整理重庆万州项目市场调研报告125p精品资料.docx
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整理重庆万州项目市场调研报告125p精品资料
重庆万州
项目市场调研报告
第一部分万州宏观环境调研
一、万州城市发展调研
（一）万州城市概况：
三峡之首，长江门户
1、区域位置：
万州区属重庆市，位于四川盆地东部，濒临长江三峡，扼川江咽喉，有“川东门户”之称，水路上距重庆市区327公里，下距湖北省宜昌市321公里，为川东水陆要冲，跨大巴山、巫山、七曜山和盆东平行岭谷区，地处三峡工程库区腹地，举世闻名的大、小三峡均在其中。
境内山峦起伏，丘陵交错，街道楼房背山面江，故又称“江城”。
2、城市规模：
全区幅员面积3457平方公里，辖52个镇乡、街道。
总人口173万，在重庆40个区县中人口最多；城市建成区面积43平方公里，城区人口66万，是重庆主城以外最大的中心城市。
2010年末，全区户籍人口173.32万人，其中非农业人口55.95万人。
常住人口为155万人。
3、人文地理：
境内河流纵横，河流、溪涧切割深，落差大，高低悬殊，呈枝状分布，均属长江水系。
长江自西南石柱、忠县交界的长坪乡石槽溪（海拔118米）入境，向东北横贯腹地，经黄柏乡白水滩（海拔约106米）流入云阳县，流程80.4公里。
境内流域面积在100平方公里以上的河流有江北的苎溪河、渡河、石桥河、汝溪河、浦里河，江南的泥溪河、五桥河、新田河共八条，溪沟93条，总水域面积为16.3万亩（108.66万㎡）。
4、行政区划：
万州全区辖52个乡镇街道（其中１2个乡、２9个镇、１１个街道办事处）：
柱山乡、九池乡、铁峰乡、黄柏乡、溪口乡、燕山乡、长坪乡、梨树乡、普子乡、地宝乡、茨竹乡、恒合土家族乡、高峰镇、龙沙镇、响水镇、武陵镇、氵襄渡镇、甘宁镇、天城镇、熊家镇、大周镇、小周镇、孙家镇、高梁镇、李河镇、分水镇、余家镇、后山镇、弹子镇、长岭镇、新田镇、走马镇、白土镇、长滩镇、白羊镇、太安镇、龙驹镇、太龙镇、罗田镇、新乡镇、郭村镇、高笋塘街道、太白街道、牌楼街道、双河口街道、龙都街道、周家坝街道、沙河街道、钟鼓楼街道、百安坝街道、五桥街道和陈家坝街道。
5、交通状况：
交通便利，商贸繁荣。
素称“川东门户”，是长江十大港口之一。
318国道穿越全境，达万铁路、万州机场、渝万、万（州）开（县）、万（州）云（阳）高速公路建成开通，鞍子坝客运中心、集装箱码头建成投入使用，1700万吨深水港码头已具雏形，渝万城际铁路即将开工建设，水、陆、空立体交通网络基本形成。
形成了以“一环五高八射，一空三铁八港”为核心的综合交通运输网络。
6、自然资源：
物华天宝，资源丰富。
可供开采的矿产资源达38种，特别是天然气储量达2000亿立方米，岩盐储量达2800亿吨。
森林资源丰富，珍稀动植物品种繁多。
拥有“亚洲第一瀑布”――青龙瀑布、铁峰山国家级森林公园，洞中钟乳石柱高度居亚洲第一、世界第二的盐井溶洞，潭獐峡风景区等自然景观，天子城、西山碑亭、白岩仙迹、鲁池流杯、西山钟楼等名胜古迹。
7、历史沿革：
万州历史悠久，以“万川毕汇”、“万商毕集”而得名。
夏商属梁州地，周属巴子国，秦属巴郡朐忍县。
东汉建安二十一年，刘备分朐忍地置羊渠县，治城今长滩,为万州建县之始。
蜀汉建兴八年，省羊渠置南浦县，治城迁至今万州区南岸。
民国二十四年设万县专区，1992年12月国务院下文撤销万县地区建制设万县市，辖龙宝区、天城区、五桥区、开县、梁平县、忠县、云阳县、奉节县、巫山县、巫溪县、城口县3区8县。
二、万州城市定位
渝东北地区的经济中心
和谐稳定新库区的示范区
城乡统筹发展的重庆第二大城市
（一）渝东北地区的经济中心
建成经济中心是形成重要门户的关键。
