河南供销物流园建设项目可行性研究报告样本.docx
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河南供销物流园建设项目可行性研究报告样本
河南供销物流园建设项目可行性研究汇报
第一章总论
物流园建设项目可行性研究汇报
第一章总论
1.1概述
1.1.1项目概况
项目名称：
河南供销物流园建设项目
1.1.2项目建设地点：
航空物流港区域四港联动大道西，中原路北，口张村土地
1.13项目承接单位
承接单位：
河南省供销烟花爆竹
法人代表：
石泉山
1.14编制单位
编制单位：
资质证书：
法人代表：
项目责任人：
1.2编制依据、内容和范围
1.2.1编制程序
咨询企业接收河南省供销烟花爆竹
相关编制《河南供销物流园建设项目可行性研究汇报》委托后，立即组织相关教授及技术人员对拟建长治惊醒实地考察，并和承接单位领导及相关技术人员进行充足交流和研究，搜集料相关资料，依据国家队工程项目可行性研究汇报阶段工作范围和深度要求及国家省市相关规范规程，结合项目所在地自然条件、资源条件、基础建设条件，依据项目总计划和设想，进行该项目可行性研究汇报论证和编制工作。
1.2.2编制依据
1、《中国土地法》（.8修订版）
2、《中国城镇计划法》（）
3、《中国环境保护法》（1989年）
4、《中国消防法》（）
5、《中国环境影响评价法》（）
6、《中国大气污染防治法（修正）》（）
7、《中国废物污染防治法》（）
8、《中国水污染防治法（修正）》（）
9、《物流也调整和振兴计划》（国发（）8号文件）
10、《河南省现代物流业发展计划-》（豫政（）38号）
11、《河南省郑州市城市总体计划》（--）
12、《郑州市惠济区毛庄镇总体计划》（--）
13、业主提供相关资料
14、设计依据
15、《民用建筑设计通则》（GB50352-）
16、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-）
17、《建筑设计防火规范》（JB50016-）
18、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-）
19、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-）
6、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-）
7、《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-）
8、《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-）
9、《建筑结构荷载规范》（GB50009-）
10、《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-）
11、《建筑结构荷载规范》（GB12523-）
12、《城市区域声环境质量标准》（GB3096-）
13、《污水综合排放标准》（GB8978-）
14、《室内空气质量指标》（GB/T18883-）
15、《民用建筑室内污染控制指标》（GB30325-）
16、《投资项目可行性研究指南》（国家纪委办公厅）
17、《建设项目评价方法和参数》（第三版，发改投资[]1325号）
18、项目承接单位提供相关基础数据和资料
19、专业技术人员手机相关资料和数据
20项目可硬性研究汇报编制委托书
1.2.3编制范围和内容
依据国家对建设项目标可行性研究汇报工作范围和深度要求，叙述项目提出背景，分析项目建设必需性，并对市场未来发展需求进行分析。
依据市场市场需求确定建设项目功效定位、项目建设业态功效布局。
并对项目工程建设方案、环境保护、消防安全和节能、项目管理和实施进度、组织机构和定员、投资估算和资金筹措你、经济效益等方面精心研究和分析，为项目建设提供正确评价和可靠依据。
