最新中央花园项目建议书.docx

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最新中央花园项目建议书

C、与同轴电缆相比，双绞线易受外部电磁波的干扰，线路本身也产生噪声，误码率较高

目    录

第一章：

总论

第二章：

项目开发单位概况

第三章：

项目建设背景

第四章：

市场预测与建设规模

第五章：

建设场址与建设条件

第六章：

工程建设方案

第七章：

环保、节能和消防

第八章：

项目物业管理：

第九章：

项目实施进度

第十章：

投资估算及资金来源

第十一章：

项目经济效益分析：

第十二章：

项目社会效益分析

第十三章：

结论

附件1：

恒丰房地产开发有限公司营业执照复印件

附件2：

恒丰房地产开发有限公司开发资质复印件

附件3：

中央花园总平面图

第一章  总  论

1．1项目名称

中央花园（暂定名）

1．2项目开发单位

石家庄市恒丰房地产开发有限公司

1．3编制依据

1.3.1市政[1996]13号“关于鼓励旧城改造的若干意见”

1.3.2石家庄城市总体规划

1.3.3国家和地方有关政策法规、标准和规范

1.3.4有关设计的基础资料及拟建场址的规划方案

1．4编制说明

1.4.1严格贯彻国家和地方有关法规，执行有关标准和规范。

1.4.2以城市总体规划为依据，充分考虑项目身特征，使二者紧密结合，相互统一。

1.4.3以人为本，运用现代科学的规划、设计手法，结合项目实际状况，进行的合理布局建设，提升居住品味作为根本宗旨和最终目的；最大程度便利人们的生活、购物、商务，旨在提升居住品味；倡导高雅的人居文化内涵，体现省会作为现代大都市的建设特征。

1.4.4充分利用先进建筑技术和材料，提高项目科技含量，充分利用场址区位和规模优势，使项目建成后，成为我市城改项目中一道亮丽的风景，为我市的城市改造增添光彩。

1．5研究说明

本报告重点对中央花园项目的市场预测、工程建设方案、投资估算、经济效益、社会效益等进行系统的研究和论证、以期为项目的决策提供可靠依据。

1．6项目方案

1．6．1项目位置

项目地址位于石家庄市中心黄金地段，桥东区裕华路与平安大街交叉口东北位置，西临平安公园，南临裕华路，北临四中路。

1．6．2建设规模

项目占地1.74万平方米，共26亩；

总建筑面积5.13万平方米；

基中住宅面积：

3.16万平方米

商业面积：

0.94万平方米

写字楼面积：

1.03万平方米

规划居住户数：

310户    居住人口：

1000人

1．6．3投资估算与资金筹措

项目总投资估算为：

19291万元，详细估算如下：

（1）、土地费用：

7280万元

（2）、建安费用：

6669万元

（3）、其他费用：

3000万元

（4）、预备费用：

1600万元

（5）、建筑期利息：

742万元

其中自筹资金：

9291万元；申请银行贷款：

10000万元，自有资金比例为：

48.1%，建设期限为2年。

1．6．4经济效益

本项目总投资19291万元，预测经营期末可实现经营收入27142万元，利润总额：

4886万元，本项目具有较强的财务盈利能力及清偿能力，有较强的抗风险力。

经济上可行性很强。

1．7研究结论

本项目符合国家产业政策、我市有关政策和城市规划、对于盘活国有土地资源，使其开发增值，进而提升我市居民的居住环境和品位，有着重要的实际意义。

同时，也落实了市政规划，促进了省会旧城项目改造，合理利用了土地资源；增加了就业岗位，确保了社会稳定。

项目市场前景良好，从经济效益上看，项目具有较强的盈利能力、清偿能力和抗风险能力，在财务上可行。

从社会效益上看，项目社会效益良好，所以项目是可行的。

第二章  项目开发单位概况

1．    单位名称：

石家庄市恒丰房地产开发有限公司

2．    企业法人：

鲁彦

3．    企业概况：

石家庄恒丰房地产开发有限公司成立于1999年，公司注册资金500万元人民币，暂定房地产开发资质。

现有工作人员近30人，具有中高级职称17人，具有一支高素质的员工队伍，且具有一定的经济实力和房地产开发运作能力。

第三章  项目建设背景

1996年中央经济会议提出要把住宅市场建设培育成带动整个国民经济发展的新的增长点和消费热点的决策。

同时，各级政府相继出台了一系列有利于鼓励住宅建设的政策，有效调动了各地住宅建设的积极性，大量住宅的建设使用，不仅改善了人民的住房条件，而且带动了相关产业直至整个国民经济的发展。

