调研报告灵宝中心商业区策划思路草案.docx

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调研报告灵宝中心商业区策划思路草案

灵宝中心商业区策划思路草案

一、项目定位

灵宝中心商业区——一站式国际化体验型主题商街

二、项目理念

从建筑规模上，本项目是灵宝迄今为止最大的商业建筑群；从商业的形态上，本项目是一个全新的、复合型的商业聚集地，是放大化的SHOPPINGMALL,可以称作SHOPPINGCITY，即SHOPPING城,是灵宝商业格局的领军者。

理念一：

做豫晋陕三角经济区的商业门户概念

理念二：

做灵宝商业的制高点概念

理念三：

做商业航母的品牌战略概念

三、项目诉求点

主诉求点：

核心都市MALL

支撑点：

shoppingmall、娱乐mall、时尚休闲mall

作为“核心旺地物业典范”，灵宝中心商业区真正将“MALL”这种“休闲街区”的概念引进灵宝。

灵宝中心商业区的商业部分建筑面积近12万平方米，以强大的人流为支撑，集中了购物、休闲、娱乐、餐饮等多种项目，极具现代气息，从而全面满足消费者的多种需求，在目前商业地产“MALL”逐渐向市中心转移的今天，借鉴商业地产主流趋势的先进发展经验，可以实现经营观念上的跨越。

“MALL”作为一个泛地产、泛旅游、泛商业的复合形态消费中心，将带动人流、物流、信息流、资源流的全面汇聚，在灵宝中心商业区，必将对灵宝乃至豫晋陕三角地区的经济发展起到巨大的拉动作用。

要使灵宝中心商业区的业态分布真正作到多姿多彩、科学合理、特色化、差异化，必将引进多种时尚、流行的业态和产品，体现人有我无、人有我新的特色，作为核心都市MALL的重要支点，引进巨无霸大超市、电器城、家居名品中心等主力店的成功与否至关重要，同时将商业街铺分为潮流天地、品牌特区、美食天地、电子产品、艺术天地、文化长廊、酒吧一条街等数十个部分，还将引进国际流行的动感电影院、运动休闲会所、SPA等，这些新鲜的项目、科学的配比、平衡的组合、丰富的构成将成功地激增消费人群，也使经营者看到了美妙的“钱”景，使赢利成为囊中之物。

广告语：

①灵宝中心商业区——大核心走进MALL时代

②核心都市MALL——我是核心我就MALL

分诉求点

1、地段

灵宝中心商业区北执长安路，南握建设路，与老商业步行街仅一街之隔，占据着极其稀缺的地理位置。

商业项目最讲究地气也就是常说的商气，在这一点上，灵宝中心商业区无疑具有先天优势。

所谓商气也就是商业项目所在地段具有的繁华气象，而灵宝中心商业区正位居于灵宝商气最浓、最繁华的桃林街商圈。

作为桃林街最为珍贵的一块风水宝地，灵宝中心商业区实际上相当于矗立在桃林街商圈门户的位置上。

广告语：

①灵宝中心商业区横空出世，三仙鹤巨鹏展翅

②城中地王，商业航母

③核心商圈，财富标王

④财富左右逢源，掘金首选之地

⑤中轴地位，成就未来

⑥蓄积鼎盛商气，汇聚人流狂潮

⑦投资灵宝中心商业区，进驻财富集中营

⑧新天地、新财富、新生活、新潮流

⑨步步如潮，户户旺铺

2、规模

22万方的建筑规模使灵宝中心商业区成为灵宝乃至豫晋陕三角地区的地标性项目，由此为项目引进创新的“复合地产”概念，并在项目开发理念、功能价值、生活体现、系统工程、开发模式、资源整合六方面充分挖掘其独有的特色。

目前在灵宝了解知道“复合地产”概念的人并不多，正因为它是创新力作，所以它的引爆能力之强、覆盖面之广令人难以想象。

复合房地产房地产开发与创造消费者生活方式密切结合起来，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地体现在房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，满足房地产对消费者的适用性功能价值，为消费者创造出充分体现生活感受和文化的外延价值，使消费者享受到美的人居生活。

这就是复合地产的要义。

综合了最高档的地产项目为一体的灵宝中心商业区，平衡了区域性的市场缺陷，使各产业之间处于一种互动、叠加的血肉相连、唇齿相依关系，是融在一起，互动，优势互补的，产品主题的多元性充满了对人们越来越高的生活要求和创业要求的理解。

