江宁路项目可行性研究装修房.docx
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江宁路项目可行性研究装修房
第一章工程概况
1.1建立单位
本工程的开发商为上海海联置业。
1.2工程位置
“江宁路大厦〞工程位于静安区昌平路以南，康定路以北，江宁路以东，昌化路以西区域，处江宁路、康定路交界处。
主入口在江宁路上。
1.3工程规模
“江宁路大厦〞为1幢27层楼的点式商办楼，其中地下一层为车库，1－4层为裙房，5－10层为敞开式办公楼，11－26层为公寓式办公楼，27层为屋顶花园。
总建筑面积约为21900平方米。
1.4主要建筑技术指标
本工程的主要建筑指标详见表1－1。
表1－1主要建筑指标表
序号
指标名称
单位
指标值
1
基地面积
平方米
2
总建筑面积
平方米
21900
其中：
地下部分建筑面积
平方米
1900
地上裙房部分建筑面积
平方米
5500
地上其他部分建筑面积
平方米
14500
3
总户数〔非裙房部分〕
户
88
1.5工程现状
“江宁路大厦〞工程于2000年开工，至今已空置两年余。
本案的现状为：
主体为框剪构造，主楼部分的建安工程已完成；裙房部分除设备未安装，其余已完成；公用部位装饰及小区建立根本没有；大产证已获得。
基于上述现状，本案的开发商要求以13000万元的价格整体托盘转让。
第二章市场研究
为了明确接盘的可行性和工程定位的合理性，特对本案周边物业进展调研。
2.1调研区域说明
本调研区域为安远路以南，新闸路以北，常德路以东，昌化路以西的闭合区域。
2.2办公楼物业行情
经调研，本区域的办公楼根本上以租为主，租金程度为2－3元/天·平方米，详见表2－1“本区域办公楼个案汇总表〞。
表2－1本区域办公楼个案汇总表
序号
个案名称
所处位置
租金〔元/天·平方米〕
包物业管理费与否
1
艺海大厦
江宁路、康定路
3
不包
2
时美大厦
江宁路、康定路
2
包
3
和一大厦
江宁路、昌平路
2.3－2.5
包
4
新城大厦
江宁路、新闸路
3
包
2.3住宅物业行情
静安区是上海典型的城市中心区，也是上海房价最高的区域，该区域住宅的平均售价为8000－10000元/平方米，详见表2－2“本区域住宅个案汇总表〞。
表2－2本区域住宅个案汇总表
序号
个案名称
所处位置
个案类别
售价〔元/平方米〕
交房状态
1
康宁雅庭
江宁路、康定路
高层住宅
7500－11000
毛坯
2
新格公寓
江宁路、康定路
酒店式公寓
11000－14000
全装修
3
静安枫景
常德路、新闸路
高层住宅
10000－12300
全装修
4
静安晶华
安远路、陕西北路
高层住宅
7000－10000
毛坯
酒店式公寓
未定
全装修
2.4定位建议
根据上述调研结果，结合中心城区寸金寸土的地段价值以及目前住宅产品价格普遍上扬的市场特点，建议将本案定位为商住楼，即裙房以上部分为酒店式公寓，经改建包装后推向市场。
第三章租售方案
3.1销售定价
“销售定价〞针对裙房部分而言。
根据“市场研究〞章节中所列明的周边楼盘的价格及本案的自身条件，作出以下有竞争力的定价。
●裙房：
均价8000元/平方米〔不含设备报价〕，可售建筑面积按5500平方米计，销售收入为44000000元。
3.2租金定价
“租金定价〞针对酒店式公寓部分而言。
●酒店式公寓：
价格分布详见表3－1“酒店式公寓价格定位表〞。
表3－1酒店式公寓价格定位表
房型
面积〔平方米〕
数量〔套〕
单价〔USD/月〕
理论年租金〔USD/年〕
两房
130
44
1500
792000
三房
180
44
2000
1056000
小计
88
1848000
实际年租金收入〔USD/年〕〔按入住率65％计〕
1202100
实际年租金收入〔合：
人民币/年〕〔按汇率8.3计〕
9969960
●车位：
600元/月/个，可租车位按40个计。
年租金收入为288000元。
3.3租售进度及租售收入
3.3.1租售进度
假定接盘日为2003年4月1日，租售起始日为2003年7月1日，裙房的销售期为1.5年〔18个月〕，于2004年12月31日销售完毕。
3.3.2租售收入
详见表3－2“租售收入预测表〞。
表3－2租售收入预测表〔单位：
万元〕
销售部分
序号
收入名称/年·月
2003年
2004年
小计
1-6
7-12
1-6
7-12
1
裙房销售收入
－
1467
1467
1466
4400
年度小计
1467
2933
4400
租赁部分
序号
收入名称/年
小计
1
酒店式公寓租金收入
997
2
车位租金收入
29
年度小计
1026
第四章投资估算
4.1投资估算的根据和说明
本投资估算的测算期为二次开发商接盘日至本案销售完毕日，假定接盘日为2003年4月1日，裙房销售完毕日为2004年12月31日。
本投资估算的编制根据为工程示意图，非开工图。
本投资估算参照了近年上海已建成的同类建筑工程开工的有关资料。
本投资估算暂不考虑裙房部分的设备安装及屋顶花园的装饰费用。
4.2投资估算
4.2.1购置本钱
本案的整体转让价格为13000万元，即二次开发商的购置本钱，其中包括土地本钱、建造本钱、一次开发期间的间接费用及原始开发商利润。
4.2.2二次建造本钱
