精选天奇股份项目评估报告书.docx
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精选天奇股份项目评估报告书
天奇股份（002009）股东全部权益价值评估
项目评估报告书
时间：
2011-04-2622:
50
无锡天奇置业有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告书
声 明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性与完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
六、注册资产评估师对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，并不承担相关当事人的决策责任，评估结论不应被认为是对评估对象可实现价格的保证。
七、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
开元资产评估有限公司
无锡天奇置业有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告书
江苏天奇物流系统工程股份有限公司拟转让所持
无锡天奇置业有限公司股权的
评估报告摘要
开元深资评报字[2011]第012 号江苏天奇物流系统工程股份有限公司：
遵 贵公司（以下简称「天奇股份」）之托，本公司对无锡天奇置业有限公司（以下简称「天奇置业」）的股东全部权益价值于2010年 12月31 日的市场价值进行评估，仅作为「天奇股份」拟转让所持「天奇置业」51%股权时之参考。
根据本公司与「天奇股份」签订的《资产评估业务约定书》所约定的条件，本公司业已实施了对评估范围内有关资产的实地查看、市场调查与询证等必要的评估程序。
本公司的评估是建立在「天奇股份」和「天奇置业」提供的评估所必需的资料的基础上的，这些资料的真实性、合法性、完整性和有效性由「天奇股份」和「天奇置业」负责。
本公司在此基础上根据《资产评估准则》和相关专业规范性文件发表价值意见。
一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者
（一） 委托方
公司全称：
江苏天奇物流系统工程股份有限公司
住 所：
江苏省无锡市惠山区洛社镇洛藕路288号
法定代表人：
白开军
注册资本：
22101.0822万元人民币
实收资本：
22101.0822万元人民币
企业类型：
股份有限公司
经营范围：
许可经营项目:
无。
一般经营项目：
物流系统工程的设计、制造、安装和管理，光机电一体化及环保工程的设计、施工；机电产品制造；自营和代理各类商品及技术的进出口业务；系统集成控制软件、工业控制软件及电子计算工机配套设备开发、制造、销售。
风力发电机组、零部件的开发、设计、制造及售后服务（限分支机构经营）开元资产评估有限公司
无锡天奇置业有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告书
（二） 被评估单位（或产权持有单位）
公司全称：
无锡天奇置业有限公司
住 所：
无锡市惠山区洛社镇人民南路
法定代表人：
黄伟兴
注册资本：
5000万元人民币
实收资本：
5000万元人民币
企业类型：
有限责任公司
经营范围：
许可经营项目:
房地产开发（上述范围凭有效许可证件经营）。
一般经营项目：
房地产经营；房屋租赁。
（三）委托方以外的其他评估报告使用者
本评估报告仅供委托方及本次拟实施经济行为所涉各相关当事方使用，除法律、法规另有规定外无其他评估报告使用者，注册资产评估师和评估机构对其它阅读报告的第三方使用本评估报告所造成的后果不承担责任。
二、评估目的
本次评估系对 「天奇置业」的股东全部权益于评估基准日（2010年12月31 日）所表现的市场价值进行评估，评估结果仅作为 贵公司拟转让所持 「天奇置业」51%股权时之参考。
三、评估对象和评估范围
本次评估的评估对象为 「天奇置业」的股东全部权益价值；与本次评估对象对应的评估范围为
「天奇置业」申报的截至2010年 12月31 日的全部资产以及相关负债（已全部反映在经审计后的资产负债表中）。
聘请的天健会计师事务所有限公司对其截止2010年 12月31 日的资产、负债及所有者权益进行了审计，并于2011年4 月21 日出具了天健审 [2011]第3-131号《审计报告》。
四、价值类型及其定义
（一）价值类型及其选取开元资产评估有限公司
无锡天奇置业有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告书
资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
（二）市场价值的定义
