《房地产经营管理专业导论》讲座.docx

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《房地产经营管理专业导论》讲座

《房地产经营管理专业导论》讲座

主讲：

黄正军

重庆大学建设管理与房地产学院

2010年5月

学习目标

Ø了解房地产业发展对专业人才的需求

Ø了解房地产专业人才的知识结构与能力素养

Ø了解我校房地产专业人才培养定位与培养计划

Ø了解房地产职业前景与个人学习规划

学习内容

❑房地产业发展与人才需求

❑房地产专业建设与人才培养

❑职业远景与个人规划

第一讲房地产业发展与人才需求

v什么是房地产？

房地产经营有何特点？

成功的房地产经营应具备哪些要素？

v房地产经营涉及到哪些环节？

需要哪些专业人才？

v当前房地产业发展形势与前景如何？

对房地产经营有什么影响？

对房地产专业人才培养有何影响？

一、房地产与房地产经营

房地产是指建立在土地之上的房屋财产，既是一种生活资料，也是一种生产资料，是人类生活、生产、办公、经营活动必需的空间载体。

作为经济活动的载体，房地产是实物形态与权益形态的综合体。

从实物形态看，房地产分为地产与房产。

房地产作为经济活动的载体，具有以下特征：

Ø位置不可移动

Ø兼具消费与投资属性

Ø使用价值与价值巨大

Ø人人必需，但非人人能买

房地产经营是指以房地产为对象、以盈利为目标的一种投资、运营与管理活动。

包括：

与其他投资经营活动相比，房地产经营具有以下特点：

Ø经营对象独特

Ø影响因素复杂（宏观、中观、微观）

Ø经营过程繁琐

---选址、买地、研发、设计、报批、融资、建造、销售、管理、服务

---选房、买房、招租、营运、服务

Ø利益关系复杂（外部利益关系、内部利益关系）

Ø资金运营关键（资金密集、现金流量）

二、房地产开发经营内容与业务系统

1、房地产开发经营的核心业务内容

2、房地产开发经营阶段与业务系统

3、房地产开发需求的业务人才

Ø投资分析类：

负责项目投资论证、评估与拓展

Ø产品研发类：

负责产品研发、设计跟踪管理

Ø前期报建类：

负责批文申报、拆迁组织管理

Ø财务融资类：

负责财务会计、银行融资协调

Ø工程管理类：

负责造价及合约管理、现场工程管理、

材料设备采购

Ø营销推广类：

负责市场调查、营销策划、销售推广、

执行管控

Ø物业服务类：

负责客户服务、物业管理

三、当前房地产业发展动态及未来前景

销售红火促进了房价的快速攀升。

09年全国商品房成交均价4695元/平方米，全年房价涨幅24%，平均每平方米上涨813元，都创出了历史新高。

原因：

✓2008年被压制的需求得到释放

✓宽松政策刺激

✓市场对通胀的预期

07年1月-08年4月房价走势

调控特点：

政策密切、迅猛强力、措施具体

调控目标：

压房价、促保障

调控内容：

增加供应、限制需求

调控手段：

✓增加住房用地供应量

✓保障住房用地比例不低于70%

✓提高按揭贷款首付及利率

✓打压投资投机：

限制二套房贷、停发三套房贷、停发异地房贷、购房实名制

✓房屋转让营业税免征年限恢复至5年

✓上调金融机构存款准备金率

✓房价问责制

（1）产业发展阶段

（1）产业空间巨大

Ø房地产业具有极强的产业关联度，能有效带动50多个相关产业发展，是先导性产业。

Ø房地产业对经济增长贡献巨大，是国民经济的支柱产业。

创造大量就业机会

✓房地产行业就业机会

✓建筑行业就业机会

✓装饰行业就业机会

✓物业管理行业就业机会

