我国房地产业发展的现状问题及对策.docx

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我国房地产业发展的现状问题及对策

作者：

郑如意学校：

天津城市建设管理职业技术学院专业：

工程造价指导教师：

杨富玉

2012年5月

我国房地产业发展的现状、问题及对策

目录

内容摘要1

一、我国当前房地产市场发展现状2

1.投资继续保持较快发展2

2.土地开发面积增速持续大幅增长3

3.国内贷款成为房地产投资强有力的支撑3

二、现阶段我国房地产业发展中存在的问题4

1.供求结构矛盾明显4

2.局部地区商品房价格上涨过快5

3.弱化国民经济发展对房地产业的根本推动力7

4.确定政府公共管理绩效的考核标准7

5.引导房地产的理论管理8

参考文献9

内容摘要

近年来，中国的房地产业得到了快速的发展，同时房价上涨等现象也引起了人民的普遍关注，房价问题成为目前中国经济的一大热点。

本文重点研究我国房地产业的现状，并对目前房地产业存在的问题进行了深入分析在此基础上对如何确保我国房地产业良性健康发展提出了政策建议。

　从各地区的房地产投资增长情况看，2006年，全国31个省（区，市）中有16省（区，市）的房地产开发增长速度超过平均水平，增长居前的地区是内蒙古，吉林，河南，西藏，福建，安徽，广西等省份，同比增长幅度在30%以上。

其中，内蒙古增速最为强劲，累计房地产开发投资增长超过一倍。

上海和浙江投资增长5.6%和8.9%。

　在社会主义市场经济条件下,现代服务政府的基本职能是经济调节、市场监管、社会管理和公共服务。

为切实加强对房地产业的管理与服务,确保房地产业持续健康的发展,切实保障人民群众生活水平的不断提高,政府必须依据自身的职能,围绕房地产业发展的基本动力,针对房地产业存在的问题,以科学发展观为统领,采取科学、规范、务实、高效的政策措施。

关键词：

房地产现状问题对策分析报告

我国房地产业发展的现状、问题及对策

一、我国当前房地产市场发展现状

中国经济的多年持续，稳定增长，使中国的综合国力得到很大增强。

房地产市场也在经济的快速发展过程中得到迅猛发展。

1.投资继续保持较快发展

　　2006年，全国完成房地产开发投资19382亿元，同比增长21.8%增幅比去年同期高出0.9个百分点，今年一季度，房地产开发完成投资3543.78亿元，同比增长26.9%，增幅同比加快6.7个百分点，高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。

2006年，东，中西部地区得房地产开发累计完成投资额分别高达12383.49亿元，3524.21亿元和3474.76亿元，同比增长17.4%，30.8%和30.3%。

中部地区投资增长最快，增幅分别高于东部地区13.6个百分点。

东，中，西部房地产开发投资比重分别为64%，17.8%和18.2%。

今年一季度，东，中，西部地区同比增长24.3%，36.3%和29.3%。

中部地区投资增速依然高于东部西部地区。

　　从各地区的房地产投资增长情况看，2006年，全国31个省（区，市）中有16省（区，市）的房地产开发增长速度超过平均水平，增长居前的地区是内蒙古，吉林，河南，西藏，福建，安徽，广西等省份，同比增长幅度在30%以上。

