某市某立体车库投资新建项目可行性研究报告.docx
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某市某立体车库投资新建项目可行性研究报告
目录
第一章广州市停车现状1
1.1广州市停车现状1
1.1.1主城中心区停车现状1
1.1.2居住小区的停车现状3
1.2大连市停车现状分析3
1.3广州市现有大型停车场分布情况5
1.4广州市现有的立体车库情况：
5
第二章停车难问题产生的原因剖析10
2.1停车问题的原因10
第三章建立立体车库的优点13
3.1建立立体车库的优点13
3.1.1广州市场对立体车库的需求大13
3.1.2立体车库自身的优势（以机械式立体车库为例）14
3.2专家预言15
第四章建立立体车库的阻碍因素17
4.1建立立体车库的阻碍因素17
4.1.1价格差距17
4.1.2现行停车场规范标准滞后17
4.1.3对市民认识和使用习惯缺乏引导18
4.1.4设计管理问题18
4.1.5自身特点18
4.1.6缺乏政策扶持19
4.1.7建设资源稀缺19
第五章立体车库的概念、种类及技术支持20
5.1立体车库的概念（以多层式立体车库为例）20
5.2当前立体车库的种类20
5.2.1智能化全自动地下立体停车库20
5.2.2地上立体车库21
5.3建立体车库与建平面车库的比较22
第六章我们的选择24
6.1投资建立立体车库24
6.2投资经营立体车库的几种形式25
6.3未来经营预测分析25
6.4投资估算26
6.4.1自主开发经营26
6.4.2其他投资形式26
6.5投资风险27
6.6结论27
第七章愿景与近期计划26
7.1愿景26
7.2近期计划26
立体车库投资建设项目可行性研究报告
第一章、当前广州市停车现状及分析
广州市作为广东省的省会城市，是全省政治、经济、文化中心，又是全国重点旅游城市素有经济强市之称。
8月1日，广州市政府正式发布《广州市关于改善中心城区交通状况的工作措施》。
截至2011年5月广州市小客车拥有量为143.8万辆，但2010年广州停车泊位数量只有63.4万个，泊位汽车比是1∶2.5。
从以上的数据可以看出，广州的停车位严重不足。
可以说停车泊位的现状及机动车发展速度已远远不能适应城市静态交通的需求。
“停车难”问题不仅成为备受广大市民关注的难点之一，而且也成了影响投资环境和制约城市与区域社会经济发展的“瓶颈”。
大连市城区停车供需矛盾突出，停车难问题备受关注。
1.1.1主城中心区停车现状
大连市机动车超过90万辆（2010年统计数字）
交通管理部门说：
“机动车猛增给大连的道路和停车场带来了巨大压力，从交通管理的角度看，因为大部分机动车每天是处于停放状态而不是运行状态，所以停车资源比道路资源更加稀缺。
”
数据表明，广州停车市场供不应求，在停车高峰期，广州市区至少有10万辆车只能见缝插针地停放，为此，广州市交管部门不得不另外“审批”1000余处2万多个“占道停车位”。
“这也是无奈之举，很多停车场都以占用人行道、非机动车道和城市广场为代价。
”交管部门对此也表示无奈。
即使如此，在停车高峰期仍有大量车辆无处可停，“它们在城市中心部由于寻找停车场而产生的迂回交通会加剧道路拥堵。
”
广州市停车位组成结构待调整
据介绍，交通工程中将停车场分为配建停车场、路外停车场和路边停车场三种。
“合理的停车位结构是：
由三种停车场分别提供的泊位数量，应依次由多至少、呈‘主、次及补充’的金字塔形关系。
”据交警介绍，配建停车场作为提供停车供应水平的主要停车设施，应占主导地位，达到总数量的60％~70％；路外停车场面向社会开发，居辅助地位，其比例应当在15％~20％；路边停车场会对道路通行能力产生直接影响，通常仅作为前两种停车方式的补充，其合理数量应占10％~25％。
据了解，目前广州的现状是：
三种停车场提供泊位之比约为1:
5:
4，理论上应占主导地位的配建停车场实际只起到补充作用，停车位组成结构待调整。
不仅业主停车难，市民开车上班、上街也经常面临难找停车位的问题。
上周四下午两点，记者在著名的数码城集中地岗顶看到，由于顾客人流量十分巨大，再加上不少数码产品可能动辄大件，不少的顾客采取选择自驾车的方式。
但本身上班一族已经占了不少停车位，再加上私家车、运货的小面包车等数量太多，停车难、停车乱的现象经常发生。
据交警部门统计，违法停车已经占到机动车违法总量的20％~30％。
实际上，停车难问题愈来愈广泛化，给交警的执法管理也带来了极大的麻烦。
未来5年机动车将超250万辆
有车一族逐渐增多，在享受汽车带来的便利的同时，有车族却不得不忍受另一种“折磨”——停车难。
97％车主感觉大连停车难。
按照国际惯例，合理的机动车数量与停车位比例应为1∶1或1∶0.7，按照公安部、建设部“畅通工程”一等管理水平的要求，也应达到1∶0.35，根据这一标准测算，目前广州市停车位缺口至少在50万个。
广大车主的呼声——应及时增加车位并加强管理
对于计时收费政策的出台，大部分市民对此表示了理解，同时也希望政府加强管理，从规划、政策等多方面采取综合措施，加快大型、专业化停车场的建设，从根本上解决停车难、缓解城市交通压力的问题。
交警支队登记在册的大连市主城中心区（本规划范围）路边停车泊位有限，而实际路边停车泊位多得多，违章停车十分普遍。
1.1.2居住小区的停车现状
其实，广州政府也一直在想办法。
早在2008年，广州市成立“解决停车难问题领导小组”，确定了“从2008年至2010年，每年新增5万个停车新泊位”的目标。
其中，2008年新增停车泊位62877个，2009年、2010年也基本完成任务。
然则现实情况是，广州的机动车与停车位数量相差巨大，广州市停车场行业协会会长曾表示广州市停车位缺口超过50万个。
市内四区是行车和泊车的高密度区，私家车和办公车作为代步工具，往来于家庭与单位，单位与单位之间，一辆车会需要多个泊车位。
然而，寸土寸金的主城区，泊车位极其有限。
现有的泊车位主要以单位设立的泊车位，市政部门设立的按时收费的泊车位，路边的咪表收费停车位。
往往会出现，开着车半个小时找不到停车位的现象。
1.2广州市停车现状分析
1、道路拥堵经常出现，道路（人行道）通行效率严重下降。
在我国家庭小轿车数量飞速增加和土地价格大幅攀升的今天，广州市的私家车也随着潮流越来越多。
由于地面的停车泊位无法满足更多的停车，一些车子侵占机动车道、人行道、非机动车道停车,如此一来,使得本不宽敞的机动车道变得更为狭窄,造成交通拥挤,车速下降,同时妨碍了行人、非机动车通行。
高峰时间,繁华地段停车占道影响交通则更加明显。
每逢双休日、以及“五一”、“十一”、“春节”黄金周,各个景区车满为患,道路功能发生变化,成为露天的停车场,对正常的交通通行构成很大的影响。
2、小区生活环境遭到破坏，“无车族”与“有车族”矛盾加剧。
随着大量汽车进入居民生活小区,现已“车满为患”，尤其是早期的小区，情况更是严重，致使小区生活环境恶化。
居民的生存空间被逐渐掠夺；每到夜晚,汽车占据了小区通行道,甚至绿化带也作为停车场,人们散步休闲的空间,孩子安全嬉戏的场所被剥夺。
如果问题不及时解决,“无车族”与“有车族”之间矛盾将愈来愈深。
3、现有资源没有得到优化利用。
不难发现这样的情况：
地面的停车很拥挤，可是一些大型的车库却时座有虚席。
这样，不仅浪费了车库所占的空间，阻碍了原可用车可这个空间来发展其他商务大厦的寸金之地，又对地面环境造成了压力。
极大程度造成了城市空间资源的浪费。
4、经济发展受到制约,投资环境遭受影响。
一是由于车位稀缺,停车困难,人们购买汽车的欲望被束缚,导致汽车化进程变缓,汽车作为国家未来的主导产业将受到影响,进而阻碍经济的进一步发展。