  石家庄市是河北省的省会，是河北的政治、文化、经济中心。

在省委、省政府的正确领导下，石家庄的住宅建设也发生了巨大的变化，在市区边沿新增了众多的住宅小区，改善了市民的居住条件。

随着新建小区的迅速增加，城区周边的土地在急剧减少。

但城市中的村庄、旧城部分在近些年并没有发生变化和改变。

与城市周围新建小区相比，出现了不和谐的因素，影响了城市整体的外在形象。

对此市委、市政府做出了果断、英明的决策，对新增建设用地住宅小区不再批复。

利用3至5年的时间完成45个城中村及部分旧城的改造任务，彻底改变旧城区的城市面貌，进一步改善城区人民的居住条件。

树立起现代“四最”大都市的新形象。

石家庄市恒丰房地产开发有限公司积极响应市委、市政府号召，为改变旧城区的城市面貌贡献出一份自己的力量，按照城市总体规划，选择了市中心桥东区平安公园东侧旧城区进行改造。

本项目既符合国家产业政策，又符合当前市委、市政府规划改造的范围区域。

该项目的开发建设将有力的推动我市城中村改造项目的步伐。

第四章市场预测与建设规模

4．1项目市场预测

4．1．1中央花园：

基本形势

随着城市的发展，地产市场稳中有升：

一是在需求的拉动下，房地产的投资开发呈快速发展的趋势；产品价格有升有降；二是产品逐步向合理化调整，无论户型、面积、配套设施等都逐步完善。

近几年，作为河北省省会石家庄的房地产市场整体有如下发展趋势：

地产开发规模加大，开发产品品质不断提高。

例如：

国际城占地1800亩的造城运动；即将启动的卓达太阳城项目前期占地高达4500亩、石家庄市54个城中村改造项目等等。

住宅空间设计更加合理、功能分区趋向细化、平面布局趋向合理；超大户型已不是发展主流，力求在较小空间内创造较大的舒适度；住宅的室内环境和物理性能的改善、住宅结构、消防安全、保温隔热、隔声、通风、采光与日照等物理环境不断优化；住宅设施与设备水平不断提高、厨房、卫生间、采暖与制冷系统、智能化技术系统等水平都有了较大提高；居住小区环境与配套设施有了进一步改善，进一步向生态化发展；住宅新体系（如钢结构节能住宅体系、木结构节能住宅体系等），新技术、新材料得到了广泛应用，住宅建筑的整体水平有了较大提高。

项目优势分析

根据居民对住房特征重要性的评价表明：

认为公共交通方便很重要的占72.0%;认为住宅附近有好的幼儿园、学校很重要的占54.8%;认为社区公共设施齐全很重要的占54.3%;认为小区环境优美，安静很重要的占67.0%;认为有升至潜力很重要的占33.0%．

中央花园位于石家庄市黄金位置，南临裕华路，北临四中路，西临平安公园，公共交通极其便利，公交线路１０路，３２路，１６路，２７路，７路车直线到达；小区内除了自建高档社区幼儿园外，项目还比邻市重点中学石家庄市四中；石家庄市四中路小学；另外，项目周边邮局、石家庄市商业银行、石家庄市人民医院、北国商城、西美百货、燕春花园饭店、图书大厦、影乐宫等等相关各种公共设施极其健全便利；随着休门村改造项目的启动，各个商业活动中心的相继建成，使得作为省会两大商圈之一的北国商圈其黄金价值更加凸现的淋漓尽致。