其中，内蒙古增速最为强劲，累计房地产开发投资增长超过一倍。

上海和浙江投资增长5.6%和8.9%。

　　由此可见，房地产开发仍然是拉动固定资产投资的重要力量，房地产投资占城镇固定资产投资比重高达21%左右。

2.土地开发面积增速持续大幅增长

　　我国房地产土地开发经历了连续两年的低速负增长后，2006年以来，房地产土地开发面积开始大幅度反弹。

2006年，全国房地产开发企业完成土地开发面积26606万平方米，同比增长17.3%，比去年同期上升40.3个百分点。

今年1-4月份，全国房地产开发企业土地开发面积7615万平方米，同比增长4.6%。

[4]这一增长速度再现了2003年的高增长水平。

国家新出台的规范房地产投资的政策已明确规定，企业购置土地而又不开发，一年以内要加收占用费，如两年仍未开发，予以没收。

政策压力使得开发商加快土地开发速度，而开发企业本年土地购置面积继续减少。

2006年，本年土地购置面积36791万平方米，同比下降3.8%，比去年同期回落9.2个百分点。

3.国内贷款成为房地产投资强有力的支撑

　　2006年，全国房地产开发企业累计到位资金22764.27亿元，同比增长29.8%。

今年一季度房地产开发到位资金7125.49亿元，同比增长26.3%，为完成投资的两倍。

作为房地产开发最重要的两个资金来源，银行贷款和定金预收款两项所占比重超过50%，自2005年以来，两者走势发生了截然相反的变化，国内贷款成为房地产投资增长的主要推动力，而定金及预收款的作用明显减弱。

　　与定金及预收款下降形成鲜明对比的是，国内贷款在经历了2004年的增速回落期后，于2005年6月开始逐步回升。

今年以来，国内贷款增速更是呈现大幅度反弹之势，国内贷款猛增44.9%，远远超过去年同期水平，强有力的国内贷款支撑了房地产投资，与此同时，银行贷款占房地产开发全部资金来源的比重由去年同期的18.2%提高至20.3%。

这不仅印证了金融对房地产市场的支撑作用，而且反映出国内银行与房地产业息息相关的利益结合。

在广大居民购房信息不足，房地产开发商投资意愿下降的局面下，国内银行为了顺利收回前期已经发放的开发贷款，不得不继续批贷，以支持开发项目的顺利完工和正常销售。

同时，房地产开发企业努力拓宽融资渠道，利用外资步伐加快。

2007年，资金来源中外资增速仅次于国内贷款，利用外资总额102.63亿元。

二、现阶段我国房地产业发展中存在的问题

在房地产业快速发展中，我们也应情形的看到其中存在这影响社会公众生活水平提高和国民经济持续健康发展的问题，具体表现在：

1.供求结构矛盾明显

高端产品与中端产品的比例关系不够正常和协调，突出表现为中低价位，中小户型住房供应不足，商品住宅整体价格偏高，超过低收入家庭的承受能力。

据有关部门去年对18家大型房地产开发企业的抽样调查，所销售的商品中，单价3000元/平方米以下的仅占3.7%，3000-4500元/平方米的也只占38.7%，建筑面积80平方米的户型仅占1.1%，80-120平方米的也只占27.9%。

在建商品住宅中此类户型已占80.9%。

此外，个别地区商品房供应中，住宅与非住宅的比例不合理，空置商品房中，，中高档住宅和写字楼占80%，而根据国际经验，发展中国家的高档物业在房地产中所占的比例应在5%-10%之间。

从我国实际需要看，我国家大多数住房消费者的收入水平低，购房能力有限，需要的是低成本，低价格的普通商品房和经济适用房，但目前市场供应主体仍然是中高档商品住宅。

在高档商品不段积压，空置面积持续上升的情况下，经济适用房则出现连夜排队购买的现象，有的城市出现经济适用房供求比例达到1：

8。

北京，上海等达城市出现高档商品房面积空置，而经济适用房和低档房则供不应求。

究其原因首先是由于房地产开发任务相对稳定，开发公司过多，必然造成“挖资金，抢地皮”的状况，这样一来，既不符合规模经济的原则，亦会造成开发成本上升，从而抬高了商品房的价格。

其次，许多房地产开发企业缺乏应有的市场调查和预测，高回报的项目过热，但市场容量有限，而对供需矛盾最紧张且最受广大居民欢迎的中低档次投资意向冷淡，结果既加大了房地产供应结构的不合理矛盾，也增加了市场风险。

2.局部地区商品房价格上涨过快

近几年，我国部分省市商品房平均价格涨幅在15%以上，个别城市商品房平均价格涨幅超过20%。

资料显示：

1999年-2005年，我国商品房销售价格逐年上升，2005年增幅为19.46%，2007年，住宅物业上涨0.4%，土地交易价格同比上涨9.8%，涨幅比上季度高3.7个百分点，其中，居民用地，工业仓储用地和商业旅游娱乐用地交易价格上涨8.9%，5.7%和20.9%。