1.3项目概况
1.3.1项目建设背景
1、河南省委、省政府加紧中原经济区建设步伐战略布署，肯定促进农产品贸易发展。
中原经济区在全国大局中含有举足轻重地位和作用，是实现河南富民强省、促进中部崛起重大举措。
中原经济区总体发展布局是根据关键带动、轴带发展、节点提升、对接周围标准，努力构建放射状、网络化、板块式发展格局。
依靠关键交通通道，优化空间开发格局。
提升郑州交通枢纽、商务、物流、金融等服务功效，增强引领区域发展关键带动能力。
依靠亚欧大陆桥通道，壮大沿陇海发展轴；依靠京广通道，拓展纵向发展轴；依靠东北西南向、东南西北向运输通道，培育新发展轴，形成关键开发地带。
逐步扩大轴带节点城市规模，形成大中小城市合理布局、城镇一体化发展新格局。
加强对外联络通道建设，实现优势互补、联动发展。
在郑州建设河南供销物流园是加紧中原经济区总体布局具体表现，必将有力推进中原和国际农产品广泛交流。
2、现代物流业对中原经济区建设起到产业支撑作用
现代物流业是以现代运输业为关键，以信息技术为支撑，以现代制造业和商业为基础，集系统化、信息化、仓储现代化为一体综合性产业。
伴随市场经济发展，现代物流业作为服务性产业已成为引导生产、促进消费先导行业。
加紧发展现代物流业，对中原经济区建设含相关键支撑作用。
首先，现代物流业发展能够提升区域经济竞争力。
经过推进郑州国际物流中心建设，抓好关键行业物流发展，实现现代物流业和制造业及其它产业联动发展，培育各行业大型著名企业，提升中原经济区产业和企业竞争力。
其次，现代物流产业发展能够促进产业结构优化升级。
经过发挥现代物流业高效服务功效，推进中原经济区产业资源整合，从而推进产业间结构优化升级步伐。
再次，现代物流业发展能够带动现代服务业快速发展。
现代物流产业发展能够直接带动金融、信息等相关服务业发展，扩大服务业发展规模，提升现代服务业市场竞争力。
3、河南是农业大省，面临着重大机遇和挑战，存在突出矛盾。
农业外向度低,出口创汇型企业少,农产品生产和国际市场对接能力弱,和山东等东部省份出口额度差距扩大。
河南省是中国第一粮食大省，也是关键农业省份，可是河南跟山东比较，山东十二个月农产品直接贸易额，不包含加工品，直接贸易额快要三千亿人民币，出口就快要一千亿人民币，河南只相当于山东6%多，我们只有奋起直追，建设和完善多个农产品物流市场，引进中国外农产品交易大亨进驻河南，豫粮和国际对接，巩固河南省在中原经济区龙头地位，促进河南省在中部地域率先崛起成为全国经济增加关键引擎。
4、河南省供销合作总社办社宗旨决定了涉农项目建设发展方向。
河南省供销合作总社办社宗旨是为“三”农服务经济组织，其关键职能之一是负责关键农业生产资料、农副产品、再生资源和烟花爆竹经营管理，建设新农村现代流通网络，搞活农村商品流通。
河南省供销合作总社直属单位河南省供销烟花爆竹借助河南省货物流通区域优势，尤其是郑州航空港区特有区位优势和丰富农产品优势，欲在郑州建造一个高起点、高端、高标准、高服务体系、和国际市场接轨大型现代化农产品物流交易中心。
企业经过广泛深入调查和研究，决定利用供销社本身优势条件，做好河南供销物流园建设项目，为当地经济发展和加紧“三农"建设做出贡献，为促进区域经济健康协调发展，发挥骨干企业作用。
同时对企业扩大经营规模、提升市场竞争力是很有利。
项目建成后，将成为集粮油、蔬菜、水产、肉类、果品、副食品交易、农产品加工、仓储中转、物流配送、研发检测、电子商务、信息管理、安置人居、公用服务设施等多功效于一体，全方位“农副航母”。
同时也是南菜北调、北菜南运，东西结合大型中转站和农副产品物流集聚地。
伴随郑州“构筑大城市、建设大市场，，战略目标实施和大力发展，以仓储、物流、商贸为主第三产业计划推进，拟建农副产品交易中心必将成为各方客商投资热土和创业平台。
。
1．3．2地理位置
河南供销物流园建设项目拟建场址在河南省郑州航空物流港区域，四港联动大道西，中原路北，口张村土地
详见项目总体计划图。
1．3．3建设规模