由于以下原因，产生了二次建造本钱：
●本案的原始定位为商办楼，现定位为商住楼，即裙房以上部分为酒店式公寓，所以内部格局将有所变动；
●改建为住宅工程，将增补公用部位装饰、小区装饰和智能化建立；
●本案已空置两年余，部分建材有所损毁或不适应当前的市场要求，须修补或调换。
●本案裙房部分外立面装饰未完成。
●因定位为酒店式公寓，所以将新增酒店式公寓的装修及配置费用。
这部分建造本钱的详细数额详见表4－1“二次建造本钱明细表〞。
表4－1二次建造本钱明细表〔注：
“指标〞栏的计算基数为总建筑面积－21900平方米〕
部位
内容
内容明细
金额〔万元〕
指标〔元/平方米〕
主楼部分
设计费
内部房型及窗体构造变动
10
4.6
建安费
公用部位装饰〔电梯厅、大堂墙、地、门套－大理石〕
100
45.7
5－10层新砌半砖隔墙
10
4.6
内墙板面满批腻子粉刷
20
9.1
换窗（凿除，新开）
230
105
进户门〔88樘〕及五金
5
2.3
楼梯地砖，木扶手，防滑条
5
2.3
智能化〔红外报警、楼宇对讲、电视监控、宽带〕
50
22.8
卫星电视
10
4.6
小区围墙、门头、绿化
20
9
分户门内装修配置
2420
1105
小计1
2880
1315
裙房部分
建安费
外立面装饰
750
342
小计2
750
342
地下车库
建安费
停车管理系统〔人工〕
3
1
小计3
3
1
预备费
不可预见费按上述费用的20％计提
727
332
小计4
727
332
总计
4360
1990
4.2.3间接费用
4.2.3.1管理费用：
按“二次开发建造本钱〞的3％计提。
4.2.3.2销售费用：
按销售收入的2%计提。
4.2.3.3财务费用：
购置本钱及二次建造本钱总额的20％为自有资金，80％为银行贷款。
因租金收入非一次性收入，详细财务费用的金额及发生时机详见表5－1“投资回收期计算表〞。
上述费用详见表4－2“间接费用明细表〞。
表4－2间接费用明细表
费用名称
金额〔万元〕
指标〔元/平方米〕
管理费用
131
60
销售费用
329
150
财务费用
见“表5－1〞
见“表5－1〞
总计
460
210
4.2.4总投资
详见表4－3“总投资明细表〞。
表4－3总投资明细表
名称
金额〔万元〕
指标〔元/平方米〕
购置本钱
13000
5936
二次建造本钱
4360
1990
间接费用
460
210
总投资
17820
8136
如上表所示，本工程的总投资为17820万元。
第五章财务效益分析
5.1分析根据及说明
本财务分析根据国家现行财税制度进展。
本财务分析测算起始日为2003年4月1日。
本财务分析测算中暂不考虑物业管理的收入及本钱。
本财务分析中不考虑租金递增因素。
5.2收入
详见表3－2“租售收入预测表〞。
5.3支出
5.3.1本钱支出
本工程的总投资为17820万元。
5.3.2税金支出
税金分租赁税金和销售税金两部分，按5％计提。
5.3.3财务费用
指尚未收回的投资在每年产生的利息支出，在原始投资收回后，利息支出转为利息收入，利息支出按一年期固定资产贷款利息5.31％计，利息收入按暂按2％计取。
详细详见表5－1“投资回收期计算表〞。
5.4投资回收期
详见表5－1“投资回收期计算表〞。
表5－1投资回收期计算表〔单位：
万元〕
第*年
收入
支出
净现金流量〔1〕－〔2〕
累计净现金流量
净现值〔折现率为10％〕
累计净现值
租金收入
售房收入
小计〔1〕
本钱支出
税金
财务费用
小计〔2〕
1
1467
1467
17820
73
757
18650
-17183
-17183
-15619
-15619
2
1026
2933
3959
198
734
932
3027
-14156
2500
-13119
3
1026
1026
51
562
613
413
-13743
310
-12809
4
1026
1026
51
541
592
434
-13309
296
-12513
5
1026
1026
51
517
568
458
-12851
284
-12229
6
1026
1026
51
493
544
482
-12369
272
-11957
7
1026
1026
51
468
519
507
-11862
260
-11697
8
1026
1026
51
441
492
534
-11328
249
-11448
9
1026
1026
51
412
463
563
-10765
263
-11185
10
1026
1026
51
382
433
593
-10172
251
-10934
●说明：
1〕从静态角度看，本工程约在第25年开始盈利；从动态角度看，按10％的折现率计算，本工程的盈利起始期将在第30年。
2〕计算上述投资回收期时，尚未包括酒店式公寓部分的现值，即可用于抵押、出售的产权价值。
第六章结论
根据上述分析，本工程裙房以上的部分定位为酒店式公寓的运作方式，相对于纯销售工程，前期资金的投入量明显偏大，投资的回收期明显偏长，且因房地产市场的不可控因素较多，相应的投资风险也较大。
王茵
二零零三年三月三日
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