万州曾与成都、重庆并称“成渝万”，地处“黄金水道”，是长江十大港口之一，历史上就是重要的川东门户。
整个渝东北地区及三峡库区以山区为主，是一个相对封闭的地区，加快发展的速度很大程度上取决于对外开放的广度，形成立体开放。
万州向北是重庆与陕西联系的重要节点，向西是辐射川东北的中心城市，向东是承接东部产业转移的“黄金水道”，把万州建成特大城市，能充分发挥“小高地”的作用，必定会推动整个重庆的对外开放，加速重庆的经济发展。
（二）城乡统筹发展的重庆第二大城市
历史上，万州就是原万县地区中心，曾带动库区及更大范围的9县1市发展。
重庆是城乡统筹发展的试验城市，而以万州为中心的三峡库区，又是重庆城乡统筹发展的重点，这一板块需要有一个特大城市起支撑和带动作用。
特别是“万（州）开（县）云（阳）”板块的城镇群，具有很大城市发展空间，这个特大城市的形成，非常有利于带动这一板块的城乡统筹发展，使整个库区经济迅速崛起，成为重庆经济的重要增长极。
（三）和谐稳定新库区的示范区
三峡库区特殊区情决定了构建和谐库区的特别重要性，能否实现库区和谐稳定，能否实现移民安稳致富，决定着整个重庆的和谐稳定与经济社会发展。
移民搬迁任务虽然已经基本完成，但移民的安稳致富仍然是相当长一个时期内的重要任务。
万州有26万三峡移民，移民安稳致富，万州起着举足轻重的示范作用。
作为特大城市的经济发展，从移民就业等各个方面，万州也起着非常重要的带动作用和容纳作用。
同时，三峡水库蓄水后消落区的管理也迫在眉睫，万州建成重庆二大城市，生态环境必将极大改善，成为整个库区乃至长江流域生态安全的重要屏障。
三、万州城市发展规划
（一）城市发展目标及定位
2010年3月31日重庆市委审议通过了《关于加快把万州建成重庆第二大城市的决定》
全市城乡统筹发展的特大城市和加快发展的重要增长极；渝东北地区及三峡库区的经济中心和对外开放的重要门户；和谐稳定新库区的示范区和库区生态安全的重要屏障。
市政府对万州区发展的支持力度较大，虽然中长期的发展前景较好，但短期难以起到立竿见影的效果。
（二）城市总体规划
高笋塘组团是现在和未来万州的商业金融中心，但万州“多中心组团式”发展格局，将在一定程度上削弱本项目所在高笋塘组团的核心地位。
万州主城区为“多中心组团式”布局结构，总共分“四大片区”（江南新区、龙宝、天城、五桥），以及“八大组团”（高笋塘组团、龙宝组团、山顶组团、周家坝组团、申明坝组团、枇杷坪组团、百安坝组团、江南新区组团）本项目处于万州城市中心区，高笋塘组团内。
八大组团功能定位：
1.高笋塘组团——商业金融中心，是水上客运交通枢纽。
2.龙宝组团——北部主要发展居住及第三产业，南部为公路、铁路、航运交通枢纽，重点发展工业和现代物流业。
3.山顶组团——主要功能为居住和科研教育，同时在远期形成万州区级文化中心。
4.周家坝组团——主要功能为居住、旅游服务。
5.申明坝组团——核心工业园区，主要发展工业。
6.枇杷坪组团——东部为仓储区，西部以居住功能为主。
7.百安坝组团——西部以居住功能为主，东部以发展工业为主。
8.江南新区组团——全区的行政中心，同时包括高档居住、高新产业、港区等功能。
（三）城市规划用地
在商业金融用地总规中，以高笋塘传统商业中心用地为主，但周家坝、百安坝、江南新区都有较大的商业用地规划，将会分流高笋塘商业中心区的消费人流。
万州城市建设用地中，居住用地为20.88平方公里，占25.8%；商业金融用地为3.84平方公里，占4.7%；工业用地16.17平方公里，占20.0%。
附表：
序号
用地代号
用地名称
面积（K㎡）
比例（%）
1
R
居住用地
20.89
25.8%
2
C
公共设施用地
9.28
11.5%
C1
商业金融用地
3.84
3
M
工业用地
16.17
20.0%
4
W
仓储用地
1.92
2.4%
5
T
对外交通用地
4.05
