精品最新中力名居园营销推广策划报告.docx
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精品最新中力名居园营销推广策划报告
武铁·徐东雅苑
项目营销推广策划报告
武汉越秀地产投资顾问有限公司
2002.11－28
越秀地产投资顾问有限公司简介
越秀地产投资顾问（武汉）有限公司系由楚芸工作室、地之杰房地产营销策划有限公司共同发起，于2002年初创立。
楚芸工作室，于九十年代初组创于广州。
作为中国市场经济条件下最早的专业策划机构，其业务涉及家电、日化产品、新闻媒体等广泛的领域；除产品策划外，还实施了众多的企业诊断、区域策划、公关策划等。
1992年以来，公司从房地产开局立项定位论证，直至项目的全程策划（含销售代理），先后在广州、西安、宁波、武汉、南京、常州、昆明、荆门等地，介入了大量的房地产项目。
公司以长期的实战经验积累，丰富和发展了房地产理论。
目前，房地产产品营建概念设计、房地产产品营销竞争策略设计、房地产销售代理，已成为公司的主业。
公司在广东天河宏城商业广场、新天地豪庭、二沙岛别墅群等名盘及宁波联合集团、西安高科集团、常州新城集团、南京河西地产、武汉佳和地产、新大地工程有限公司、大连锦绣集团等著名品牌留下了显著业绩。
公司总经理楚芸，为中国第二代集理论与实践于一身的著名策划师。
近年，楚芸先生应邀赴北京、上海、广州、成都、南京等10多个城市作房地产专题演讲，搅动了各地的市场及其营销理念，受到了众多房地产开发商与中介公司的盛赞。
根据公司战略调整，楚芸先生于2000年初进入武汉市场，先后参与武汉大小项目10余个，并于2001年11月应邀参加了《楚天都市报》举办的“武汉房地产价格专家研讨会”（与会中介机构仅两家），提出“附加值价格论”，会后湖北日报特约撰写专访“江城房价想说爱你也容易”，对武汉房价“盖棺定论”。
2002年初，江城房市掀起“人文化”热潮，楚芸先生一篇“人文住宅引领地产开发新理念”在长江日报头条发表后，先后被“搜房网”“亿房网”“网易财经版”等12家网站转载，武汉房地产杂志专门约稿，同名转载了该文。
楚芸工作室策划或代理的楼盘（武汉）主要有：
南湖山庄（320亩，项目策划）、新大地家园（全程策划）、荆门阳光家园（策划顾问），楚芸先生并为徐东雅苑、地龙新新花园、绿色家园等友情撰写过开局策划报告以及各类通讯软稿，兼任武汉长城物业顾问有限公司营销总监，为银鹤城市绿洲花园撰写过项目发展策略报告。
楚芸工作室主持过的成功大盘主要有：
西安紫薇山庄（1300亩别墅盘）、长安科技产业园招商策划、宁波天一家园策划销售代理、广州天河宏城商业广场拓展策划、广州城总二沙岛别墅项目前期投资暨项目定位策划、南京月安花园开盘策划、大连锦绣项目整合营销策划。
地之杰房地产营销策划有限公司，是武汉最早成立的专业房地产策划推广机构。
其首倡的武汉“房地产专卖店”“房地产超市”先后在武汉长江日报、武汉晚报、今日快报、武汉晨报、楚天都市报等权威媒体上作为新闻予以发布，受到房地产协会、主管部门、行业专家的高度评价。
地之杰公司还是武汉区域市场“全程营销”概念的提出者和实践者，目前武汉中介市场大量销售精英出自地之杰门下。
越秀地产成立后成功代理及正在运作的楼盘主要有：
东龙世纪花园之紫金苑（销售代理）、东方华尔兹（总顾问）、南湖新城（2200亩，全程营销）、山水云间（总顾问）、信阳三联地产俄罗斯假日广场（策划代理及销售顾问）、武汉青澳爱丽舍花园（策划代理及销售顾问）、中洲田园都市（1000亩，全程营销）。
地之杰服务项目一览
年度
项目名称
开发商
项目情况
服务内容
主要业绩
1999/3--1999/12
长沙湘凯花园
湖南凯达实业集团
高层住宅项目
全程策划、代理销售
销售率90%
1999/7--1999/12
长沙金座雅居
长沙信丰房地产开发公司
小高层住宅项目
全程策划、代理销售
全部售完
