房产新闻 置业暗藏陷阱买房需谨慎超七成上市房企现金流为负更多 qq邮.docx

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　　对于相当比例的置业者而言，在楼市置业估计一辈子也就几回，不如买柴米油盐般熟悉。

　　像物业这样的大宗商品，建设周期长，交易过程长，产品价值的延伸后续服务时间长，涉及到建筑、法律、装修等诸多领域方方面面。

新手摸不清，局外人道不明，这是常理。

但有了问题要求个明白，这更是常理。

作为深圳地产主流媒体，我们于上周开通了“地产热线”，直通置业者心声，联系方式一经发布后，短短一个星期内便收到上百读者不同方式的信息反馈。

　　大部分置业者在认同深圳楼盘品质快速提升的同时，也对诸多亲身所见或遭遇的问题提出各种质疑甚至投诉，内容涵盖产品质量、营销方式、交易过程、物业服务等产业链全程。

应读者要求，本期地产专题我们挑选了“地产热线”反映最为密集的四个方面，对置业者质疑对象进行真相大调查。

它们之中有产品质量的隐患，也有市场交易的陷阱；有证据确凿的问题，也有不能定论尚待观察的对象。

本期楼市专题，以公正的角度探密深圳部分楼盘“疑难杂症”，记录各方说法，尽可能多地呈现问题实质。

　　一个显然的事实是，在楼价连续攀升的卖方市场里，置业者心态可能总是患得患失。

毕竟，买套房子不容易，遇到问题怎能轻易以“退房”了结。

而楼市的信息不对称，又总能给许许多多的纠纷藏下种子。

从这层意义上讲，动用舆论的力量、整合各界资源为广大置业者排忧解惑，将是“地产热线”一项持久战，我们也必然坚持并潜心关注地产消费话题的方方面面，预警楼市消费隐忧，倡导地产行业和谐新风。

　　【滋生背景】　　过去的“中国地产黄金十年”，不少一线开发商玩命扩张规模，对数量、速度疯狂追求，不可避免地出现了一些粗枝滥造的产品，恒大、中海甚至万科都身陷其中。

而少数“失去道德血液”的小开发商则是一味追求利润，压低成本，以致推出不少类似“楼歪歪”、“楼裂裂”一样的伪劣楼宇。

房地产质量问题，一直是消费者心中的痛。

然而，在房价持续上涨的楼市中，许多消费者在“房荒”、“抢房”的态势下，往往无奈地接受了许多“问题楼盘”，这也在一定程度上纵容了不良开发商。

　　记者调查　　货不对板楼盘品质存隐患　　在读者投诉中，重点在于对部分楼盘产品质量的质疑。

最突出的问题集中于房屋质量、楼间绿化面积缩水、规划绿地私自变更成车位方面，更有甚者销售前的承诺与销售后的兑现方面存在较大差异。

上述情况在全国各地房地产开发当中普遍存在，甚至一些品牌开发商也不例外。

买房前开发商往往给客户很多“美丽的传说”，但是到了交房之后，一切都变了样，相信很多买房者都有这样的体会。

明明两栋楼之间是花园，但是交房之后却成了自行车车棚；规划中的小区绿地变成了收费停车场；楼书里的“免费建设场地”变成一小时100元的网球场。

诸如此类的规划变更随处可见。

只要开发商得到规划、建设部门的变更许可，就立马实施，至于广大购房人的意愿，根本就没有放在眼里。

　　此外，一些小的建筑施工单位往往存在施工工艺水平相对不太高、施工管理不是很规范、负责人责任意识不强等问题。

工程质量在一定程度上取决于建筑商、监理公司的自觉性和责任意识，而他们因为制度性管理措施的缺失，往往会造成房子质量在一定程度上的下降，所以业主经常会遇到墙面裂痕、屋面渗水等质量问题。