本评估报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本次评估的评估基准日为2010年12月31 日。
该基准日与本次评估的《资产评估业务约定书》载明的评估基准日一致。
六、评估方法
本次评估采用成本法（又称资产基础法）对 「天奇置业」的股东全部权益价值进行评估。
七、评估结论
1、账面情况
在评估基准日2010年 12月31 日持续经营的前提下， 「天奇置业」的账面总资产为21,080.16
万元，总负债为14,524.59万元，净资产为6,555.57万元。
上述账面值业经天健会计师事务所有限公司审计。
2、成本法评估结果
采用成本法评估结果为：
总资产为 24,721.87 万元，总负债为 14,524.59 万元，净资产为
10,197.28万元，净资产增值3,641.71万元，增值率55.55%。
成本法评估结果较调整后账面值变动情况详见下表：
资产评估结果汇总表
单位：
人民币万元
项 目 账面价值 调整后账面值 评估价值 增减值 增值率％开元资产评估有限公司
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A B C D=C-B E=D/B×100%
1 流动资产 20,851.15 20,851.15 24,491.81 3,640.66 17.46%
2 其中：
存货 18,682.69 18,682.69 22,237.24 3,554.55 19.03%
3 非流动资产 229.01 229.01 230.06 1.05 0.46%
4 其中：
固定资产 17.54 17.54 40.13 22.59 128.79%
5 无形资产 1.26 1.26 1.26 - 0.00%
6 递延所得税资产 210.20 210.20 188.68 -21.52 -10.24%
7 其他非流动资产 - - - -
8 资产总计 21,080.16 21,080.16 24,721.87 3,641.71 17.28%
9 流动负债 14,524.59 14,524.59 14,524.59 - 0.00%
10非流动负债 - - - -
11 负债合计 14,524.59 14,524.59 14,524.59 - 0.00%
12 净资产（所有者权益） 6,555.57 6,555.57 10,197.28 3,641.71 55.55%
上述评估结果详见评估明细表。
3、评估结论
本公司认为，除本报告所载明的特别事项说明外，在被评估资产现有用途或既定用途不变并持续经营使用，在本报告载明的评估目的、价值定义、假设及限制条件下，「天奇置业」的股东全部权益于评估基准日的市场价值为人民币壹亿零壹佰玖拾柒万贰仟捌佰圆整。
八、特别事项说明
（一）产权瑕疵
根据「天奇置业」与徐贵桥社区居委会于2009年6月24 日签订的协议：
“公安编号为1-227、
1-229、1-231三间商铺（面积共计111.75m2）的产权转给乙方（徐贵桥社区居委会），用于公建配套中的社区居委用房。
”截止评估基准日，尚未对该部分房产办理产权变更手续。
本次申报评估的该三开元资产评估有限公司
无锡天奇置业有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告书间商铺评估为零，未考虑以后产权有任何变动而对评估值的影响。
（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素
江苏省苏中建设集团股份有限公司取得「天奇置业」投资的“天奇城”Ⅰ、Ⅱ标段工程的总承包资格。
2008 年 7-8 月，「天奇置业」对“天奇城”项目进行整体综合验收，验收合格。
2008 年
10 月 17 日，江苏省苏中建设集团股份有限公司将“天奇城”Ⅰ、Ⅱ标段的结算资料报送「天奇置业」，报送结算价款为 179,661,893.61元。
「天奇置业」账面已确认1.4亿元工程施工成本，并实际支付工程价款121,152,711.00元。
2010年6月10 日，江苏省苏中建设集团股份有限公司向江苏省无锡市中级人民法院提起诉讼，起诉书称：
由于「天奇置业」审核时间已有 19个月之多，远远超过了双方约定的2个月最长审核时间，因此按施工合同约定应视为「天奇置业」对工程结算价款179,661,893.61元已经予以认可，故要求「天奇置业」支付尚欠工程价款58,509,182.00元，并支付逾期付款的滞纳金。
2010 年 7 月5 日，江苏省无锡市中级人民法院以（2010）锡民初字第0013 号民事裁定书裁定冻结「天奇置业」名下的银行存款5000万元或查封、扣押相应价值的财产。
截至2010年12月31 日，江苏省无锡市中级人民法院已冻结 「天奇置业」640,911.16元银行存款并查封扣押价值28,366,140.54元单身公寓及商铺：