中央花园项目其未来的升值潜力显然无比巨大。

同时，项目西边与平安公园相邻，公园内天然优异的淳美景色无疑成为小区居民的挚爱，绝美的公园景观，空旷的居住视野彰显了中央花园卓然不群的品质特征的同时。

也使得本来就低容积率的社区，居住空间相对更加开阔、绿地覆盖率更高，这无形中又提升了项目的内在品质。

同时，依托平安公园的优美景色开发建设的商业步行一条街遍布咖啡馆、茶社等，以休闲作为主要基调，在为人们的工作之余提供休闲场所的同时，进一步的丰富了社区居民的文化生活。

显然，通过以上对中央花园项目的实际分析，我们不难得出结论：

无论从项目的内在品质，还是项目外在的特性，中央花园都能够满足居民对住房特征的基本需求。

同时，项目得天独厚的地理优势，又使得中央花园成为地产市场一优异的开发项目。

具有良好的市场前景和卓越的经济效益和市场前景。

显然，是省会房地产市场中优秀的开发产品之一。

4.1.2住宅

基本形势

随着我市居民经济收入的逐年提高，物质文化生活条件的不断改善，我市居民生活水平已基本实现由温饱型向小康型的转变，在解决了衣、食问题后，个人购房已成为人们首选的消费行为，进入普通百姓的消费日程。

随着各种启动房地产市场的配套政策和措施（如：

商业银行对个人购房实行抵押贷款规模逐年加大、住房公积金贷款、住房货币化分配、住房二级市场、三级市场的启动等）的实施，将在很大程度上进一步提高个人购房能力，有力支撑住房消费的增长，从住宅消费市场总体上看，前景良好。

另一方面，近年来我市房地产业的快速发展，有效地改善了居民居住条件，我市居民户均住宅使用面积已由1990年的43.1m2，提高到47.6m2。

居民住房已由短缺型转变为生存型，正向舒适型转变。

住宅消费市场逐步成熟起来，购房者消费行为更趋理性化，不但要求有合理的户型、较宽敞的居住空间，更要求环境优美、配套设施齐全、物业服务周到等，商品住宅正在由以价格为主要竞争手段向在品牌、物业管理、规划设计、形象包装、生活理念等更高层次上展开竞争转变。

市场状况

1、我市居民住房现状：

目前我市居民家庭每户平均使用面积47.6m2，比1990年增加了4.5m2，但仍低于全国平均水平4.7m2。

其中：

使用面积小于20m2的家庭占7.7%，20至40m2的占34.1%，40~60m2的占43.3%，60~80m2的占9.3%，80~100m2的占3.3%。

我市日前家庭单位配套式住房率达到84.1%，其中以二居室所占比重最大，为52.5%，其次为三居室，占21.8%，一居室7.5%，四居室1.9%。

配套设施不完善的普通楼房和平房分别占3.0%和12.9%；已有71%的家庭自购房，其中购房改房的家庭占98.3%，购商品房的占1.7%。

从户主的行业状况看，房地产业、党政机关、金融保险、卫生和文教艺术行业家庭的住房面积排在前5位，户均使用面积依次为68.9m2、61.6m2、55.5m2、50.8m2、50.5m2，住房面积排在后5位的分别是采掘业、社会服务业、农业牧渔业、商业餐饮业和其他行业，户均使用面积依次为34m2、35.6m2、36.8m2、39.9m2、41.1m2。

