新建购物商场项目可行性分析报告.docx
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新建购物商场项目可行性分析报告
兴隆五百购物商场建设项目可行性分析报告
6.1能源消耗22
6.2节能方案22
第七章地震安全性评价分析及结构设计27
7.1概况及地震安全性评价分析要求27
7.2自然条件27
7.3设计要求28
7.4结构设计28
第八章环境保护30
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
兴隆五百购物商场建设项目可行性研究报告
1.1.2承办单位及承办单位概况
--承办单位：
兴隆大家庭有限公司。
--承办单位概况：
兴隆大家庭有限公司成立于2009年2月。
注册资本（实收资本）人民币8000万元；法人代表李威隆。
企业法人营业执照注册号：
430524000005930；经营期限为20年。
房地产开发资质为为三级。
是一家引进现代企业管理模式的新型房地产开发企业。
公司人才队伍充实，现有职工28人，其中：
工程及其他技术人员15人，其它管理人员16人。
组织结构完善，下设工程技术部、开发策划部、营销部、财务部、拆迁安置部、材料设备采购供应部、行政人事部等职能部门。
1.1.3项目拟建地点
盘锦市双台子区红旗大街
1.1.4项目建设工期
按照统一规划，计划24个月内完成，即从2014年6月开始立项规划，2016年5月底建成。
1.1.5项目概况
随着双台子区城市建设的发展，双台子区迅速崛起了许多商住小区，房地产业发展势头强劲。
本次研究项目位于红旗大街，双台子区广火车站附近，交通方便；地段环境优越，超市、医院、学校等生活配套完善，工作、学习、休闲娱乐十分便利。
项目规划用地面积28040M2，其中：
住宅用地面积14040M2，公建、绿化及道路用地14000M2，2层地下车库，1-3层为商业办公裙楼，4-33层为商住房的大厦一座，每层有八个户型，分别为二室二厅一卫、三室二厅一卫、三室二厅二卫、四室二厅二位。
项目总投资98000万元，总建筑面积491000M2，停车位近2200个，居住户数2400户，容积率5.89，建筑密度36.8%，是一个大气、时尚、新颖的高档纯住宅小区。
该地段房产开发前景好、升值潜力大。
本项目的开发建设将完善该地段城市整体功能，改变周边环境，提升该地段城市品位，力求使本项目成为双台子区建筑标杆、商住标杆。
1.2可行性报告编制依据
1.2.1主要依据：
（1）《盘锦市城总体规划》（2006-2020年）
（2）建设部《关于发布<房地产项目经济评价方法>》的通知”｛建标（2013）205号｝
（3）国家发展改革委、建设部发改投资[2006]1625号文发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
（4）双台子区城乡规划局《建设用地规划条件通知书》
（5）《建设项目环境影响报告表》
（6）中华人民共和国《国有土地使用证》
（7）企业法人营业执照、中华人民共和国房地产企业资质证书
（8）相关各专业的国家设计规范
（9）建设单位提供的其它相关资料
1.2.2研究范围：
本报告主要依据国家有关政策、法规、规范、规程对项目建设的合法性、必要性、市场分析、建设条件、建设规模、建设方案、环境保护、投资估算、经济效益评价等方面进行研究，侧重点在财务评价。
1.3主要技术经济指标
序号
名称
单位
数量
比例%
备注
1
规划总用地面积
m2
28040
100.00
1.1
其中：
住宅用地
m2
14040
50.07
1.2
公建、绿化及道路用地
m2
14000
49.93
2
规划总建筑面积
m2
491000
100.00
2.1
其中：
住宅建筑面积
m2
421200
85.78
2.2
公建配套设施
m2
42120
8.58
2.3
地下建筑（车库）面积
m2
33000
6.72
3
