滨州房地产市场分析报告之欧阳计创编.docx
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滨州房地产市场分析报告之欧阳计创编
滨州房地产市场分析报告
时间：
2021.02.11
创作：
欧阳计
前言
任何城市的房地产市场都非孤立，均须从宏观政策、城市经济发展到微观市场逐层剥开，立体分析，从而得出城市市场的来龙去脉抑或未来发展趋势。
市场的发展情况从宏观、微观中来，又直接作用到实际市场操作中去。
我们亦期通过对滨州市场的分析认知，能为近期实际的项目操作提供参考。
分析滨州市场的发展，我们纵向的将从宏观、城市以及微观市场等几个方面进行逐层分析。
一、宏观环境
纵观近二十年中国房地产市场的发展轨迹，国家政策调控这只“有形的手”一直起着决定性的作用。
2015年一声“去库存”给全国市场松了绑，全线飘红，从而导致各级城市房价如脱缰之马不可控制，后一年庙堂之上“房子是用来住的”的呼声一起，调控政策又渐兴起。
中国房地产市场“刺激-调控-再刺激-再调控”的死循环一直就这样循环着，只是每次的起因不同罢了。
归根结蒂，无非是中国经济的原动力难以脱离房地产。
既要保证中高速增长数据，又要保障民生，房地产业却成了调和两者的有效工具。
2015年以来政策简析：
从2015年到2016年9月底，中央关于房地产的政策主基调是“去库存”，各地房地产政策也主要以此为方向，2015年3月30日出台的刺激房地产的3·30新政，就是标志。
去库存政策，推动了一二线城市的房价和地价上涨，并且形成轮动效应。
先是北京深圳等一线城市上涨，然后是南京苏州合肥厦门“四小龙”上涨，再带动其他二线城市房价上涨。
2016年9月底开始，在中央精神指导下，南京、苏州、杭州、北京、上海等全国16个城市，出台史上最严限购限贷新政。
这一轮政治色彩浓重的严厉调控，让许多城市的房地产进入高位盘整期甚至是下行周期。
2016年12月9日召开的中央政治局会议，关于研究建立房地产平稳健康发展长效机制的表述，意味着上一轮去库存政策已经告一段落。
而在此之前，已经有部分城市开始着手调控。
从2016年9月直至今年初，各地限购政策又密集出台。
先是合肥、苏州、深圳、广州、厦门、福州、成都、杭州，之后南昌、南京、青岛、北京等大中城市相继跟进，对限购进行了细化和强化。
2017年两会期间，最受关注的“房地产税”依然没有明确。
注：
信息来自网络
如前所述，2017年又将是全国市场调控年，限购的政策亦将蔓延到三四线城市，而房子的居住属性也将被强化，由此可见，刚需将成为市场买方主力，投资性购房将进一步得到遏制。
二、滨州房地产发展
滨州市场一直以来就被认为是不温不火的市场，2016年10月份根据相关机构的统计，作为地级滨州市城区的房价为5011元，低于下辖的博兴县5193元，更远低于下辖的邹平县5752元。
城市经济的发展不均衡导致了房地产市场发展的不均衡。
从土地市场到二手房市场，或可窥见滨州市场之端倪。
1、土地市场
2016年滨州市土地市场供应情况（含北海）
2016年滨州市土地市场成交情况（含北海）
注：
以上数据均从“中国土地市场信息网”整理所得
从2016年土地供应与成交情况来看，滨州土地场存在如下特点：
1除北海外（由于北海新区的开发需求土地供应较大，与市区不做比较），其他三区开发区供应量最大，这与城市发展扩容有直接关系，开发区正好处于城市发展的主方向上，开发区仍将是是滨州市未来几年房地产发展的主阵地。
2相对来说，滨城区亦是老城区由于旧城改造等因素，土地供应面积相对较小，因此数量上占优势，土地性质也着重于商业用地或住宅与商业综合用地。
