医疗服务型老年公寓综合社区项目建设商业计划书.docx

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医疗服务型老年公寓综合社区项目建设商业计划书

医疗服务型老年公寓综合社区项目建设商业计划书

引言：

    《人口老龄化》顾名思义l、老龄化指的是在社会总人口中老年人的比例越来越高.对于老龄化l、国际上最简单的评判标准是：

60岁以上的人口数占总人口数的比例超过10%l、或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%.2005年底全国1%人口抽样数据显示l、我国65岁以上人口达到10055万人l、占总人口数的7.7%.我国已成为人口老龄化国家.

我国老年社区的现状与发展

    我国自1999年以来已经进入老年型国家.新世纪开始银发浪潮滚滚而来l、而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛.因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题.目前我国老年人选择养老和住宅的方式l、由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主.主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居l、除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等.老年公寓（老年社区）是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅.它既体现老年人养老居住l、又能享受到各方面社会化服务的住宅.老年公寓兴起于北欧一些国家l、90年代在美国一些城市发展起来l、成为房地产业的新兴领域.中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年公寓.随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化l、老年公寓的市场需求将不断增长.本文就老年公寓的需求与发展谈谈个人看法.

    一、老年公寓需求的不断增长.

    1、中国人口老龄化的发展.我国已进入老年型国家l、北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市.据世界卫生组织的资料l、一个国家的老年人口系数达到10％以上（60岁以上人口）或7％（65岁以上人口）时l、标志着这个国家或地区进入老年型.老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重l、它反映人口老化的程度（《人口与社会保障研究》陈朝先著l、1998年版）.目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿l、占全国总人口的10％以上l、到21世纪中叶将超过4亿l、占全国总人口的28％l、即每4个人中就有一位老年人.又据预测我国65岁以上老人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3％）l、增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6％）（北京大学健康与家庭研究中心网站提供）.随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展l、我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅.其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选l、对老年公寓的需求会不断增长.

    2、观念的变化.中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化l、而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升.而且l、目前“四二一”的供养关系不断增加l、使中间代所承受的压力很大l、家庭矛盾也随之增加.同时l、随着老年人观念的变化l、不少老年人更加关心生活质量的提高l、而不愿意和子女同住l、独老户的比重不断上升.据中国老龄科研中心调查材料显示l、北京市50岁以上的常住人口中l、希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万（北京晚报2002年10月19日）.目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2％.有47％的老人希望与子女共同生活l、52.4％的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中l、有64.8％认为这种方式很理想l、而有35.2％的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中l、有84.6％仍愿与子女分开住l、有15.4％的则希望与子女同住（《城市规划》2002年第3期）.可见l、中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化.而且老人的不同组群选择养老的方式又不同.文化程度较高l、中级以上职称l、月收入中等或以上l、身体健康l、生活能自理者l、老年公寓为首选l、有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”.因此随着观念的变化l、对老年公寓的需求是加快增长的.

    3、社会上的“空巢家庭”逐渐增多.特别是在高等学校、科研单位等地方l、由于子女出国等原因l、一对老年夫妇家庭占的比重较大.目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30％l、未来10年l、“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式l、所占比重有可能达到90％.目前天津市内六区的空巢老年人家庭l、占总老年户的62.4％l、其中独居老人为13％l、偶居的占49.4％（《老看住房专题会议论文集》2002年）.可见l、随着人口老龄化的发展l、空巢家庭的不断增长l、那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切.

    4、现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化.据武汉市调查l、现在的青年人（20－25岁）仅有28.5％l、中年人（40－50岁）有42.8％希望将来与子女住在一起（《城市规划》2002年3期）.当他们进入老年时l、由于我国各种老年机构已经完善等原因l、其中很多人会选择社会养老的方式.所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的.

    5、随着老年公寓数量的需求不断增长l、这一新兴产业将有较大的发展空间.据上海市调查l、制定上海市2010年老年公寓的发展规划l、入住人数取老年人口总数的3％的比例为宜（发达国家一般为4－5％）.按此比例l、到2010年上海市老年公寓市场需求总量将达到187万平方米（《中外房地产导报》2001年18期）.如将此比例推至全国l、那么对老年公寓的需求l、已经是很可观了.所以这一新兴产业的发展空间很大.

    同时l、随着老年公寓的发展l、可以进一步导致为老人服务产业的发展.老年公寓的发展l、需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展.而这些产业的发展又可以增加就业l、引发商机.