二是一些商业网点如宾馆、饭店、商场和娱乐场所因受停车场所的制约,造成客户流失,痛失商机,企业效益受到影响；货物配送等方面也受到时空的限制,工作效率下降,运输成本提高,企业竞争力削弱。
三是为寻找车位汽车无效行驶的里程大大增加,浪费能源、时间,破坏环境。
四是停车难也不可避免地影响外地客商对城市投资环境的信心。
5、城市品味难以提高,城市形象受到损害。
一是由于车位紧张,一些无位可停的车辆随意择地而停,出现乱停乱放的局面。
这种无序、不文明的现象同现代化城市的定位极不协调,大大降低了城市的品味。
二是一些人行道、非机动车道原按行人重量设计负荷,被机动车占道后,路面受损,城市基础设施遭到破坏,城市形象受损。
三从城市发展的角度看,缺乏规模适宜、分散合理的停车场所,不利于城市化进程的推进和现代化城市形象的提升。
1.3广州市现有大型停车场分布情况
1.4广州市现有的立体车库情况：
广州市现有的立体车库23处，利用率还不到一半。
第二章停车难问题产生的原因剖析
2.1停车问题的原因
停车问题的原因可以归结为以下几个方面：
1、受当地的经济水平制约
这是导致停车难的关键原因。
如早期小区没有考虑车位，或配建指标不到位，建设缓慢，也没有可供改建成公用停车场的储备土地；
2、停车经营管理体制不顺
目前，对停车的规定、监督和收费的管理单位不统一，有规划部门、交通部门，还有城市建设部门。
如人行道临时停车位由城管办管辖，城市道路临时占道停车位由交警部门管辖，而道路资产所有者大连市城市建设资产经营有限公司却没有收益权。
影响停车场建设的另一个问题是停车场建设的审批单位多，审批程序繁琐，审批单位相互制约，效率低，严重影响停车场建设的正常发展。
由于我国研究停车问题起步较晚，导致我们的管理较为混乱，对于停车场的发展极为不利。
3、缺乏指导停车建设的产业政策和对停车场的建设的扶持政策
在政府不可能全资建设停车场的条件下，对出资修建、兴办停车场的单位和个人给予某种程度上的优惠政策是政府促进停车场建设的必要手段。
然而，政府对公共停车场建设经营的优惠政策不明确，并且缺乏较为完善的停车场法规体系，对停车收费、停车位建设标准等问题难以实现规范管理和严格执法。
这样，公共停车设施的建设、经营难以得到合理的投资回报，从而无法吸引社会资本对停车设施的投入，制约了停车产业的发展。
4、现有停车场规划及设计不合理
停车场规划没有得到足够的重视，尽管在城市总体规划和交通规划中或多或少地涉及了停车场，但由于有关停车场的基础资料十分缺乏，也就谈不上科学合理的停车场规划。
致使某些停车场的停车泊位供不应求，而某些停车场库使用率极低，泊位空闲严重。
路边停车带的设置较少考虑周围地区路外车位的供给状况，未能与路外停车场的布局相结合。
由于路内合法停车位比例过高，客观上造成路外公共停车位的大量闲置。
5、停车意识及法制观念差
相当多的市民现代交通意识和法律意识淡薄。
如许多市民头脑中依然保留着非机动车“门到门”的传统观念，开车外出办事或购物，为了图自己便利，随意乱停车。
部分单位对内部或配建的停车设施没有依法使用，反而违法随意占用、挪用。
同时，也有相当一些有车族认为大型车库肯定比路内停车贵的多，为了方便，他们会停在拥挤的非机动车车位。
6、路内、路外停车价格倒挂
目前路内停车场无偿占用道路这一公共资源，建设成本和日常经营成本低，因未计入社会成本，收费相应便宜；而路外停车场的初期建设成本比较大，收费一般在5元/小时以上，远高于路内停车场3元/1小时，路内、路外停车场的非公平竞争，直接导致路外停车场的低停放率现象，无法有效发挥其社会效益。
广州现行停车收费标准
此区域政府规定收费标准
一、商场等配套停车场机动车停放保管服务收费标准：
（如正佳、天河城）
地区白天收费时段白天收费标准（元/半小时）夜间收费时段夜间收费标准（元/半小时）夜间最高限价（元）24小时最高限价（元）
一类8：
00－22：
00522：
00－次日8：
0021080