5.0%
6
S
道路广场用地
15.12
18.7%
7
U
市政公用设施用地
3.47
4.3%
8
G
绿地
9.67
11.9%
9
D
特殊用地
0.40
0.5%
合计
城市建设用地
80.98
100.0%
（四）产业规划
万州工业围绕“一区三园”的总体布局，重点发展盐气化工、新材料新能源、机械电子、纺织服装、食品药业等五大产业。
但传统产业比重较大，高新技术产业成长缓慢。
（五）交通规划
万州建立了完善的水、路、空交通体系，目前辐射渝东北地区，远期规划打造成“成渝经济区”及“西三角”地区的重要综合交通枢纽。
一环一空八铁八高九港
航空
万州机场将按4D规模改扩建，开通全国重要省会城市的航线；力争到2015年，年旅客吞吐量达100万人次，年货邮吞吐量达12万吨
高速
公路
建成
重庆-万州、万州-云阳、万州-开县
规划
万州-利川、万州-达州、沿江高速南线万州-忠县
万州-宜昌、沿江高速北线万州-忠县
铁路
建成
万州-达州
规划
万州-宜昌、万州-重庆城际、万州-郑州、
万州-西安、万州-涪陵、万州-黔江、万州-奉节
港口
以新田港口物流园区建设为重点，加快推进“一客八货”9个作业区建设；力争到2015年，使万州港口货物年通过能力达到4000万吨，集装箱通过能力达到100万标箱以上
第二部分万州经济环境调研
一、万州国民生产总值分析
（一）、GDP总量分析
2010年，实现地区生产总值（GDP）500.13亿元，经济总量列全市第4位;比上年增长20.1%，增速列全市第3位。
（二）、增长率对比分析
分析：
经过2008年金融危机，万州GDP保持良好的增长趋势，近三年的平均增长率为24.2%，高于重庆和全国的平均增长水平，宏观经济呈现快速增长趋势。
根据合万州的经济发展趋势来看，增长速度在近几年类都会保持持续快速增长。
对于房地产市场的发展是有强劲的支撑作用的。
（三）、2011上半年重庆各区域中心城市GDP对比
分析：
从重庆区域中心城市来看，万州与其他区域中心城市对比来看万州排在第一位，与其他区域拉开了很大的距离，但是也是因为万州区域人口较为多的原因。
（4）、人均GDP分析
分析：
2010年万州人均GDP达到32350元，折合美元为4779美元，万州进入4400美元以上发展阶段。
万州在重庆各区县人均GDP排名第11位。
万州人均GDP首次超过全国、全市平均水平。
链接：
商业发展与人均GDP的关系
按照西方商业业态的发展规律与人均GDP的关系，当一个国家和地区的人均GDP在1100美元以下、城市化水平在25％以下时，商业处于与农业经济相匹配的原始状态；当人均GDP从1100美元到2000美元、城市化在45％以下时，商业形态出现第一次升级，百货商场、商业街、批发市场等传统商业取代了农业时代的庙会、地摊、集贸市场，商品为工业化下的城市生活提供基本保障；当人均GDP到达2000美元至4400美元时，为适应城市的发展，商业形态开始出现质的飞跃，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商业应运而生；当人均GDP在4400美元以上、城市化水平在70％以上时，超越商业范畴的广义商业如ShoppingMall、旅游地产、商务地产、物流等综合商业开始涌现，这一代商业成为推动城市发展和区域进步的新动力。
附表：
重庆各区县GDP
排名
区域
GDP
实际增长率
名义增长率
排名
区域
GDP
实际增长率
名义增长率
1
九龙坡区
589.58
15.1
17.7
21
大足县
145.01
16.9
22.2
2
渝北区
573.64
17.2
24.9
22
南川区
143.55
17.6
25.1
3
渝中区
553.03
14.3
18.1
23
潼南县
116.79
14.2
22.2
4
万州区