2、居民购房意向及承受能力分析：

    λ近1/3居民家庭在一年内有购房计划

目前我市居民家庭户均建筑面积近60m2，住房大部分是过去一间半、二间半的老户型。

对现有住房有9成的住户不甚满意，其中对住房面积不满的占39.2%，其次对房屋结构、质量、环境等不满的分别占13.4%、12.4%、10.3%。

增加住房面积、改善居住环境已成为市场的迫切需求。

有近1/3的家庭计划一年内买房（19.8%家庭打算购买现有公房）。

在有意购商品房的家庭中，35.7%的家庭想扩大居住面积，27.6%的家庭则希望购买户型结构更好的房子。

    λ不同家庭对商品房需求不同，承受能力各异

30岁以下的年轻人家庭购房意愿最强烈。

年收入在5000元以下的家庭有意购房的仅占2.8%,年收入2-5万元的家庭有意购房的达30%。

面积在80至100m2的住房最受欢迎。

其次100m2以上和60~80m2的住房也拥有较高的喜爱度。

按年龄分析，30至40岁家庭打算购买面积在80至100m2的居多。

户型选择上，青睐二室二厅的占31.6%，其次为三室一厅和三室二厅，分别为25.5%和23.5%。

消费者购房时首先考虑的是价格、环境，看重价格和环境的人占30%左右，其中30岁以下年轻人重环境的居多，占37.8%；31岁~40岁和41岁~40岁年龄的人较看重价格，分别占32%和41%；50岁以上老年人最看重户型结构，占35.7%。

不同职业、收入和生活习惯导致其买房时考虑因素不同。

 λ   从近年商品房销售情况看，凡是具有一定规模、环境优美、

户型合理、配套设施完备、物业管理水平高的小区均受到购房者青睐，有的甚至出现热销。

随着住房货币化分配进程的前进、住房二、三级市场的启动、商业银行抵押贷款规模的逐年增加及公积金贷款的实施等，因对原有住房地段、户型、环境、面积等不满，需置换新房者将逐年成倍增长，这必将有力的促进房地产市场消费梯次结构的形成，进而促进商品房二级市场的活跃；其次，随着城市化步伐的加快、户籍制度的改革，每年进入省会的人口也逐年上长。

两大群体的住房需求将构成省会房地产市场的消费主体。

项目定位

省会城中村改造项目的典范：

高尚文明、环境优雅的高档人居社区。

小区将以科学的人性化设计，依托项目本身所具有的内在、外在的优异品质对石家庄市旧城改造和房地产业起到积极的示范和推动作用，尤其是本项目本身得天独厚的公园景观、黄金地理位置、科学人性的规划设计等优异品性，使其在省会的住宅市场中必将成为新亮点。

成为省会居民购房消费群体追逐的对象。

成为省会房改项目中的一个典范。

项目市场机会点分析

 λ   目前我市凡具有一定规模、设计合理、配套完善、环境优

美的住宅项目均取得了良好的销售业绩，此为本项目一个市场机会点。

    λ高层住宅正逐渐被市场接受，但供应量有限，开发商提

供的产品大多缺乏创新，现有供应不具备太强的竞争优势，这种局面对有实力有远见的开发商是制造明星楼盘的好机会。

这又是本项目的一个市场机会点。

项目优势分析

1、区位优势：

项目场址地处城区规划的黄金区域，市政配套条件完备，道路交通条件良好，居民可就近购物、就医、上学、娱乐、休闲等，生活配套服务设施极其完善，项目具有极好的区位优势。

2、定位优势

项目从规划设计到工程设计、工程施工、材料购买等将择优选用，科学规划，以确保项目质量。

小区以高尚文明高档人文居住社区为建设定位，突出人性化、生态化、科学化，注重居住环境的营造，同时项目将设置完善的配套设施，方便居民生活学习。

3、政策优势

近年来，市政府为鼓励旧城改造、城中村改造制定了一系列优惠政策，政策上给予扶持。

为项目的实际开发工作奠定了基础和铺平了道路。

使得本项目的开发建设工作有政可依，有法可循，进一步增加了项目的市场可信度。

市场预测结论

项目市场前景良好。

通过精心设计、严格施工，再加上灵活的销售政策，确定合理价位，以及项目本身所具有优秀品质，使得本项目必将具有强大的市场竞争能力，可以预测在省会的住宅商品房市场中央花园项目必将能够取得预期的销售业绩。

项目本身的市场经济效益是巨大的，也是显而易见的。

4．1．3写字楼：

项目市场状况分析：

写字楼市场概况：

总体上来看，石家庄写字楼市场存在着不小的市场机会：

成千上万的大小公司、驻石外地机构，哪一个不希望有合理价格下更好的办公环境？

而目前市场上供应的写字楼由于多种缺憾：

交通不便或交通管制、环境嘈杂、停车困难、立面丑陋、空间分割不合理、电梯少而慢、职工就餐不便、配套跟不上时代、服务少的可怜……所有这些，均为写字楼开发留下了充足的发展空间。

