房地产可行性谋划书益阳.docx

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房地产可行性谋划书益阳

第一章项目总论4

1.1、项目概况4

1.1.1项目开发公司简介4

1.1.2项目简介4

1.1.3项目简介开发用地的取得5

1.2、编制依据5

1.3、结论5

第2章项目背景及必要性62.1、项目背景62.1.1、益阳市地理概况6

2.1.2、益阳市近期经济概况6

2.1.3益阳市东部新区概况7

2.2、项目建设必要性7

2.2.1、项目建设的宏观意义7

2.2.2、项目建设符合东部新区的规划发展7

2.1.3项目建设迎合东部新区的需求10

第三章市场分析10

3.1、房地产市场现状分析10

3.2、益阳市房地产现状11

3.2.1、益阳市市场状况11

3.2.2、益阳市房地产投资现状11

3.2.3、益阳市房地产市场价格走向13

3.3、区域房地产市场状况13

3.3.1、区域房地产现状13

3.3.2、区域竞争对手分析14

3.3.3、项目目标客户分析16

第四章营销策略16

4.1、项目定位16

4.1.1、项目地理位置定位16

4.1.2、项目产品定位17

4.1.3、价格定位19

4.1.4、项目SWOT分析20

4.2、销售方案21

4.2.1前期宣传21

4.2.2、销售计划22

第五章项目建设方案24

5.1、项目规划设计方案24

5.2、项目建设内容、规模24

5.3、项目配套设计概况25

5.3.1项目内交通系统25

5.3.2项目内绿化系统25

5.4、项目结构、水电设计26

5.4.1、结构设计26

5.4.2、给排水设计26

5.4.3、电气设计27

5.5、项目建设进度安排28

第六章投资估算与资金筹措29

6.1、估算编制依据29

6.2、总投资估算29

6.3、用款计划和资金筹措32

6.3.1、资金来源32

6.3.2、投资计划与资金筹措32

第七章、财务效益评价33

7.1、销售收入计划33

7.2、销售税金34

7.3、现金流量表分析34

7.4、利润表分析36

7.5、风险分析37

7.6、盈亏平衡分析38

7.7、敏感性分析38第八章结论与建议39

8.1、结论39

8.2、建议39

第一部分：

总论

一、项目概况

（一）项目名称：

蓬莱仙府

（二）开发企业：

益阳市益工房地产开发有限公司

（三）项目位置及总占地

本项目位于益阳大道南侧，申湘公司用地东侧

项目总用地面积约约5265.02m2（约7.9亩），建筑密度为25%,容积率为2.7，绿地率为30%

（四）建设内容和规模

规划用地性质：

居住用地；

用地使用强度：

容积率1.8建筑密度27.54％绿地率>35％；

出让年限：

70年；

产权类型：

大产权房；

设计要求

建筑高度：

多层住宅建筑，建筑限高20米满足机场净空要求；

（五）项目进度

本项目拟于2015年4月开始进行项目的前期准备，勘探设计和工程招标等工作，拟于2015年10月开始正式进行工程建设，于2016年3月之前完成全部的工程建设，共24个月。

住宅楼拟于2017年4月开始销售。

（六）承建企业情况

1、基本情况

项目单位：

益阳市益工房地产开发有限公司

法定代表人：

张智强

地址：

益阳大道南侧，申湘公司用地东侧

单位性质：

有限责任公司

经营范围：

主要经营房地产开发，物业管理，注册资本1008万元

（七）报告编制依据

1、国家经济建设方针和长远建设规划

2、可靠的自然、地理、气象和地质等资料

3、政府主管部门的批准资料、国土开发规划、交通路网规划和工业规划

4、《益阳市城市总体规划》

（8）技术经济指标

项目

单位

数量

规划总用地

平方米

23134.4

总建筑面积

平方米

41622.13

标准层建筑面积

平方米

36325.51

阁楼层建筑面积

平方米

2060.15

半地下储藏室建筑面积

平方米

1575.35（按1/2计算）

总居住户数

户

312

建筑密度

％

27.45

容积率

1.8

绿地率

％

35

停车位（地上）

辆

108

第二部分：

项目背景

一、建设背景

经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化的运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。

近年来，随着国家住房制度改革的深化，城市建设步伐的加快和人名生活水平的一高，房地产市场潜力逐步释放，对房地产投资需求日益增长益阳市房地产市场交易活跃，呈现出房地产开发企业数量不断增多，投资稳步增长，房地产市场需求旺盛，价格稳中有升的发展态势

二、建设的必要性

（1）改善城市环境，加大城区的建设力度，加快城市化进程

根据益阳的城市规划，未来的益阳将是一个以主城区为中心的由中等城市、其他地级县等共同组成的城市群，未来的城市发展一方面是主城区的扩大，另一方面是中等城市、县级的形成。

对房地产业来说，这就意味着发展机遇不仅仅停留在主城区，各中等城市、县级都将有很好的发展空间。

随着益阳市经济的发展，城镇居民人均可支配收入也得到了相应的提高，人们对改善居住条件的要求也日益强烈,加之城市化进程的加快，促使周边乡镇人口大量涌入市区，随之而来对益阳市城的居住、教育、卫生等各项关系民生问题的设施提出了更高的要求。

该项目的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济发展要求，对实现益阳市城市建设规划、提高和改善人民居住水平和居住环境，满足人民日益增长的消费需求，促进当地经济发展具有重要作用。

综上所述，该项目符合国家产业政策，建成后将大大提高市区居民的住房条件，降低城镇住房压力，缓解城市人口交通压力，扩大城市基础设施覆盖范围，实现城市土地资源的优化配置。

