前期物业管理顾问合约.docx

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前期物业管理顾问合约

北京XXX

前期物业管理顾问合约

本前期物业管理顾问合约于XXX年______月_______日订立。

委托方为北京XXX房地产发展有限公司（以下简称“甲方”），其注册地址：

XXX与受委托方“北京XXX物业服务顾问有限公司”（以下简称“乙方”），其注册地址：

XXX。

双方协议如下：

1.定义

于本合同中

1.1“物业”指“北京XXX”，位于XXX

1.2“前期物业管理顾问”指根据XXX年六月二十二日《物业管理建议书》中前期物业管理顾问服务内容。

1.3“公共契约”指法定物业管理公约。

1.4“业户”指物业之所有业主或使用人。

2.管理顾问范围

2.1前期物业管理顾问合约为管理而设，本合同附件之一，即于XXX年六月二十二日所拟定的《物业管理建议书》内前期物业管理顾问服务的范围，为本合同的基础。

2.2工作范围及乙方的特定责任均已列于本合同第3至7条。

3.前期物业管理顾问服务

3.1乙方将于被委任前期物业管理顾问期间，每两周或根据实际需要与甲方代表及各有关单位举行会议，报告工作进度及讨论有关物业管理问题并提供专业意见。

3.2前期物业管理顾问服务包括：

－协助成立物业管理公司

－配合前期包装销售推广

－提供别墅布局，设施专业意见

－订定公约条款及管理守则

－提供员工培训计划

－起动预算

－财务预算

－停车场管理建议

－协助楼宇验收

－移交别墅单位与客户之程序

－装修工程及物料运送控制之程序

4.一般规定

乙方承诺及同意忠诚执行与前期物业管理顾问有关的一切事宜，如遇有任何特别事项时，乙方应以最有利于甲方利益的方式执行，并应报告甲方知悉，甲方认为不妥的，可通知乙方停止执行。

5.管理顾问酬金

前期物业管理顾问期由甲方书面通知乙方之日起开始，为期一年。

物业管理顾问酬金为人民币叁拾万元整。

支付方式如下：

∙首期顾问费人民币壹拾万元整于顾问期开始之日起缴付。

∙二期顾问费人民币壹拾万元整于顾问期开始第四个月首七日内

缴付。

∙三期顾问费人民币壹拾万元整于顾问期开始第八个月首七日内

缴付。

6.关于使用“北京XXX物业服务顾问有限公司”名称及标识的规定

6.1在前期物业管理顾问期间，在甲方没有欠付乙方于本合约所定的费用时，甲方可使用“北京XXX物业服务顾问有限公司”名称及标识做物业推广之用，唯使用字句及资料事先须征得乙方同意。

6.2本合约终止之日起甲方不能以任何形式宣传或运用乙方之名义作物业推广或其它用途。

7.管理顾问期间及条件

7.1前期物业管理顾问期由甲方书面通知乙方之日起开始，为期一年；

7.2乙方将不得以任何方式出让或转让其于管理合同之任何权益、

义务或责任；

7.3除发生下列7.4之情况，立约双方在合约生效期间不得中止。

7.4合约于下列情况中止：

在履行合同过程中，任何一方故意或非故意造成对方利益的损失时，在接到书面改正通知后一个月内，违约方必须进行改正。

在书面通知发出三个月后，违约方没有进行改正或改正不足以消除履约方的损失时，履约方有权单方中止合同。

7.5在乙方尽其能力履行本合同所列明的全部职责及责任的情况下，甲方须于本合同规定的期限内支付约定的各项款项，任何一方不履行全部职责及义务的，均应承担违约责任，并赔偿因此给对方造成的经济损失。