　　因为产品质量而遭遇纠纷的例子在楼市屡见不鲜，一些品牌开发商也未必能独善其身。

譬如，广州的保利西子湾业主拒绝收楼事件就曾引起业界高度关注。

当时业主认为，墙壁漏水且保利西子湾也无法提供竣工验收备案表，不具备交楼条件，因此拒绝收楼。

而在长沙，有研究人士透露，随着楼市升温，收房也进入一个高峰期，相当比例的业主却难以轻松“收房”，纠纷率在逐年上升。

按照相关规定，开发商在交房时应该是质量完全合格的房子，但返工整改却已是楼市一个“见怪不怪”的现象。

某建设工程质量监督站工作人员告诉记者，他验收过数百套房子，完全没有质量问题的“目前还没碰到”，区别只是程度不同而已。

　　而事实上，在当前楼盘价格不断上升的通道上，绝大部分置业者可能并不能像当初保利西子湾业主那样抗议到底，毕竟，退房是谁都不愿意看到的事情。

在此背景下，广大深圳置业者保留相关现场证据，争取利用法律合力赢得利益。

　　买房前做足“三大功课”　　恒程律师事务所高级律师徐飙　　置业者如何保障自己的权益，买到“放心房”？

以下三个阶段应该特别注意：

　　一、购房阶段。

首先，消费者应观注房地产经营者是否具备“五证二书”。

其次，房地产经营者有义务向消费者出示《商品房预售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》等。

置业者经常遇到售房口头承诺与交房情况不一致，却往往无法举证，导致维权被动。

因此，对于商品房销售资料（后期维权证据）的保存是一个消费者需要重点注意的事项，如保留宣传册及相关承诺文件或其他形式的证据。

　　二、收房阶段。

在这个阶段，消费者收房时应当观注所交房屋是否两书一证齐全，售房时承诺的配套设置是否已经验收完工，房屋外观情况是否符合要求等。

根据相关规定：

房地产经营者有义务向房地产消费者出示商品房竣工验收备案证明文件，包括：

住宅质量保证书、住宅使用说明书，竣工验收合格证（或竣工验收备案证）。

否则，消费者有权拒绝接收房屋，并可要求房地产经营者承担违约责任。

消费者发现问题要及时提出，及时解决，谨慎收房。

　　三、交付使用期。

房屋交付使用后，如出现严重房屋质量问题的，消费者也可通过相关法律手段维护自己的权益。

根据有关司法解释第十三条规定：

因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。

修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

此外，部分问题还可以通过本体维修基金解决。

　　时间考验下，产品环节问题繁杂　　综观当今的楼市，我们可以发现导致楼房质量下滑的“罪魁祸首”大致有以下几种类型：

　　1.建筑材料不合格。

很多读者反映，在期房项目入住验房时，常会出现实际交工标准与购房合同不符，建筑材料或电梯、防盗门等品牌与承诺差别较大，以次充好的现象，甚至一些房屋还未入住墙体已开裂或墙皮脱落、顶层漏雨等，出现严重的房屋质量问题。

中海重庆江滨一号、上海富力桃园双拼别墅墙壁严重漏水成为“房斑斑”就是典型案例，而龙岗中心城一楼盘全屋内线“裸埋”更是轰动业界。

　　2.建筑设计不合理。

空间设计不合理包括：

通风采光不够；水、电、暖、气的设计位置与日常生活要求不符，影响家具布置；用电设备甚至存在漏电、火灾隐患等等。

公用设计不合理，质量不过关，楼梯间位置不方便，楼梯宽度过小，电梯运行质量不稳定，公用照明设施不完善，消防安全设施缺乏等都为置业者们带来隐忧。

典型案例如布吉康达尔蝴蝶堡二期，项目设计存在严重问题，小区入伙半年多，至今不能开通管道燃气，入住后只能用“热得快”烧水洗澡，扛着煤气罐在阳台炒菜，生活不便，业主们苦不堪言。

　　3.建筑施工不到位。

施工不到位会导致地面沉降、墙面脱落、楼体倾斜、严重漏水等问题。

典型案例如桃源村三期的保障房出现裂缝、漏水、楼梯倾斜等问题。

宝安填海区的宝安豪业华庭等多个楼盘出现了大面积的地面沉降，楼体出现裂缝，裂缝达三个手指的宽度，很可能与项目主体在施工初期打桩时，桩基工程不到位有关系。

　　入市　　【滋生背景】　　楼盘都快封顶了，还不去拿预售许可证；拿了预售许可证，捂了几年也不拿出来卖；或者明明登记有数百上千套房源，却只拿几十套少量单位出来卖；又或者开了盘，大堆房子未出货，却以远高于市场的价格让你想买也买不成……　　近期，本报开通的新闻热线中，听到了不少读者反映房地产销售的有关问题。