✓钢铁、冶金、建材、家具、化工等行业就业机会

增加财政收入

✓土地出让金

✓开发规费税费

✓营业税费

三、房地产企业对专业人才需求的变化

1、新形势下企业经营的变化

Ø企业竞争尤为激烈

Ø并购重组成为必然

Ø投资战线有所收缩

Ø专业运作极为重视

Ø项目管理愈加精细

2、对房地产专业人才需求变化

Ø紧迫需求中高端复合型管理人才

Ø大量需求中低端具体专业技术型人才

Ø要求素质较高

✓思想素质：

诚实、吃苦、敬业、协作

✓专业素质：

一专多能，知识宽广，经验丰富

✓身体素质：

健康、健美

案例万科的人力资源管理

1、万科人才关注领域

项目拓展类：

土地资源管理、房地产经营管理、投资管理、金融学、经济学等

规划设计类：

建筑学、城市规划、园林景观、室内设计、装饰等

工程技术类：

土木工程、电气工程、给排水工程、暖通工程、工程造价、工程管理等

市场营销类：

市场营销、房地产经营与管理、工商管理、广告、中文、新闻等

综合管理类：

信息管理、财务管理、企业管理、会计学、人力资源、法律等

2、万科人才素质要求：

专业与素质并重

—具备一定的专业知识和专业技能

—独立思考和解决问题的专业创造与执行能力

—积极主动开放的心态

—团队意识、全局意识和责任感

—良好的学习成绩和一定的社会活动

3、万科薪酬制度

万科的薪酬是由“薪金、福利、奖金”三大块构成：

薪金：

取决于行业薪酬水平、岗位特性以及毕业生个人

的学历等相关因素；

福利：

社会保障及福利津贴

奖金：

主要根据所在公司利润、部门业绩及员工的绩效

状况来确定。

房地产专业：

Ø培养一种思想：

运筹帷幄，运营天下

Ø改变一贯思维：

1+1=2？

Ø训练一些技能：

研究、决策、执行、管控

Ø成就一生梦想：

地产商？

经理人？

专业者？

经纪人？

第二讲房地产专业建设与人才培养

一、国内外房地产专业建设

（一）国外房地产专业发展

1、美国房地产专业教育

（1）专业地位

Ø房地产专业在美国被认为是重要的专业科目之一

Ø社会经济生活对房地产专业人才的需求巨大

（2）专业设置

Ø美国没有政府部门对专业设置进行审批、管理的制度

Ø美国房地产专业教育中的专业设置,主要由市场需求来调节

Ø其专业的教学计划和内容必须通过相关行业协会或学会的评估并获得认可

（3）学位层次

Ø房地产专业或方向学士学位

Ø房地产专业或方向硕士学位

Ø房地产专业或方向博士学位

（4）开设学校

见下表。

（5）房地产专业教学特点

Ø房地产专业教育主要依托两个方面的院系：

工商管理学院或商学院、建筑与城市规划学院

Ø房地产相关的专业课程设置齐全

Ø重视实践经验的教学，注重学生团队精神培养

Ø房地产研究生和工商管理硕士培养占主导地位

2、英国房地产专业教育

（1）房地产专业高等教育则侧重于技术,兼有经济和管理的内容

（2）大部分房地产专业设在城市与区域研究学院、城市开发与规划学院、建设与环境学院、土地与建设管理学院等偏工程技术的系科

（3）其专业名称为土地经济学、土地管理、房地产开发、城市房地产管理、商业物业管理、房地产估价等

（4）课程内容全面，主要包括：

Ø估价：

估价、法定估价、估价实务

Ø城市经济与规划：

经济学、城市经济学、城市规划、建造环境

Ø房地产金融与投资：

金融、会计、市场分析、国际房地产

Ø房地产管理和市场：

物业管理、企业管理、房地产市场、资产管理、项目管理、商业谈判

Ø技术：

建筑科学、测量、建筑材料

Ø法律：

房地产法、建筑法、经济法

Ø数学基础：

