拓爱养生养老公寓项目工程建设可行性研究报告.docx

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拓爱养生养老公寓项目工程建设可行性研究报告

拓爱养生养老公寓项目工程建设可行性研究报告

目录

第一章项目总论-1-

引言-1-

我国老年社区的现状与发展-1-

第二章项目概况-2-

一、企业简介-2-

二、公寓概况-2-

三、养老经营模式-3-

四、昆明市老年人口情况和老年公寓情况-3-

五、拓爱养生养老公寓的利润来源-3-

六、拓爱养生养老公寓的融资计划-4-

七、项目背景、投资的必要性和意义-4-

八、老年公寓的需求不断增长-5-

九、中国老年公寓的特点-7-

十、市场分析-8-

十一、公寓选址及建设条件-13-

十二、公寓建设规模及建设内容-16-

十三、公寓配套设施-17-

十四、报告总概-18-

第一章项目总论

引言

    《人口老龄化》顾名思义，老龄化指的是在社会总人口中老年人的比例越来越高。

对于老龄化，国际上最简单的评判标准是：

60岁以上的人口数占总人口数的比例超过10%，或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%。

2010年底全国1%人口抽样数据显示，我国65岁以上人口达到10055万人，占总人口数的7.7%。

我国已成为人口老龄化国家。

我国老年社区的现状与发展

    我国自1999年以来已经进入老年型国家。

新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。

因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。

目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。

主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。

老年公寓（老年社区）是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。

它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。

老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。

第二章项目概况

项目名称：

拓爱养生养老公寓

投资单位：

云南拓凯经贸有限公司

项目地点：

昆明市西山区棋盘山风景区花红园村

一、企业简介

名称：

拓爱养生养老公寓

住所：

昆明市西山区棋盘山风景区花红园村

法定代表人：

杨韬

2、公寓概况

（1）公寓位于昆明市西山区棋盘山风景区花红园村所辖区域内。

项目占地面积7084.83㎡，建筑面积4178.16㎡，绿化面积4129.2㎡。

（2）周边环境：

自然与人文景观星罗棋布，空气清新，自然疗养因子多样化，气候宜人，有益于老年人健康与疗养。

（3）交通：

以203乡道为依托，东临昆明市区，西接团结乡各镇、村，市公交公司C61路车直达。

既方便于吸纳昆明中心城区内三无人员，又便于承接来自团结乡镇的低保户老人，其地理位置得天独厚。

（4）公寓规模：

拥有养老社会福利大楼、医疗室、康复观察室、棋牌室、阅览室、台球室、健身房、多媒体及管理中心、户外门球场、垂钓中心等园林会所、公共设施和生活配套服务保障设施，总建筑面积约6000㎡、床位500张，人均面积12㎡、容积率0.7、绿化率75%。

各项构筑物的建设以及装修要求，均参照：

《老年人建筑设计规范》（JGJ122-99）标准、《方便残疾人使用的城市道路与建筑设计规范》；以及《昆明城市老年人设施专项规划》中针对老年人各种特殊专项要求进行设计与建设。

三、养老经营模式

把“尽心服务老人”作为我公寓的工作重心，建立与资金保障制度相匹配的服务保障体系：

制定并不断完善基本服务与选择性服务相结合的保障制度。

推动人性化管理和特色化服务，根据设施、条件、完全自助、介助（半自理）、介护（无自理能力）老人不同服务内容形成以精神卫生、休闲康复、才艺特长等为特色的机构养老院。

积极参与到昆明市全体社会共同构建的：

以政府主导、社会参与、全民关怀的养老服务体系中，配合各级政府做好五保户和三无老人的安置工作。

我院的养老经营模式为：

养老托管、全托与日托兼顾模式、居家养老、接收异地互动养老、养老助教五种模式。

  四、昆明市老年人口情况和老年公寓情况：

 昆明市场现在60岁以上的老年人口37．8万人，占全市总人口的14．2％，昆明市托老的需求，市场很大。

目前昆明市较好的老年公寓有4家（其中包括西山区，五华区，官渡区），但床位不足四千张，占市区老龄人口的15%，跟国外要求达到的20%，不可而语。

养老床位缺口很大。

以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初开始，好多老年公寓爆满，且有几家排队等候入住。

5、拓爱养生养老公寓的利润来源主要有：

   自2013年12月份以来，我公寓 房租占30%，床位费占20%，护理费占30%，饮食占20%，老年公寓收一个老人一个月基本上有3000元的收入，老年公寓现有500个床位，一年的投资收益可达1800万，医疗收益方面视情况而定。