二、路内停车场机动车停放服务收费标准：
（如体育西横街、天河南一路）
地区白天收费时段白天收费标准（元/半小时）夜间收费时段夜间收费标准（元/半小时）夜间最高限价（元）24小时最高限价（元）
一类8：
00－22：
00522：
00－次日8：
0021080
第三章建立立体车库的优点
3.1建立立体车库的优点
3.1.1广州市市场对立体车库的需求大
1．私家车增多
按轿车进入家庭的发展， 如果少数高收入的家庭在2000万户，如10%购买轿车，则我国私家车的年需求达200万辆。
目前，大连市主城区的机动车总量已超过60万辆，据统计，大连市平均每30个人就拥有一辆私家车，广州市的私家车正在以前所未有的井喷式速度进入千家万户。
2．商业繁荣的要求
未来，静态交通发展的滞后造成的恶果将会大大降低城市的竞争力。
天河城商圈的停车难矛盾一直相当突出，随着周边几个商场的品牌知名度、人气的日益提升，停车问题解决不好已成为此地商业进一步繁荣的一大障碍。
3.政策支持
市发改委有关部门负责人表示，在最大限度发挥机动车保有量持续增长为大连市经济社会发展带来促进和新机遇的同时，要想方设法将相关派生问题引发的不良影响降低到最小程度。
近年来，为解决行路难、停车难问题，大连市已经采取了很多措施，但仍有不少工作值得去做。
如面对最为突出的停车难问题，可以呼吁所有单位停车库对外开放，按规定收取停车费；鼓励各种社会资金，尽可能多建一些占地少、效率高的立体车库。
3.1.2立体车库自身的优势（以机械式立体车库为例）
机械式立体停车设施的优越性主要表现在：
能够根据所占用地的实际情况进行设计安装，占地少，容量大，利用效率高；泊车与取车全自动化，省力省事；安全并有效防盗，耗能少，冬暖夏凉，干净卫生，不需要强大的照明设备和通风设备品种多；适应性强，可利用狭小空间建设一定量的停车泊位，技术先进，性能可靠，噪音和震动较小，对环境影响小；拆卸方便，对土地改造过程中临时停车点建设和更新非常有利。
此外，同传统停车场相比，车辆一进立体车库就熄火，由机械设备自动存放，减少了车辆在车库内的迂行和尾气排放，有利于环保节能。
商业中心区土地的珍贵也使得停车库只能向空中和地下发展。
有位人大代表在两会中提议：
随着机动车的大量增加，市区停车难已越来越突出。
建造占地面积小的立体车库是解决的较好方法。
机动车沿途随意停车使马路变窄，极易引起堵车，如在影剧院等门口时而会发生。
因此政府应督促影剧院、酒店、茶馆、商场等营业点自配有立体车库，以避免其顾客占用附近的马路停车，并且其车库也可供出临时租用，解决周围附近地段的停车难。
机械式立体车库是停车设备的一种,属特种设备产品之一,其车库有以下优点:
1．存取方便，免除初学车手停车之忧。
上下车位宽度均为2.3米，无二层升降横移机械车库人为的“窄门”，下位停车与自然车位无区别，上位停车为旋转90度后落在路面的活动式车板，车辆存取均为无拐弯的直行方式，不倒车，所以该型车库的上车位尤其适合技术不太熟练的新手停取车。
（停、取车示意图见附件二）
2．安全性、可靠性高。
一个车位一个系统，故障率不到二层升降横移式停车库的1/5；结构简单，安全性、可靠性高，故障率极低；即使发生故障，在未修复前，上层车可通过手动实现取车，整个车库不会出现取不下车的现象，管理处无需担心客户取不了车。
3．运行经济。
每存取一辆车耗电约0.07kwh，无需管理员到车位操作，与固定式停车场相比，无需增加管理人员。
4．维修简单，维护成本低。
单片机控制下的简单机械运动设备，普通电工即可维护；每车位维护费用约50元/月。
停车位安装第一年内，第3个月、第6个月、第12个月，厂方派专人免费巡查维护3次。
一年以后，每天上、下循环小于10次的停车台，每半年~1年在指定加油处，加一次黄油。
每天上、下循环大于10次的停车台，适当增加加油次数。
5．占地面积少，建设费用低，无堵车现象。