3由于滨州市整体市场的发展情况限制，住宅仍是房地产发展的主要方向。
2、新房市场
滨州房地产投资情况
滨州房地产竣工情况
滨州房地产销售情况
注：
以上数据均来自滨州市统计年报
为把握滨州市房地产的发展情我们截取2012年至2016年近五年的房地产相关数据的发展情况，因滨州市房地产以住宅为主特点，其中竣工与销售面积均以住宅为主。
注：
以上数据来源于网络
从近五年滨州市房地产投资情况以及以住宅为例的房地产竣工面积与销售面积情况，分析滨州二级市场特点如下：
1整体与宏观市场基本保持一致，受政策调控影响明显，2015年库存量达到峰值，2016年在政策刺激下销售量达到近年最高。
2滨州房地产市场投资力度受宏观市场的影响较小，基本保持同一水准，变化幅度不大。
3、关于房价的上涨的分析
2016年在整体市场高歌猛进的大背景下，滨州市场也是持续上扬，外加10月份不动产登记改革，滨州房价出现井喷式、报复性上涨。
2016年上半年，滨州市场依旧延续温和性发展势头，并未出现剧烈变化的迹象，一部分新入市项目在定价策略上依然相对谨慎。
从10月1日起，不动产登记改革开始，首当其冲的二手房市场出现剧烈震荡，随后开始持续上扬。
随后拉动新房市场价格剧烈上涨。
究其原因有二：
一是，滨州市场早些年不规范的开发模式导致大多数单位集资房、村改房甚至是部分商品房在土地性质、施工建设等流程上存在问题，或是在产权上就有不明晰的问题，在二手房过户登记时无法通过不动产登记审核，导致无法过户，一时间出现二手房房源紧俏的情况，二手房价格上涨，进而推高到新建商品房价格。
二是，下半年在宏观市场不明朗的情况下，大多数项目在传统的销售旺季将房源推出，导致在年底是新房房源出现空档，一直持续到春节后，整体市场是供不应求情况。
综合以上两方面原因，当下滨州市场呈现价格持续走高的态势。
但是根据滨州市整体经济状况，以及高价格下的深层次原因，目前价格的持续走高可认定为“虚高”，相信在今年新释放的新房房源以及逐渐改进完善的不动产登记政策，年内房价会趋于理性。
三、市场项目情况
根据目前滨州市场项目的分布情况，我们不可能面面俱到整合市场所有项目情况，只能截取市场上比较具有代表性的项目进行综合分析，以期，从这些项目得出滨州市场的现状特点以及未来一定时间内的发展预期。
项目选取的要素：
区域性：
项目必须是特定区域内的项目；
代表性：
项目需具有某一方面的代表性；
特色性：
项目本身具有自己独到的特点；
规模性：
项目须有一定规模。
1、滨州房地产区域划分
我们根据滨州市场项目的分布以及市区各区域的发展情况，摈弃机械的行政区域划分，以渤海五路、新立河为界，将市场从东至西分为三个区域，东部城区、中心城区、西部城区。
东部城区是滨州房地产发展较若的区域，区域内因2015年儒苑上邦的入市逐渐升温，其他项目整体品质均数中下水平，且消化速度较慢。
后市随着滨化集团厂区的外迁，东部城区将会逐渐成为滨州市场新的热点；
中心城区是滨州老城区，交通环境较差，为滨州商业最为集中的区域，物业类型以商业或综合体为主，体量普遍较小。
区域内在售的代表项目为汇通国际。
西部城区，是滨州建市以来着重发展的区域，经过十几年的发展西部城区已经成为滨州房地产市场的重要部分，滨州土地供应集中在该区域，近半数的项目集中于此，并且高端产品也集中于该区域，代表项目如秦皇水岸、中海一号、瑞府、鹊山别墅等。
儒苑上邦
汇通国际
鹊山别墅
中海一号
秦皇水岸
瑞府
2、项目介绍
东部城区：
儒苑上邦
项目名称
儒苑上邦
开发商
滨州市京博乐安置业有限公司
地址