昆明市现在针对我公寓的优惠政策有：

政府相关部门一年补助我公寓350万，一次性建设补助我公寓300万。

还有每年到过节和过年时一些企业到老年公寓慰问，做志愿者，展示形象。

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六、拓爱养生养老公寓的融资计划：

     自2013年12月份以来，我公寓共融资1300万，其中包括：

办理相关资质证书花费400万元，建设费用250万元，装修费用200万元，投入相关设施费用100万元，自有资金200万，其他等相关费用50万。

七、项目背景、投资的必要性和意义

1、项目背景

昆明，享“春城”之美誉，云南省会，是云南省政治、经济、文化、科技、交通中心，西部地区重要的中心城市和旅游、商贸城市，亦是中国面向东南亚、南亚、东盟开放的重要枢纽城市。

昆明地处云贵高原中部，是滇中城市群的核心圈、亚洲5小时航空圈的中心，国家一级物流园区布局城市之一。

昆明市为山原地貌。

地势大致北高南低，多溶洞和溶岩地貌，溶岩盆地有石林坝子。

属北亚热带低纬高原山地季风气候。

年平均气温16.5℃，年均降雨量1450毫米，无霜期278天，气候宜人。

昆明市是灵秀而迷人的，它三面环山，南濒滇池，湖光山色，天然成趣。

滇池是云南省最大的高原湖泊，全国第六大淡水湖泊，沿湖两岸风光绮丽。

由于地处低纬高原而形成“四季如春”的气候，特别是有高原湖泊滇池在调节着温湿度，使这里空气清新、天高云淡、阳光明媚、鲜花常开。

昆明市开放而时尚，浓缩了云南的区位优势，从两千多年前的“南方丝绸之路”到开放的昆明一直是东亚大陆与中南半岛、南亚次大陆各国进行经济贸易往来及政治联系的陆路枢纽。

“中国昆明出口商品交易会”、“中国国际旅游交易会”、“中国昆明国际旅游节”使昆明成为中国主要的会展城市之一。

在建设城市的同时为社会养老保障机制而必须要紧跟而上、是社会和谐而稳定。

昆明市在发展的同时而一样进入老年化， 昆明市场现在60岁以上的老年人口37．8万人，占全市总人口的14．2％，昆明市托老的需求，市场很大。

目前昆明市较好的老年公寓有4家（其中包括西山区，五华区，官渡区），但床位不足四千张，占市区老龄人口的15%，跟国外要求达到的20%，不可而语，养老床位缺口很大。

公寓位于昆明市西山区棋盘山风景区花红园村所辖区域内。

以203乡道为依托，东临昆明市区，西接团结乡各镇、村，市公交公司C61路车直达。

既方便于吸纳昆明中心城区内三无人员，又便于承接来自团结乡镇的低保户老人，其地理位置得天独厚。

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2、项目实施的必要性和意义

项目建设是昆明市加快向较大规模城市发展的内在需要

200-2006年底，昆明市拥有城市人口267.13万人60岁以上的老年人口达18万，2007年拥有城市人口268。

9万老年人口达到24万，2009年拥有城市人口268。

78，老年人口达到27万。

2010年拥有城市人口268。

58，老年人口达到32万。

2011年现有60岁以上的老年人口达37．8万人，占全市总人口的14．2％，目前老年人口仍以每年不低于3％的速度增长。

通过以上分析，我们可以看出，昆明市对于养老服务社区存在着庞大的市场需求，在昆明市现有的37。

8万老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住养老服务社区怡养天年，最起码要建设25个“拓爱”这样规模的养老服务社区，才能基本满足需求。