很多人提出疑问，入市销售本来是开发商回笼资金、创造利润的最关键环节，但为什么很多楼盘即便具备了销售条件，也不急于入市。

难道他们不想卖房赚钱吗？

　　当然不是。

在上述种种现象的背后，其实是开发商的“捂盘”花招把房子卖得慢一点，推高房价以赚取更多的利润。

据记者了解，“捂盘”一词，对购房者而言，可以说是“不能说的秘密”，但在房地产界，早已是非常普遍的“潜规则”，在找到破解之道之前，我们首先要认清楚“捂盘”潜规则有哪些。

　　开发商捂盘：

“不能说的秘密”　　早在2007年，就有政策明文规定：

拿到预售许可证后，10天内必须公开出售。

那么开发商究竟怎么捂的盘呢？

在本报的新闻热线中，购房者反映比较多的一个楼盘是位于盐田区大梅沙的八十步海寓。

据了解，该楼盘早在2009年7月就开放临时咨询中心，2010年初开放营销中心，一直声称接受咨询登记，却至今没有开盘。

记者致电售楼处咨询，工作人员表示，该楼盘已是现楼，开盘时间仍不清楚。

　　据记者了解，每次调控之后，都有不少楼盘调整开盘时间。

深圳几个新盘供应的重点区域如龙岗、龙华、盐田梅沙湾、南山后海等都有很多楼盘采用延长工期、推迟领取预售证等捂盘的方式，达到抬高房价的目的。

　　去年4月份的首轮楼市新政之后，原本计划在五六月入市的楼盘，有的到8月份还是毫无动静。

而二次调控之后，也有不少新盘推迟入市，有的直到现在也没入市。

如位于罗湖区深南东路与东门中路交汇处东北角的港澳8号，两栋楼均已封顶，其中一栋外立面已全现，去年底曾表示要入市，直到现在还未有确定消息，而销售人员介绍，楼盘现在基本成了现楼，开盘时间“可能是这个月，也可能是下个月。

”　　而位于南山深圳湾的一些高端楼盘，曾一度表示会在去年下半年入市，如今大半年过去了，开盘时间也变成了“不确定”。

如位于南山的紫园，已经封顶，接近现房，还没有去领预售许可证。

记者询问为何迟迟不卖？

售楼人员的答复是：

开发商又把外立面换了一遍，重新包装后才能看情况出售，销售日期暂定5月。

　　“政策只规定拿到预售许可证10日内销售，但并未规定企业应该什么时候去申请预售许可证，这中间可以有很长的"时差"。

”据业内人士介绍，要拿到新盘预售许可证，必须要开发企业备齐相关资料去申请，而如果开发商认为目前的开盘时间不理想，想延后入市，那么只要以相关资料没有备齐，不去申领预售许可证为由即可。

这样即便楼盘实际上已经具备了销售条件，但不去“领证”，那么就可以顺利达到延期销售的目的。

　　“捂盘”方式技巧多，法律法规待完善　　北京大成（深圳）律师事务所合伙人涂成洲　　开发商的种种捂盘行为中，有一些是钻了法律和政策的漏洞，而有一些根本就是违法的。

　　如一个楼盘建筑要建到什么程度就有资格领取预售许可证？

《城市商品房预售管理办法》（建设部于1995年1月1日出台，2004年7月20日修改）第五条规定了商品房预售应当符合的条件。

该法虽然规定了条件，但并未强制规定如果开发商在建商品房一旦符合该法，就必须要领预售证。

也就是说，开发商的楼盘就是全部都可以建成现楼来卖，难怪开发商经常以没有“领证”来延迟开盘。

　　其次，目前开发商比较普遍的做法是分批去领预售许可证，或者领了证后再分批销售，这是政策允许的嘛？

答案是完全不允许。

根据《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房201053号，中华人民共和国住房和城乡建设部于2010年4月13日颁布并实施）之第二（七）的规定，即“严格商品住房预售许可管理。

各地要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

”可知，开发商不得分层分单元办理预售许可证。

　　再有，领了预售许可证，开发商却不公开销售，或者是以远高过市场价的价格推出，以此来达到“捂盘”的目的，对于这些现象，政策又是如何规范的？

《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房201053号，中华人民共和国住房和城乡建设部于2010年4月13日颁布并实施）之第一