1999/12--2000/8
南京宏运国际村
南京宏运房地产开发公司
别墅、住宅项目
全程策划、代理销售
别墅销售60%住宅销售95%
2000/1--2000/10
信阳宝石山庄
河南中天房地产开发公司
住宅小区项目
全程策划、代理销售
销售良好
2000/8--至今
武汉扶轮大厦
武汉金源房地产开发公司
高层住宅项目
销售代理
中期介入已进入清盘阶段
2001/1--2001/8
旺达花园
武汉旺达房地产开发公司
住宅小区项目
全程策划销售代理
中期介入，月均销售300万
2001/3--2001/7
航发装饰公寓
长航集团（武汉）工程总公司
住宅小区项目
全程策划、代理销售
中期介入，月均销售300万
越秀地产近年不断被全国许多著名房地产公司邀请咨询并开展实战操作的重要原因，就是我们所提出的减弱营销障碍的对策与做法，具有很强的创造性、可操作性及可实施性。
这也是越秀地产区别于其它房地产策划公司的重要原因。
我们过去所创下的业绩，大都来自不大被看好的项目。
从不大被看好的项目中获得成功，锻炼了我们分析问题解决问题的能力和切入竞争市场的能力，从而形成了公司运作项目的独特理念。
就本项目而言
“是什么、做什么、怎么做”，是我们切入市场竞争的思路。
首先，我们要深刻认识地块“是什么”？
然后，再决定“做什么”，即去实现项目的既定目标，
再次，才轮到“怎么做”。
这是涉及到整体的推广宣传战略、广告发布实施战略、社区开发节奏及开发方法等。
不断地认识问题、解决问题、减弱营销障碍，为委托方实现利润，这是我们的工作目标。
多年的实践经验，使我们体会到：
投资建房子的过程，是一个不断地解决问题的过程。
问题解决得好，项目开发才能发展得好。
从买地、市场资讯调查、产品定位决策，到建筑设计规划、项目宣传推广，存在着一系列问题，问题有主次之分，主要的问题解决了，其它问题就好办了。
解决一个问题，就会出现一个亮点，就等于减弱了一个营销障碍。
下面，根据我们对项目地块的初步考察及本公司的实战经验，制订项目运作大纲。
我们的重点放在“做什么”的基础上，策划设定做什么产品，营销障碍最小，既“叫好”又“叫座”，最能实现产品利润。
武铁·徐东雅苑项目营销推广策划报告
引言
项目营销策划在房地产全程营销过程中居于“承先”（产品概念提炼与规划建筑设计）“启后”（项目入市销售）之重要地位，肩负着将发展商的产品相关信息“合理、有效、快捷”传递至“目标消费者”并贯以切合消费心理的“描述”，从而缩短生产向销售“惊险一跳”的宝贵时间之重任。
越秀地产投资顾问（武汉）有限公司将以严谨、务实、创新的态度，全身心参与对“爱丽舍花园”的培护和呵养过程，关注产品，重视市场，谋求高平台基础上的双赢合作。
我司认为：
原“中力名居园”案名不利于推广企业品牌，且过于直白，不能跳出传统竞争范围，与项目主要客户群的消费情趣、文化背景不吻合，我司经过对武昌尤其是徐东地区消费群体的详尽分析，结合对项目的理解、对项目创新营销要点整合，建议将中力名居园更名为武铁·徐东雅苑，理由如下：
1、徐东地区领先楼盘较多，我们的命名既要有一定的渲染力度，又要符合产品特征与中档精品房的定位。
2、徐东地区楼盘以建筑立面与建筑风格见长者居多，打园林牌的有新新花园、新绿美地与雅苑，相反打文化牌、打居住品质牌、打服务牌者比较匮乏，武铁·徐东雅苑，配以“徐东雅苑，合乎心愿”的广告语，听觉传播力强，亲切、温馨，将项目品牌、企业品牌、项目主要卖点集中托出。
3、与项目营销宣传以性价比为主的招数吻合。
一、市场背景分析
（一）武汉市宏观市场概况分析
今年以来武汉市房地产市场呈现出积极稳定的发展态势，投资与消费同步增长；供应量与需求量基本平衡，且供应略大于需求；市场规模稳步放大，市场结构继续改善；初步形成了增量与存量联动、销售与租赁并举的市场格局。
其特点是：
1、一级市场投资稳步增长，开发区域更为集中。
今年上半年全市房地产开发累计完成投资53.88亿元，同比增长10.08%。