因此，灵宝中心商业区项目复合地产概念的提出将鲜明的开发主题，独特的地产概念，优势的产品组合，差异的业态构成，成为灵宝商业地产界的天降洪流。

广告语：

①浑然天成，王者之风

②大手笔缔造大地产

③百年一遇，万铺之尊

3、规划设计

灵宝中心商业区整个商业部分分为临桃林街两侧步行街、步行街内街和空中步行街三大部分，引用垂直交通、独立垂直建筑体和平层廊道等接引手法，独具特色，多元并举，完美的“点、线、面”组合，形成严密的商圈结构，同时营造出垂直和水平消费多元循环系统，使之成为集旅游、观光、娱乐、购物、休闲、文化、运动、餐饮为一体，多种经营业态并存的综合消费地带，财智交汇的时尚购物平台。

广告语：

①五大规划街区，组成完美商业航母

②“一站式”规划旺盛体验

4、功能分区

广告语：

①灵宝中心商业区，购物王国，娱乐天堂

②灵宝中心商业区——生活因此精彩

③逛街在灵宝中心商业区，就要随心所欲，梦想成真！

5、配套

广告语：

①大配套决定大财富

6、专业商业管理

广告语：

铂金管家保障投资利益

三、项目概念群设计

（一）项目核心概念提炼

1、全街区商铺

灵宝中心商业区一层商铺除临桃林街段是固有临街商铺外，更将项目大进深的弱势去化，开辟出两条步行内街，街宽都在10米左右，从而将车流、人流最大限度的向内延伸，实现一层商铺真正意义上的全临街格局。

因此我们为项目引进“街区商铺概念”，这对灵宝的消费者来说无疑具有强烈的诱惑力，从传统意义上来讲，购物只是单一的行为，逛街才是真正的消费，在逛街中得到休闲、娱乐、购物等不同的感官享受。

但在目前的灵宝商圈中，消费者往往是从一个店铺赶往另一个店铺，没有休闲，没有娱乐，逛街的乐趣已经大大减少。

“街区商铺”概念的提出正是弥补了桃林街商圈的这一缺陷，配合多姿多彩的业态分布，使人们可以在更轻松愉快的氛围中完成购物，在各个特色商铺中随意穿行，在丰富的商品中留恋忘返，因而消费的时间长度被大大拉长，消费金额将急速增长，经营者和投资者亦将获益非浅。

广告语：

①全街区商铺，铺铺临街

②临街临人潮，临街临财富

2、空中步行街财富从天降

灵宝中心商业区步行街可以从多个角度多个位置通过垂直扶梯直接进入步行街的二、三层，街区之间更以浮桥相连，运用人性化、科学化循环人流设计概念，突破了以往商业街布局混乱不清的传统局面，将2、3层的间隔进行了纵向分割，使空间更通透敞亮，一方面形成了别具风情的空中步行街，并使其既成为一个空中商业整体，另一方面也使业态能以更灵活更自由的方式进行组合，这必将造成消费者的逗留时间大大增加，使经营者的经营目标可以轻松实现。

广告语：

①空中步行街,让你平步青云。

②空中步行街，购物在天堂

3、青春大道——动感生活娱乐天堂

卡拉ok、酒吧一条街、演艺城、动漫娱乐专区等不仅仅是灵宝中心商业区项目的配套设施布局，更是第一条内街乃至整个项目行销概念的引爆点之一。

纵观整个灵宝市城市布局规划，还没有一个能让70万灵宝人在周末、下班后可以集中休闲娱乐的地方，并且是一个可以放开心情、尽情享受生活乐趣的现代乐园！

娱乐经济的导入，将有效积聚急需释放激情与梦想的消费人流，使灵宝中心商业区这个20万方的大型商业项目在诞生之时就具备了其独特的竞争力。

灵宝中心商业区在做好娱乐业科学规划的同时，对娱乐社会资源和商业产业将进行强势整合，通过商业与体验式娱乐的互动，吸引消费者的眼球，带动人气，从而推动灵宝的旅游、商业等各个前沿行业的快速发展和繁荣！

娱乐商业——制造商业消费鼎点

21世纪将是娱乐带动商业繁荣的世纪，而娱乐商业，也将成为灵宝中心商业区的支撑亮点之一。

一般而言，购物、餐饮是普通的消费行为，但是融入文化和娱乐元素之后，消费将更具品质化，并真正成为一种体验和享受。

比如单身交友酒吧、音乐咖啡馆、时尚演艺城等在增加了文化主题以后，消费便成了一种富有魅力的时尚商业消费，在这里，即使是普通的餐饮、购物、休闲，人们都可以得到文化氛围和娱乐情调，各种流行音乐、时尚DJ、明星演出都会带来更强大的消费动力！