500.13
20.1
29.4
24
垫江县
113.87
16
20.3
5
涪陵区
434.49
19.3
22.4
25
梁平县
111.11
16.1
20.1
6
沙坪坝区
419.54
17.31
20.7
26
忠县
109.41
16.2
16.8
7
江北区
391.39
18.7
20.3
27
奉节县
102.97
15.3
20.3
8
南岸区
349.43
15.4
16.4
28
黔江区
100.13
19.3
26.6
9
巴南区
308.72
16.3
26.9
29
云阳县
85.76
15.1
14.9
10
江津区
303
17.6
21.5
30
丰都县
77.12
17.8
17.4
11
永川区
300.04
19
22.9
31
秀山县
75.91
16.2
22.2
12
合川区
244.49
17.1
6.9
32
武隆县
72.42
17.3
22.3
13
北碚区
232.37
17.4
20.8
33
彭水县
66.39
14
14.2
14
长寿区
228.64
19.3
29.6
34
石柱县
64.81
17.8
17.5
15
大渡口区
177.21
16
18.5
35
酉阳县
58.16
15.2
21.9
16
綦江县
167.28
16.9
18.7
36
巫山县
50.31
16.5
20
17
荣昌县
159.95
15.1
23.1
37
万盛区
49.27
14.1
23.1
18
璧山县
152.76
19.4
19.3
38
双桥区
40.03
25
27
19
铜梁县
150.18
17
17.5
39
巫溪县
37.6
17.8
21.5
20
开县
149.28
16.6
21.3
40
城口县
25.01
21.7
19.7
（五）、可支配收入情况
城乡居民收入增加。
城镇居民人均可支配收入16633元，增长11.5%。
农村居民人均纯收入5332元，增长19.3%，其中，人均工资性收入为2542元，增长17.7%。
分析：
房价是否合理，国际上通行的计算模式，即要看这个地方或城市的房价收入比是多少，“房价收入比”是指一个地方每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。
联合国人居中心得出的“合理的住房价格”的房价收入比为3－6年，世界银行专家的说法为4－6年。
目前按照3口之家计算，万州城镇居民家庭年收入约为5万，一套60平米两居室总价为30万左右。
万州目前楼市价格处于房地产泡沫边缘。
二、万州产业发展分析
（一）、三大产业变动情况
2010年，全年实现工业增加值235.14亿元，同比增长25.6%，工业经济总量列全市第3位，增速列全市第6位，工业跻身全市十强区县。
产业结构进一步优化。
三次产业结构比由去年的7.7:
51.2:
41.1
调整为6.8:
54.7:
38.5，第二产业占万州生产总值的比重比上年提高3.5个百分点。
（二）、工业生产情况
2010年，全年实现工业增加值235.14亿元，同比增长25.6%，工业经济总量列全市第3位，增速列全市第6位，工业跻身全市十强区县。
全区规模以上工业企业达到248户，比去年增加38户。
产值过亿元工业企业增加到48户，其中，50亿元级的1户，40亿元级的1户，20亿元级的1户,10亿元级的4户。
全年完成规模以上工业总产值375.22亿元，比上年增长40.6%。
其中，重点企业总产值228.94亿元，增长29.7%；大中型企业总产值251.79亿元，增长22.0%。
全年规模以上工业经济效益综合指数达到297.1%，比上年提高44.7个百分点；实现利税总额31.98亿元，增长47.4%；实现利润总额20.43亿元，增长48.6%；产品销售率93.4%，提高0.3个百分点；全员劳动生产率29.20万元/人，增长25.7%。