其中经济房完成投资8.2亿元，占15.2%；住宅开发完成投资43.8亿元，同比增长10.15％，占总投资80.69％。
目前我市的大型楼盘项目主要集中在“三区五片”，其中汉口主要集中在后湖与金银湖地区，总建筑规模达1777万平方米；武昌主要集中在南湖、楚雄大道以南东湖高新技术开发区与徐东中北路一带，总建筑规模840万平方米；汉阳主要集中在沌口开发区，建筑规模也达到了322万平方米。
这五个地块处在汉口、汉阳、武昌的城乡结合部。
从分布情况看，武汉的城市空心化趋势越来越明显。
它将使开发形成郊区化，城市规模急剧扩张，土地资源浪费，而中心旧城区却得不到改造，出现周边新、中间旧的不协调景观，影响了城市的协调发展和城市功能的提升。
李市长指出：
今后房地产开发将以市级商业中心周边住宅改造为主线，街区景点建设为辅助，由中心向四周发散型开发。
2、二级市场成交量持续放大，市场日渐活跃。
随着全市二级市场的放开，特别是银行贷款利率的下降、房屋交易手续费下调和运行程序的简化，全市存量房市场、房屋租赁市场与以前相比表现得较为活跃。
据统计：
仅6月至7月，各中心城区的二手房成交量已成倍增长。
3、大型开发企业占领相当的市场份额，小型开发企业举步为艰。
随着今年国家进一步强化土地供应政策和对房地产市场的监管力度，一些小型开发企业的经营处境艰难，一批实力雄厚的大型开发企业占据了房地产开发市场的主导地位。
据统计数据显示，综合实力十强企业已占整个武汉市房地产开发市场份额的1/3强，且这个比例还将增大。
同时，一批外省及国外企业也进入了武汉的房地产开发市场。
今年1到5月份，全市共引进国内外房地产开发企业38家。
这些企业拥有雄厚的资金实力、良好的管理水平和先进的开发思维，无疑会加剧我市房地产开发市场的竞争。
今后，资金、技术、人才的规模化优势将在市场竞争中为大型企业争取到更大的市场份额，小型企业的生存面临极大的挑战。
4、房地产对中介服务营销策划的方式有较大突破。
房地产中介服务是房地产市场快速发展思维需要，它是与国际接轨的象征，在房地产买卖交易活动中需要专门知识的相助，即“专业人做专业事”。
目前，我市房地产中介服务代理业务发展迅速，上半年，每周数十家申报的速度发展，给市场带来了新的营销思维策划，营销理念和代理销售等新观念。
据统计已有数十家外资和国内数十家著名的中介服务机构进入我市，给武汉房地产一、二级市场注入了新的活力。
它既促进了我市房地产一、二级市场的快速健康发展，同时又在推动房地产市场营销体系的发育和发展中起到不可替代作用。
总体来看武汉市房地产市场在发展中日趋成熟，已初步形成了一个适合于产业成长的房地产市场体系，市场供需调节的能力逐步增强，为向更高层次发展奠定了基础。
今后武汉房地产市场新一轮发展主要依托于两方面的有利因素和克服两方面不利因素：
有利因素方面：
①逐步转好的宏观经济形势为房地产市场的发展创造了良好的外部环境，大规模城市基础设施的建设以及轻轨、过江隧道的开发，将会进一步推动我市房地产业的发展；②城市综合竞争力的不断增强，投资环境的不断改善。
“中国光谷”、“沌口开发区”等经济开发区的发展将吸引更多的海内外资金、企业和人才进入武汉，有利于房地产投资和消费的进一步扩张。
不利因素方面：
①武汉相对较低的商品房价格，限制了二级市场，而二级市场的增长趋势又急需良好的市场需求量和政策的扶持，与上海、南京、南昌等二级市场运行顺畅的地区相比，武汉还存在一定的差距；②二级市场的存量房交易、使用权转让的政策拓宽、交易贷款、办证程序较为繁琐，运作周期长，抑制了市场的有效流通。
（二）武汉市微观市场特点分析
1、销售热点地区趋向集中。
从地理位置来看，城市周边地区和城郊结合区域成为上半年的销售热点区域，上半年武汉楼市分别展现出金银湖地区、后湖地区、光谷地区、武青三干道等四大热销区域，而传统热点地区南湖地区、徐东地区、沌口经济开发区的表现也紧跟而上。