1、功效分区
依据农产品物流及交易发展趋势、企业市场开发优势及使用
功效要求，项目计划为产品交易区、仓储加工配送区、商务中心区、
生活服务区四大功效区。
2、建设规模和．内容．
项目总占地面积33.3万平方米（合500亩），总建筑面积47万平方米。
（1）产品交易区：
占地面积13.32万平方米（合200亩），建筑面
积15万平方米，包含交易大厅、交易大棚。
（2）仓储加工配送区：
占地面积16万平方米（合240亩），建
筑面积20万平方米，包含物流配送、仓储中转、产品加工、冷库等
等。
（3）商务中心区：
占地面积2.66万平方米（合40亩），建筑面
积8万平方米，包含商务写字楼和商务酒店、会所、变配电所、水
泵房、消防控制中心等公用设施。
（4）生活服务区：
占地面积1.34万平方米（合20亩），建筑面
积2万平方米，包含小高层和高层住宅、、商店、银行、娱乐和健身
等生活服务设施和场所。
1．3．4项目管理和实施
项目建设总体目标是“一次计划、二期建设、5年建成”。
项
目承接单位河南省供销烟花爆竹努力争取经过5年时间，建设一座含有国际竞争力现代农产品交易中心和含有较强集聚辐射能力农副产品物流基地。
1．3．5总投资及资金筹措
本项目总投资85787万元人民币。
融资方案：
全部由企业采取以下自筹方法处理。
1、企业现在积累自有资金；
2、对外招商引资，引入战略合作伙伴：
（1）大型投资基金；
（2）政府投资机构
3、申请国家专题资金
1．3．7关键技术经济指标
本项目标关键技术经济指标见下表。
关键技术经济指标表
序号
指标
单位
数量
备注
1
建设规模
万平方米
33.3
合500亩
1.1
建筑面积
万平方米
47
1-2
建设工期
年
5
1.3
劳动定员
人
1500
2
总投资
亿元
8.5787
3
总收入
3.1
销售收入
亿元
9.9
3.2
出租收入
亿元
1.24
正常经营年
1．4研究结论和提议
1．4．1结论
经过对河南供销物流园建设项目标分析和研究，确定本项目标建设符合河南省“十二五"总体计划和郑州市和航空港区城市总体计划要求。
该项目采取中国外优异计划和设计理念，以整合、优化市场资源配置为己任，高起点、高端、高标准倾力打造集农副产品交易、加工、仓储、电子商务、检测、物流配送等多功效现代农产品物流集散基地。
河南供销物流园将是中国最含有强辐射积聚能力枢纽型物流基地，该物流园完全根据国际化标准引入质量安全检测体系，设置产、销追踪系统，跨越式提升郑州乃至华中地域“菜篮子工程质量，打造绝对放心、绿色、健康农副产品交易市场。
根本拼弃市区内小、乱、差、配套设施不完善、不规范同类市场，建设高起点、现代化、信息化星级农副产品市场。
这一举措有利于改善郑州市物流市场商贸条件，提升物流市场档次，整合物流市场格局和品牌，顺应城市发展需要。
本项目标建设将使郑州市物流配送市场规模
不停扩大，有利于加强市场辐射能力，促进当地域物资产品大市场、
大流通格局逐步形成，并带动当地运输、服务等第三产业发展，
扩大就业岗位，促进市场繁荣和社会稳定，本项目建设规模符合河南省作为中国粮食生产基地、食品产业基地、中国“大厨房”总体发展目标和城市总体计划。
河南供销物流园建设，含有宽广市场前景和良好社会和经济效益。
项目建成后，将对物流行业管理和运行产生较大影响，开创现代化物流中心新局面。
该项目标建设符合产业发展方向，推进和促进了产业发展。
物流园规模选择合理，方案设计优异，含有可观经济效益和显著社会经济效益。
所以，本项目标建设是十分必需，也是很立即可行。
1．4．2提议
为确保物流园建设能够顺利、稳妥地进行，提出以下几点提议：
1、争取当地政府在政策和融资等方面支持，使项目建设有一
个良好外部环境。
‘
2、做好项现在期融资工作，确保项目建设顺利进行。
3、物流园建设必需严格遵守国家环境保护“三同时”标准，为以后运行打下良好基础。
4、在下一阶段工作中对建设项目标市场定位、经营模式和经营
模式作深入细化和研究落实。