可惜的是：

新上市的写字楼从开发、设计理念上鲜有突破。

随着写字楼空置持续增加、租金价格一路走低（这本身就意味着投资价值的日趋减少），而新推出的项目却没有一个堪称写字楼市场的领导者。

  应该提醒的是：

既然每个公司机构都已经占有一席之地，既然几乎每个公司机构都存在“合理价格下更好的办公环境”的需求，并且通向“更好”的道路并没有太大障碍，那么，写字楼市场的发展趋势显然存在一个次第淘汰的“尖峰时刻”——新的设计理念淘汰旧的设计理念、新的办公空间淘汰旧的办公空间、新的建筑风格淘汰旧的建筑风格、新的办公环境淘汰旧的办公环境、新的配套淘汰旧的配套、新的服务淘汰旧的服务……

可以预见的是，随着城中村改造的渐次启动，外来资本和观念对石家庄写字楼市场的不断冲击和攻掠，在不远的将来，一批真正意义上能满足业主各种功能需求的写字楼也将会次第亮相，届时，恢弘或充满个性的立面；宽带撒布的成百个信息点；绝对充足的停车位；足够的高速电梯；几十家风味店；所有这些无微不至的体贴服务功能将会真正体现出写字楼的便利功能。

切实为每一家入住机构提供贴身的服务。

写字楼市场调研分析

通过对石家庄写字楼客户市场的调研（详见附1），从668份“满意目前的办公环境”及590份“不计划换办公场所”的答卷中可以显示出，石家庄人对追求更好的条件不持积极态度，比较安于现状。

但从540份认为“办公环境对公司的发展有影响”的答卷中我们又找到了希望，从576份“喜欢写字楼作为办公场所”的答卷中可以看出，真正的写字楼市场呼之欲出。

近两年内有381家公司想要更换办公场所。

选择“购买”方式的商家有256家，对期望的办公面积百分之四十的商家都选择了100-150平方米。

这组横向分析的数据说明石家庄写字楼市场大有可为。

附1：

石家庄市写字楼市场客户调查问卷

1．    目前的办公环境是否满意？

有效答卷（1150）；

是（668份，占58%）；否（482份，占42%）

2．    办公环境对公司的发展有影响吗？

有效答卷（1146）

有（540份，占47.1%）；非常大（321份，占28%）；一般（231份，20.1%）无所谓（54份，4.8%）

3．    近期有换办公环境的计划吗？

有效答卷（1150）

位置：

692份60.17%；价格：

424份36.87%;物业管理：

367份31.91%；配套：

475份41.3%;物业形象：

218份  18.96%;面积：

167份14.52%;户型：

191份  16.6%；建筑外观：

187份16.26%;商业气息：

571份49.65%;智能化：

575份50%；

4．    期望的办公换面积是多少平米？

有效答卷（1150）

100平米以内，260份22.6%;

100-150平米以内，475份41.3%;

150-200平米以内，200份，17.7%;

200-300平米以内，106份，9.2%;

300以上，106份，9.2%;

5．    喜欢的办公场所是什么物业？

有效答卷（1150）

写字楼  576份50%；

公寓  200份17.4%;

商住两用房209份18.2%

其他  125份  14.4%

6．    愿意购买，租赁或自建办公场所？

有效答卷（1143）

购买  256份  22.4%

租赁  641份  56%

自建  246份  21.6%

7．    购买能承受的最高价格是多少钱？

有效答卷（1125）

2500-3500元  560份49.7%;

3500-4500元  376份33.4%

4500-5500元  112份10.84%

5500-6500元  47份10.84%

6500元  40份  3.5%

8．    租赁能承受的租金是多少？

有效答卷（1148）

1．5元以下  255份  22.2%;