青山鹤园小区也给一向低迷的青山区房地产市场注入一剂强心剂。
城市周边地区和城郊结合部由于其区域环境、道路情况都得到了较大的改善，在销量上明显高于中心地区，其中金银湖区域的常青花园、万科四季花城、恋湖花园销售格外突出。
2、小高层楼盘明显增加。
据统计，全市已推出小高层的楼盘占同期全市推盘量的43%，可以看出小高层楼盘有逐步改变多层楼盘占主导地位的格局趋势，这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时与高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，加上城市征地费用的明显上升，投资建设多层住宅难以保证开发企业获得较好的利润，小高层楼盘明显增多成为本季度的新变化。
本季度开盘的小高层楼盘项目主要集中在城市周边地区，例如本季度汉阳区有东方华尔兹、丽水花园、国信新城，武昌区有四季彩城、时尚欧洲，江汉区有沁园春，硚口区有东辉花园等。
3、物业管理格局悄然变化。
提高服务品质特别是物业管理水平逐渐为开发商所认可。
由此直接导致外地物业管理公司纷纷进驻武汉物业管理市场，从而提高了武汉物业管理的整体水平。
从全市住宅物业管理分布来看，外地物业管理公司负责本地物业项目的物业管理占29%，由武汉本地物业管理公司负责物业项目的物业管理占37%，而开发商所属的物业公司对自身开发物业项目的物业管理比重下降为34%。
外地物业管理公司主要以顾问形式通过输出技术与管理思维来进行物业管理，特别以香港未加工戴德梁行、深圳中航、中海、金地为代表的物业管理公司，将给武汉物业管理带来更加规范、更加成熟的管理新体系，这些知名物业管理公司的进入不仅带来了其先进的物业管理经验，也为武汉物业管理水平的提高起到一定的促进作用
（三）徐东地区市场概况
徐东地区作为交通经济圈带动的开发热点，地段是决定该区域住宅价格的主要因素。
目前住宅均价在2600元以上的楼盘占三分之二，另有一些小规模楼盘，起价在1900元以上，实质性价格（即主力户型价格）在2300元左右。
当前市场主力户型为130-150平方米三房二厅二卫双阳台，热销户型以主力户型及成熟二房二厅二卫双阳台为主，总价控制在45万元以内风险较小。
出现这种局面的原因在于：
消费者往往将徐东地区作为终身居所的理想之地，市政配套设施完善，住宅出租率较高，租金与按金比较为理想。
但另一个不容忽视的现状是：
购房户的年轻化趋势以及投资型客户所占比重的较大增加。
与此同时，徐东北部居住带正在启动，潜在供应量较大，随着住宅用地的市场化供应，住宅价格再上升一点在所必然，较高的开发成本必然要求开发商“精打细算”，在户型空间布局与功能上进行平衡，换言之，后续开发的住宅将会比目前的户型紧凑，购房者的理性程度在增加，住宅的使用率成为购房户必须考虑因素之一。
为提高用地效率，小高层乃至高层的增加将成为徐东地区房地产开发的主流，这些因素将促使住宅户型向“小型化”发展，以降低总价。
（四）区域开发热点
本区主要热点将以中北路、环沙湖、徐东大街沿线为主。
较高品质的楼盘还可吸纳汉口沿迎宾大道沿线及青山区邻近徐东的部分客户。
（五）区域消费特点与趋势
1、成熟户型热销。
其原因是大部分购房户将徐东地区作为终身购房首选之地。
2、二次置业及投资客偏爱高品质中价位房产。
这是本案优势所在，据我司调查，毗邻徐东地区有很多中小商业经营户，他们急需与其身份相对配衬的高品质住宅，既满足暂住又作为一项潜在投资。
另外一个不可忽视的因素是：
徐东地区作为待建的“江南商圈”近邻，就业人口增加及就业机会增加，同样可带来该地区投资性消费、置换性消费的强势增加。
（六）区域购买抗性分析
综合所调查讯息，徐东地区购房者仍以武昌为主，选择因素按比例依次为：
第一层次为价格、户型、配套与生活方便度，第二层次为绿化、规划建筑品质、交通通达性。
据此衡量，本案的“中档精品住宅”定位非常准确。