具有可观的经济和显著的社会效益，其建设是非常必要的。

（2）良好的交通配套设施和居住环境为项目提供了有利的竞争条件

推动目前房地产行业兴起的主要因素是中国的住房体制改革，从广义上讲，住房体制改革也归结于广泛意义上的消费升级，也就是大量的居民从没有住房升级到有住房，从小住房升级到大住房，随后的城镇化进程的加快和中国经济多年积累的成果到来的住房升级换代需求将各大中心城市的房地产市场推向纵深发展。

从这几年的益阳发展，市民的消费水平持续增长，住宅商品房销售速度也一直保持增长趋势，房地产市场越发引起居民广泛关注。

而在购置房屋的过程中，其交通配套、居住环境和房价等成为群众选择房产的主要因素。

交通配套是购房者最为关注的因素之一。

本项目所在地为益阳大道与大桃路交汇点，位居益阳中心，其优越的地理位置和周边的交通环境，必将成为吸引消费者的有利条件。

居住环境也是购房者考虑的重要因素，随着益阳市的城市建设进一步加快，周边的扩张以成为不可逆转的趋势。

根据人口抽样调查结果和省统计局评估确认，2013年益阳市户籍总人口484.2万人，常住总人口437.29万人，中心城区常住人口达55万人左右，还有大量的外来人口，以初步形成较大规模的居住环境，随着城市道路交通网络和基础设施的完善，这一区域市场认知度正在逐步提升。

旺盛的消费需求，本项目周围，各类教育、购物、餐饮氛围以形成，人口和住宅供应量持续增长的同时必将带来更大的商业市场潜力，这也成为吸引消费者的有利条件之一。

第四部分：

市场分析与销售方案

一、全国房地产市场分析

1、房地产开发投资完成情况

2014年1-8月份，全国房地产开发投资58975亿元，同比名义增长13.2％，增速比1-7月份回落0.5个百分点。

其中，住宅投资40159亿元，增长12.4％，增速回落0.9个百分点，占房地产开发投资比重为68.1％。

1-8月份东部地区房地产开发投资33525亿元，同比增长13.6％,增速比1-7月份回落0.5个百分点；中部地区投资12289亿元，增长10.6％，增速回落1个百分点；西部地区投资13160亿元，增长14.4％，增速回落0.3个百分点。

1-8月份，房地产开发企业房屋施工面积652953万平方米，同比增长11.5％，增速提高0.2个百分点。

其中，住宅施工面积465243万平方米，下降14.4％。

房屋竣工面积49759万平方米，增长6.7％，增速提高2.2个百分点。

其中，住宅竣工面积38036万平方米，增长4.8％。

1-8月份，房地产开发企业土地购置面积20787万平方米，同比下降3.2％，降幅比1-7月份收窄1.6个百分点，土地成交价款5694亿元，增长12.8％，增速提高3个百分点。

2、商品房销售和待售情况

1-8月份，商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3％，降幅比1-7月份扩大0.7个百分点。

其中，住宅销售面积下降10.0％，办公楼销售面积下降8.9％，办公楼销售额下降19.5％，商业营业用房销售额增长7.5％。

1-8月份，东部地区商品房销售面积30485万平方米，同比下降15.0%，降幅比1-7月份扩大0.2个百分点；销售额24128亿元，下降15.5%，降幅扩大0.3个百分点。

中部地区商品房销售面积17410万平方米，下降1.7%，1-7月份为增长0.2%；销售额8709亿元，增长1.6%，增速回落2.3个百分点。

西部地区商品房销售面积17093万平方米，下降1.1%，降幅扩大0.6个百分点；销售额8824亿元，增长2.7%，增速回落0.7个百分点。

8月末，商品房待售面积56160万平方米，比7月末增加930万平方米。

其中，住宅待售面积增加590万平方米，办公楼待售面积增加54万平方米，商业营业用房待售面积增加227万平方米。

3、房地产开发企业到位资金情况

1-8月份，房地产开发企业到位资金79062亿元，同比增长2.7%，增速比1-7月份回落0.5个百分点。

其中，国内贷款14664亿元，增长13.8%；利用外资341亿元，下降0.9%；自筹资金32618亿元，增长11.6%；其他资金31440亿元，下降8.9%。

在其他资金中，定金及预收款18905亿元，下降10.7%；个人按揭贷款8697亿元，下降4.5%。

4、房地产开发景气指数

8月份，房地产开发景气指数为94.79，比上月回落0.03点。

二、益阳市房地产市场分析

（一）2013年益阳市人均GDP为3800美元，房地产处于胜春、改善需求兼有阶段。

且益阳市居民人均可支配收入不高，但近年来保持了稳定增长趋势，城镇居民人均可支配收入达2200元。

居民消费倾向较高。

平均达到0.75。

 益阳1.7-1.13商品房商品房成交量出现大幅上涨，成交234套，成交面积2.49万平方米，环比分别上涨了61.4%和75.4%。

从益阳主城区来看，成交商品房重点是在赫山区和高新区，分别成交了86套和133套。

上周益阳主城区取得预售许可证的项目共有2个，总供应套数为172套。

其中云顶上品为4#楼，预售许可证为2013-0001，预售面积9957.24平米，可售套数72套，户型为四室二厅144.73平米和三室二厅131.86平米，理想均价为3700左右（以实际销售为准）；其中盛世东方为4#楼，预售许可证为2012-0141，预售面积11473.32平米，可售套数100套（不包括非住宅套数2套），户型为三室二厅122-125平米和两室二厅88.54平米、94.75平米以及三室二厅122.43平米、125.75平米，理想均价为3850左右（以实际销售为准），目前已签约2套。

价格方面由于上周银城壹号商铺高达2万均价的影响，令本周商品房的成交均价环比出现微幅下跌，