因此，开发建设和经营养老服务社区是“拓爱”未来发展的重头戏，拓爱养生养老公寓有一定的老年市场的服务经验，有一批忠实的潜在老年顾客群，并有该市场经营管理的专业人才，较为充足的资金支持，“拓爱”肯定会在老年产业上创造奇迹。

8、老年公寓需求的不断增长。

    1、中国人口老龄化的发展。

我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。

据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10％以上（60岁以上人口）或7％（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。

老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（《人口与社会保障研究》陈朝先著，1998年版）。

目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10％以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28％，即每4个人中就有一位老年人。

又据预测我国65岁以上老人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3％），增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6％）（北京大学健康与家庭研究中心网站提供）。

随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。

其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。

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2、观念的变化。

中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。

而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。

同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。

据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万（北京晚报2002年10月19日）。

目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2％。

有47％的老人希望与子女共同生活，52.4％的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有64.8％认为这种方式很理想，而有35.2％的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84.6％仍愿与子女分开住，有15.4％的则希望与子女同住（《城市规划》2002年第3期）。

可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。

而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。

文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。

因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。

3、社会上的“空巢家庭”逐渐增多。

特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。

目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30％，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90％。

目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的62.4％，其中独居老人为13％，偶居的占49.4％（《老看住房专题会议论文集》2002年）。

可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。

    4、现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化。

据武汉市调查，现在的青年人（20－25岁）仅有28.5％，中年人（40－50岁）有42.8％希望将来与子女住在一起（《城市规划》2002年3期）。

当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。

所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的。

    5、随着老年公寓数量的需求不断增长，这一新兴产业将有较大的发展空间。

据上海市调查，制定上海市2010年老年公寓的发展规划，入住人数取老年人口总数的3％的比例为宜（发达国家一般为4－5％）。

按此比例，到2010年上海市老年公寓市场需求总量将达到187万平方米（《中外房地产导报》2001年18期）。

如将此比例推至全国，那么对老年公寓的需求，已经是很可观了。

所以这一新兴产业的发展空间很大。

    同时，随着老年公寓的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。

老年公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。

而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机。

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9、中国老年公寓的特点

    老年公寓首先要符合老年人的特点和要求。

老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务。

同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处，因此不能完全照搬国外老年公寓的模式。

我们应按照中国政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，创建符合我国国情和老年人需求的中国老年公寓。

    1、地点的选择。

依照老年人的特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美的地方。

    2、老年公寓的模式。

国外老年公寓的模式，依据1986年国际慈善机构（HTA）的老年人居住建筑的标准分为7类：

退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅；提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅；专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅；专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。

又依据各个国家的现状和经验，国外的老年住宅模式大体上可以划分为四种：

独立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）。

从资金来源划分实际上分为两种：

家庭和个人融资；政府和社会融资。

借鉴国外经验，结合我国实际情况，我国老年公寓的模式大体上可以划分为三种：

成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）。

    3、设计与配套设施。

老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。

老年公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。

道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。

居室要阳光充分和通风。

老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。

特别是老年社区内要配备正规定点医院。

该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。

    4、规模与档次。

从居者本身的利益。

安全管理和市场需求出发，老年公寓的规模不宜过大，这要依据各地的具体情况和条件而定。

要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求，建设不同档次的老年公寓住宅。

但是中国目前老年人的经济收入普遍不高，老年公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。

    5、老年公寓的性质。

依据国外经验和我国的具体情况，老年公寓以经营性与公益性相结合为好。

老年公寓的租售方式，可以由老人的旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转。

此外，还需要政府的政策支持以及社会各方面的资助。

福利性的养老机构，则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设。

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十、市场分析

1、老年公寓养老市场总体分析

随着我国进入老龄化社会，老年人口数量不断攀升。

据预测，再过5年，我国老年人口将达到1.4亿;再过10年，将达到1.63亿;再过20年，将达到2.3亿;再过50年，将达到4.2亿，届时，总人口中的27.4%将是60岁以上的老人。