（七）区域潜在市场机会分析
1、交通环境的进一步改善仍然是徐东地区房地产热销的根本原因，本案可享其利。
2、中北至东湖通道的打通将在徐东东湖之间形成真正的“中心居住区”，向往东湖地区良好环境而工作在武昌的年轻人将会选择徐东地区作为置业首选。
3、在上述条件下，经济型户型可望后来居上，得到一次置业者及投资型客户的钟爱。
4、据我司调研，总价控制在38万元左右的成熟三房、总价控制在45万元以内带精装修的成熟三房或四房将是本案打开市场的主要手段。
（八）同类楼盘类比分析
1、新绿美地：
以经济户型为主，带豪华型户型，主推新绿化概念（立体绿化与中庭绿化相结合），强调户型的功能分割，阳台与屋顶进行部分创新。
2、都市经典：
典型的130主义，侧重立面及户外包装，先期炒作，主力客户为文化型私企及工薪族中的白领阶层。
推广主题有新意：
都市经典（强化都市概念，主推户型与庭院绿化及私密空间的营造）。
3、新新花园：
以豪华户型为主，主推立体绿化．中心园林．集中供暖．智能化．专业物管，总价控制在2300左右，先推低价位户型，引进水果湖中学进行造势。
4、惠誉花园：
属品牌营造型开发模式，细部并无明显优势。
5、徐东雅苑：
主力户型一期以120平米左右为主，二期以130平米左右为主，三期以130-150平米为主，均价在2800-3600之间，但折扣率较高，主打特色为徐东龙头位置的黄金配套，内置中心广场（8000平米），主力客户一期以周边及徐东村民为主，二期吸引了武昌一次置业者，三期以私企及周边工薪族中的白领为主。
卖点：
现房是可见的最大卖点；首家欧式建筑群；徐东企业品牌；大规模中庭园林；优越配套。
二、项目建筑规划与产品设计修正建议
根据项目中档精品房的定位，分析所处地段特征及消费群体的收入、职业、年龄构成，我司初步确定将销售主场定在武昌及汉口、青山毗邻徐东地区，基于此，我们必须在项目特色营造上下功夫，才能有效吸引本区域高层次消费者，将周边潜在客户一网打尽。
围绕该设想，我们在吃透项目规划设计与主要卖点基础上，提出下列建议，供参考。
入口
现主入口及邻近裙楼的次入口，建议平衡分布为两个入口，连同商场形成共同主入口，在分列的两入口对称建一组雕塑，一高一低，先期将一层商场建成，做售楼中心用。
此举的好处还在于可先将中心组团花园建成，形成景观型售楼部，并可在商场位置建样板间，让客户既能看得见项目规划环境特色，又能领略样板间的实际效果，亦便于前期物业及工地现场的包装。
同时，使整个小区有动静之分，西北部写字楼及裙楼招商环境亦大为改观。
景观规划
基本原则：
营造人居、人聚双优空间
1、北部靠近写字楼部分的组团花园配喷泉，建议做圈层下沉式设计。
2、中心花园
建议做三段式设计，靠北二个组团式花园以缓坡式草坪为主，配以休闲座椅等设施，为整个小区的公共休闲空间。
靠南建成一个较大的绿化广场，供老人晨练及小孩娱乐，植物以乔木点缀。
南部组团内花园配以特色走道，以各式植物哄托并配以背景音乐，以悠静、清纯为主题。
在街区中心位置建设“亭”“阁”等具楚文化质地的休闲景点，将规划中的“街区文化”发扬光大。
架空层
将园林自然引入架空层，住户单元入口，智能化设备，邮箱、休息石凳、石桌等和谐安排，架空层柱网可用亲水绿竹遮掩，或文化石包裹。
可设透明玻璃廊架从园林过渡单元入口，既显现住户的高贵又不破坏园林景观。
架空层大厅铺地选用黄色沙滩石或建议用光面大理石，前者闲情雅致，后者高贵大方。
小品
园林内的路灯、音箱、垃圾桶、休息椅等设施也是园林的景致组成单位，尽力将这些设施景观化、人性化、趣味化。
比如在路灯、音箱、垃圾桶、休息椅上修饰一两只各种姿态的水鸟，铁花栏杆表现船舵的造型，喷泉中央设希腊汲水女郎雕塑（或其他荆楚文化代表雕塑）等方式，小区园林便如画龙点睛般生动活泼起来。
户型
单元面积设定
我司对户型曾做过专门调查，紧凑将是近期市场的主流，其一土地统一经营带来地价趋升，另外，户型设计的多样性也有利于项目开盘期聚集人气，迅速抢占市场份额。
