物业管理实务.docx
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物业管理实务
物业管理实务
第一章物业管理企业
一、简述物业管理企业的概念、特征。
答：
概念：
物业管理企业是依法成立、具备专业资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关关系的经济实体。
特征：
第一，是独立的企业法人。
第二，属于服务性企业。
第三，具有一定的公共管理性质的职能。
二、简述物业管理企业的类型。
答：
（一）按照投资主体的经济成分划分：
1、全民所有制管理企业。
2、集体所有制物业管理企业。
3、民营物业管理企业。
4、外资物业管理企业。
5、其他物业管理企业。
（二）按股东出资形式来划分。
1、物业管理有限责任公司。
2、物业管理股份有限公司。
3、股份合作型物业管理企业。
三、物业管理企业注册登记包含哪些要点?
答：
（一）企业名称的预先审核。
（二）公司地址。
（三）注册资本。
（四）股东人数和法定代表人。
（五）公司人员。
（六）公司章程。
四、物业管理企业资质分为哪些等级？
应由哪些机构颁发相应的资质证书。
答：
物业管理企业资质等级分一、二、三级。
国务院建设主管部门负责一级物业管理企业证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资料颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。
设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。
五、新设立的物业管理企业在资质申报时应提供哪些资料？
答：
新设立的物业管理企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。
物业管理企业在领取执照之日起30天内，持以下资料向当地的房地产主管部门申请资质：
1、营业执照；2、企业章程；3、验资证明；4、企业法定代表人的身份证明。
5、物业管理专业人员的职业资格证书和营运合同，管理和技术人员的职称证书和营动合同。
六、简述设置物业管理企业组织机构的要求。
答：
（一）按照规模、任务设置。
物业管理企业在设置组织机构时，一方面应考虑管理的规模，一般而言，管理面积越大，员工越多，划分的管理层次就越多，部门和职能设置就越全面，分工越精细；另一方面，在保证关键职能的基础上，又应适当减少部分划分，或者将几个相关的部门合并成一个综合部门，采用一专多能、一职多责的组织机构设置方式。
（二）统一领导、分层管理。
物业管理企业各部门和项目应有明确的分工，把企业的任务和目标进行层层分解，落实到每个职能部门和项目，有效控制管理行为，实现集权与分权相结合。
（三）分工协作。
在物业管理企业中，应加强上下级之间纵向协作，改善各职能部门、各项目、各岗位之间的横向协作关系。
（四）精干、高效、灵活。
物业管理企业组织机构在精简、精干、高效的同时，还应根据企业外部一半的变化和企业内部业务发展的需要，及时作出必要的调整。
七、简述物业管理企业组织机构设置的影响因素。
答：
（一）企业战略因素。
战略是为实现组织目标而制订的产业定位和发展方向。
（二）外部环境因素。
主要包括物业管理的行为特点、人力资源条件、产品特点、客户、市场特点、物业管理的政策法规和宏观经济形势等因素。
（三）技术因素。
主要指包括设备、技术、管理知识在内的广义技术概念。
（四）组织规模及所处阶段。
组织规模直接影响到组织机构的管理层次、集权程度、规范化及制度化；组织规模比较大的企业，工作专门化、部门化的程度较高。
八、简述直线职能式组织机构的主要优缺点。
答：
直线职能制以直线制为基础，在各级主管人员的领导下，按专业分工设置相应的职能部门，实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组织形式。
其特点是各有主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。
1、主要优点：
加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。
2、主要缺点：
机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。
九、物业管理企业的机构设置主要包括以下内容：
1、总经理室。
2、人力资源部。
3、行政管理部。
4、财务部。
5、品质管理部。
6、市场拓展部。
7、经营管理部。
8、工程管理部。
9、安全管理部。
10、环境管理部。
第二章物业管理招标投标
一、物业管理招标设标的概念是什么？
答：
物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。
物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。
二、物业管理招标的方式有几种？
答：
（一）公开招标，是指招标人通过公共媒介发面招标公告，邀请所有符合投次条件的物业管理企业参加投标的招标方式。
（二）邀请招标，也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投票邀请的招标方式。
三、物业管理招标设标的基本要求和基本原则是什么？
答：
（一）基本要求：
1、参与招标投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动，即对招标投标方的资格认定以及招标投标的具体实施程序等，都必须符合相关法律法规的要求，并接受有关部门的监督与管理。