（一）条规定“取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。

”　　对于捂盘追求高利润的行为，就应当制定高额的罚金来扼制。

如果购房者发现以上开发商的种种“捂盘”行为，可以向各地房地产主管部门反映或者投诉。

　　揭秘“捂盘”六大招数　　很多购房者提出疑问，开发商大都是贷款建楼，卖了房才能赚取利润，如果总“捂盘”，如何支付银行的利息呢？

据记者了解，如果开发商资金链不是很紧张的话，推迟一个月，开发商仅需要付出几万元至几十万的利息，而得到的却是数百万元甚至上亿元的利润收益。

他们具体的招数有哪些？

　　招数1：

拖工期房地产开发从拿地到销售都要1年半至2年以上的周期，开发商如果认为房地产形势看好，就会把工期拉长，原本1个月能建好的，改成两个月完工。

然后再根据情况决定要不要领预售证。

　　招数2：

延时间拿到预售证不开盘，实为储客拉高价格。

去年“4·17”之后，楼市调控政策出台，开发商推新盘的积极性不高，为此，不少开发商拿到了预售证却不开盘，而是以“开放样板房”、“装修售楼部”等借口。

　　招数3：

分期卖在国土局登记的预售套数明明有数百套，却先推少量单位；或者有好几栋楼同时拿了预售证，却每次只拿一栋楼来卖。

对于多幢楼盘，开发商均会采用分批拿预售证、分批销售的方法，有的领取预售证时间相差数月甚至数年。

　　招数4：

假销售开发商先买后卖，制造热销假象，即开发商联合中介先买下销路好的房子，制造热销假象，再撤销购房意向和退房；或者是提高价格后再放盘流入市场，赚取高额利润。

　　招数5：

玩售完开盘即“售完”，但没过多久很快又有所谓珍藏版单位出售。

这其实还是一个目的，造成供应紧张，销售火爆的假象。

人们一听日光盘，往往就会产生房价会涨的预期，甚至会不惜高价跟风买入。

　　招数6：

乱抬价开发商领了预售许可证，按照规定，10天内必须公开出售。

但一些开发商领证了，也出售了，但是定价却比市场价高出一大截。

他就是不让你买，把价格先标得高高的，让你买不成，等到想卖的时候再调整价格继续卖。

　　交易　　地产行业记者吴华　　【滋生背景】　　专家认为，楼市“霸王条款”的重要特征是信息不对称，开发商、中介商、银行、物业管理公司等机构在制定的格式合同中，包含、隐藏着逃避法定义务、减免自身责任、加重购房者负担等内容，但对购房者权利进行了多方面限制，这不仅会为日后看得见的楼市纠纷埋下伏笔，还会引发多种看不到的“道德风险”，即违背合同、不守诺言，严重侵害购房者的切身权益。

　　实际上，现实楼市发生的此类“霸王条款”的例子有很多。

比如，开发商在出售房屋时减少自己的违约责任，并侵占购房者购房预定金；房产中介的“强制缔约行为”、“强制授权行为”，以及无论房子成交与否都要收取手续费用；物业公司制定不交物业费就停水停电的规则等。

　　记者调查　　定金难退成投诉热点　　近日来，“地产热线”接到多名读者曝料，反映楼市新政后遭遇多起楼市“霸王条款”，并感叹在楼市“霸王条款”可谓无处不在，有些隐蔽条款，非专业人士难以发现，并呼吁国土等相关部门应为保护楼市消费者权益而立即行动起来。

事实上，许多房产交易中有关贷款买房、二手房过户方面的纠纷经过一段时间的协商未果后，交易双方开始诉诸法律。

广东圣方律师事务所颜宇丹律师就近期的几个典型案例作出解析。

　　案例一：

银行停止放贷后，开发商应退还房款　　2010年12月，李女士夫妇交了5万元定金，按照约定，开发商可办理总共为35万元的建设银行贷款，随后支付了17万元的首付款。

但今年银行收紧银根、贷款办不下来，李女士要求退还房款，但开发商拒绝退款。

随后细看合同发现里面约定了很多若由于政策办不下来贷款、全部归于买家承担责任的条款。

　　地产律师认为，这是典型的楼市“霸王条款”规定。

从法理的角度，楼市买卖双方约定以贷款方式支付房款，在合同履行过程中，因国家房贷政策调整导致首付比例提高，超出购房者预算无法履约，或无法获得贷款的，如双方无特别约定需一次性付款的，那么可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第23条的规定：