除商业营业用房外，商品房销售价格增长幅度远远大于同期国民经济和社会公众人均收入增长的幅度。

商品房价格上涨过快，部分闲散资金进入房地产市场，特别是一些地理，人文环境优势明显，投资增值潜力较大的城市吸引了众多购房者。

但其中不乏非理性投资者，投机炒作现象有所抬头，如果任其发展，将不利于房地产市场健康发展，也可能影响金融安全。

另外，基础设施，环境质量的改善也对房价上涨有一定的影响。

　　　总体上看，住房保障在整个住房市场中所占比例仍然较小，导致大量中低收入家庭的刚性住房需求被推向市场，这在一定程度上加剧了住房市场上的供求矛盾，并加剧了商品房价格的上涨　　三、确保我国房地产业持续健康发展的对策

　　在社会主义市场经济条件下,现代服务政府的基本职能是经济调节、市场监管、社会管理和公共服务。

为切实加强对房地产业的管理与服务,确保房地产业持续健康的发展,切实保障人民群众生活水平的不断提高,政府必须依据自身的职能,围绕房地产业发展的基本动力,针对房地产业存在的问题,以科学发展观为统领,采取科学、规范、务实、高效的政策措施。

3.弱化国民经济发展对房地产业的根本推动力

正因为房地产业在国民经济发展中具有十分重要的地位和产业关联影响面广泛的原因,长期以来,政府为推动经济增长,不自觉地都将房地产业作为新经济增长点而大力推动。

为此,政府要转变职能,改变计划经济时代的经济发展绝对主导思维,切实履行现代服务政府的公共管理职能,科学确定经济与社会发展的目标和方向,积极倡导经济可持续发展和社会和谐发展,规范传统产业稳定发展,积极推进创新型产业的加速发展,以为当前过热的房地产业降温,规避房地产经济泡沫,防范各种金融和社会风险。

4.确定政府公共管理绩效的考核标准

　　众所周知,房地产虽然在我国如火如荼,但并非象某些开发商所说的那样,完全是来自市场需求因素,而在于一些更加诡秘的潜制度因素。

其中,最重要的便是地方政府与房地产商形成的神圣联盟。

这一神圣联盟即是‘你发财、我发展,成本社会掏’的畸形增长模式。

地方政府为推动城市建设和经济增长,通过政府的公共政策为房地产推波助澜。

为此,必须科学拟订政府公共管理绩效的考核标准,减少经济指标,包括ＧＤＰ增长、财政收入增幅等,增加社会性指标,如人民群众社会幸福度、人均收入水平提高、社会和谐度等,以避免地方政府为单纯追求ＧＤＰ增长和财政收入增加而大批出卖土地、大规模开发建设等,以减缓政府政策对房地产业的推动力。

5.引导房地产的理论管理

当前,我国房地产市场之所以会有房价天高、嘘声一片的状况,其真实原因是在于市场需求过高但不理性上。

政府对经济与社会问题的公共政策从解决问题的途径来说可以分为降低社会公众主观差距和减少客观差距的政策。

首先,政府应实施引导性政策,宣传国民经济发展不同阶段人们应有的理性消费观念,避免不分年龄、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消费、投资理念,以降低社会公众的主观需求。

据统计,我国城乡居民的住房私有化度近80%,远比欧美发达国家的50%左右、香港的40%左右要高出许多,为什么在发达国家和地区并为产生矛盾呢,就因为他们有较为成熟和理性的消费需求。

其次,政府应实施提高城乡居民收入、建立和完善社会保障、教育与医疗卫生保障等减少客观差距的政策,帮助社会公众提高有购买力的住房需求,通过扩大有购买力的需求,使房地产业步入良性发展的轨道。

参考文献

1.林毅夫.我国房地产现状房价、泡沫新解[Ｎ].中国青年报,2004—12—30

2.2004—2005年房地产业形势分析与预测[ＥＢ/ＯＬ].中国网,2005—04—18

3.国家统计局.2006中国统计年鉴[Ｚ].2006

4.吴元其、周业柱.公共决策体制与政策分析[Ｍ].北京:

国家行政学院出版社,2003

5.金融时报，2011-6-1