8.其他事项

8.1本合同内任何条文与国家、政府的法律、经济法规、管理规章相抵触而无效时，其他有效条文仍可得到合法的执行。

8.2合同发生争议，应首先用协商方法解决，协商不成，双方同意提交北京市仲裁委员会仲裁。

8.3本合同未尽事宜双方可以书面形式进行补充，补充协议与本合同具有同等效力。

8.4本合同及其补充协议未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

8.5本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

8.6本合同一式肆份，甲乙双方各执贰份，具有同等法律效力。

甲方：

北京XXX房地产发展有限公司（负责人签署及公司盖章）

签署及盖章：

日期：

___________________________________________

乙方：

北京XXX物业服务顾问有限公司（负责人签署及公司盖章）

签署及盖章：

日期：

___________________________________________

附件：

《前期物业管理顾问服务》

前期物业管理顾问服务

在顾问期间，本公司将会根据在国内的管理经验为发展商提供物业管理意见，从而达到以下效果：

∙针对及提出物业现存有关影响未来之管理问题，使发展商可考虑增减设施；

∙提出在前期阶段应注意事项如与政府部门的联系、必备的文件、预留物料及管理用房确定等从而令日后管理工作得以顺利进行；

∙订定各项费用如管理费及其他相关费用之基准及分摊原则，使日后管理运作能畅顺。

∙前期物业管理顾问服务范畴包括：

－协助成立物业管理公司

－配合前期包装销售推广

－提供别墅布局，设施专业意见

－订定公约条款及管理守则

－提供员工培训计划

－起动预算

－财务预算

－停车场管理建议

－协助楼宇验收

－移交别墅单位与客户之程序

－装修工程及物料运送控制之程序

（1）协助成立物业管理公司

注册成立物业管理公司需涉及多个政府机关办理手续，如需到市工商局填写“企业名称预先核准通知书”，到区计划委员会立项，并由经贸委批准，此外还需到市房管局小区办办理资质证明，最后到工商局携同有关文件注册。

而仅到市房管局小区办办理资质证明就需提交如下文件：

－可行性报告

－公司章程，合同

－注册资本的验资报告

－主要专业技术人员职称证明，上岗证复印件

－办公地点产权证明

－公司规章制度，机构设置人员组成等。

我司会协助发展商准备有关文件、规章制度，以便能顺利注册成立物业管理公司。

（2）配合前期包装销售推广

新建别墅区的文明程度，居住的环境，是商品房销售中的一个关键问题。

良好的物业管理，是楼盘销售推广的活广告。

我司将会配合发展商前期销售推广工作，策划物业管理的宣传推广，例如在日常管理中，管理公司可以提供穿梭巴士、礼品运送、室内清洁，洗熨衣等有偿服务及派发报纸、外出留言、房钥保管等无偿服务、以配合销售。

（3）别墅布局、设施专业意见

该项工作主要针对别墅设计在落成后对管理操作之实则进行是否产生积极作用及可行性。

建议业主对部分设备之增添，如垃圾处理室等之适当地方、车辆日常进出运作之安排、自动化系统及其他各类设施之空间预留等。

就发展商已决定或需要提供意见之各项设施作出对将来管理运作之意见，主要针对从使用者角度去选择各类设施，配备及安排等，并提供是否适合日后使用者要求之意见。

根据过往经验，本公司可从管理角度在合同内容，物料在国内适用性及补充性等方面，提出意见，从而令日后管理工作得以顺利进行。

（4）订定公约条款及管理守则条款

就公约条款部分，本公司将根据发展商提供之公约样本，并透过发展商之指定法律代表与本公司之协调，参照业主之意见，订定符合“XXX”之特定公约内容及细则；

物业之管理守则将作为公约条款之一部分，本公司依据国外之专

业管理规范配合国内之特定环境，订定一套符合“XXX”所

设定之管理规章;

除附设于公约条款之管理守则外，本公司将会制定“XXX”用户手册等与各用户，使用户于使用及搬进别墅前对管理运作能充分了解，以配合管理公司之服务。

（5）员工培训计划

本公司确认物业管理为一项由人力作主导之服务行业，所以深信于物业管理担当第一线之管理人员必须接受专业之特定训练，而是项训练除灌输现代化物业管理知识外，亦应包括其他项目如领导才能或公共关系等课程。

