土地投资开发项目可行性研究报告.docx
《土地投资开发项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地投资开发项目可行性研究报告.docx（46页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
土地投资开发项目可行性研究报告
某某土地收储开发项目可行性研究报告
第一章总论..............................................................................................................4...
1.1项目名称.........................................................................................................4....
1.2项目承办单位..................................................................................................4...
1.3项目建设地点..................................................................................................4...
1.4项目开发内容及标准......................................................................................4..
1.5项目一级开发投资估算与财务分析..............................................................6..
1.6结论与建议......................................................................................................7...
第二章项目区位分析..............................................................................................8...
2.1项目位臵.........................................................................................................8....
2.2项目现状分析.................................................................................................8...
2.3出让地块分析.................................................................................................9...
2.4项目用地规划条件..........................................................................................9..
2.5项目所在区域交通分析................................................................................1..0.
2.6项目所在区域绿化环境分析.........................................................................1..1
2.7项目所在区域商业环境分析........................................................................1..1
2.8项目所在区域规划........................................................................................1..2.
2.9项目所在区域与周边关系............................................................................1..4
第三章SWOT态势分析.........................................................................................1..8.
3.1优势...............................................................................................................1..8.
3.2劣势...............................................................................................................1..8.
3.3机会点...........................................................................................................1..9.
3.4威胁点...........................................................................................................1..9.
3.5分析结论.......................................................................................................1..9.
第四章项目开发地点与开发条件.........................................................................2..0
4.1项目开发区域概况........................................................................................2..0
4.2现状调查与分析...........................................................................................2..0.
1
某某土地收储开发项目可行性研究报告
4.3开发条件.......................................................................................................2..3..
第五章土地一级开发方案.....................................................................................2..5
5.1方案综述.......................................................................................................2..5..
5.2开发方案.......................................................................................................2..6.
5.3征地、拆迁方案...........................................................................................2..7.
5.4基础设施建设...............................................................................................2..7.
5.5项目分期开发计划........................................................................................3..6
第六章环境生态影响分析.....................................................................................3..7
6.1生态环境.......................................................................................................3..7.
6.2社会环境.......................................................................................................3..7.
6.3水环境...........................................................................................................3..7.
6.4声环境...........................................................................................................3..8.
6.5空气环境.......................................................................................................3..8.
6.6环境保护措施...............................................................................................3..9.
第七章节能节水措施............................................................................................4..3.
7.1节能...............................................................................................................4..3.
7.2节水...............................................................................................................4..5.