    二、中国老年公寓的特点

    老年公寓首先要符合老年人的特点和要求.老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差l、有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理l、还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务.同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处l、因此不能完全照搬国外老年公寓的模式.我们应按照中国政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则l、创建符合我国国情和老年人需求的中国老年公寓.

    1、地点的选择.依照老年人的特点和需求l、老年公寓适宜选择在不远离社会l、不远离家庭和亲友l、空气新鲜l、交通方便l、有绿化带、公园等环境优美的地方.

    2、老年公寓的模式.国外老年公寓的模式l、依据1986年国际慈善机构（HTA）的老年人居住建筑的标准分为7类：

退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理l、仅需少许监护和帮助的健康老人住宅；提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅；专为体力虚弱而智力健全l、不需要护理和监护的老人住宅；专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构.又依据各个国家的现状和经验l、国外的老年住宅模式大体上可以划分为四种：

独立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）.从资金来源划分实际上分为两种：

家庭和个人融资；政府和社会融资.借鉴国外经验l、结合我国实际情况l、我国老年公寓的模式大体上可以划分为三种：

成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）.

    3、设计与配套设施.老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”l、从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求.老年公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落l、而不宜高塔楼l、住房面积以合室、一室、二室小套房为主.道路要无障碍设计l、户内有紧急呼叫与电子安防系统.居室要阳光充分和通风.老年公寓要有完备的配套设施和服务l、如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等.特别是老年社区内要配备正规定点医院.该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能l、这是关系老有所养的重要保障l、是老年人进住社区最关心的问题之一.

    4、规模与档次.从居者本身的利益.安全管理和市场需求出发l、老年公寓的规模不宜过大l、这要依据各地的具体情况和条件而定.要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求l、建设不同档次的老年公寓住宅.但是中国目前老年人的经济收入普遍不高l、老年公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主l、而不能片面追求规模与档次.

    5、老年公寓的性质.依据国外经验和我国的具体情况l、老年公寓以经营性与公益性相结合为好.老年公寓的租售方式l、可以由老人的旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转.此外l、还需要政府的政策支持以及社会各方面的资助.福利性的养老机构l、则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设.

    三、老年公寓（老年社区）的现状与问题

    老年公寓特别是独立的老年公寓l、在欧美国家发展较早l、建设较多l、也积累了不少的经验.随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高l、对老年公寓的需求的不断增长l、老年公寓在一些城市也相继发展起来l、如北京太阳城国际老年公寓l、是北京市规模最大的独立老年公寓.它建于北京北部的小汤山l、占地面积42万平方米l、总建筑面积18万平方米l、可以容纳近万老人入住.它的环境优美、设施先进、服务较好.上海市是最早进入老年型的城市l、老龄事业发展较早.1990年开办的浦东老年公寓l、是全国首批老年公寓之一l、目前全市养老院和老年公寓的床位已达2万多张l、相当现有老年人口的1％.大连市2001年底全市共有养老机构150所l、其中老年公寓11所l、总床位7993张.这些城市的老人公寓和养老机构的发展l、为解决老年人的养老和居住提供了很好的条件l、并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好基础.

    但是l、由于我国老年公寓的发展刚刚起步l、从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处.

    1、老年公寓的建设供不应求.国外一些发达国家l、进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5％左右.以我国大连市为例l、60岁以上的老人71.1万l、占城市总人口的24.9％l、若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比重l、按3％的比例分析l、70多万的老年人中l、将有近2万人入住老年公寓和养老机构l、而目前仅有7千多个床位l、这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求.

    2、老年公寓的布局不尽合理.目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划l、缺乏从中国老年人的特点和需求出发l、而制定的科学合理的建设规划.所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好l、但地点远离社会、远离亲友.交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高l、活动空间少等l、这些都给老年人生活和社会活动造成不便.

    3、老年公寓的价位偏高.有的老年公寓环境优美l、设施齐全l、服务较好l、但是租售价位较高l、有的月租价高达2000－3000元l、很多老年人只好望洋兴叹.如上海市选择老年公寓的老人中l、86.3％希望每月所需费用不超过1000元（《中外房地产导报》2001年18期）.北京市2000年调查显示l、50岁以上的常住人口中l、60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓l、但他们所能承受的平均价格为860元；大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的价位为400－500元（《老年住房专题会议论文集》2002年）.可见l、在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下l、老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力.

    4、一些老年公寓和养老机构建筑老化l、设施不全.一般来说设备齐全l