我司建议户型按以下面积及格局予以调整。
经济型（80－90二房，100以内三房）：
占总户数的20%。
实用型（110左右三房、116左右三房）：
共占30%。
舒适型（120－130成熟三房）：
占40%。
豪华型：
占10%。
结构
沿街：
配隔音玻璃，转角凸窗。
檐口装饰线：
建议做外飘挑檐。
这样修改的主要设想也是考虑到目标客户对住宅品质的基本要求，而且上述做法成本增加不多，楼盘品质感却可突出出来。
三、项目定位
本项目定位有其特殊性，按规律应是在市场研究的基础上给项目进行产品定位、形象定位，但是目前本项目产品已规划成型，我们只有在分析产品基础上，结合市场客观情况，找准产品与市场需求的关键磨合点。
社区总体定位：
泛城市景观住宅
1、市场定位：
为年轻白领及中产阶级用心打造的中价位精品住宅
2、功能定位：
泛城市景观住宅
3、身份定位：
投资保障，品味象征
理由：
我们正处于知识经济知本时代，精神世界在无限扩大，物质世界在无限缩小，追求居住品味和居住质量。
1、主题：
泛城市生活，中心景观社区
2、泛城市生活：
离自然很近，离闹市不远，有花（花卉市场）有园（梨园）兼有水（东湖），进则繁华似锦，退则宁静悠远。
3、中心景观：
前有迎宾大道绿化走廊，后有中心景观园林（广场）
延展要点
关于泛城市生活
（1）用心打造泛城市生活新景观--与绿色更亲近
A、绿化率＝室外绿化＋底层全景架空绿化＋立面绿化及空中花园
B、注重营建投资，强调景观观赏性
C、注重设计投资，强调景观参与性
D、注重文化投资，强调景观延续性
E、尺度与色彩构造泛城市建筑景观
（2）倾心演绎泛城市生活新体验--与时代更亲近
A、零距离商务接触：
讲商业配套
B、零距离通达职场：
讲交通便利
C、零距离养身休闲：
讲居住环境
D、零距离社交维系：
讲智能配套
（3）精心设计泛城市生活新居庭--与家人更亲近
A、超导户型，成就生活品质
B、功能分区，引领生活潮流
C、休闲阳台，领略四季风光
D、主流产品，引导居住品质
（4）潜心贯彻泛城市生活新主张--与社会更亲近
A、竞争：
导致亚健康与城市病
B、选择：
跳出优胜劣汰包围圈，寻求属于自己的生活领地
C、迁移：
久在樊笼里，复得返自然
D、支配：
支配自己的事业，支配自己的生活，支配自己的健康
四、产品包装
包装定位
徐东雅苑，合乎心愿
产品包装要点（见泛城市景观住宅演绎要点）
包装内容
VI系统
1、标识设计
2、标识的标准应用规范
3、标准色、标准字设计
4、标准色、标准字的标准应用规范
5、基础应用
名片
工作牌
信笺、信封
售楼车
礼品
请柬
销售工具
1、楼书
2、海报
3、购楼指南、置业计划
4、展板
5、销售磁贴
6、邮政广告（DM单张）
户外部分
1、户外广告牌
2、导示牌
3、停车牌
现场包装
1、形象墙
2、售楼大厅空间气氛设计
3、售楼通道
4、路灯旗
5、条幅
6、彩球
7、样板间装修及菜单
平面广告
1、报版广告
2、杂志广告
3、夹送广告
五、营销推广方案：
（一）目标客户细分
年龄细分
1、25－30岁占35%。
2、31－45岁占40%。
区域细分
1、武昌占65%。
2、青山及汉口占20%。
3、其他占15%。
购买类型
1、一次置业者占30%。
2、二次置业者占40%。
3、投资客占20%。
4、其他占10%。
（二）诉求主轴
1、营造最优性价比。
在广告宣传中我们的卖点必须出位，让人耳目一新，将项目的主要卖点展现给目标客户以及社会公众，最大限度地吸引口碑，提升项目品牌，哄托楼盘综合品质，提升目标客户的心理价格，储蓄销售势能（实际价格与客户心理价格的落差）。
广告语“徐东雅苑，合乎心愿”意味着选择和支配自己的事业，支配自己的生活，支配自己的健康，与项目功能、地段优势、规划特色及居住环境方面的出众之处合盘托出。
2、泛城市生活品
升级会员 