2、在物业管理招标投标过程中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素。
3、招标方应根据项目的实际情况和业主的需求，选择最适合项目运作和业主需求的物业管理企业及服务，对投标方而言，不仅要依据项目的实际情况和业主的需求制订符合项目的要求的物业管理模式和运作方案，还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险，在投标策略方面也应该结合项目特点与企业自身的条件组织投标活动。
4、按照国际惯例和相关法律法规的要求，应明确招标投标的相关程序和时间安排，确保招标设标活动顺利实施。
（二）基本原则：
1、物业管理招标由招标人依法组织实施。
2、在评标委员会的组成以及开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上，应当严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求，公正地对待每一个投标单位，禁止任何人、任何单位在招标投标过程中利用特权或优势获得不正当利益。
3、招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开，而且是主动针对所有受众的，应使招标投标活动的每一个环节都保持高度透明，确保招标投标公平、公正地实施。
4、在物业管理招标投标过程中，招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标设标活动，实事求是，守信践诺，准确履行招标投标义务。
四、物业管理招标的一般程序是什么？
答：
1、成立招标领导小组。
2、编制招标文件。
3、公布招标公告或发出投标邀请书。
4、发放招标文件。
5、投标申请人资格预审。
6、接受投标文件。
7、成立评村委员会。
8、开标、评标和中标。
五、招标文件应包括哪些内容?
答：
招标文件应包括以下内容：
（1）招标人及招标项目简介。
（2）物业管理服务内容及要求。
（3）对投标人及投标书的要求。
（4）评标桔准和评标办法。
（5）招标活动方案。
（6）物业服务合同的签订说明。
（7）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
六、物业管理投标的一般程序有哪些？
答：
1、获取招标信息。
2、项目评估与风险防范。
3、登记并取得招标文件。
4、准备投标文件。
5、送交投标文件。
6、接受招标方的资格审查。
7、参加开标、现场答辩和评标。
8、签约并执行合同。
七、物业管理投标主要存在哪些风险，如何进行有效控制？
答：
物业管理投票的主要风险来自于招标人和招标物业、投标人、竞争对手等三个方面。
1、来自于招标人和招标物业的风险有：
招标方提出显失公平的特殊条件，招标方未告知可能会直接影响投标结果的信息，建设单位可能出现资金等方面的困难而造成项目无法正常进行，因物业延迟交付使用而造成早期介入期限延长，招标方与其他投标人存在关联交易等。
2、来自于投标人的风险主要有：
未对项目实施必要的可行性分析、评估、评论，从而造成投标决策和投标策略的失误；盲目作出服务承诺；价格测算失误造成中标或中标后亏损经营；项目负责人现场答辩出现失误；接受资格审查时出现不可预见或预见未作相应防范补救措施的失误；投标资料泄漏；投标人采取不正当手段参与竞争，被招标方或评标委员会取消投标资格；未按要求制作投标文件或送达投标文件造成废标等。
3、来自竞争对手的风险主要有：
采取低于成本竞争、欺诈、行贿等不正当的竞争手段；具有相关背景或综合竞争的绝对优势；窃取他人投标资料和商业秘密等。
八、在物业管理投标活动中，对投标项目评估应考虑哪几个方面的因素？
答：
项目评估一般分为两个阶段，即初选阶段，准备和实施阶段。
初选阶段的评估主要是在调查、研究资料的基础上对项目进行分析、预测和评定，目的是确定是否参与投标；准备和实施阶段的评估主要是对投标物业进行深入的调查和进行技术、经济论证，并在此基础上研究最佳投标策略和管理方案。
项目评估主要包括：
1、投标物业的基本情况。
2、招标物业项目的定位。
3、业主的要求。
4、建设单位、物业产权人、物业使用人的基本情况。
5、招标文件和招标过程。
6、竞争对手。
7、企业自身条件的分析。
九、物业管理方案包括哪些基本内容？
答：
1、关键性内容。
（1）项目的整体设想与构思；
（2）组织架构与人员的配置；（3）费用测算的成本控制；（4）管理方式、运作程序及管理措施。
2、实质性内容。
（1）管理制度的制订；
（2）档案的建立与管理；（3）人员培训及管理；（4）早期介入及前期物业管理服务内容；（5）常规物业管理服务综述；（6）管理指标；（7）物资装备；（8）工作计划。
十、制订物业管理方案的一般程序是什么？
答：
1、组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制订。
2、对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料。
3、根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。
4、确定组织架构和人员配置。
5、根据物业资料及设施设备技术参数、组织架构及人员配置、市场信息，管理经验等情况详细测算物业管理成本。
6、根据桔标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案。