5、在物流园建设同时，做好招商工作市场服务和人员
培训工作，争取早日形成估计市场规模。
6、应深入落实和本项目配套水、电等基础设施供给情况。
第二章项目建设必需性
2.1项目承接单位概况
河南省供销烟花爆竹在郑州市纬五路12号院丰合大厦七楼，是河南省供销合作总社直属企业，中国日用具流通协会副会长单位，含有独立法人资格，组织结构设计合理，内部控制制度健全，会计独立核实。
主营业务包含以烟花爆竹、再生资源，农副产品等为主。
企业在河南省供销总社领导下，方便民、利民、促进城镇商品交流、提升居民生活水平和质量为目标，以“突出主业、多元发展、服务三农”为经营思绪，前后在开封、许昌、新乡平原新区设置烟花爆竹经营企业，年销售收入2.3亿元；企业在郑州市建设再生资源回收网点560个，中转站10座，占地161亩回收拆解厂1个，是郑州市再生资源5家龙头企业之一，年经营额3.5亿元。
领办专业合作社3个（年销售收入0.6亿元），带动农民专业合作社27个（年销售收入1.6亿元），许昌青龙山1亩种植基地1个（年产值0.8亿元），郑州市鲜活农产品小区网点300个（年销售收入1.2亿元），合作经营郑州华中果品市场1个（年销售收入9亿元）。
截止到底实现销售收入19亿元人民币，在职职员385人，逐步成为供销社中型社有企业集团。
为实现省社强化网络建设、做大做强本身、成为行业龙头要求打下坚实基础，也为促进城镇商品流通、提升居民生活水平、促进社会主义友好社会和新农村建设提供了有力保障。
2.2项目提出背景
河南省十二五计划总体思绪是以科学发展观为指导,落实落实中原经济区建设总体战略,把推进农业现代化、稳定提升农业综合生产能力作为建设中原经济区基础和关键任务。
主动构建集良种繁育、规模生产、精深加工、物流销售和循环利用于一体现代农业产业体系。
将本省建成全国关键粮食稳定增加关键区和农产品生产加工基地,实现由农业大省向农业强省转变。
到,培育年营业收入超1亿元龙头企业600家、超10亿元50家、超100亿元5家、超500亿元2家、超1000亿元1家,各类农业产业化龙头企业销售收入达成14000亿元,显著缩小和山东省在农业产业化发展上差距。
从本省社会发展形势及政策等宏观方面显示，商品流通、农产品仓储、交易等方面将面临一个全新转型和发展机会。
中国“三农”问题牵动着整个社会，处理“三农"问题，已是
迫在眉睫、刻不容缓大事。
而处理“三农”问题，农业产业化进
程对其影响极大。
建立大型农产品批发市场，能够对农业生产者生
产有指导和引导意义，对推进农业产业化意义极大。
多年来，因为基
础条件、资金、信息、市场等很多原因限制，农业产业化进程还不
够快，农产品加工企业规模小、档次低，农产品市场体系不健全，营
销手段落后，农产品流通不畅，对农民增收能力造成影响仍比较突
出。
在这么背景支持下，建立大型农产品批发市场，对当地乃至国
内各地农产品流通起到了主动推进和促进作用。
中国胜利完成了“十一五”计划确定关键目标和任务。
综合国力大幅提升。
２０１0年中国生产总值达成３９．８万亿元，跃居世界第二位，国家财政收入达成８．３万亿元。
经济结构调整步伐加紧，农业尤其是粮食生产连年取得好收成，进出口总额位居世界第二位，利用外资水平提升，境外投资显著加紧，带动了社会物流总规模连续快速增加。
制造企业实施步骤再造，分离外包物流业务，物流需求释放速度加紧，促进了社会化物流量增加。
伴随物流需求增加和市场竞争加剧，物流要素出现了全方面紧缺态势，现有仓储能力己显不足。
同时，制造企业提出了高端物流服务需求，要求物流企业提供供给链处理方案，从供给链角度整合上下游企业物流活动，市场需求这些改变，推进了中国物流业规模扩张和结构升级。
根据省委、省政府《河南省全方面建设小康社会计划纲要》计划，
郑州市域内总人13将达810万人，城镇化率为65％。
其中中心城区总人口将达400万人。
，郑州市域内总人口将达成1000
万人，其中中心城区总人口将达500万人以上。
构建郑州中心物流枢