滨城区渤海五路黄河十五路路口以东500米
占地面积
533333㎡
建筑面积
1500000㎡
容积率
1.9
绿化率
35%
建筑类型
多层、高层、小高层
物业类型
住宅
装修情况
毛坯
物业费
京博物业，1.2元/㎡
价格
4500元/㎡
优惠政策
暂无。
户型
95㎡左右的两室，110-130㎡的三室，150㎡左右的四室。
项目亮点
孝文化社区
2016年情况
7月23日一期二次开盘，公推约600套房源，去化400套左右，价格4000元/㎡左右。
2017年计划
二期将面市，含洋房与高层，共约700套。
商业街4月份将投入使用。
项目分析：
800亩占地，雄踞滨州东城，500强企业，打造纯孝社区。
项目入市以来可以说是非常成功的，成功因素是项目非物理上优势。
位置不是最好的，但是因京博的品牌优势项目位置劣势被弱化。
周边配套贫乏，但自身强大；客户挑剔，但自身产品过硬。
可以说偏距东北一隅的儒苑上邦一直吸引着市场目光，因为它的存在此处就是一座城。
项目的最大特色，不是他的大，而是传承于京博企业文化——孝文化，这不是传统意义上的房地产营销，而是真正能打动人心的文化，或者说这就是文化与地产的结合体——文化地产。
此外，项目营销上有的放矢，取得较为理想的效果。
中心城区：
汇通国际
项目名称
汇通国际
开发商
滨州华贸置业有限公司
地址
黄河四路，渤海八路与九路之间
占地面积
6.8万㎡
建筑面积
10万㎡
容积率
3.0
绿化率
40%
建筑类型
高层
物业类型
住宅、商业、写字楼
装修情况
毛坯
物业费
暂无
价格
5500元/㎡
优惠政策
暂无。
户型
目前在售117㎡-139㎡三室
项目特色
高、大、全
2016年情况
9月份营销中心开放，10月份推出200余套住宅，目前基本售罄。
2017年计划
预计5、6月份加推新房源。
项目分析：
滨州市场，目前为数不多的综合体项目，是市中心形象的坐标性项目。
项目分住宅、商业、写字楼三部分，目前在售住宅，案名为“悦府”。
据悉，针对写字楼商业部分规划有所调整。
地理位置的统治性优势市场任何项目均无法匹敌，周边配套以及自身配套亦毋庸置疑，但项目的入市时机及入市价格却尴尬了很多，当市场上房价疯涨之时，该项目却无房可买，在如此奢华的位置上仅仅收获5500元/㎡的价格，确实让人大跌眼镜。
可见，再好项目没在最适合的时机入市也是抱憾不已。
西部城区：
中海一号、秦皇水岸、瑞府、鹊山别墅
1中海一号
项目名称
中海一号
开发商
山东华筑房地产开发有限公司
地址
滨城区黄河十二路渤海十八路西600米路南
占地面积
130000㎡
建筑面积
410000㎡
容积率
2.45
绿化率
38%
建筑类型
多层、高层
物业类型
别墅、住宅
装修情况
毛坯
物业费
高层：
1.8元/㎡；别墅：
2.5元/㎡；
价格
高层5500元/㎡
别墅8000元/㎡
优惠政策
两万抵五万，96折。
户型
617㎡双拼，411-470㎡联排，110㎡两室，150㎡三室
项目特色
看上去就是高端
2016年情况
可售房源全部售罄，年底部分高层房源交钥匙。
2017年计划
二期下半年计划推出，包括高层、洋房、别墅。
项目分析：
滨州市场“专治不服”的典型代表，牛气哄哄的来，折腾了一阵，不得改弦易辙，更改规划，调整产品，降低价格，绞尽脑汁回款。
中海一号，有它独特的好，在当时，中海一号可以说是滨州的“一号”，从规划到产品再到营销，无一不是精品，当下的滨州市场，从产品层面而言项目仍可谓是滨州的领军项目。
再高端的项目到了价格上始终不接地气，也难逃水土不服。
在滨州市场，回款将压垮一切的自命不凡。