统计、计算机、信息处理、研究方法

1、房地产专业发展

Ø兴办于90年代初期

Ø成型于90年代中期

Ø调整于90年代末期

Ø恢复于2003年以来

2、主要专业流派

Ø工程学派

Ø工商学派

Ø土地学派

Ø财经学派

Ø法律学派

3、学位层次及主要研究方向

（1）学位层次：

本科

（2）主要方向：

Ø城乡规划与土地管理方向

Ø房地产开发管理方向

Ø房地产投融资管理方向

Ø房地产营销方向

Ø房地产估价方向

Ø物业管理方向

（1）清华大学

在土木工程学院建设管理系工程管理专业下开设房地产管理方向。

二、我校房地产专业建设与发展

v1989年开设房地产专科

v1992年开设房地产本科

v1994年开设房地产硕士研究生方向

v1998年国家专业目录调整，改在工程管理专业下设房地产经营管理方向

v2000年在全国各地开办房地产经营管理研究生课程进修班

v2002年开设房地产专业（专科）自考

v2003年在专业目录以外新增房地产（本科）专业

v2007年开设房地产专业（本科）自考

v2008年将房地产专业分为房地产开发经营管理与物业经营管理两个方向

三、我校房地产专业培养方案

（1）培养定位

面向房地产开发、物业管理及相关企业与机构培养高素质复合型经营管理人才：

Ø房地产开发及相关服务企业与机构

Ø高素质复合型

Ø有技术背景的经营型管理人才：

懂技术、会经营、善管理

（2）培养目标

Ø知识体系全面

Ø思维模式健全

Ø能力结构全面

Ø个人素质良好

（3）培养要求

Ø熟练掌握数学、外语、计算机等方面的基础知识；

Ø熟练掌握技术、经济、管理、营销、法规五大知识结构和房地产业务活动的运作规律；

Ø具备房地产项目拓展、市场研究、产品研发、经济评估、前期报建、工程管理、营销推广、以及物业服务等业务技能；

Ø具备健康的个性品质和良好的社会适应能力

（4）培养方向

Ø房地产开发方向

Ø物业管理方向

本专业课程及学分按照教育部“宽口径、厚基础”的要求设置。

所学课程分为必修课和选修课，主要由公共基础课、专业基础课、专业方向课三类课程体系构成。

其学时及学分分配如下：

（1）公共基础课

《管理学基础》是管理类专业必修的基础课程，其目的在于让学生系统地掌握从事管理工作的基本理论、原理、方法和技术，为进一步学习有关专业课程打下必要的理论基础，同时为实际工作提供必要的理论指导。

该课程的内容主要包括管理的含义、特征、原理、历史和方法，现代管理理论的各个流派，管理的决策、领导、组织、控制职能等。

要求学生掌握管理学的基本概念、基本原理和基本方法，能够将基本理论和方法应用于实践，运用全面的、发展的和系统的观点以及所学理论，观察分析现实的管理问题。

《经济学》是管理类专业必修的基础理论课。

主要研究市场机制作用下经济运行的状态，政府、厂商、消费者的经济行为fdcew.，以及国民经济管理和调控的方法。

它运用理论逻辑和数学模型推导，揭示市场经济运行的基本规律。

通过这门课程的学习，要求学生掌握现代经济学的基本概念、基本原理、基本经济政策与分析方法，为学习其他专业课程打下坚实的基础。

要求学生能运用所学知识对一些经济现象、问题作出分析，提出解决的办法。

《工程测量》是工科类专业必修的技术基础课，主要内容包括测量学的基本知识、基本的测量工作，水准仪及水准测量、经纬仪及其使用、距离丈量、平面控制测量、高程控制测量、地形图的知识和测绘、测量误差的基本知识、施工放样的基本方法等，通过学习，要求学生了解常规测量仪器的构造和作用，并对工程测量学的新理论、新技术、新仪器和新方法有所了解。