纽，大力调整物流布局，着重抓好重大物流基础设施建设，整合物流
资源，做大做强物流企业，率先实现物流业信息化、规范化、集约
化和社会化，形成布局合理、设施优异、功效完善、运行高效现代
物流体系。
把郑州建设成为物流设施集中、物流企业集聚、物流信息
聚集、物流市场活跃全国关键现代物流中心。
本项目标建设和投入
运行，将为郑州市确立全国关键现代物流中心枢纽地位起到主动地推进作用。
从宏观背景来看，郑州市农副产品批发市场是顺应社会发展
时尚、符合国家方针政策和发展战略，含有极大发展前景。
2．3项目建设必需性
在世界经济一片衰退声中，以奢侈品为代表高级消费品正在日益萎缩至底，相反部分低附加值物美价廉商品，正在日
益走向陡峭。
尤其是日用食用产品更为抢手。
这正是经济学家所研究经济现象“土豆效应”，曾是经济危机期间屡试不爽经验。
现在美国沃尔玛大卖场里有超出70％中国商品，能够估计未来将是很乐观销售数量总额。
再者，占世界GDP总量近50％发展中国家，每十二个月进出口贸易总额也在占用近世界贸易总额半壁江山，一样这些发展中国家仍然是中国未来贸易合作方，这些不能不说是中国未来发展难得机遇。
在这场危机中，农副产品不仅没有受到影响，反而寻求到更大市场商机。
毕竟民以食为天，农产品需求不会降低，农副产品发展前景宽广。
2．3．1河南省含有农副产品发展天时地利优势
中国是一个农业大国，国家对农业支持力度很大。
因为大力发展农业及农副产品，河南省进入GDP“万亿俱乐部”行列。
河南省地处中原，是农业大省，农产品资源丰富。
自古以来郑州就是商贾云集地和全国关键商品集散中心，物流发展含有良好历史传统。
郑州市作为河南省省会城市，交通便利，通讯发达，素以“九州腹地，十省通衡，，而著称，既是全国著名文化旅游胜地，又是关键交通枢纽，既是中国“大厨房”和食品基地。
细数河南省农副产品，像漯河双汇火腿，单一个企业就做到了400亿销售额，成为亚洲老大；郑州思念水饺，远销海内外，很多海外华人过年时全部以思念水饺相伴；还有白象方便，南街村方便面等等。
这些产品有不仅在中国名列前茅，更享誉世界。
河南省这几年发展很重视本土优势。
河南省是产粮大省，假如单靠卖粮仍无法实现经济腾飞，不过一旦做成相关产品就变得值钱了。
当地政府抓住地方优势，在此基础上做精做透、在原有基础之上发展相关产业，使得河南省经济得到迅猛发展。
现在河南省正从农业大省发展成为农业强省，经过推进龙头企业产业化工程，河南将本身农业优势转化为工业优势，培育出了一大批名牌名企。
越来越多河南农副产品正源源不停地走出国门，走上亿万居民餐桌。
冠以原料产地、消费大省、交通大省称号河南将大踏步向前发展。
2．3．2项目标建设是加紧建设中原经济区需要
河南省是人口大省、粮食和农业生产大省、新兴工业大省，处理好工业化、城镇化和农业现代化协调发展问题含有经典性和代表性。
以郑州振兴带动全省经济腾飞。
人流、物流、信息流、资金流高速集散吞吐，和日臻完善基础设施，不停完善现代市场体系，深入增强了郑州这座内陆开放城市强大吸引力和辐射力。
现代物流业是一个代表新型经营理念极具发展潜力服务产
业。
20世纪90年代以来，世界物流业连续l0多年以20～30％速度高速增加，快速上升为和高科技、金融业并驾齐驱三大朝阳产业之一，被誉为开启经济发展“加速器”。
在中国，伴伴随改革开放和社会经济发展，物流业也正经历着深刻变革。
因为物流业在经济开发、促进多个运输方法整合、改善城市环境等方面显著作用，
各级政府及相关部门全部不约而同地将其作为推进区域发展和城市发
展关键工程。
加紧中原经济区建设需要第三产业尤其是物流业有力支撑。
依据郑州市全方面建设小康社会国家标准，在未来20年，郑州市经济增加将保持在12％左右。
第三产业增加值占GDP比重会超出51％，商贸物流在社会物流总量中所占比重将达成20％左右。
郑州市以后发展前景肯定对物流业发展提出更高要求。
依据对物流业调查，未来3～5年中，有3.45％物流企业将向专业仓储发展，有25．8％物流企业将向专业运输发展，有22。