下层车位存车状态下，整条路堵车现象同自然车库；上层车位存、取车，路面不会出现堵车现象，因旋转后的车位直至落到地面仅占2.3米的路面，不影响别的车辆通行。
与二层升降横移式立体停车库相比，可节约20%左右的场地建设面积，建设成本较低。
6．遮风避雨，防盗，防破坏。
“智能车库”可以将平面停车场变为2层甚至3层的停车空间。
在原有占地面积不变的情况下，车位增加了两三倍。
但不在平地上，车辆怎样才能顺利地存取呢？
这正是“智能车库”最大的奥妙所在。
移动取车架、水平上下位移系统使这些难题迎刃而解。
3.2专家预言
在第九届多国城市交通展览会暨国际停车设备展览会上，一款新型的自行车立体停放车库吸引了很多人的目光。
在场专家介绍，升降横移自动化停车库占地面积不大，可根据实际需要自由选择占用地上面积和地下面积的层数。
最大的好处就是司机进出停车位不需要车动，只需要轻轻按下遥控器上的按钮，车位就可以随意上下左右移动，方便进出。
此次展会上，停车设备行业名列前茅的几家大企业都拿出自己的拳头产品参展，成了展馆中最抢眼的亮点。
专家预言，随着城市交通的发展，包括立体停车设备在内的智能交通系统将成为21世纪继IT产业之后的又一新兴产业。
几年前，专家曾经预言，车位费今后都会大幅度上涨。
如今在深圳，北京，上海等一些小区，每月用来租用车位的花费已超过千元。
一些做房地产投机的投资者，已发现投资车位的回报率甚至远远高于建房，靠在一个新建小区一次先买下几个车位，再待价而沽或出租已让不少深圳人发了大财。
而有人在另一个方向开动脑筋，开发和生产机械式立体车库。
可见，一个新的产业门类--投资车位已成为投资领域的经济新亮点。
需要指出的是，因停车场是公建建筑项目，有关部门应制定相应的鼓励措施，本着谁投资谁管理谁受益的原则，使停车场规范化管理成为现代化大都市市政管理的一个重要部分。
有专家预言，在寸土寸金的大都市，什么都供过于求，只有停车位永远是供不应求。
到底倾盆金币落谁家，就得看谁具有投资者的眼光和智慧了。
全国工商联提案大力发展立体停车场建设
今年两会，全国工商联提交了一份集体提案，呼吁国家建设部门应当及早介入，提前规划，大力推动和发展城市立体停车场建设，为停车难题寻找出路。
全国工商联调查发现，在我国早期建设的老式居民区，由于设计时没考虑到停车需求，随着有车族不断增加，停车问题特别尖锐。
另外，像医院、金融机构、旅游景点、商业购物中心等公共服务场所已经成为城市停车最不方便的区域。
车位紧张，车辆道边停放、窄街小巷停放、空闲处乱停放的现象随处可见，造成交通拥堵，既不安全又影响市容。
停车难是城市化发展必然要面对的问题，国外发达国家有不少值得借鉴的经验，其中之一就是发展立体停车场。
全国工商联认为，政府应及早介入，提前规划，大力推动和发展城市立体停车场建设，通过出台相应政策，政府、企业、个人共同努力解决停车难题。
具体来说，可以从以下方面着手：
1、对老式居民区及公共场所现有的停车场进行改造，改建成立体停车库，尽可能在不改变原有结构、尺寸的情况下，使车位增加2到3倍；
2、鼓励新建项目发展立体停车场，同时大力扶持立体停车场产业；
3、在中小城市的发展规划中充分考虑立体停车的可能性，降低未来改造不必要的成本；
4、出台相应政策鼓励和发展立体停车设备的制造业，通过鼓励措施和加大研发投入，开发生产能够满足机关、社区等不同特点的立体停车设备。
根据《2007年国民经济和社会发展统计公报》，到去年年末，我国民用汽车保有量已经达到5697万辆，同比增长14.3%，也就是说，平均每23个中国人就有1辆车。
而且随着经济社会发展，这个数字与日俱增，仅去年一年，国内汽车销量就超过了880万辆。
据预测，中国汽车保有量在本世纪30年代中后期，将赶上或超过美国（美国2006年汽车保有量为2.5亿辆，人均0.88辆车）。
如果中国达到美国汽车保有水平，汽车将超过10亿辆。
