承包合同违约金.docx

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承包合同违约金

承包合同违约金

　　篇一：

合同违约金的相关规定

　　根据合同法第一百一十四条的规定，违约金过高的比较标准为守约方的实际损失，如上所述，实际损失包括直接损失和履行利益损失。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条的规定，以调整到实际损失的130%为原则，以体现违约金的惩罚性。

法律对于违约金的最高限度并没有明确的规定，最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第一百二十一条规定“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。

”

　　中华人民共和国合同法相关规定：

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

　　最高人民法院关于适用若干问题的解释

（二）

　　第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数

　　额以不超过实际损失额为限。

增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。

　　第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

　　当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

　　合同中的违约金条款大多是双方当事人的自愿约定，不违反民法的平等、等价有偿原则。

法律没有规定违约金的最高上限，为法律尊重当事人意思自治的表现。

　　合同法第114条第1款规定：

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　合同法第114条第2款规定：

约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。

　　违约金有法定违约金与约定违约金之分。

　　合同法第一百一十四条规定的是约定违约金，约定违约金具有如下特征：

（1）违约金的数额是双方预先确定的;

（2）违约金是—种违约后的补救措施;

　　（3）违约金的支付是独立于履行行为之外的给付。

换言之，只要当事人无特别约定，支付违约金的行为不能替代履行合同，当事人不得在支付违约金后而免除履行主债务的义务（合同法第第一百一十四条第三款）。

　　1、违约金适用的一般原则性规定

（1）合同对违约金有具体约定的按约定，对违约金无约定或约定不明确的，按没有约定处理。

（2）违约金的计算依据是合同总价。

（3）约定违约金数额一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限。

　　2、逾期付款违约金的计算，应注意不同时期的计算参考依据

　　最高人民法院民二庭经研究认为，罚息计算方法的正确表述方式为：

逾期罚息自某某之日起至付清之日止，按中国人民银行规定的同期逾期罚息计算标准计付。

按照1999年2月16日施行的最高人民法院法释19998号关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复和XX年11月21日起施行的最高人民法院法释XX34号关于修

　　改最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复的批复的规定，对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准计算逾期付款违约金。

中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。

　　3、合同当事人明确约定适用地方规章规定的，人民法院可以参照执行。

最高人民法院于1993年4月7日以法经（1993）56号关于处理建筑工程承包合同纠纷案件能否参照省政府办公厅转发的关于建设工程实行提前竣工奖的暂行规定的函复答复如下：

建筑安装工程承包合同条例第十三条第一款虽然规定了逾期交付工程应承担违约责任，但没有规定具体标准，而是允许当事人在合同中约定。

山东省政府办公厅转发的关于建设工程实行提前竣工奖的暂行规定[该规定第五条第二款规定：

“工程提前（或拖期）一天竣工奖（罚）金额按工程预算造价的万分之二至万分之四计取……奖罚数额的比例要对等，但总额不得超过工程预算造价的百分之三。

”]对工程逾期应承担的责任作了具体规定。

该规定属于地方政府规章，与建筑安装工程承包合同条例并不抵触，因此，双方都是本省的单位，可以参照执行。

　　4、对约定违约金和罚款的，或只约定罚款的，只要其

　　金额不超过未履行部分总额的，可将罚款视为违约金处理。

　　《民法通则》

　　第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。

　　当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。

　　第一百一十三条当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。

　　第一百一十四条当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。

　　第一百一十五条合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。

　　《合同法》第114条

　　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

　　第115条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

　　第116条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

　　《最高人民法院关于适用若干问题的解释

（二）》

　　第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。

增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。

　　第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

　　当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一

　　篇二：

工程合同罚款和违约金的区别

　　关于在合同、招标文件签署及履行过程中

　　“违约金”和“罚款”区别的说明

　　鉴于在签署的各类合同和招标文件，都会涉及到“违约金”和“罚款”的约定和适用，特对“违约金”和“罚款”的作出如下说明：

　　一、案例及分析

　　案例1：

　　总包合同约定，“施工期间，如承包人发生重大伤亡或火灾事故，根据情节轻重，每发生一次发包人向承包人处以5000-XX0元的罚款。

”

