锡山区物业管理现状及发展对策.doc

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锡山区物业管理现状及发展对策

随着城市化进程的快速发展和房地产市场的兴起，物业管理也随之诞生。

我区物业管理自1994起步以来，得到了迅速的发展，现已成为现代人居住生活不可或缺的服务行业。

但由于物业管理是一个新兴行业，发展还不够成熟，加上政策、法律、法规不够健全，在发展过程中还存在不少问题，亟待研究并予以解决。

一、我区物业管理现状

近几年来，我区住宅建设取得了巨大成就，人民群众的居住条件有了明显改善。

随着大批住宅投入使用，物业管理，作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业，在我区经历了从无到有，从小到大的发展过程；管理体制从谁开发、谁管理到实行市场化运行；管理对象从单纯的住宅小区发展到写字楼、工业园区、商业广场等各类物业；服务内容从房屋本身维护扩展到绿化养护、治安保洁、社区活动、环境秩序等，形成多层次，全方位服务局面。

初步确立了企业化、市场化、专业化的物业管理新体制，建立起了一支专业化物业管理队伍，先后有9个小区获得了优秀住宅小区称号，其中省优1个，市优8个。

至今，全区物业管理公司已达31家，累计从业人员1155人，其中持证上岗的专业管理人员188人，共管理住宅小区69个，全区累计实行专业化管理面积达600余万平方米，物业管理覆盖面逐年提高，为全面提升我区物业管理整体水平，行业主管部门始终把规范推进物业管理作为一项重点工作来抓实抓好。

近几年来，先后出台了《关于加强新建商品房前期物业管理工作的意见》等相关政策文件。

有效地规范了物业管理行业行为，推进了物业管理市场化竞争的进程，促进了物业管理整体水平的提升。

二、存在的主要问题及原因

我区物业管理虽然起步较早，发展速度也非常迅速，但随着社会经济的快速发展，人们对物业管理服务的要求也越来越高，除物业管理企业管理水平不高、服务不到位等普遍存在的问题外，在物业管理过程中所涉及的社区管理、部门联动等问题越来越突出，主要存在的问题和原因是：

1、社区管理缺失造成社会职能转移。

目前我区商品房住宅小区除柏庄一村、桑达园、春江花园有社区居委会之外，其他小区均无社区居委会接管，本应有社区居委会承担的社会事务管理责任，转嫁给了物业管理公司，小区业主无论大事、小事全都找物业管理，物业管理公司成了“万能公司”，一旦问题得不到解决，物业管理公司就成了“出气筒”，业主往往以拒交物业管理费与物业管理相对抗。

2、部门联动制度未建立，至使某些问题难以解决。

从目前业主投诉的情况分析，业主投诉呈现多元化、复杂化趋势，如业主投诉中所反映私搭乱建、违章装修、子女就近入学难、小区停车难等问题，需要相关职能部门和社居委联合调处才能得以解决，如何使相关部门加强协调与沟通，形成有效的联动机制，亟需制度作保障。

3、公用事业收费职能的转嫁，增加了物业管理企业运行成本。

根据《物业管理条例》规定物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

而事实上，在全区范围内所有住宅小区供水、供热都有物业管理代收代付，部分小区供电也有物业管理代收代付，物业管理企业不仅要派专职人员抄表和收取费用，同时还得承担由于损耗而带来的经济负担，尽管相关单位也给予了一些补贴，但客观上增加了物业管理企业经费支出。

为此，物业管理企业意见较大，亟待解决。

4、老住宅小区的管理问题逐步显现。

经调查统计，目前，在东亭区域范围内属零星开发、沿街开发且无物业管理住宅小区或单幢住宅共有53个（幢）面积67万平方米，住户6413户。

这些住宅大都是80-90年代所建，房屋维修养护不及时、环境卫生、安全管理等问题比较突出。

出现问题后，业主往往找不到相关管理单位解决，相关部门在接到投诉和求助后，也感到无从下手，只能采取“头疼医头、脚疼医脚”的办法处理，无法从根本上解决问题。

5、业主自治意识不强，业主代表大会制度无法有效实施。

目前我区只有六个住宅小区成立业主委员会，大部分住宅小区未成立业主委员会，尽管房管部门做了大量工作，但由于业主自治意识不强，主动参予意识差，迟迟不能成立。

加上我区住宅小区社区管理机构不健全，无法发挥社区组织群众的作用，也是小区业主代表大会制度无法有效实施的重要因素之一。

6、农民安置房小区管理亟待引导和规范。

我区已建成并投入使用的农民安置房面积300余万平方米。

安置房小区由于服从拆迁工作大局，往往施工工期较紧，分期建设，分批入住，相关配套设施建设不到位，而且至今仍未建立大修理基金。

同时，业主理念尚未转变，受原农村住房观念及生活习惯的影响，花钱买服务的意识尚未建立。

目前，小区的物业管理经费均由政府承担。

随着大量拆迁安置房的建成并投入使用，各级政府财政负担将越来越重。

三、对策和措施

为促进我区物业管理企业的健康发展，切实解决当前物业管理中存在的问题，我们认为必须采取以下对策和措施。

1、加大宣传力度，引导业主确立正确意识。

物业管理本身是个新生事物，况且，对于大多数群众来说，由过去的政府管理型到现在的企业管理服务型、由以前的农村散居型到现在的集中化收费管理型，一时还不能完全理解和接受。