1.5-2元  554份  48.2%；

2-2．5元  193份  16.8%

2.5-3元  100份  8.7%

3元以上  46份  4%

燕春商圈写字楼市场分析

附2：

项目所比邻的燕春商圈相关的写字楼情况分析：

名称    规模（平米）    档次    装修    售价（元/平米）    租价（元/平米/天）    租售情况

燕春花园酒店    1910    四星级    高档精装修    9000    3（建面）    90%左右

西美大厦    11000    高档    高档精装    8500-9000    3（使面）    85%

图书

大厦        高档    高档精装            

长安大厦    38960    高档    170个停车位，建筑期较长，设施配套老化，运营存在问题。

市场预测结论

从表格中可以看出，项目所在的北国商圈内的写字楼项目较少，而且规模也比较小，除去已经老化过时的长安大厦外，北国商圈内的写字楼面积也就只有2万平方米左右，这还是将燕春花园酒店里的写字间也强行充当真正意义的写字楼之用的结果，这个数字说明，在北国商圈内写字楼面积是远远不够的，可以说这是一个尚未开垦的大市场。

中央花园写字楼的开发建设，必将能够迎合商圈内写字楼市场的需求。

该项目的开发建设也必将会产生良好的市场经济效益，该项目也必将会成为一个极具市场冲击力的写字楼项目。

其市场潜力是非常巨大的。

4．1．4石门商业一条街

基本形式分析：

（一）    项目周边临街商铺调查；

经过对沿裕华路南北两侧、平安大街东西两侧近两百家临街商铺进行调查。

发现商铺面积从12-200平方米不等。

租金价格为：

655元-758元/平米/年，平均价格：

721.37元/平米/年；通过折算，平均售价：

9195元/平米。

此段临街商铺，位于平安大街与裕华路交叉，过往人群较多，客流量与关注率很高。

经营情况较好。

（二）休闲文化场所调查；（调查对象共计：

55家）

调查分为四大区域进行：

1、以中山路沿线为重点进行调查（包括桥东、桥西两部分）。

中高档以上有代表性的休闲文化场所是：

上岛咖啡3家（西大街店：

经营面积420平米，租金约60万元/年、正东街店：

经营面积300平米，租金30万元/年和金圆大厦店）、名典咖啡西大街店：

经营面积350平米，租金50万元/年、富邦大厦的上海真锅咖啡、人和茶艺馆、今晚有约酒吧、虎牌酒吧、经典世家咖啡、清风茶楼、金豪富妙廊休闲茶坊、天庄茶艺馆、清香园茶楼、非洲部落、梦里水乡茶艺园、顺峰茶吧等22家。

这个区域因为受中山路北国及东购商圈的影响（只是中山路上的交通不畅，往往令消费者绕道而走），所以商业费用要高些，租金在100元－150元/平米/月之间，合计1200元--1800元/平米/年之间；通过折算，售价在1.875万元/平米左右。

而最有代表性的是西大街，休闲场所共有10家，相对其他地段来说，西大街的休闲文化营业场所较为集中，租金约为1429元/平米/年，折算平均售价约2万元左右。

2、东风路商业街：

该商业街为新形成的商业区域，经营范围较广，其中综合性茶艺园有6家，比较有代表性的是东发茶艺园、七杯茶2家，经营面积都是550平方米。

其余4家则规模很小、档次较低。

此区域的环境、地理位置相比较稍偏，故商业费用有所降低，平均租价在40元－60元/平米/月，合计480元-720元/平米/年；折算平均售价合计在7500元/平米左右。

3、东岗路的商业：

中高档以上有代表性的休闲文化场所是：

品味书吧：

经营面积170平米，租金约17万元/年、老寒茶吧：

经营面积360平米，租金36万元/年、新世纪咖啡厅：

经营面积250平米，租金25万元/年、老韩茶馆、花园咖啡5家。

这些场所位于未来住宅商住区，距市中心商业区域稍远，不过周边的消费水平较高。

租金价格在60元-85元/平米/月之间，合计在720元-1000元/平米/年之间；折算平均售价在1.2万元/平米左右。

4、其他路段：

中高档以上有代表性的休闲文化场所有：

槐中路的天下名茶、岱天齐茶艺园；石门公园的茶庭；休门街的五千堂茶艺园；四中路的香馥丽舍咖啡；裕