按照现在的停车面积算，每辆车加上公摊面积约需40-50平方米，届时，停车所需要的土地面积将令人瞠目结舌。
今后，路边停车将逐步取消。
市中心的车位远远供不应求，土地又紧缺，向地下和空中发展是最好的出路。
但是地下停车库光一个坡道就要占掉大片面积，还要有宽敞的过道，所以按照土地使用价值来说，立体停车库的发展前景比地下车库要好。
中心区的形象代表着整个城市的形象，路面花花绿绿的车辆会影响到景观，特别是违章停车。
路边停车将来会被逐渐取消，路面停车也会减少，但这需要时间。
目前，公共停车场主要由政府管理，还没有进入市场化，但相信以后，像立体停车库一定会进入市场。
当然，立体停车库也不是没有缺点，比如对景观和环保的影响，但在设计上可以下点功夫。
另外，可以在技术上降低噪音，以避免影响周围居民。
总之，在规划上，会先对场地进行考察、评估。
土地是不可再生的，在土地资源越来越紧缺的情况下，怎样实现利用价值最大化一直是我们研究的问题。
特别是中心地区，用地少而交通容量又最密集，地下和空中就成了发展方向，要尽量把静态停车放到地下和空中，在地面可以保留流动性强的车位。
但怎样能做到这些，一个是经济问题，另一个是人们的观念问题，很多人都嫌麻烦，其实也就多花几分钟。
如果能主动把静态车辆停到地下车库或立体车库中，那么停车问题更容易解决些。
自从1995年立体车库进入中国以来，近年来发展明显提速，一个是由于车子数量的不断增加，另一方面，商业中心区土地的珍贵也使得停车库只能向空中和地下发展。
立体停车库节约土地，而且它的全机械性使得人和车的安全性都可以得到保障。
经过改良引进技术，立体车库会成为今后解决停车问题的主力。
第四章建立立体车库的阻碍因素
4.1建立立体车库的阻碍因素
4.1.1价格差距
高层停车场遭遇冷落的原因是车主怕麻烦，不愿意开车上楼停放。
一名车主说：
“绕来绕去把车停上去，人还要下来，太不方便了。
”另一个重要原因就是立体停车场收费比地面停车场高。
达声多层停车场是按小时收费的，起价5元，如果一辆汽车从上午停放到下午，那么停车费就可能高达几十元。
而其周围的地面停车场按次收费，进场一次5元。
4.1.2现行停车场规范标准滞后
机械停车设备行业在我国属新兴行业，而现在停车场相关规划设计规范、消防规划的技术标准，主要是针对自行式停车场。
由于在城市中心区新建或改建机械车库必然要受到各种条件的限制，机械车库的设计方案难以满足相关规范，而负责审批此类建设项目的规划、交通、消防等部门仍按现行规范要求，使得多数此类建设项目的报建难以通过。
许多开发商在几经波折后，干脆放弃了机械车库设计方案，而回到传统的自行式车库模式。
机械车库生产商的市场开发难度大。
4.1.3对市民认识和使用习惯缺乏引导
由于对市民认识和使用习惯缺乏引导，不少人对机械停车缺乏了解，存有偏见认为立体车库不方便。
很多司机宁可等地面停车场，也不去立体车库；有的司机害怕车被设备砸坏。
“买东西才5分钟，可停车就得花10分钟”，有些车主对地下二层的立体车库很不满意，费时不方便不说，还特不放心，看着“高高在上”的爱车，心里总觉得不如放在地面上踏实，万一操作不当，车掉下来，自己的车摔了，还砸着别人的车。
4.1.4设计管理问题
4.1.5自身特点
4.1.6缺乏政策扶持
缺乏政策上大力扶持，政策是制约投资热情很关键的因素。
“在美国、日本，有鼓励兴办停车场的政策，比如减税、减征或免征土地征用费。
谁也没有想到中国汽车需求会如此迅猛增长，政府有关部门说以前并没有意识到这一问题的严重性，停车场根本没有被纳入规划，建设普遍滞后。
而只有政企合力，才能进一步推动立体停车行业的发展，促进停车经济走上快速成长的轨道。
立体停车设备行业亟需来自政府及社会各界的共同重视，以推动我国立体停车设备行业的更大发展。
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