　　分析：

　　在此条款中，“罚款”是指：

假设发生火灾，有关承包人的违约金赔偿，包括以下两部分：

　　①5000-XX0元的赔偿；

　　②因火宅导致发包人工程、设备、人员等实际损失。

　　案例2：

　　总包合同约定，“施工期间，如承包人发生重大伤亡或火灾事故，根据情节轻重，每发生一次发包人向承包人处以5000-XX0元的违约金（或者扣款或者赔偿或者损害赔偿等）。

”

　　分析：

　　在此条款中，“违约金（或者扣款等）”是指：

假设发生火灾，有关承包人的违约金赔偿，在以下两项中选择其一：

　　①5000-XX0元的赔偿；

　　②因火宅导致发包人工程、设备、人员等实际损失。

　　实践中，发包人若按①项收取了赔偿款的，在向承包人要求实际损失赔偿时法院会要求扣除①项已收取的部分。

　　二、综述

　　在法理上，违约金可以分为补偿性违约金和惩罚性违约金。

　　补偿性违约金的功能主要是为了弥补守约方受到的损失。

惩罚性违约金则除了弥补损失外，还有额外的赔偿以作为对违约的惩罚。

　　国内立法中，所有的违约金均指补偿性违约金，即一旦某一方违约，其需要向守约方承担的违约责任以实际损失为最高限。

如果守约方想要获得实际损失外的赔偿（比如罚款），则必须在合同中明确约定（但即便如此，依据《合同法》第一百一十四条之规定，违约金相对于实际损失过高的，违约方仍可要求适当减少）

　　鉴于以上原因，集团各部门、各城市/项目公司在签署各类合同时（尤其是总包和分包合同），需要明确所约定赔偿金是一般违约金还是罚款，如果采用罚款的，则建议用以下文字表述：

　　“乙方不得×××，乙方违反本款约定的，甲方有权按次对乙方处以××元至××元的罚款，具体的罚款数额由甲方酌定。

此罚款不作为因乙方违约而对甲方的补偿或赔偿，仅仅是独立于违约金的罚款，因乙方违约造成甲方损失的，相关违约金赔偿由乙方另行支付。

本合同其他条款及合同履行过程中签署的文件所述违约罚款、罚款等字样，均作此解释”。

　　另，在合同履行过程中，遇到对方违约，按照罚款处罚的，我方或者我方的工作人员给对方出具的书面文件也要将相关款项表述为“罚款”，而不能用违约金、扣款等词。

　　特此说明。

　　篇三：

承包合同违约分析与处理建议

　　建议

　　一、本合同瑕疵：

　　1、缺失甲方、乙方的违约责任

　　2、缺失甲方、乙方各自的各种风险防范条款

　　比如甲方:

怎样防范被索赔（各种情况下的索赔该怎样预防）比如乙方：

怎样防范带来损失比如：

不可抗力（天灾：

地震、暴雨、暴风、天干、太阳风暴等等）、政府行为、供应商问题、食品问题、产品问题、学生问题、自身管理问题等等

　　3、缺失解决正义争议的方法

　　二、解决办法：

　　1、按合同约定

　　第十六条:

本合同未尽事宜，由甲乙双方协商解决。

　　第十七条:

任何一方不得违约、毁约。

如有违约，由违约方承担因违约造成的一切责任。

　　2、违约方采取补救措施或者赔偿损失等违约责任

　　3、《合同法》

　　第一百一十三条

　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

　　第一百一十七条

　　因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

　　本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

　　篇四：

违约金的规定

　　一审法院经审理认为，原、被告之间的船舶物料和备品供应合同关系真实有效，原告已履行了供油义务，被告未按照合同要求在约定期间内向原告支付油款的违约事实清楚，应向原告偿付拖欠的油款，并承担相应的违约责任。

合同中的违约金条款系双方的真实意思表示，被告接受了每日千分之一的违约金标准，理应承担相应的后果。

被告迟延付款对原告正常经营可能造成的影响及损失并不能简单按照银行利息进行比照，原告出于实际情况考虑，已主动降低了违约金计算标准，降低后的违约金并无明显不合理之处。