熟悉测量工作的基本程序，能够独立完成角度测量、距离测量、高程测量和地形图测绘、以及施工放样等基本的测量工作。

（2）专业基础课

专业基础必修课：

《运筹学》是管理类专业的重要基础课之一。

该课程是以定量分析为主来研究管理问题，将工程思想和管理思想相结合，应用系统的、科学的、数学分析的方法，通过建模、检验和求解数学模型而获得最优决策的科学。

通过本课程的学习和实践为学生的进一步深造和科研打下坚实的定量分析基础，也为学生的创新思维与应用创造良好条件。

《工程力学》是工科类专业必修的技术基础课，主要包括理论力学、结构力学、材料力学等。

理论力学研究物体机械运动的一般规律,即力学中最普遍、最基本的规律；结构力学研究建筑结构受力的规律及其计算；材料力学研究材料受力规律。

通过学习，要求学生掌握建筑力学的一些基本概念，了解常用结构和材料的受力性能及力学计算，为学习工程结构方面的专业课提供一定的力学基本知识，培养一定的分析和计算能力。

《画法几何与建筑制图》是工程专业的一门必修的技术基础课，它研究解决空间几何问题以及绘制和阅读工程图样的理论和方法，培养学生的空间想象能力和制图技能。

主要包括制图的基本知识与技能，投影的基本知识和点、直线、平面的投影，曲线、曲面和立体的投影，投影制图，房屋建筑施工图，房屋结构施工图等

《房屋建筑学》是研究建筑设计和建筑构造的基本原理和基本方法的科学，是工程类专业的主要专业基础课之一。

其内容主要介绍房屋建筑的分类、房屋建筑设计的基本原理和基本方法（平、立、剖）、以及房屋建筑各个部分构、配件的构造原理和构造方法（基础、墙、楼地层、楼梯、屋顶、门窗等）

《城市土地管理》是房地产管理专业必修的专业基础课，主要介绍土地管理的基本概念，土地利用的经济规律，城市土地使用制度改革，房地产开发用地管理政策、城市土地运营规律内容等。

内容包括土地经济原理、城市土地使用制度、城市土地分等定级、城市土地估价、房地产开发用地管理、城市土地出让转让管理等。

《工程经济学》是工程管理类专业必修的专业基础课，主要介绍工程经济分析的基本要素、基本原理、经济效益评价的基本方法、经济评价的主要内容（经济效益评价、国民经济评价）、价值工程等。

通过学习，培养学生运用工程经济的基本原理、方法和技能，来研究、分析和评价各种技术实践活动（如投资方案、可行性研究、设备更新、价值工程等）

《房地产法》是房地产管理专业必修的专业基础课，主要介绍房地产法的基本概念、法律关系、房地产开发用地、房地产开发投资、房地产市场交易、房地产中介服务、以及物业管理等方面的法律法规。

通过学习，培养学生对房地产开发经营活动中各种法律法规的认识与应用。

《城市规划》是房地产管理专业必修的专业基础课，主要介绍城市的产生和发展以及城市规划学科的发展；城市规划的工作内容和方法；城市性质与类型、城市人口以及城市用地问题；城市的组成要素及其用地规划；城市总体布局；居住区规划和城市公共活动中心建筑群规划；城市规划中的技术经济分析；城市规划的实施的有关问题

（3）专业课

专业必修课

《建筑设计与园林艺术》主要讲解建筑发展、设计规范、建筑布局、建筑艺术与欣赏、园林艺术、景观设计与培植等，培养学生规划设计技能

《工程项目管理》是房地产专业必修的专业核心课程。

主要介绍工程项目管理的基本理论，工程项目管理组织构架，工程项目招投标，工程项目的投资、进度、质量、安全、合同和信息管理。

通过学习，培养学生有效从事工程项目管理的基本能

《房地产开发与经营管理》是房地产专业的一门重要核心专业课，主要介绍房地产开发的特点、开发内容、开发流程、工作环节、开发过程中的行政许可与限制、以及房地产经营管理与控制。

通过学习，使学生对房地产开发经营过程有一个全面认识和了解。

《房地产市场营销》是房地产专业必修的一门核心专业课，主要介绍房地产市场特点，房地产市场营销观念的演变，房地产市场调查与预测，房地产市场细分和定位，房地产市场营销策略与技巧，房地产市场营销执行与管理等相关内容。