7、测算物业和。
8、对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整。
9、排版、印制、装帖。
第三章物业管理合同
一、简述合同要约和合同承诺的构成要件。
答：
要约构成要件：
1、要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图。
即表明一旦受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束，要约人就成为合同的一方当事人。
2、要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定。
即要约的内容必须具备足以使合同成立的主要条款，且内容必须明确，使受要约人能理解要约人的真实意图。
3、要约必须传达到受要约人能生效。
如果要约人虽有要约但未传达，或要约因信件遗失等原因而不能传达，则该要约不发生任何效力。
承诺的构成要件：
1、承诺必须由受要约人或其代理人作出。
非受要约人或未获得授权的代理人不得作出承诺。
2、承诺必须在要约的有效时间内作出。
超过要约规定的期限或合理期限承诺无效，只能视为一个新要约。
3、承诺必须与要约的内容一致。
一项有效的承诺，受要约人不能对要约内容作出实质性变更，否则为新要约，并导致原理要约失去效力。
4、承诺必须传达给要约人。
如果受要约人内心愿意接受要约，却保持沉默，未对要约人公开表示，则不构成承诺。
二、简述合同要约和合同承诺的法律意义。
答：
合同要约的法律意义：
要约的法律意义在于要约是一种法律行为，要约到达受要约人时生效，要约一旦生效对要约人具有约束力，不得随意撤销，具体体现在要约的撤回或撤销的严格法律规定中。
合同承诺的法律意义：
与要约相对应，承诺也是一种法律行为。
承诺的法律意义在于：
受要约人一经作出承诺，该合同即告成立；要约人与受要约人就形成了合同关系，双方当事人就要受合同的约束；当然，承诺也可依法撤回。
三、简述有效合同应当具备的必要条件。
答：
1、当事人的缔约能力，即指合同当事人应当具备的合法资格。
2、当事人的真实意思表示。
即合同应当是双方当事人意思表示的真实反映。
3、合同形式合法。
合同的内容不合法，会致使合同无效。
因此，合同的内容必须符合法律、法规的规定，符合社会的公共利益。
四、简述签订物业服务合同应注意的事项。
答：
（一）物业的承接验收。
物业共用部位、共用设施设备的承接验收是前期物业服务活动的重要环节，前期物业服务合同应当对物业共同部位、共用设施设备的承接验收内容、标准责任等做出明确的约定。
（二）物业服务的费用。
前期物业服务合同涉及的费用种类多，情况复杂，支付主体及责任容易混淆，易造成矛盾，必须在合同中予以列明。
（三）前期物业服务合同的解除或终止。
前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响，合同的期限具有不确定性，为此类因素致使前期物业服务合同无法全面履行时，物业管理企业可以通过提前解除合同要求补偿的方式规避风险。
五、前期物业服务合同有哪些主要内容？
答：
1、合同的当事人。
2、物业基本情况。
3、服务内容与质量。
4、服务费用。
5、物业的经营与管理。
6、承接查验和使用维护。
7、专项维修资金。
8、违约责任。
9、其他事项。
六、试述物业服务合同有哪些特点？
答：
1、一般情况下，产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业管理企业签订物业服务合同。
2、物业管理涉及群众的日常生活及城市的正常秩序，因此各级政府行政要前有必要介入、指导和监督物业管理活动。
3、在订立物业服务合同时，应明确不但业主或物业使用人要支付在物业管理服务过程中所发生的相关费用，物业管理企业还应取得一定的酬金或利润，物业管理服务是有偿性质。
4、物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同一方的主体，一般不可能在选择物业管理服务以及选择物业管理企业方面形成一致的看法，其中的单个业主或部分业主，也不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业管理企业。
七、物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别有哪些？
答：
1、订立合同的当事人不同。
前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业；物业服务合同的当事人是业主与物业管理企业。
2、合同期限不同。
前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同又开始生生效的，前期物业服务合同将会终止。
物业服务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。
第四章早期介入与前期物业管理、
一、早期介入与前期物业管理的定义是什么？
它们之间有哪些主要区别？
答：
早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引起入的物业管理的咨询活动。
主要指从物业管理的角度对开发建设项目提出的合理化意见和建议，其可以由物业管理企业提供，也可以由物业管理专业人员提供。
前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段。
区别：