以娱乐带动文化，以文化带动消费，这是灵宝中心商业区的商业逻辑。

广告语：

①搭栽娱乐经济，畅想未来商业。

②灵宝中心商业区——引爆时尚，激荡全城

（二）项目概念群

1、是体验式互动商业

2、是时尚新都会嘉年华

3、是灵宝商业与娱乐经济航母

4、是灵宝商业模式的开山鼻祖

5、是八零后新狂欢据点

6、是未来快乐生活模式的集中营

7、是文化商业和商业文化的全新模式

8、是购物休闲餐饮娱乐旅游运动的主题公园

四、灵宝中心商业区“项目群”功能设计

（一）项目群功能设计原则

灵宝中心商业区集购物、美食、娱乐、休闲、居住、商务、旅游、运动八大功能于一体，彻底实现了一站式的配套，相当于一个小型自给的城市；在项目群的功能组团内，更多的融入时尚化和国际化的元素，使这里成为灵宝接受时尚潮流的平台之一；同时，将逐步把娱乐文化主题充分融入，使之成为具有商业活力和消费魅力的体验型商街，即以娱乐完善功能吸引人气；借景观美化城市装点商业；用文化熏陶后代积累“财富”。

让商业娱乐化

让消费体验化

让品牌国际化

让享受一站化

（二）“项目群”的整体功能布局设计

1、项目群的布局建议

①项目群进深为长安路至建设路桃林街段，跨度过大，因此将桃林街4个转角交汇处分别设置项目群主力店，以达到脉冲式聚集人流、分段导引的目的。

建设路段桃林街两侧的两个主力店可将新华西路段的人流聚集至项目最南边，并通过长安路段的两个主力店将人流进一步导引到项目最北边，最大限度避免越往项目北段人流越少的问题。

②桃林街两侧一层底商由于届时售价不低，唯有专卖店能承受较高租金，故将此区域设置为专卖店精品街。

③桃林街右侧内街及空中部分设置为小商品、小食品、日用品综合性的批发零售市场，汇集低端消费人流。

④桃林街左侧第一条内街设置为青春大道，汇集青春、时尚、动感气息，穿插其中的特色业态包括美甲、纹身、泥画、刺绣、手工制作、跆拳道馆、单身交友酒吧、壁球馆、陶吧、瑜伽、美容护理等将体现全新商业魅力，调动消费情绪，扩大受众人群。

⑤第二条内街为美食街，此区域租金价格适于餐饮行业，且与青春大道平行交错，将连城一个休闲、时尚、动感、青春的欢乐王国，从而解决内街人流弊端。

⑥将二、三层看作一个平面，整体规划为空中步行街，从而盘活销售死角。

项目群分区

项目组团布局

外街

商场主力店（大型超市、电器城、家俬城）

2－2＃4F、2－23＃4F、2－29＃4F、2－35＃4F部位

服装专卖店（男装、女装、休闲装、运动装）

2－2＃、8＃、10＃、21＃、23＃、29＃、30＃、32＃、34＃、35＃一层临桃林街部分（即桃林街两侧底商）

小食品城

2－37＃、38＃、39＃、40＃（即临长安街右侧一层底商）

内

街

数码产品一条街（手机、电脑、数码产品、电子产品）

2－30＃、31＃、32＃、33＃、34＃、35＃、36＃一层底商（即桃林街右侧第一条内街）

青春大道

日韩风情街

2－10＃、11＃一层底商（即桃林街左侧第一条内街）

港澳饰品街

2－8＃、9＃一层底商（即桃林街左侧第一条内街）

淑女街

2－21＃、22＃、23＃、24＃一层底商（即桃林街左侧第一条内街）

动感之都

2－2＃、3＃一层底商（即桃林街左侧第一条内街）

美食街

2－3＃、4＃、6＃、9＃、11＃、12＃、22＃、24＃、26＃、27＃一层底商（即桃林街左侧第二条内街）

空中步行街

桃林街右侧二三层

文化办公用品交易中心

2－29＃3F部位

体育休闲用品交易中心

2－30＃、31＃、32＃

小商品城

2－35＃、36＃

日化城

2－33＃、34＃

桃林街左侧二三层

儿童城

2－8＃、24＃、10＃、11＃、12＃