故判决支持了原告的全部诉讼请求。

　　本案为船舶物料和备品供应合同纠纷，双方的主要争议在于原告诉请的违约金是否过高的问题。

　　一、我国关于违约金的相关法律规定

　　违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约时，应向另一方支付的独立于履行行为以外的金钱或其他财产。

本案十余份油料购销合同均约定了逾期付款违约金，但被告认为违约金过分高于造成的损失，应按照三个月的贷款利率的30%为标准计算违约金。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：

“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

”《最高人民法院关于适用若干问题的解释

（二）》第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认

　　定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。

故判断违约金是否过高首先应当明确守约方遭受的损失。

　　二、违约金约定是否过高的认定问题

　　最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔XX〕40号）第9条规定“在当前市场主体违约情形比较突出的情况下，违约行为通常导致可得利益损失。

根据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。

生产设备和原材料等买卖合同违约中，因出卖人违约而造成买受人的可得利益损失通常属于生产利润损失。

承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。

先后系列买卖合同中，因原合同出卖方违约而造成其后的转售合同出售方的可得利益损失通常属于转售利润损失”。

故《中华人民共和国合同法》第一百一十四条所指的损失除了实际损失外，还包括可得利益损失。

本案中，被告未支付的加油款显然应是合同的债务，并不属于原告的实际损失，且原告亦未举证证明其存在生产利润损失、经营利润损失或转售利润损失等可得利益损失。

从这一角度来看，原告的损失似乎仅有其未得到该笔加油款而导致的利息损失。

　　但如按上述法条规定认定原告的损失仅为利息损失，并以此来限定违约金的数额，则该违约金的数额几乎可以忽略不计，在违约方过错明显的情况下，该违约金调整显然是对守约方的不公和对违约方的纵容。

法律规定违约金数额以损失为计算基础进行限制的目的是为了

　　防止当事人订立合同时约定的违约金金额过分高于违约造成的损失或者极具惩罚性，造成双方的权利义务不对等。

且如果以意思自治为由完全放任合同当事人约定过高的违约金，则在利益的驱使下，为了获得高额的违约金赔偿，合同一方当事人极有可能采取不法手段以促成合同相对方的违约。

故限制违约金凸显的是公平主义原则，用以平衡意思自治原则、诚实守信原则带来的权益冲突。

但是，违约金设立的目的是预设不履行的后果，使合同的当事人在履行合同过程中能够清楚自己违约后将要承担何种程度的法律后果，以此来督促当事人履行合同。

由于我国目前民商事合同履行过程中违约现象比较突出，如果按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释

（二）》第二十九条第二款的规定简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，对于违约金进行过分严苛的限定，则势必导致违约金设立的目的无法实现。

　　三、违约金应否调整应结合具体案件分析

　　本案中，涉案十余份油料购销合同均约定，若逾期付款，被告应向原告支付每日千分之一的违约金，该条款系双方的真实意思表示，被告在与原告缔约时就应当预测到若其违约需承担的违约责任，其既然接受了每日千分之一的违约金标准，理应承担相应的后果。

同时，原告系一家供油企业，对资金流动性具有较高需求，因此，被告迟延付款对原告正常经营可能造成的影响及损失，也不能简单按照银行利息进行比照。

况且，原告出于实际情况考虑，已主动降低了违约金计算标准。

根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案

　　件若干问题的指导意见》及《上海市高级人民法院关于商事审判中规范违约金调整问题的意见》的相关规定，综合考虑合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益、当事人缔约地位的强弱、是否适用格式合同或条款、当事人是否已在诉请中对违约金进行减让以及违约金计算的基数等因素，法院认为原告对于违约金的请求合法合理，可予支持。