一是内容作用不同，早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持，前期物业管理是物业管理服务；二是服务的对象不同，早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。
前期物业管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。
二、早期介入的作用是什么？
答：
1、优化设计。
2、有助于提高工程质量。
3、有利于了解物业情况。
4、前期物业管理作充分准备。
5、有助于提高建设单位的开发效益。
三、早期介入在物业建设各阶段有哪些主要内容？
答：
（一）可行性研究阶段。
1、内容：
1）根据物业建设及目标客户群的定位确定和执迷不悟管理的模式；2）根据规划和配套确定物业管理的基本内容；3）根据目标客户情况确定物业管理服务费的收费标准；4）根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的标准；5）设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。
2、方法和要点。
1）组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划。
2）除对物业档次定位外，还应考虑物业的使用成本。
3）选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作。
四、物业管理项目前期运作有哪些主要内容？
、
答：
（一）管理资源的完善与优化。
1、管理用房到位。
建设单位按规定将管理用户移交给物业管理项目机构。
2、物资配备到位。
一个新的物业管理项目运作需要配备的物资较多，在项目开始运作的时候，一般只配备了其中的一部分。
3、物业管理人员到位。
1）补充人员。
2）对各岗位人员进行强化培训，提高物业管理水平和操作技能；3）对现有组织机构进行优化调整，形成完善的管理组织结构。
4）加强内部管理和磨合，形成一个良好的管理团队。
（二）管理制度和服务规范的完善。
在前期物业管理过程中，物业项目管理机构应根据实际管理情况对已制订的管理制度和服务规范进行调整、补充和完善。
（三）确定物业管理单项服务的分包。
对具体物业管理项目进行管理时，物业管理企业可以根据企业的自身情况和需要来确定是否将部分单项服务分包给社会专业服务公司。
五、前期物业管理的特点是什么？
答：
1、由前述前期物业管理工作的内容分析可见，前期物业管理的许多工作，尤其是前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础，对常规期物业管理有着直接和重要的影响。
这是前期物业管理的最明显的特点。
2、前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，其介于早期与常规物业管理之间。
3、新建物业及期设施设备往往因其施工质量隐患、安装高度缺陷、设计配套不完善等问题在投入使用的初期集中反映出来，造成物业使用功能的不正常，甚至可能会出现临时停水停电、电梯运行不平稳、空调时冷时热等现象。
4、经营亏损。
前期物业管理阶段，需要投入较大人力、财力、物力等资源，管理成本相对较高。
第四章物业的承接查验
一、简述物业承接查验的概念。
答：
物业的承担查验是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。
物业的承接查验是物业管理企业承接物业前必不可少的环节，其工作质量对以后的物业管理服务至关重要。
二、新建物业承接查验的准备工作包括哪些内容？
答：
1、人员准备。
物业的承接查验是一项技术难度高、专业性强、对日后的管理有较大影响的专业技术性工作。
2、计划准备。
物业管理企业制订承接查验实施方案，能够让承接查验工作按步骤有计划地实施。
1）与建设单位确定承接查验的日期、进度安排。
2）要求建设单位在承接查验之前提供称交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明资料。
3）派出技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做好准备工作。
3、资料准备。
在物业的承接查验中，应做必要的查验记录，在正式开展承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制订查验工作流程和记录表格。
1）工作流程一般有《物业承接查验工作流程》、《物业承接查验的内容与方法》、《承接查验所发现问题的处理流程》等。
2、承接查验的常用记录表格有《工作联络登记表》、《物业承接查验记录表》《物业工程质量问题统计表》等。
4、设备、工具准备。
在物业承接查验中要采取一些必要的检验方法查验承接物业的质量情况，应根据具体情况前提准备好所需要的检验设备和工具。
三、简述物业查验的主要内容与方式。
1、物业资料。
在办理物业承接验收手续时，物业管理企业应接收查验下列资料：
1）竣工总平非典图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施，地下管网工程竣工图等竣工验收资料。
2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；4）物业管理所必需的其他资料。
2、物业共用部位。
按照《物业管理条例》的规定，物业管理企业在承担物业时，应对物业共用部位进行查验。
主要内容包括：
1）主体结构及外墙、屋面。