商铺19间，建筑面积为1,940.26 m2；单身公寓88套，建筑面积为4,097.50 m2，并指定江苏方正工程造价事务所有限公司对“天奇城”Ⅰ、Ⅱ标段工程造价重新进行审核。
根据江苏方正工程造价事务所有限公司出具的相关证明，初步鉴定金额约在1.3至1.4亿之间。
截至2011年4 月21 日，江苏方正工程造价事务所有限公司尚在对上述工程造价进行审核。
上述工程的结算价以法院最终裁定为准，本次评估未考虑该事项对评估值的影响。
（三）重大期后事项
截止本次评估基准日，天奇新城小区二期地块尚有部分建筑物待拆除，本次评估未考虑该拆迁事项对评估值的影响。
（四）特别处理事项开元资产评估有限公司
无锡天奇置业有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告书
无特别处理事项。
（五）其他报告使用者应注意问题
无其他报告使用者应注意问题。
九、报告提出日期
本次评估报告提交日期为2011年4 月23 日。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和理解评估结论，应当认真阅读评估报告正文。
开元资产评估有限公司 中国注册资产评估师：
张云鹤
法定代表人：
胡劲为 中国注册资产评估师：
霍黎萍
中国 北京 二○一○年四月二十三日开元资产评估有限公司
无锡天奇置业有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告书
江苏天奇物流系统工程股份有限公司拟转让所持
无锡天奇置业有限公司股权的
评估报告
开元深资评报字[2011]第012 号江苏天奇物流系统工程股份有限公司：
遵 贵公司（以下简称 「天奇股份」）之托，本公司对无锡天奇置业有限公司（以下简称 「天奇置业」）的股东全部权益价值于2010年 12月31 日的市场价值进行评估，仅作为「天奇股份」拟转让所持「天奇置业」51%股权时之参考。
根据本公司与 「天奇股份」签订的《资产评估业务约定书》所约定的条件，本公司业已实施了对评估范围内有关资产的实地查看、市场调查与询证等必要的评估程序。
本公司的评估是建立在 「天奇股份」和 「天奇置业」提供的评估所必需的资料的基础上的，这些资料的真实性、合法性、完整性和有效性由 「天奇股份」和 「天奇置业」负责。
本公司在此基础上根据《资产评估准则》和相关专业规范性文件发表价值意见。
一、委托方、被评估单位概况和委托方以外的其他评估报告使用者
（一）委托方概况
公司全称：
江苏天奇物流系统工程股份有限公司
住 所：
江苏省无锡市惠山区洛社镇洛藕路288号
法定代表人：
白开军
注册资本：
22101.0822万元人民币
实收资本：
22101.0822万元人民币
企业类型：
股份有限公司
经营范围：
许可经营项目:
无。
一般经营项目：
物流系统工程的设计、制造、安装和管理，光机电一体化及环保工程的设计、施工；机电产品制造；自营和代理各类商品及技术的进出口业务；系统集成控制软件、工业控制软件及电子计算工机配套设备开发、制造、销售。
风力发电机组、零部件的开发、设计、制造及售后开元资产评估有限公司
无锡天奇置业有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告书服务（限分支机构经营）
（二）被评估单位概况
1、基本情况
公司全称：
无锡天奇置业有限公司
住 所：
无锡市惠山区洛社镇人民南路
法定代表人：
黄伟兴
注册资本：
5000万元人民币
企业类型：
有限责任公司
经营范围：
许可经营项目:
房地产开发（上述范围凭有效许可证件经营）。
一般经营项目：
房地产经营；房屋租赁。
2、历史沿革：
「天奇置业」系由江苏南方天奇集团公司（以下简称「天奇集团」）和江苏南方天奇投资有限公司（以下简称「南方天奇投资」）于 2005 年 3 月共同设立的有限责任公司，注册资本为人民币 1000
万元，其中 「天奇集团」公司出资 700 万元，持有 70%的股权， 「南方天奇投资」出资300 万元，持有30%的股权。
上述实收资本业经无锡中证会计师事务所有限公司出具的锡中会验（2005）第130号《验资报告》验证。
2005年8月9 日， 「天奇股份」第二届董事会第七次临时会议审议通过《关于收购无锡天奇置业有限公司部分股权的议案》，以510万元收购了 「天奇集团」持有 「天奇置业」的部分股份，「天奇集团」持有 「天奇置业」的剩余股份由 「南方天奇投资」收购。
本次股东结构变更后， 「天奇置业」的总注册资本不变， 「天奇股份」持有 「天奇置业」51%的股权， 「南方天奇投资」持有 「天奇置业」49%的股权。
2005年8月22 日，上述股权变更业已办理了工商登记手续。
2006 年2 月8 日，天奇股份公司2006 年第一次临时股东大会会议审议通过《关于变更募集资金投向的议案》，以原用于自动化立体停车库技改项目的部分募集资2040万元增加 「天奇置业」资本金，同时各股东以现金增资1960万元。