　　【裁判要旨】

　　违约金兼具赔偿性和惩罚性，但以赔偿性为主。

合同中对违约金的约定并不必须明确为违约金这一表述，其他诸如“滞纳金”的表述如符合违约金的性质，应从合同缔约本意上认定其违约金性质。

买卖合同纠纷中，如一方当事人认为逾期付款违约金约定过高并申请核减之时，法院可以央行同期贷款利率的四倍作为认定逾期付款违约金是否过高的标准，并以此为标准进行核减。

　　但XX年4月29日起第7个工作日为XX年5月10日，故该延期付款违约金应从XX年5月11日起算；此外，长沙三和管桩公司、长沙黎托建筑公司双方约定的日1‰的计算方式超过中国人民银行公布同期同类贷款基准利率的四倍，属于约定过高的情形，该院依法核减为中国人民银行公布同期同类贷款基准利率的4倍，长沙三和管桩公司诉请超出部分，该院不予支持。

　　一、违约金兼具赔偿性及惩罚性

　　违约金是合同关系中重要的概念，按照我国《合同法》第一百一十四条的规定，违约金是合同当事人在合同中预先约定的当一方不履行合同或不完全履行合同时，由违约的一方支付给对方的一定金额的金钱。

它具有以下法律特征：

1、违约金是在合同中事先约定的（作为合同条款之一）；2、违约金是一方违约时向对方支付的一定数额的金钱（定额损害赔偿）；3、违约金是对赔偿责任承担的一种约定（不同于一般合同义务）。

关于违约金的性质，一般认为，现行合同法所确立的违约金制度是不具有惩罚性的违约金制度，而属于赔偿性违约金制度。

即使约定的违约金数额高于实际损失，也不能改变这种基本属性。

关于当事人是否可以约定单纯的惩罚性违约金，合同法未作明确规定，但合同法第一百一十四条第二款同时有规定了违约金约定过高时，可依法核减，可见合同法对于违约金的惩罚性质持审慎态度。

因此，违约金的性质以违约的损害赔偿为主，以违约的惩罚为辅。

　　二、违约金的约定形式不必拘泥字眼

　　违约金需在合同中进行明确约定，即有相关条款约定了违约金的给付条件和数额，但在司法实践中，则不应拘泥于在合同中必须出现“违约金”这一字眼，如合同中有“滞纳金”、“赔偿金”等约定，而其给付条件又符合合同法对违约金的规定，应从尊重缔约者的真实

　　篇五：

建筑工程承包合同违约认定与赔偿

　　建筑工程承包合同违约认定与赔偿||

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XX-10-2811:

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　　某房地产开发公司（以下简称甲方）因与某建筑公司（以下简称乙方）工程承包合同纠纷一案，双方当事人对该案部分重要问题存在较大分岐，重庆同光经济法律专家论证中心特此邀请西政部分法学专家对本案合同效力、工程款的结算及损失计算方式等问题进行论证。

通过专家论证，辨明了案情，理顺了法律关系，为案件的审理提供了重要的参考意见。

　　一、案情简述

　　XX年1月，甲方为进行房地产开发经其工程部经理刘某介绍认识了一乙方，甲方委托刘某代表其与乙方签订了某生态别墅《建筑安装工程承包合同》。

合同约定，乙方承接甲方开发的50幢别墅及一幢会所的建筑装饰及安装工程（每幢别墅建筑面积约260平方米，会所建筑面积约1500平方米）；一条宽米，长约370米的进场公司及其它配套设施；500米砖砌围墙及湖堤整治等，工程竣工日期为XX年2月20日。

合同中专门约定工程不得转包和分包。

合同签订后，甲方即指派刘某为工程现场代表监督及验收乙方的施工。

　　直到同年9月，由于发生严重的农民阻路事件，甲方才发现：

早在双方签订合同的当月，乙方就将工程恶意分包给该工程项目经理部装修队，该装修队既无乙方公司的设立批文，更无工商部门的开办法律手续，更重要的是，该装修队实质上就是刘某私人非法组织的施工队。

　　刘某任现场代表期间，与乙方恶意串通、勾结，虚报工程数量、材料价格、擅自拖延工程。

在甲方的严厉指责下，乙方于XX年11月1日自行自行撤场，至今仍未与甲方结算并交出《施工许可证》。

　　由于没有《施工许可证》，使甲方在重新寻找施工单位的过程中增加了不少的阻力，最终于XX年6月4日才基本完成了本应由乙方完成的工程，但比合同约定的竣工期滞后了16个月；同样由于《施工许可证》的问题，至今未能办理综合验收，已出售别墅无法为购房户办理产权证。