2）共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗；3）公共卫生间、阳台。
4）公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。
3、共同设施设备。
物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容有：
低压配电设施，柴油发电机组，电气照明、插座装置，防雷与接地，给排水、电梯、消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联运系统，排烟送风系统，安全防范系统，采暖和空调等。
4、园林绿化工程。
园林绿化分为园林植物和园林建设。
物业的园林植物一般有花卉、树木、草坪、绿蓠、花坛等，园林建设主要有小品、花架、园廊等。
5、其他公共配套设施。
物业其他公共配套设施查验的主要内容有：
物业大门、值班停亭、围墙、道路、广场、社区活动中心、停车场、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。
物业查验的方式：
物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行检查。
四、如何处理新建物业承接查验所发现的问题。
答：
1、收集整理存在问题。
1）收集所有的《物业查验记录表》；2）、对《物业查验记录表》内容进行分类整理，将承接查验所发现问题登记造表；3）、将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认，并办理确认手续。
2、处理方法：
工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法。
在实际工作过程中，物业管理企业在提出质量问题的同时，还要可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性整改。
3、跟踪验证：
为使物业工程质量问题得到及时圆满地解决物业管理企业要做跟踪查验工作。
物业管理企业应安排韦业技术人员分别负责不同专业的工程质量问题，在整改实施的过程中进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。
五、物业管理机构更迭时的物业查验内容包括哪些？
1、物业资料情况。
物业资料情况除检查本章第一节所列的涉及承接查验新建物业的相关资料外，还要对原管理机构在管理过程中产生的重要质量记录进行检查。
2、物业共用部位、共用设施设备及管理现状。
查验物业共用部位、共用设施设备及管理现状的主要项目内容有：
1）建筑结构及装饰装修工程的状况；2）供配电，给水排水，消防、电梯、空调等机电设施设备；3）保安监控，对讲门禁设施；4）清洁卫生设施；5）绿化及设施；6）停车场、门岗、道闸设施；7）室外道路、雨污水井等排水设施；8）公共活动场所及职娱乐设施；9）其他需了解查验的设施设备。
3、各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况。
包括物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出。
维修资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等帐长情况。
4、其他内容。
包括：
1）物业管理用户；2）产权属全体为业主所有的设备、工具、材料；3）与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。
六、新建物业管理工作移交的内容是什么？
答：
（一）、物业资料。
1、物业权产资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等待。
2、业主资料包括：
1）业主入住资料，包括入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片；2）房屋装修资料，包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批验收报告、违章记录等。
3管理资料包括：
各类值班记录，设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始记录。
4财务资料包括：
固定资产清单、收支帐目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代收代缴明细表、物业服务费收缴明细表、维护资金使用审批资料及记录、其他需移交的各类凭证表格清单。
5合同协议书，指对内外签订的合同协议原件。
6人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。
7其他需要移交的资料。
（二）物业共用部位及共用设施设备管理工作的交接。
1、房屋建筑工程共用部位及共用设施设备，包括消防、电梯、空调、给水、排水、供配电等机电设备及附属配件，共用部位的门窗，各类设备房、管道井、公共门窗的钥匙等。
2、共用配套设施，包括环境卫生设施（垃圾桶、箱、车等）、绿化设施，公共秩序与消防安全的管理设施；3、物业管理用户，包括办公用户、活动室、员工宿舍、食堂、仓库等。
（三）人、财、物的移交或交接。
1、人员。
在进行物业管理移交时，有可能会有原物业机构在本项目任职人员的移交或交接，承接物业的管理企业应与移交方进
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