近10年来我国空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26%，一些大城市的空巢老人问题更为突出。

全国独居老人的比例也从1987年的近4%上升到11%，这给城市社区养老服务工作提出了严肃的课题。

市场景气，潜力巨大。

 十一五期间镇江人口老龄化压力将显现 镇江十一五”人口和计划生育事业发展规划》日前出台。

《规划》指出，“十五”期间，镇江市低生育水平继续保持稳定下降，5年期间全市累计出生人口为35.5万人，目前全市人口总规模达289。

78万。

而“十一五”期间全市65岁及以上的人口数占总人口比例将超过14。

2%，人口老龄化压力开始显现，并将随着老龄化的发展而不断加重。

    来自昆明市老龄委的数据：

2011年镇江老年人已突破32万。

随着老龄化社会的来临，老年人口已经成为一个有其特殊需求的庞大群体，人口老龄化压力将开始显现并不断加重。

人口总量过多、人口素质问题和老龄化的多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战。

从我国的实际国情出发，如何解决老年人的养老问题，成为社会各界广泛关注的问题。

    目前我国社区中的诊所，18.9%的老人需要，仅有0.5%的老人得到服务；保健指导，36.8%的老人需要，仅有9.3%的老人得到服务；家庭病床，42.5%的老人需要，仅有14.8%的老人得到服务；定期体检，57.8%的老人需要，仅有7.6%的老人得到服务；应急服务，45.1%的老人需要，仅有0.7%的老人得到服务。

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以上资料使我们清晰的看到，日益增多的老年人口形成了庞大的“银发市场”，该市场对于社区养老服务存在着巨大的需求，而现有的养老院、老年公寓、社区服务等都远远无法满足顾客的需求。

既然已然存在对于社区养老服务的需求，那么开发养老服务社区也必然会有巨大的市场潜力。

    2、支付能力保障

    随着经济持续发展，昆明市城市居民家庭收支呈现出平稳增长态势，市民生活质量得到进一步改善。

2011年最新统计结果显示，上半年昆明市城市居民人均可支配收入达12369元，比去年同期增长12.3%。

 调查显示，从收入构成来看，工薪收入仍是可支配收入构成的主体，但增长速度有所放缓，主导作用逐渐减弱。

1-5月昆明市居民人均工薪收入平均21109元，比去年同期增长14。

7%，高于可支配收入增长速度2。

4个百分点。

    而另一方面，昆明市社会保障制度逐步完善，国家加大了对低收入群体的保障措施，进一步落实了低保金的社会发放，居民人均转移性收入达1738.63元，比去年同期增长23.5%，居各项收入增幅之首。

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昆明市提高退休人员养老金待遇的统一部署，昆明市分别退休人员的基本养老金，并计划明年进一步上调。

在三年内连续提高退休人员养老金待遇，这次昆明市基本养老金调整为每年连续调整。

据悉，每次调整后，昆明市退休职工每月的养老金至少将上调100—300余元不等，平均每月增加175元，上调幅度为30％左右。

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 通过以上分析，我们可以看出，昆明市对于养老服务社区存在着庞大的市场需求，在昆明市现有的32万老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住养老服务社区怡养天年，最起码要建设25个“拓爱”这样规模的养老服务社区，才能基本满足需求。

因此，开发建设和经营养老服务社区是“碧云”未来发展的重头戏，“拓爱”公司有一定的老年市场的服务经验，有一批忠实的潜在老年顾客群，并有该市场经营管理的专业人才，较为充足的资金支持，“拓爱”肯定会在老年产业上创造奇迹。