虽在仲裁过程中，甲方提出要求乙方先行交付《施工许可证》以避免损害后果的扩大，但未果。

　　二、双方争议的焦点

　　1、刘某与乙方是否存在转包、分包和恶意串通行为

　　2、双方所订《建设工程施工合同》的效力

　　3、因刘某的串谋行为导致工程签单不实，因而工程如何结算

　　4、甲方所受损失的赔偿

　　三、专家论证结论

（一）《建筑安装工程承包合同》有效

　　因为甲方作为开发商具备工程发包的主体资格，而乙方也具有承接相应工程的资质等级，因此，双方当事人主体合法。

合同内容依据相应建筑法律法规订立，内容合法。

　　本案发生争执的刘某与乙方恶意串通的分包行为发生时间在签订主承包合同之后，也就是说，刘某是在主承包合同的履行过程中与乙方串谋。

以合同履行过程中的行为来否定合同本身的效力缺乏理论依据，因此，专家组经讨论倾向认定双方订立的《建筑安装工程承包合同》有效。

（二）乙方在合同履行过程中存在大量的根本违约行为，甲方完全有权行使解除权。

　　乙方的违约行为表现在以下几方面：

　　1、将工程分包，严重违约。

　　双方当事人签订的《建设工程施工合同》中明确约定，工程不得分包。

乙方就与所谓的“别墅工程项目经理部装修队”签订了《内部经济承包合同》，将总承包合同项下的公路、场平及安装工程、装饰工程包给了该“装修队”承建，而该“装修队”承建后，又分别与周某、欧某等农民订立合同将其合同项下的工程交其施工。

专家组经讨论认为：

“别墅工程项目经理部装修队”的成立时间在双惊讶订立施工总承包合同之后，而该装修队的成立既无乙方公司的正式设立批文，也无工商机关的相应登记手续，这说明该装修队的设立是非法的，而且装修队也不是乙方的内部机构，其实质就是为方便刘某个人谋取私利。

因此，乙方与装修队之间的关系不是企业内部的“内部经济承包合同”关系，应当认定双方关系的性质为工程的分包。

而工程分包又是《建设工程施工合同》中明确约定禁止的行为，因此，乙方隐瞒甲方擅自将工程分包的行为属根本违约。

　　2、乙方与刘某之间恶意串通行为显然成立，乙方严重违约且刘某对工程的签单应属无效。

　　刘某接受甲方的委托，作为工程发包单位的现场代表，又在工程承包单位手中分包工程施工内容的做法，显然违反了《民法通则》关于禁止自己代理的规定。

事实表明，刘某在与乙方的恶意串通中已经出现了虚报工程量、虚报工程材料等现象。

因此，专家组认为由于乙方与刘某串谋成立，不仅乙方因严重违反诚实信用原则而根本违约，应承担相应违约责任；而且刘某对工程的各种签单应属无效。

　　3、乙方擅自撤场的行为属根本违约。

　　乙方在只建设了5幢别墅，工程远未完工的情况下，于XX年11月擅自撤场，既不结算，也不交出《施工

　　许可证》的做法，已经构成《合同法》第94条第2项所规定的明示违约，符合法定解除合同的事由。

专家组认为：

鉴于乙方上述违约行为，甲方完全有权行使解除合同的权利。

　　（三）工程款应当据实结算；甲方所受损失的赔偿范围

　　根据《合同法》第113条的规定，当事人一方违约给对方造成损失的，损失赔偿额应包括守约方遭受的直接经济损失和属于预期利益的间接损失。

本案中，因乙方的违约行为造成工程延期竣工16个月，因乙方拒不交出《施工许可证》致使甲方至今不能进行综合验收，不能为购房者办理产权证。

　　鉴于上述损害后果，根据合同法的规定，损害赔偿的范围应当包括因乙方行为造成延期16个月竣工产生的损失，和因乙方拒不交《施工许可证》造成甲方向购房支付的逾期办理产权证而承担的违约金