2秦皇水岸
项目名称
秦皇水岸
开发商
滨州洪基置业有限公司（新鸥鹏）
地址
黄河五路渤海二十一路南秦皇河畔
占地面积
182108㎡
建筑面积
504236㎡
容积率
2.19
绿化率
35.09%
建筑类型
多层、高层
物业类型
住宅
装修情况
毛坯
物业费
0.9元
价格
5000元/㎡
优惠政策
无
户型
142-189㎡洋房，89-135㎡高层住宅。
项目特色
“大牌”。
真正大牌都不光顾的滨州市场，何来大牌。
2016年情况
12月25日开盘，首期推出920套房源，销售近900套。
2017年计划
预计8月二次开盘。
项目分析：
“犹抱琵琶半遮面”之时，就只说自己是大牌，全国二十强。
吹嘘自然要的，但在滨州市场过分的强调出身并不好，就如同过分的炫富一样，来些真本事也着实必要。
去年的营销中心开放活动，果然没让大家失望，眼前一亮，到处都在强调一个因素，细节。
品质就是细节的堆砌。
项目在看得见的品牌、规模、营销上着实下了一番功夫，但在摸得着的产品、上也是细致入微，无论是真大牌还是伪大牌，确是有实力的。
毋论大牌，因地制宜，紧接滨州地气，必将为滨州业界之翘楚。
3瑞府
项目名称
瑞府
开发商
滨州市瑞宸房地产开发有限公司
地址
滨城区黄河一路与新立河西路交汇处
占地面积
120000㎡
建筑面积
278000㎡
容积率
2.8
绿化率
46.2%
建筑类型
高层
物业类型
住宅
装修情况
毛坯
物业费
价格
5300元/㎡
优惠政策
无
户型
85-91㎡两室，118-127㎡三室
项目特色
顺天时，得地利。
不错的位置，赶上了好时机。
2016年情况
8月20日7#开盘，9月25日9#开盘，售罄。
2017年计划
项目分析：
该项目乍一入市就以明确的定位，新颖的营销推广方式引爆了滨州市场，但首期开盘后销售平平，后期利好却不断，价格持续上扬，一度出现一房难求的场面，近期又有再推盘7000+的口号。
瑞府的成功主要是搭上了教育配套的便利以及宏观政策的便车。
占尽天时地利，人和水到渠成。
4鹊山别墅
项目名称
鹊山别墅
开发商
滨州市乔雅置业有限责任公司
地址
滨城区黄河十六路以北渤海十五路喜鹊湖以西
占地面积
42000㎡
建筑面积
68000㎡
容积率
1.1
绿化率
35%
建筑类型
多层
物业类型
别墅
装修情况
毛坯
物业费
1.8
价格
1-1.1万元/㎡
优惠政策
无
户型
338㎡双拼，287㎡、296㎡联排，179㎡叠拼
项目特色
“酒香不怕巷子深”，产品好，数量少。
2016年情况
全部房源面市，春节前后调价，全年销售约60套，目前剩余12套房源。
2017年计划
根据在售房源报价，折合单价约1-1.1万元/㎡。
计划2017年5月份全部交房。
项目分析：
滨州市场较高品质纯别墅项目，可谓滨州高端别墅产品的代表之一，150套新中式建筑风格的别墅足够吸引滨州市场中那部分高大上的客户，项目产品配置也是滨州市场绝无仅有，纯地下车库+高品质园林景观+自建配套等，确实给滨州市场带来一股新风。
在营销上项目也没有囿于传统模式，将圈层营销发挥到最大化能量。
项目销售取得较好成绩。
从以上滨州各区域项目情况来看，滨州市场具有如下特点：
1、项目分布区域差别明显。
因城市发展方向着重向西，市场上在售项目或新建项目主要集中于西部城区，高端别墅项目也集中于此，但随着城市的发展，各区域的差距将会缩小。
2、产品品质差距明显
各项目在产品定位上的不同、针对客群的不同、成本控制理念的不同，导致所打造产品的品质差距比较明显。
3、去化速度有所不同