五大特色产业实现总产值316.61亿元,比上年增长45.3%，其中，盐气化工产业总产值120.62亿元，增长30.2%；纺织服装产业总产值35.42亿元，增长80.1%；食品药品产业总产值51.59亿元，增长31.2%；机械电子产业总产值92.06亿元，增长66.6%；新型材料产业总产值16.92亿元，增长52.9%。
（三）、固定资产投资
万州2010年固定资产投资342亿元，与重庆主城八区对比排名第3位，增长速度排名第一位。
受三峡库区移民政策带动，万州固定资产投资一直保持较高的增长速度，尤其进入2007年以后，年平均增长速度保持30%以上。
三、万州金融贸易发展
（一）、金融存款情况
金融业平稳健康发展。
2010年末全区金融机构本外币存款余额469.2亿元，比年初增长20.7%。
其中城乡居民储蓄存款余额287.33亿元，增长16.6%。
本外币贷款余额215.12亿元，增长32.7%；其中，个人消费贷款余额36.81亿元，增长86.5%。
（二）、社会零售总额
2010年，社会消费品零售总额129.74亿元，比上年增长22.0%，贸易业商品销售总额299.7亿元，同比增长29%，总量居全市第7位，三峡库区首位。
分城乡看，城镇实现社会消费品零售额123.25亿元，增长22.1%；乡村实现社会消费品零售额6.49亿元，增长20.9%。
分行业看，批发贸易业零售额35.6亿元，增长56.1%；零售贸易业零售额72.64亿元，增长10.8%；住宿和餐饮业零售额21.5亿元，增长19.7%。
（三）、进出口贸易
全年实现外贸进出口总额14050万美元，比上年增长10.4%。
其中，出口8038万美元，增长70.8%。
万州保税仓库正式启用。
重庆宜化、三峡纺织、昊元生物等企业出口大幅增长。
成功举办“2010•全国对口支援三峡工程重庆库区经贸洽谈会”和“三峡库区发展论坛”。
实施招商引资项目140个，到位资金91.03亿元，比上年增长25.6%。
实际利用外资金额6446万美元，增长11.0%。
实际利用内资49.96亿元，增长44.3%。
对口支援无偿援助资金到位1亿元。
万达广场、国中医药物流等知名企业落户万州。
四、万州区域人口分析
（一）、总人口数量
2010年末，全区户籍人口173.32万人，其中非农业人口55.95万人。
常住人口为156.31万人，比上年末增加0.78万人，其中，城区人口为75万人。
全年出生人口24649人，人口出生率为1.42‰；死亡人口20875人，人口死亡率1.21‰；人口自然增长率为2.18‰。
全区常住人口中，居住在城镇的人口为87.21万人，占总人口的55.79%；居住乡村人口为69.1万人，占总人口的44.21%。
与2000年第五次人口普查相比，城镇人口增加30.12万人，乡村人口减少38.81万人，城镇人口比重上升21.19个百分点。
分析：
万州城市化进程的人口主要以巫山、奉节、云阳等库区移民为主，与主城的产业导入人口相比质素较低，对万州的整体消费支撑不足。
主城人口平稳增长：
按照重庆市2010年3月13日通过的《关于加快把万州建成重庆第二大城市的决定》，预计到2012年，万州城镇人口达到85万人。
城市化进程的主力人群为：
从巫山、巫溪、奉节、云阳、城口等库区县，湖北利川、四川达州市，以及本区农村的农民组成的“新移民”大军。
2010年，新增建成区面积6平方公里，达到51平方公里。
新增城区人口5.5万人，达到75万人。
城镇化率54.65%，比上年提高1.8个百分点。
根据未来规划2012年万州城镇人口达到85万人，平均每年城镇人口增加5万人，以3.5人为一户进行计算，得出2012年市场需要1.4万套房，扣除2012计划发展保障房30万平方米，即2012年拥有保障房5000套，则总计市场刚需商品房9000套。