“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

”　　案例二：

交了“诚意金”方可优先选房没有法律依据　　前不久，刘小姐看中了前海的一个大型楼盘，那天看盘的人络绎不绝，都是冲着其比较完善的城市规划来的。

销售人员跟她讲，该楼盘均价为28000元／平方米，但不同户型价格不一样，购房者只要先交2万元诚意金成为VIP客户，就可以优先选房。

如果开盘当日价格超过现在的价格，不会让他们补余额，但如果没有现在的价格高的话，风险就由消费者承担。

　　地产律师认为，开发商收取购房者“诚意金”没有任何法律依据。

建议在签订相关合同时，对具体内容要有明确的意思表示，比如开盘后的户型与交纳“诚意金”时的不一致、配套设施不齐全等该由谁负责承担等。

　　如何规避购房风险？

　　广东圣方律师事务所颜宇丹　　第一，很多人都说签订购房合同时看不懂合同条款。

在购买前律师有陪购业务，买方有买方的利益，卖方有卖方的利益，把利益维护好了就不容易出现纠纷了。

比如有人交了二三十万元的定金，却以为是首期款，如果出现国家政策变动而贷不到款的情况，就非常被动。

　　第二，交易过程中一定要形成书面证据，如果对方不签收通知等函件，或者不按合同约定时间履行合同义务，那么就向对方发一个催办函，用邮政快件形式寄去，上面有日期注明内容，说明已经发出过书面通知。

　　第三，发生了纠纷以后，当事人最好聘请法律专业人士处理。

交易合同怎么约定，合同条款以及补充条款的内容，还有其他的书面材料等都是证据。

　　示范文本留下“霸王”空间　　近日，一位购买了龙华大浪路某楼盘的购房者张先生与“地产热线”联系，表示他们在签订认购书，并支付定金后，却发现开发商在深圳市房管部门下载的新版合同后的附件里的补充协议里的内容修改了很多《商品房买卖合同》的条款，与之前双方协商好的条件有多处遗漏，入伙时间也比宣传的晚了几个月。

　　记者了解到，这不仅仅是个案，购房合同附带的补充协议与先前双方都认可的认购合同存在分歧的现象多有存在。

因为在深圳楼市购房者在选好房后，与开发商签订认购书时一般是看不到正式签订的商品房买卖合同内容的，即使看到，也只是政府部门公布的示范文本的正本内容，看不到开发商自己拟定的补充协议，而猫腻往往就出在这份和买卖合同条款有同等法律效力，甚至可以变更正式买卖合同条款的内容。

　　对此，广东省消费者委员会法律顾问李瑾分析，除了以上案例，目前置业过程中开发商制定的霸王条款主要体现在公积金贷款、收楼、办证、面积误差、物管等方面，如开发商私自变更交楼条件、降低交楼标准，延长办房产证期限等方面。

　　不过专家也一针见血地指出，现实中，由于楼市供应量远远小于需求量，所以对很多购房者来说，比遇到霸王条款更窝心的是买不到房，因此只好对霸王条款忍气吞声，除非政府有关监管部门能对制定霸王条款的开发商公开披露并进行严厉处罚，否则开发商的霸王行为还将一直持续到卖不动楼的时候。

　　霸王行为一：

违约责任显失公平　　张先生在购房合同中发现，开发商关于产权登记违约的规定是：

“买受人不能在规定期限内取得产权证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。

”　　同时，如果张先生付款不及时，要向开发商支付总房款的1%作为违约金。

张先生与某开发商签订的房屋买卖合同表明，购房者如果不按时缴付房款，须向开发商支付购房款的10%作为违约金，而开发商延期交房时，每日向购房者支付的违约金仅为购房款的0.1%。

　　法律人士表示，张先生和开发商签订的房屋买卖合同明显对开发商有利，因为总房款与已付房款通常相差较多，开发商违约只须按已付房款计算违约金，而购房人违约则要按总房价计算违约金，这明显对购房人不公平，违约赔偿比例相差悬殊。