市场上各项目由于营销理念的不同，虽然产品相近但是去化速度有所不同，但随着去年以来市场的好转，各项目去化都较理想。
4、供不应求
从整体市场来看，年后尚未有项目入市，导致市场供需失衡，呈现供不应求的状况。
结语
滨州房地产业内人士尤其是营销部门对滨州市场的过去都有深有体会。
一个四线城市或准三线城市，在产业机构没有完全科学合理化的时候，又没有中心城市强大的人口吸附能力，市场的主力购房群体是谁？
当然不是进城农民工，更不是商务白领，而是那些“旱涝保收”收入稳定且高的公务员、事业单位职工，而在滨州这部分人却都有政府划拨的土地进行集资建房，单位统一团购或定向建设，这里面当然有滨州市当年城市发展急功近利的一面，也实属无奈，但确确实实把正常开发的项目的客群挤压殆尽。
国内一线房企对这种市场都是望而却步，所以，滨州市场是在政府的白眼下非正常的发展。
好在后来这种现象基本杜绝。
滨州市场也逐渐步入正轨，由此可见，滨州市场是在不断完善，不断进步中发展而来，发展而去。
通过以上对宏观政策、城市市场与主要项目的了解，我们认为滨州市场可归纳为以下几点：
1、市场逐渐成熟化。
近些年各个项目从规划到营销直至后期物业管理都在走向成熟，尤其是原先铁板一块的小型房企市场也开始有外来房企或一线房企攻城略地，如新鸥鹏以及传说中的碧桂园。
这无疑对滨州市场的进一步规范化、成熟化奠定了基础。
在此背景下，任何的房地产投资都将拥有机会，只要能对这个市场产生积极作用。
2、难以脱离政策调控的苑囿。
这一点任何城市都难以脱离，但是，各个城市的跟进速度却是各有不同，从近期政策来看，一线城市以及过热的二线城市反应最快，而类似于滨州这样的城市对房地产的依赖还较强，所以各类调控政策会迟滞许多。
具体到当下的政策调控环境，我们认为，今年中期最迟至年底滨州将会出台相应的调控政策，主要方向为限制二套房或多套房，会在首付比例、贷款利率上加强控制。
3、物业类型过于单一
受滨州城市人口及产业结构影响，滨州市场物业类型以住宅为主，商业写字楼项目或综合体项目在滨州少之又少，这也导致了部分投资型客户只能存在于住宅市场。
但随着城市经济的发展，产业结构的优化，住宅占主导其他物业类型辅助的房地产结构将逐渐形成。
4、产品更加精细化，营销更加高端化。
产品的精细化其实在滨州市场刚开始活跃的时期就有，当时一些开发企业已经着重打造精细化产品，但是在市场火热的背景下以及成本控制的小算盘，精细化产品一直都算不得真正精细化产品。
最近几年，由于市场的收缩，开发企业不得的不在产品上下功夫，一线城市先进理念的引进，也为这一趋势提供了便利。
在营销上滨州市场也在向一二线城市看齐，景观示范、高端样板、高品质活动等等都在将营销推向新的高度。
5、产品结构顺势而变
随着全面二胎的放开，各级市场在产品结构上都有调整。
就住宅而言，为迎合二胎和老龄化趋势的市场需求，传统的少量两室或四室搭配三室的产品结构将调整为三室为主四室为辅的结构。
两室产品将逐渐遭到淘汰。
综上，滨州作为新兴城市，房地产业起步晚，发展不规范，阵痛在所难免，但随着城市突飞猛进的发展，房地产业也正在逐步走向成熟，在国家大的宏观政策下，以及城市化进程的加速，滨州市场机遇将会不断涌现。
滨州市场，后市可期，大有可为！
Over
说明：
本报告所有数据来自政府有关部门公布或权威机构公布的信息，各项目信息来自实地采集以及门户网站公布信息。
因滨州市2017年年鉴尚未公布，部分本应体现的数据因不够权威未被采纳。
时间：
2021.02.11
创作：
欧阳计
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