3、主要竞争情况分析

（1）、养老服务市场的竞争分析

    经过详细的市场调查，我们发现目前的昆明市场尚无专门的养老服务社区，也就是说，对于即将开发的“拓爱养生养老公寓”而言，昆明市场基本并不存在行业竞争者和品牌竞争者。

可以说，“拓爱”的这一项目将要开垦的几乎是一片处女地，这对于拓爱养生养老公寓进入无疑将是一个极其有利的局面。

    但是，一定意义上的形式竞争者和一般竞争者必然是存在的。

昆明以及周边地区有一些能够提供一定养老服务的场所，如休养院、养老生态村、养老托老、等，以及市区内少量的片区提供的社区养老服务试点。

不过，相较于专业的养老服务团队，已有的服务无论是从基础设施、人员素质，还是从服务质量等方面都无法满足镇江“养老市场”的需求，这预示着“拓爱”的进入将面临巨大的市场空间。

    社区养老的优势：

1.及时解决老年人生活中遇到的各种实际问题；2.减轻子女的心理压力和劳动负担；3.维护老人与子女双方的自尊心，增强双方的安全感；5.缓解社会养老的压力，减轻政府的负担；5.开辟就业途径，为社会提供就业空间；

    当然，面对如此大的商机，不可能只有“拓爱”独具慧眼，各方发现机遇的投资者也都蠢蠢欲动：

也许是看到了昆明市民对老年公寓环境的偏爱，“随着老龄化的加快，养老方式将更加多元化。

以居家养老为基础，社区养老、机构养老为补充，政府为部分人群购买服务是养老业的一种趋势。

老年产业也是朝阳产业，未来几年时间内，可能会有上亿民间资金进入养老业。

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 据了解，在10年前昆明全市不过二家社会养老福利机构，基本上都只对城市孤老等特殊群体开放。

近年来，各种民办的养老福利机构正不断涌现，服务对象也开始多元化，昆明现有老年人口32万人，但各类养老机构总床位数仅为4仟张，不到老年人口的1％，兴办养老机构是必然趋势。

    面对机会和市场空白，民间资金正纷纷进入该领域掘金。

采取民办公助的形式，由民间资金对原有的养老福利院进行升级。

民营企业家投资，建设新的效大规模建筑面积的老年公寓，可以同时为几百个老人提供服务；社区的养老服务机构也不断出现。

可以预见，在昆明市社会经济持续快速增长的背景之下，政府对社会保障机制发展而一定会重视及一系列配套举措的实施，加上城市化带动，今后一段时期该市场将获得快速发展。

也为推动包括本项目在内的市场发展带来了机遇。

十一、公寓选址及建设条件

1、公寓场址

1、地理位置

公寓位于昆明市西山区棋盘山风景区花红园村所辖区域内。

2、项目建设用地概况

项目占地面积7084.83㎡，建筑面积4178.16㎡，绿化面积4129.2㎡。

内设5栋3层的养老服务社会福利大楼，可为90名老人提供住家式养老服务。

2、场址建设条件

昆明地处低纬高原，地貌复杂多样，地形高差较大，在气候上存在着明显的垂直差异和水平差异。

在山区有“山下花开山上雪”、“踊山分四季、十里不同天”的景象。

据建国以来的气象资料统计，昆明年均气温14.5℃，最热月（7月）平均气温19.7℃，最冷月（1月）平均气温7.5℃，年温差12～13℃。

全年降水量约

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103l毫米，相对湿度为74％，湿气不大，全年无霜期近年均在240天以上。

年晴天较多，日照数年均2445.6小时，日照率56％。

终年太阳投射角度大，年均总辐射量达129.78千卡／平方厘米，其中雨季62.78千卡／平方厘米，干季67千卡／平方厘米，两季之间变化不大，故诗人杨升庵称赞昆明“天气常如二三月，花枝不断四时春”。

 昆明地理位置属北纬亚热带，然而境内大多数地区夏无酷暑，冬无严寒，具有典型的温带气候特点，素以“春城”而享誉中外。

昆明气候的主要特点有以下几点。

1.春季温暖，干燥少雨，风高，蒸发旺盛，日温变化大

   春季，气流来自热带大陆，多晴朗天气，月平均气温多在20℃以下。

但昼夜温差大，有