为此各级政府和物业管理企业，要充分利用现有的宣传工具，进行正确的引导，让社会各方都来关心、宣传物业管理，引导群众树立正确的消费意识。

尤其要加大对农民安置房小区居民的宣传力度，正确灌输有偿服务的市场化理念，逐步让居民消除农村情结，树立城市意识，使他们进一步接受物业管理。

2、建立健全管理机制，强化部门联动。

一要建立联动机制。

采取政府牵头、相关部门联合参予的办法，对群众反映的难点问题进行联合处理，切实维护群众的切身利益。

二要建立健全社区管理机构。

无论是新建商品房住宅小区，还是零星开发和沿街开发的住宅要全部纳入社区管理的范畴，并要重视新建小区与社区管理的接管衔接工作。

社区管理要真正肩负起住宅小区的社会事务管理职能，充分发挥社区管理在民事调解、社区治安、环境卫生、老龄工作、精神文明建设等方面的作用，加强与物业管理之间的沟通与协作，加强对业主委员会和自治组织的领导，让物业管理企业更好地开展物业服务。

三要进一步强化招投标机制，彻底打破谁建谁管的格局。

农民安置房小区同样要实行招投标机制，让信誉好、资质等级高的物业管理企业来管理农民安置房小区，让农民得到更好的服务，促进我区物业管理市场化进程。

四要强化对农民安置房小区的竣工验收。

一定要确保六个到位方能通过，即小区安全设施到位、绿化设施到位、环卫设施到位、停车场（含公共场地）到位、维修基金到位、物业用房和辅助用房到位，以保证小区长效管理的实现。

3、严格落实相关规定，逐步规范运作机制。

一是认真贯彻《关于规范和加强农民安置房小区物业管理的意见》精神，落实政府“扶一把、送一程”、物业管理企业筹一部分、小区居民出一点的办法，逐年增加居民支出比例，直至全部由居民支付物业管理费用，让物业管理企业逐步与政府脱钩，真正走上市场化运作的轨道。

二是对水、电表出户的住宅小区，要严格落实相关规定；对条件不成熟的住宅小区，要通过逐步整改，最终由相关单位向终端用户收取费用。

三是供水、供电、供热单位应充分履行自身职责，尊重物业管理企业的意愿，在物业管理企业同意的基础上，可采取与物业管理企业签订委托代收服务合同，并向物业管理企业支付相应服务费用，切实减轻物业管理企业的经济负担，增强物业管理企业的运作活力。

4、加大整治力度，落实老住宅小区长效管理。

老住宅小区无人管或管理难已成为居民和政府共同关注的热点问题。

政府应加大整治力度，在资金的筹措上可采取政府拔一点、居民出一点的办法筹措，在进行综合整治的基础上，有条件实行物业管理的要招聘专业队伍，开展物业管理，对不具备物业管理条件的零星住宅，则以社区居委会为主，组织成立业主自治小组，实行自治管理。

5、加强行业管理，不断规范物业管理行为。

一是强化企业资质管理，严把物业管理企业准入关，严格物业管理企业资质申报制度，实施物业管理企业资质年审制度和诚信档案记录制度，将物业企业资质等级和诚信程度与其承揽管理项目的规模、档次挂钩，促进企业间的相互竞争。

二是加强人员培训，建立物业管理从业人员的教育培训工作机制，通过不同渠道，采取不同形式，开展不同层次的物业培训，建立一支懂经营、善管理、精业务、守道德的专业队伍。

三是进一步开展物业创星达标活动，加大对物业创星工作的领导，积极培育省级、国家级优秀住宅小区，以典型促全面，带动全区物业公司上档次、上水平。

6、加强对业主委员会的政策支持。

业委会是全体业主选举产生的自治组织，它是业主与物业公司沟通和交涉的平台。

如何提高业主自治意识和业委会的工作积极性？

首先，要从法律上明确业委会的社团法人性质，只有业委会的法律地位得到应有的承认，才能对自己辖区范围内的集体利益进行维权，才能从根本上提高业主的自治意识；其次，在政策和制度上明确业委会报酬机制，提高业委会的工作积极性，使业委会真正为全体业主服务。

物业管理工作是一项综合性的工作，物业管理与广大居民生活、工作息息相关，对提高居民的生活质量、维护社会安定，改善工作和投资环境，推动我区精神文明建设、全面推进和谐锡山创建具有重要意义。

但真正要把全区物业管理企业提高到一定的层次，还有大量的工作要做，还需要社会各界的关心支持，需要我们更进一步的努力。

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