（二）、教育人口
2010年，全区共有学校266所,其中普通高等院校4所，普通中等职业学校16所，普通中学60所，小学186所。
全年在校生28.14万人,其中普通高等院校3.87万人，普通中等职业学校4.41万人，普通中学10.49万人，小学9.36万人。
全区有幼儿园177所,在园幼儿2.99万人。
全区小学学龄儿童入学率达99.99%。
市级示范幼儿园由4所增加到7所，市级重点中学从2所增加到4所，普通高考录取人数连续4年保持在万人以上，连续12年位于全市各区县第一。
高等学校的学生群体是万州未来的重要购房人群，但由于万州不具备大量吸纳大学毕业生长期工作和定居的资源优势，在大学毕业生留在万州进行长期发展并购房的人群，估计主要以万州籍为主，约占学生总量的10%左右，即3800人左右。
在扣除购房的需求、购房支付能力、性别交叉情况、婚姻情况等因素后，该部分人群产生的实际购房需求约在每年1000—2000套。
（三）、个体工商户及私营业主统计
从2007年开始万州私营企业数大幅度上升，到2010年，万州个体工商户约4万户，私营企业约5千户。
其中个体工商户是普通住宅的重要购买群体，而私营企业主则是洋房、别墅的重要消费群体。
（四）、结离婚登记情况
结离婚的刚性需求分析：
2010年结婚登记对数13789对，同比增长4.4%。
离婚登记对数3794对，同比增长16.7%。
以上三年平均合计约1500对。
其中结婚人群，按照有约30%需要购置商品房计算，则每年需要消化约4000套住宅，而离婚人群购房率较低，估计约10%左右，离婚人群将产生约150套左右的购房需求。
以上合计约4200套购房需求。
（五）、私家汽车拥有量
分析：
至2010年万州私家车拥有量为2.9万辆，同比增长15%，意味着万州拥有至少3万个中高端客户家庭。
【奥雷英分析】从万州城镇人口增长速率来看，2012年万州市场所需商品房9000套；从万州结离婚情况来看，2012年万州市场所需商品房4200套。
可以得出结论2012年市场上刚需性房屋13200套。
（其中扣除了80万平方米的保障性住房）
五、万州经济发展总结
2010年，实现地区生产总值（GDP）500.13亿元，经济总量列全市第4位;比上年增长20.1%，增速列全市第3位。
2010年万州人均GDP达到32350元
2010年，全年实现工业增加值235.14亿元，同比增长25.6%，工业经济总量列全市第3位，增速列全市第6位，工业跻身全市十强区县。
2010年固定资产投资342亿元，与重庆主城八区对比排名第3位，增长速度排名第一位。
2010年，社会消费品零售总额129.74亿元，比上年增长22.0%，贸易业商品销售总额299.7亿元，同比增长29%，总量居全市第7位，三峡库区首位。
2010年末，全区户籍人口173.32万人，其中城区人口为75万人。
第三部分全国楼市政策分析
一、宏观调控影响巨大，市场进入寒冰期
最严峻的时刻即将到来
政策面+资金面+市场面+保障房+经济面
（一）、国家政策调控
限购限贷、提高首付比例、保障性住房、落实房价调控任务
政策一出，全国一片风声鹤唳，效果立竿见影
1、新国八条：
2011年3月1日起正式实施限购等政策
（1）各级政府须在一季度公布房价控制目标。
2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
（2）加大保障性安居工程建设力度。
有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。
（3）定价明显超过周边房价的，须清算和
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