培训计划将为理论与实务并行，并配合适当之实习,俾能熟悉及实际体会突发事故之应变措施及程序。

员工训练课程

就物业管理员工之培训，本公司设有健全之训练项目，建议“XXX”管理员工之课程包括下列各项：

第一节物业管理概念

第二节员工职责

第三节顾客服务

第四节物业管理职务

第五节别墅区设施设备

第六节保安工作

第七节防火工作

第八节紧急事件应变措施

第九节缮写报告及物业管理条例

上述培训计划，本公司建议于“XXX”营运前为驻物业之管理员工提供训练课程，务求使各职务人员能于正式投入管理工作前，对专业管理模式及工作执行获得有系统及深入之认识及训练机会。

（6）起动预算

因应物业交付使用之情况，提交物业管理起动预算于发展商批核。

起动预算将以实际需要而订立费用之安排，并以经济及有效使用为大前题，避免浪费资源。

（7）财务预算

现今专业化物业管理，除极需要专业管理人员及先进之管理系统设备外，对于整片建筑物之财务管理，尤为重要。

精确的事前财务预算及分析能充分保障物业投资者权益，相对而言，亦能确保及增加不动产资本价值。

物业管理预算应要把握各项物业支出及定期收入，订立出一套完整而合理的预算案，并预留基金作长期性保养及更新计划，以确保该项物业投资能达致极限。

本公司将为“XXX”提供一套依照现今国外先进国家及地方所采用之预算模式作为基准订立管理费。

预算案内每一内容及项目均针对物业所订定之设施令专业管理服务为目的。

“XXX”之财务预算将概括包含下列各项，以便订定日后日常管理运作费用之基准，财务预算应按实际情况厘定，包括但不限于下列各项：

（i）管理员工薪津

是项支出包括国内员工基本薪金及福利费用。

（ii）维修及保养设备费用

别墅首年为保养期，但一般在此阶段之保养服务均不包括日常检视，记录等。

但为配合实际需要，别墅聘请之技术员在可能情况下将提供是项服务，唯有部分设备必须交由承包商负责，以便有效运用资源，亦避免来年大幅增加管理费用。

（iii）公共事业支出费用如电费等

一般包括公共用电，水，煤气，市政费用等。

本公司将在被

委任后按照大厦设备，设施，规模等，提交物业管理预算案

修订于发展商审批。

（iv）杂项支出如园艺节日布置等

是项支出为美化环境，购置应用物品，畅顺管理工作。

（8）停车场管理建议

依据“XXX”现存之停车场规划提出管理意见，内容包括：

∙订定停车场整体经营策略，如营运之安排及收费标准等。

∙车场车辆分配及运作形式。

从管理角度就选定之停车场设备作出建议，包括人力安排维修保养服务。

（9）楼宇验收

在项目完成前，按物业设计及发展的标准，提供发展商有关别墅之缺点及遗漏报告流程及报表，使承建商日后能有效跟进有关事项，完成工作。

（10）移交别墅单位与用户之程序

管理服务工作内容包括检查用户之有效文件，并由组长级员工与用户作移交程序。

本公司将协助制定各种应知事项，如单位内各项设施、装修须知及运送物件安排等。

（11）装修工程及物料运送控制之程序

为确保用户之装修工程及材料运送能配合别墅整体营运情况，要求各用户之指定装修承包商于施工前提供有关资料及费用，以免妨碍物业之正常操作，确保业主之权益。

本行将要求用户提供以下资料及相关费用：

∙装修单位之证明

∙二十四小时之联络人、电话、传呼机、手提电话号码

∙承包商综合保险单资料

∙估计装修工程日数

∙装修物料运送时间表

∙每日工作人数

∙驻场主管联络电话、手提电话、传呼机