居住户（套）数
户（套）
2400
4
居住人口
人
8000
户平3.2人
5
容积率
/
5.89
6
建筑密度
%
36.8
7
停车位
个
2200
8
项目总投资
万元
98000
9
销售收入
万元
123700.34
10
项目净利润
万元
14870.43
税后
14
内部收益率
%
23.08
12
投资回收期
年
3.22
16
建设总工期
月
24
1.4结论与建议
1.4.1结论
（1）本项目符合国家产业政策，符合国家宏观经济政策。
本项目的建设可促进区域经济及城市建设的发展，改善市民居住条件。
（2）本项目的建设，符合双台子区总体规划，较好地贯彻了县政府加快中心城区改造与基础设施建设的决定。
（2）本项目建设用地处于红旗大街，位于火车站附近，区位独特，商业服务设施及各项市政设施如水、电、路、通信等基础设施均较完备，地理优势明显，是一幅优质福地，是商务办公、居住的理想之地，开发前景良好。
（3）项目总投资为98000万元，其中：
工程费用66020.8万元，其它费用26980万元（其中建设期贷款利息5530.6万元），预备费2000万元，项目周转用流动资金3000万元；建设资金总额98000万元，其中：
项目资本金48000万元，申请商业银行贷款40000万元，预售收入投入10000万元。
（4）从项目建设的经济效益评价来看，项目经营收入123700.34万元，税前利润19830.25万元，税后利润14870.43万元，财务内部收益率23.08%，投资回收期3.22年。
从以上指标看出，项目有较好的经济效益。
且项目当经营收入下降5%，项目投资增加5%时，仍有较好的经济指标，项目抗风险能力较强。
因此，从经济角度分析，本报告认为项目是可行的。
从以上分析可以看出，该项目启动的各项基础条件已具备，项目的各项优势明显，具有投资稳定，风险小的特点，既符合国家的有关方针、政策，又能产生客观的经济效益和良好的机会效益。
因此该项目可行。
1.4.2建议
（1）该项目的社会和经济效益良好，建议上级主管部门和银行给予支持，促使该项目早日上马，早见成效。
（2）建议认真做好工程的招标、施工图设计和施工工作，加强工程质量监控，保证工程质量和施工进度。
（3）在建设中要充分注意公用设施、环境设施、生活环境建设。
（4）精心编制工程实施计划，在确保工程质量和进度的同时，要严格控制建设投资，加强营销运作，加强营销运作，以尽快回收资金和减少资金投资；同时狠抓项目建设质量，争取获得最佳的经济和社会效益。
第二章项目建设的必要性及市场前景分析
2.1项目建设的必要性
一、项目的建设，符合双台子区城区发展总体规划，是双台子区城区建设和发展的需要，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，美化城市面貌的需要。
该项目的建设对实现城市发展战略、推进城市提质扩容是有帮助的。
二、项目的建设，有利于完善城区的配套设施建设，有利于加强城市总体功能，促进土地升值，繁荣市场经济，进一步促进该区域城市次中心地位的提升。
同时，该项目的建设，有助于增加财政收入，筹集城市建设资金，保障城市建设的持续发展。
三、项目的建设，符合国家关于加快实现城市住房商品化和社会化的政策，有利于促进双台子区城区住房货币化分配进程，满足人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。
同时，该项目的建设，可以带动众多第三产业的发展，增加内需，刺激消费，促进双台子区经济的发展。
四、项目的建设，有利于建设单位--兴隆大家庭有限公司提高企业的知名度和社会信誉度，提升企业形象，提搞企业的经营效益，壮大企业实力。
2.2市场前景分析
2.2.1全国房地产市场现状及发展趋势
自2003年开始升温以来，中国房地产市场持续增长了将近八年，到2010年达到了顶峰，虽然这种势头在2010年宏观调控下出现缓涨、滞涨，但GDP仍保持了9%以上的增长。