3％物流企业将向市内配送发展。
可见，只有以第三方物流为主体综合性大规模物流才能适应中原经济区快速发展需要。
该项目标建设将会填补郑州市缺乏高规格、高起点、大型农副产品交易物流市场现实状况，同时为物流业注入新血液和活力，为郑州市航空港发展做出更大贡献。
2．3．3项目标建设符合构建中原城市群战略构想，是城市整体计划和城区综合改造需要
郑州航空港区作为河南省对外开放窗口，全国关键农产品集散地，顺应时代发展要求，以城市行政区划调整为背景，以大力发展“三个产业（现代农业、生态型工业、现代服务业）”发展战略为契机，快速拉大城市框架，以优化城市空间布局，提升城市综合竞争力为目标，着力打造现代化郑州航空港新形象。
省委、省政府曾明确提出，要加紧以郑州为中心中原城市群发展步伐，快速扩张其经济实力，增强对周围区域辐射力和影响力，是实现河南新世纪宏伟蓝图一项关键战略布署，对促进全省经济发展和振兴含有重大意义。
河南尤其是以郑州为中心中原城市群，处于承东启西、连接南北中心地位，理应成为全国经济网络布局一个关键枢纽。
郑州在中原城市群中处于龙头地位，是全省政治、经济、文化、信息、金融中心。
同时，郑州交通便利，通讯发达，物产丰富，改革开放以来，建设成就显著，己成为中国中部地域最大商贸城市和各类商品集散和中转中心之一。
加紧河南供销物流园建设，完全符合省、市战略部署和郑州商贸城建设客观需要。
多年来，伴随郑州市经济发展，城市建设框架拉大，市政建
设加紧和居民生活水平提升，市区内批发市场布局弊端日益显
现，首先对城市交通、环境、居民生活带来影响；其次，因为
受交通、环境制约，城区已不再适合搞批发市场，需要有步骤地实
施外迁。
受以上方面影响，城市整体计划和城区综合改造进行将
会碰到很大阻碍，所以，立即对各市场进行搬迁改造，批发市场向交
易群区集中，这么不仅有利于现代市场及物流发展趋势，也有利于
城区交通、环境改善，顺应城市整体计划和改造。
该项目建成后，不仅可有效安置村民，处理农民就业和创业问题，还可吸引原市区大批商户，强化管理优势，在充足满足城市农副产品供给基础上，能大力向周围辐射，其经营效果和社会经济效益将十分显著。
2．3．4项目标建设符合省情市情，由传统批发市场升级改造需要
多年来，“菜篮子"工程己得到长足发展，但因为市场建设和管
理滞后，已经影响了农副产品生产和流通，进而也在一定程度上影响了居民‘‘菜篮子”稳定。
即使目前部分农产品生产初步形成了区域化、基地化生产格局，但生产和市场矛盾仍没有从根本上得四处理。
因为受信息制约，生产盲目性大，科技含量低，形不成规模生产和集约上市。
同时，也造成不能立即正确地公布行情信息。
另外，农副产品作为居民生活中天天必不可少消费品，事关居民身体健康和生命安全。
多年来，伴随农村产业结构调整，农副产品作为农村经济中一个产业得到了连续健康发展，农副产品供给基础上摆脱了长久以来短缺情况，展现出数量足、品种丰富，少数地方甚至出现了季节性、结构性过剩。
但因为主客观原因，农副产品质量安全却有不一样程度下降。
关键因为部分农副产品产区生产者安全意识差，对蔬菜、果品等施肥和病虫害防治不规范，或因为生产基地生态环境遭受污染等原因，造成农副产品中含有大量药品残留、重金属残留、硝酸盐和亚硝酸盐残留和多种有害生物（微生物、病毒、细菌等）残留等，造成对人民身体健康和生命安全极大威胁。
所以，这就使未来市场要有更完善管理体制和优异、安全物流体系。
依据商务部、农业部、国家税务总局和国家标准委联合印发《相关开展农产品批发市场标准化工作通知》要求：
农副产品流通设施建设目标是完善批发市场功效，提升批发市场档次，在全国大中城市和关键产区建设一批布局合理、交易方法优异、功效齐全、信息灵敏、安全卫生骨干批发市场；主动发展连锁超市、直销配送等新型流通组织，建立多层次、多业态、多个经营方法农产品市场体系
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