各股东同时按原持股比例对其进行增资，其中 「天奇股份」增资计2040万元，「南方天奇投资」增资计1960万元。
是次增资后，「天奇置业」注册资本由1000
万元变更为5000万元， 「天奇股份」与 「南方天奇投资」持股比例不变。
2006 年 3 月24 日，上述实收资本业经无锡中证会计师事务所出具的锡中会验（2006）第 193号
《验资报告》验证。
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截止评估基准日，「天奇置业」股权结构如下：
3、近三年的财务状况及经营业绩：
（表中数据摘自经审计后的会计报表）
4、企业的主要会计政策:
会计制度：
执行财政部2006年2月公布的《企业会计准则》。
会计期间：
会计年度采用公历年制，即公历 1月1 日起至12月31 日止。
记账本位币：
以人民币为记账本位币。
记账基础及会计计量属性：
会计核算以权责发生制为记账基础，以历史成本为计价原则。
（三）委托方以外的其他评估报告使用者
本评估报告仅供委托方及本次拟实施经济行为所涉各相关当事方使用，除法律、法规另有规定外无其他评估报告使用者，注册资产评估师和评估机构对其它阅读报告的第三方使用本评估报告所造成的后果不承担责任。
二、评估目的
本次评估系对 「天奇置业」的股东全部权益于评估基准日（2010年12月31 日）所表现的市场价值进行评估，评估结果仅作为 贵公司拟转让所持 「天奇置业」51%股权时之参考。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
本次评估对象为：
「天奇置业」股东全部权益价值；
（二）评估范围开元资产评估有限公司
无锡天奇置业有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告书
与本次评估对象对应的评估范围为 「天奇置业」申报的截至2010年 12月31 日的全部资产以及相关负债（已全部反映在经审计后的资产负债表中）。
聘请的天健会计师事务所有限公司对其截止
2010年12月31 日的资产、负债及所有者权益进行了审计，并于2011年4月21 日出具了天健审 [2011]第3-131号《审计报告》。
（三）开发项目简介
截止评估基准日， 「天奇置业」开发项目共有一个开发项目，为天奇新城小区，包括已开发完工的天奇城一期和待开发的天奇城二期。
该项目位于无锡市惠山区洛社镇人民路、312 国道交叉处东北块，总用地面积为 12.03万m2，规划土地用途为居住，土地取得日期为2006 年7 月31 日,土地使用年限为70年。
据于2006年6月28 日签订的《国有土地使用权出让补充合同》，原地块中有
11,680.5m2土地由居住用途变更为商业用地，使用年限为40年。
本地块由规划道路划分为AB两块，南面A块大致为梯形，东西约320米，南北约68000多米，北面B地块为不规则形，南北约为120米，面积约为52000平米。
天奇城一期工程所用地块为A地块，用地面积为68,416.9m2, 总建筑面积为137,983m2, 于2006
年8月开工,2008年12月完工。
该项目由无锡民用建筑设计院有限公司设计、江苏苏中建设集团股份有限公司负责施工，无锡华诚建设监理有限公司负责监理。
小区建有多层住宅、小高层住宅、情景洋房、高层住宅、单身公寓、商业步行街、办公楼等。
天奇城二期工程用地为B地块，用地面积为51,895.8m2，据惠建发[2010]54号《无锡市惠山区建设局关于同意天奇新城二期项目初步设计的批复》，规划总建筑面积为不超过103,983.02m2，其中：
地上建筑面积93,371.86m2,地下建筑面积10,611.16m2。
截止本次现场勘查日，宗地外“五通”
（通上水、通排水、通电、通路、通讯）及宗地内场地部分平整部分尚未完成拆迁，有待开发利用。
该地块 《土地证》编号为：
锡惠国用（2007）第1297号；证载土地使用权人为无锡天奇置业有限公司；土地以出让方式于2006年7月31 日取得；用途为居住用地；土地使用权使用年限：
70年，从2006
年7月31 日至2076年7月31 日止。
四、价值类型及其定义
（一）价值类型及其选取
资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
（二）市场价值的定义开元资产评估有限公司
无锡天奇置业有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告书
本评估报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
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