第八章投资估算及资金筹措.................................................................................4..6
8.1投资估算.......................................................................................................4..6.
8.2资金筹措.......................................................................................................4..8.
第九章效益分析....................................................................................................4..9.
9.1财务分析.......................................................................................................4..9.
9.2社会效益.......................................................................................................4..9.
9.3互适性分析...................................................................................................5..2.
第十章风险分析....................................................................................................5..5.
10.1项目的风险分析.........................................................................................5..5.
2
某某土地收储开发项目可行性研究报告
10.2防范和降低风险的措施..............................................................................5..6
第十一章结论与建议............................................................................................5..7.
11.1结论.............................................................................................................5..7.
11.2建议.............................................................................................................5..8.
第十二章附录........................................................................................................6..0.
12.1附件.............................................................................................................6..0.
12.2附表.............................................................................................................6..0.
3
某某土地收储开发项目可行性研究报告
第一章总论
1.1项目名称
××××土地收储开发项目可行性研究报告（以下简称项目）
1.2项目承办单位
××公司（项目责任主体）是经××市人民政府批准，于2000
年8月正式组建的国有独资公司，注册资本金100亿元，是××市
基础设施投融资主要平台之一。
公司商业银行信用评级达到AAA。
现已累计通过商业银行贷款，
国家政策性银行贷款，银行票据、招商引资、发行信托计划、发行
企业债券等方式完成投融资和招商引资约350亿元，先后完成了×
×市机场改扩建征地拆迁、二环路、立交桥、绕城线等50多个省市
重点工程项目的投融资及建设，为××市重点基础设施建设做出了
巨大贡献。
1.3项目建设地点
位于××市的××区（县）。
地块的东西南北四面分别为：
××
××。
研究范围北临××，南临××。
1.4项目开发内容及标准
项目区土地整理工作，因为现状地形比较复杂，需要将地块整
4
某某土地收储开发项目可行性研究报告
理为可利用地。
进行竖向工程整理，同时解决项目区交通、水、电
等设施配套接入问题，注重地块内景观和投资经济性等相关内容。
按土地整理要求完成开发区域内的规划编制和征地拆迁工作，
并按照规划要求完成区域内道路、市政管网、景观绿化及土地平整
工作，将“生地”变为“熟地”，达到土地交易要求。
开发范围的整理
土地开发范围的整理土地勘测定界
土地权属调查
土地征收及拆迁安
置补偿
项目一级开
发的主要内
开发范围、面积、地上建（构）筑物附着物调查
拟定实施方案
开发计划、开发成本测算
容
工作完成时限、实施方式
河道治理
场地竖向整理
基础设施的建设
城市道路建设
城市公共绿地建设
城市市政公用设施
项目土地一级开发主要工程量表
指标名称单位指标备注
2241644.46新建9条次、支道路
市政道路m
桥梁座15预应力简支梁桥
2571529.61场地整理m
238631.2河道整治m
226384公共绿地m
5
某某土地收储开发项目可行性研究报告
1.5项目一级开发投资估算与财务分析
1、投资估算
项目动态投资300980.59万元（不含土地收储开发整理投资回
报），各部分费用详见下表。
序号工程或费用名称数值（万元）
第一部分建安工程费41489.61
第二部分其他基本建设费用217640.57
第三部分预备费20730.41
第一、二、三部分费用合计-279860.59
工程静态投资-279860.59
第四部分建设期银行贷款利息21120.00
工程动态投资-300980.59
第五部分
土地收储开发整理投
资回报
41130.42
工程总投资342111.01
2、资金筹措
项目动态投资300980.59万元,项目总投资342111.01万元，企
业自筹资金122111.01万元，占项目总投资的35.69%。
银行贷款
220000.00万元，占项目总投资的64.31%。
3、土地出让收入测算
项目土地经整理后，可出让经营性用地1011.82亩，预计按440
万元/亩出让，可得收益445200.80万元。
4、财务指标
指标名称单位指标
土地开发总收入万元445200.80
土地开发净利润万元39727.93
全部投资回报率%30.64%
资本金净利润率%32.53%
财务内部收益率（税前）%10.08%
财务净现值（税前）万元15955.40
投资回收期（税前）年4.48
6
某某土地收储开发项目可行性研究报告
财务内部收益率（税后）%8.16%
财务净现值（税后）万元1158.40
投资回收期（税后）年4.54
5、盈亏平衡分析
盈亏平衡点=固定成本/（销售收入-变动成本）。
项目盈亏平衡点：
408.92万元。
1.6结论与建议
项目区位为上等，但拆迁成本和工作量较大，其地块的优势劣
势都存在，地块价值也较优越，就其地块的价值来看，建议作为高
档小区和配套商业进行规划设计。
7
某某土地收储开发项目可行性研究报告
第二章项目区位分析
2.1项目位臵
项目位于××市的××区（县）。
地块的东西南北四面分别为：
××、××、××、××。
研究范围北临××，南临××。
2.2项目现状分析
项目现无房、地调资料，以下数据根据1:
1000地形图图解量面
积测算。
1、地面房屋构筑物
8
某某土地收储开发项目可行性研究报告
项目开发涉及拆迁约后所村约950户，拆迁面积约711988.55m2，
每户300m2范围内约284795.42m2，超300m2约427193.13m2。
2、土地性质
扣除已出让用地面积，已修道路面积，需新征地1550.85亩。
2.3出让地块分析
项目范围用规划总面积2206亩，扣除已出让地块155.55亩，
可出让用地面积888.34亩，其中住宅用地846.24亩，商业用地144.9
亩。
用地性质数量（亩）
总用地面积2206
绿地面积489.57
道路面积494.14
河道面积59.45
中小学用地39.39
已经出让用地155.55
可出让用地888.34
其中：
住宅用地846.24
商业用地144.9
2.4项目用地规划条件
A1-A4地块控高60米,建筑密度≤25，容积率≤2.8，绿地率≥38;
A5、A6控高36米，建筑密度≤28，容积率≤2.5，绿化率≥35;
9
某某土地收储开发项目可行性研究报告
A7、A8控高24米，建筑密度≤30，容积率≤1.6，绿化率≥32;
A9、A10、A13控高12米,建筑密度≤45，容积率≤3.0，绿化率≥30.
2.5项目所在区域交通分析
1、现状路网
项目临××、××、××主干道现已建成通车。
××已开工建
设，项目交通情况比较好。
10
某某土地收储开发项目可行性研究报告
2、项目区域规划路网
规划城市主干路××已开工建设，项目区域规划次、支路路网
线密度达5.5，未来交通优势明显。
3、公共交通情况
项目建成后，全区公交车全覆盖，方便出行。
4、××市地铁交通情况
项目距离轨道1号线约800米，2号线1400米。
2.6项目所在区域绿化环境分析
1、××市域层面
项目处于××市规划××湿地区，临××生态发展轴。
环境优
越。
2、项目所在区域
项目所在绿化景观布局“二轴二核心区”，二轴为××轴、生态
轴。
一处公共绿地核心区，一处水系湿地景观区。
2.7项目所在区域商业环境分析
项目靠近××市主城区商业聚集区南北向发展轴与东西向发展
11
某某土地收储开发项目可行性研究报告
轴。
距离附近成熟商业圈10-30分钟车程。
2.8项目所在区域规划
1、××市总体规划布局
（1）城市空间发展结构延续
在××市中心城区，紧邻主城××，××市传统中轴南向发展
的末端，与××、××、××度假区紧密联系。
12
某某土地收储开发项目可行性研究报告
（2）延伸南北向的功能轴线
强化以二环路为界面的主城中心的南北发展轴线，统领全城，
有效的促进城南区域的发展，带动旧城改造的进程。
（3）加强东西向的景观联系
主城区外围的山体径流，在中心的平原地区形成多条河道贯入
××，同时以××为核心向周面辐射的生态绿化廊道结合城区内部
的开放空间向周边群山辐射，形成交错的山水生态景观系统。
2、项目所在区域分析-××市南市区
（1）××市南市区规划
1）总体发展思路：
把××市建设成为中国西南地区重要的商贸旅游中心和西部大
开发的带动性城市。
2）南市区定位：
南市区自然资源丰富，政府将南市区定位为旅
游度假、体育休闲的新城。
3）南市区发展：
充分
升级会员 