　　同时，在这份由购房者提供的该楼盘购房合同中，记者还看到其中有一条明文约定：

“卖方在取得本房地产项目工程竣工验收证明文件之日起240天内，完成本房地产项目的房地产初始登记，在本合同第九条约定的交付日之日起的360天内通知买方共同向深圳市产权登记机关申请办理《房地产证》。

”　　随后，记者查询了2006年11月由建设部和工商总局发布的《商品房买卖合同》范本得知，在合同范本中，没有明确规定出卖人应当在商品房交付使用后多少天内办理登记备案，只划了一条等待买卖双方填写的空白线。

　　而早在2004年，建设部就要求，预售的商品房在交付使用之日起90日内须办理权属登记手续，由于开发企业的原因，使购房人未能如期取得房屋权属证书的，开发企业要承担违约责任。

　　对此，广东圣方律师事务所颜宇丹律师表示，在深圳楼市，多个开发商的商品房买卖合同的补充协议里的内容是认购书中没有明确的商品房买卖的具体条件，而购房者与开发商是平等的民事主体，买卖双方应该平等协调。

如果双方未能达成一致意见签订正式合同，开发商应退还购房者定金。

　　霸王行为二：

约定房屋有面积误差不退不补　　记者看到在此购房合同补充条款中还规定：

“当预测建筑面积与实测面积误差超过3%时，房屋单价不变，房价款总金额按照产权登记面积计算，合同继续履行。

”　　此条款的规定，这意味着开发商可以对房屋面积任意缩水而不需承担任何赔偿责任，消费者却不能解除合同。

而根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定，当房屋实测面积与购房合同约定面积有差异时，购房者与开发商可以按照合同约定的价格据实结算，购房者甚至有权解除合同。

面积误差超出3%时，买受人有权退房。

　　霸王行为三：

变更交楼条件，降低交楼标准　　某楼盘购房合同补充协议约定的交楼条件为：

“该商品房经验收合格，即：

由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。

”　　律师认为，该条款的“霸王点”在于：

对房管局示范文本要求的交楼条件作出了变更，降低了交楼标准，减轻了开发商的责任。

由于大多数的购房者对房地产开发、竣工、验收的专业知识非常匮乏，往往在签约时未能发现，自身权利受到损害而浑然不知。

　　霸王行为四：

延长开发商的办房产证期限　　某楼盘购房合同补充协议约定：

“开发商应在交楼后540日内办妥房产证。

”　　律师认为该条款的“霸王点”在于：

延长了开发商的办房产证期限，减轻了开发商的责任，侵害了购房者的权利。

房管部门示范文本中约定：

开发商应在交楼之日起不超过210个工作日内办妥房产证。

　　维权建议：

购房者签约时要特别关注关于办理房产证期限的约定，注意工作日和日历天的表述，尽量避免延长开发商的办证期限，以免权利受损。

　　霸王行为五：

使用专项维修资金的规定与法律规定不符　　某楼盘的前期物业服务合同规定：

“本合同签订后，即视为业主授权业委会审核、批准及确认专项维修资金的使用。

在成立业委会之前，由3个或3个以上收益业主确认或提议，物业服务公司便可以使用专项维修资金对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造。

”　　律师认为该条款的霸王点在于违反了《物权法》的规定。

《物权法》第76条规定，筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　营销　　地产行业记者蔡莎秀　　【滋生背景】　　近日有消息称，上海一个名为宝山春江美庐的别墅在楼市营销环节“别出心裁”，竟然打出“购买138平方米送200平方米”的促销口号，引发了市场的高度关注。

　　如此“大方”的赠送在深圳并非新鲜事。

如龙华某楼盘高层单位，建筑面积为87平方米的户型，赠送面积高达40平方米左右，而227平方米的合院别墅D户型更是整个阳光架空首层完全赠送，加上赠送面积共有四层半空间；近期推出的龙园意境别墅项目，赠送面积同样“超级多”240平方米的联排别墅，加上赠送面积有550平方米；290平方米的别墅加上赠送面积可达700平方米。

　　实际上，所谓的高赠送只不过是开发商众多营销手法中的一种而已。

近年来，相关部门出台了一系列楼市调控政策，典型的如倡导多建小户型的“90／70政策”以及相关的税收政策等，为的是提高有效供给，更好地