《建设工程估价与成本控制》是房地产业必修的一门核心专业课。

主要介绍建设工程估价的基本理论和基础知识，成本控制的基本原理与方法，培养学生具备编制各种工程造价计价文件和在项目建设过程中从事工程造价管理的技能。

（4）实践环节

Ø课程设计

Ø专业实习

Ø毕业设计

第三讲职业远景与个人规划

一、房地产专业的职业机会

1、就业机会广泛

Ø房地产开发公司

Ø项目拓展工作

Ø前期策划工作

Ø拆迁安置工作

Ø行政报批工作

Ø现场管理工作

Ø造价管理工作

Ø销售推广工作

Ø物业招商工作

Ø建筑施工企业

Ø现场管理工作

Ø造价管理工作

Ø策划代理公司

Ø策划研究工作

Ø销售执行工作

Ø资产评估公司

Ø价格评估工作

Ø造价咨询公司

Ø造价编审工作

Ø物业管理公司

Ø物业服务工作

Ø物业招商工作

Ø银行

Ø可研审核工作

Ø资产核定工作

Ø造价评审工作

Ø其他单位

Ø高校房地产院系教学工作

Ø政府主管部门工作

Ø报刊地产栏目记者工作

2、专业前途美好

Ø职业资格

Ø注册房地产估价师

Ø注册土地估价师

Ø注册资产评估师

Ø注册房地产经纪人

Ø注册监理工程师

Ø注册造价工程师

Ø注册建造师

Ø注册咨询工程师

Ø注册物业管理师

Ø注册商务策划师

Ø职业岗位

Ø基层管理

Ø中层管理

Ø高层管理

Ø项目经理（职业经理人）

3、薪水收入乐观

4、低端就业压力与高端发展潜力

（1）低端就业压力

低端岗位的替代性

Ø投资论证：

投资管理专业

Ø产品研发：

规划设计专业

Ø项目报建：

行政管理管理

Ø现场管理：

工程管理专业

Ø造价控制：

造价管理专业

Ø销售推广：

市场营销专业

Ø物业服务：

物业管理专业

（2）高端发展潜力

知识全面、思维系统、能力综合

二、个人发展规划

1、自我分析与定位

Ø有哪些优势劣势？

Ø环境支持或允许我做什么？

Ø我适合或者希望向哪些方面发展？

2、确立个人发展目标

Ø远期目标

Ø近期目标

3、分析现实与目标的差距

Ø素质与能力方面的差距

Ø资源与关系方面的差距

Ø社会经验方面的差距

4、确立实现目标的途径

Ø终身学习

Ø勤奋工作

Ø拓展关系

Ø储备资源

5、在校读书期间的准备

Ø勤奋学习，争取优异成绩

Ø积极参加社会实践，积累社会经验

Ø广泛结交朋友，建立良好人际关系

Ø饱览群书，开阔视野

1、请用1分钟时间做个简单的自我介绍。

2、你大学里成绩在班上处于什么位置？

3、你最喜欢什么课程，为什么？

4、你参加过哪些社会活动，你认为最后意义的是什么？

5、举一个你参与策划组织一次活动的例子，你在这个活动中是什么角色，当时要完成什么任务，你采取了什么行动，最后的结果如何？

6、你认为xxxx岗位的主要工作内容是什么？

7、你如何看待当前的形势或国家政策？

8、列出一个案例请你分析，或请你做一个策划方案。

9、你对我们公司了解多少？

10、你对当地地产市场关注多少？

11、你希望自己3-5年之后做什么？

12、你期望的收入是多少？

13、请问你有没有什么问题要问？

附一：

中国百强房地产开发企业

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”,，以企业的开发规模与经营业绩、成长性和开发潜力、资产负债结构与盈利能力、税金捐赠与社会责任感等为着眼点，对全国房地产企业（集团）的规模性、盈利能力、成长性和偿债能力四个方面共16个指标，运用相关数学模型定量计算出入选房地产企业的综合实力指数，得到房地产企业综合实力百强。

重庆房地产50强企业。