在我们欠发达的内地城区，随着人们生活水平的提高，农民工入城务工、经商、农村孩子入城就学，房地产市场的发展仍有巨大的潜力。
这源于相互影响的三方面事实：
第一，中国是一个经济转型国家。
对于一个发展中国家来说，城镇化是一个不可避免的问题。
自1978年推行市场化改革以来，中国的城镇化就开始持续进行，1996年以后步伐明显加快。
持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。
不仅如此，中国到目前为止已经历了长达30年的经济持续高速增长，人民收入水平的提高和对生活质量的追求，为房地产市场的发展提供了强劲动力。
第二，中国是一个体制转型国家。
中国正从严格传统的计划经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家，住房改革也是伴随着其中的诸多改革措施之一。
以往城镇居民主要依靠单位分房，而现在则已基本由市场解决。
住房推向市场，促成了一个巨大的房地产市场的产生和发展。
除了这两个方面以外，中国还是一个人口大国，十几亿的人口总量在世界各国之中绝无仅有，庞大的人口数量也意味着巨大的对住房的需求。
以上三个方面，分别从不同层面反应了中国的现状和特色。
它们共同揭示了中国房地产市场发展不可估量的潜力。
只要这些因素没有改变，房地产市场发展的趋势就不会改变。
而在相当长一段时期内，这些因素很难改变。
因此，我们对房地产前景保持乐观。
2.2.2近几年来双台子区城区房地产状况及发展趋势
近几年来，房地产作为双台子区新的经济增长点和城市居民新的消费热点，对于扩大内需（包括投资与消费需求）拉动经济增长，加快城区扩容提质步伐，改善居民住房条件和提高人民生活质量等方面作出了积极的贡献。
近几年来，随着福利房全面停止上市和城区建设步伐的加快，双台子区房地产开发投资增幅进一步加快，房地产市场日趋成熟。
目前，双台子区房地产价格总体来说比较合理。
2.2.3销售前景预测分析
1、项目价格分析
位于城区红旗大街，其销售价高达3800元/平方米左右；本项目在产品设计、景观资源、区域位置等方面拥有相对优势。
根据项目的定位，以及双台子区城区总体房价水平，预计本项目2012年至2016年住宅销售平均价为4800元/平方米，地下车库平均销售价为12万元/个，超市20,000元/平方米。
根据双台子区目前商品房的销售价格及未来趋势，结合本项目的特点，本报告认为该价格在双台子区具有较强的竞争力。
2、销售前景分析
本项目定位明确，位置优越，资源丰富，交通便利，设计独特，较其它房地产开发项目比具有十分明显的价格优势。
可以预见，本项目具有良好的销售前景。
第三章建设地点及自然条件
3.1建设地点
项目位于城区红旗大街，火车站附近，交通方便；地段环境优越，超市、医院、学校等生活配套完善，紧邻城区城东南工业主园区，工作、学习、休闲娱乐十分便利。
3.2自然条件
1.地形地貌
双台子城区处于华北陆台，燕辽沉降带东端，辽河断陷南部，西为南北走向的医巫闾山山脉，东为纵向的长白山系的千山山脉，境内成凹状地质骨架，而中央凸起，是典型的三角洲地貌，海拔高程在2-4m之间，地势平坦，多水无山；系沉积性退海平原，地势平坦，双河环抱。
2.气候条件
双台子区四季分明，气候宜人，属暖温带半湿润气候。
年平均气温8.3℃，全年无霜期为178天左右，年平均降雨量632.3毫米左右。
3.地质条件
田家镇地势低洼平坦开阔，地表为第四系沉积物覆盖，从上到下分别为亚粘土层、亚砂土层、粉砂层及淤质亚粘土层，地震烈度7度。
4.气象与水文
气温
双台子区地处北温带，属暖温带大陆性丰润季风气候，四季分明，雨热同季，干冷同期，温度适宜，光照充浴，年平均气温为8.6℃。
降雨
双台子区年平均降水量630.9mm，最多年份为916.4mm，最小年份为326.6mm，雨量多集
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