，应仅判令被告返还原告要求的一万元定金而不用双倍返还。

　　二、原告要求的111200元损失没有事实依据和法律依据

　　1、原告要求的111200元损失没有事实依据

　　第一，原告主张被告不与其签订商品房买卖合同是因为房价上涨，但是，该主张与客观实际不符。

从2008年到现在，由于受到全球金融危机和地震的影响，成都房地产市场一直处于低迷状态，房价并没有上涨。

第二，原告系拆迁户，其购房的目的在于其原来住房经拆迁后居住，因此，从原告主观上讲，其没有将房屋再次转让获利的动机。

第三，认购书中明确约定，正式的商品房买卖合同签订的日期应该是2009年6月31日，因此，在这个时间之前，原告对涉案的房屋根本没有任何权益——无论是债权还是物权。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条——房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为——的规定，房地产转让是将自己所有的房屋进行转让的行为。

以及第三十八条：

“下列房地产，不得转让：

……（六）未依法登记领取权属证书的；……”所以，其无权且不得将涉案房屋进行转让，因为其转让的标的根本不存在且违反法律的强制性规定。

既然他没有转让的权利，那么他如何可以从转让中获利呢？

第四，从2009年6月31日到现在，原告没有证据证明其已经与第三人达成转让协议从而可以从转让该涉案房屋中获利，也就是说其根本没有机会获得利益，那么其主张的损失也根本不存在。

因此，原告要求的111200元损失没有事实依据。

　　2、原告要求的111200元损失没有法律依据

　　第一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条（商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同）的规定，认购书构成商品房买卖合同的的要件必须是出卖人已经收受了买房者的购房款。

但是在本案中，原告并没有向被告支付购房款，因此，该认购书的性质不是商品房买卖合同。

因此，既然双方之间没有形成商品房买卖合同关系，那么原告不得按照商品房买卖合同中违约责任的规则要求被告承担损失，因为只有在正式的商品房买卖合同成立后，守约之一方才可以依据合同约定及合同法的规定要求对方赔偿可得利益损失。

而本案中，原告其实主张的是可得利益损失，而由于原被告双方没有就商品房买卖达成正式的合同，因此，其主张的可得利益损失没有合同和法律的依据。

　　第二，原告依据《中华人民共和国合同法》第42条的规定，要求被告赔偿信赖利益损失。

但是，本条规定适用的前提是：

当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，承担损害赔偿责任：

（一）假借订立合同，恶意进行磋商；

（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。

同时，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释

（二）》第八条将合同法第42条第三项“其他违背诚实信用原则的行为”解释为：

依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的情形。

因此，被告的行为不适用合同法第42条的规定。

　　第三，信赖利益损失不同于可得利益损失，前者在性质上类似于侵权导致的损失，只是因为其发生在订立合同阶段，所以冠以特殊名称。

该损失的赔偿范围仅仅限于当事人基于对对方行为的信赖而发生的现有利益的损失——即现有财产的减少；而后者，因为合同向对方基于合同的履行可以获得财产上的增加，所以违约损失的计算中应当将可得利益的损失计算在内。

《中华人民共和国合同法》第四十二条（该条规定：

当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：

……）以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释

（二）》第八条（该条规定：

………对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任。

）已经明确了承担的是“损害赔偿责任”，并对损失的范围予以了界定,即“对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失”。

由此可以看出，法律已经明确了信赖利益的损失相当于侵权导致的损失，其赔偿范围仅仅限于现有财产的减少。

因此，原告主张111200元的信赖利益损失没有法律依据。

　　综上所述，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求法院依法予以驳回。

　　此致

　　xxx区人民法院 

　　代理人：

　　2009年8月17日 

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