福州金山特易购TESCO选址分析.docx
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福州金山特易购TESCO选址分析
福州大学至诚学院
课程作业
课程名称经济地理
物流管理专业2008级班
题目：
金山特易购大型超市选址分析
学号姓名
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2010年12月17日
金山特易购大型超市选址分析
前言：
本文应用零售业区位论关于影响零售业区位决策的基本因素：
消费市场情况、交通条件、竞争状况、地价等方面来分析金山特易购的选址。
并对存在的问题提出建议以及金山特易购未来发展趋势。
关键词：
零售业区位论、金山特易购、选址
一、特易购集团简介、金山特易购广场简介及英国特易购在中国的发展历程
（一）特易购集团简介
特易购（TESCO）公司成立于1932年，是英国最大的零售公司，也是世界三大零售商之一。
除了在英国本土的691家大型购物中心外，特易购42%的店铺分布于中欧与东南亚各国，是个国际化的超市巨人[1]。
（二）金山特易购广场简介
浦上大道沿线有零售巨头特易购（TESCO）打造的华南区首个LifeSpace乐都汇购物广场，它选址在福州金山浦上大道旁，总建筑面积4万平方米，采用购地自建的形式。
共建四层，1~2层做大卖场，3~4层做百货和美食城。
项目将提供包括购物、娱乐休闲设施和餐饮等服务，将设有TESCO乐购大卖场、6厅金逸电影院、美食生活广场以及诸多本地餐饮名店。
同时还将精选如资生堂、欧莱雅等国内外知名品牌。
目前已有麦当劳、金逸电影院、明视眼镜等一批知名品牌与乐都汇正式签约，宣布入驻[2]。
（三）特易购在华的发展历程
2000年：
开始对中国零售业市场进行调研。
2004年：
收购顶超（开曼岛）控股有限公司的50%股份，正式进入中国零售业市场。
2005年：
进驻华南地区，广东佛山顺德乐购旗舰店开业。
2006年：
开始涉足北京零售市场，乐购旗舰店签约进驻北京大成国际商业中心。
2009年：
TESCO乐购在华内地新开出13家门店，以下是详细分布[3]：
序号
门店名称
门店地址
开店日期
1.
铁岭广裕店
铁岭市银州区银州路16号
2009.01.12
2.
广州中六店
广州市越秀区中山六路285—287号上品轩B1-4层
2009.01.18
3.
温岭九龙店
温岭市万昌中路1239号
2009.01.20
4.
抚顺和平店
抚顺市望花区雷锋路东段56号裕宝新城Bl至1层
2009.02.18
5.
大连金马店
大连市经济技术开发区金马路208号
2009.02.26
6.
台州椒江店
台州市椒江区解放南路万囊国际商务中心一楼
2009.02.28
7.
潍坊潍州店
潍坊市胜利街5lll号
2009.03.11
8.
上海万达周浦
上海沪南公路3449弄1支弄1—8号
2009.09.20
9.
宁海兴宁中店
宁海县中山中路7号
2009.10.16
10.
佛山顺德环市店
佛山市顺德区大良东康三街2号东城西山上筑二期SP33号商铺
2009.10.28
11.
台州黄岩世纪店
台州市黄岩区世纪大道2l号（二环西路交叉口）
2009.10.29
12.
济南东二环店
济南七里堡商业广场（二环东路和黄台南路交叉口西北角）
2009.10.30
13.
合肥濉溪店
舍肥市庐阳区濉溪路26号新天地购物广场二至三层
2009.12.19
2010年：
TESCO乐购在华内地开的新店（4家）.截止到2010年1月18日，TESCO乐购在华内地新开出4家门店。
以下是详细分布[4]：
序号
门店名称
门店地址
开店日期
1.
青岛店
青岛市四方区人民路
2010.01.09
2.
廊坊周各庄店
廓坊市新华路和康庄道交界处东南角
2010.01.12
3.
嘉善体育南店
嘉兴市嘉善县体育南路5l8号物美大厦
2010.01.15
4.
秦皇岛店
秦皇岛海港区新天地广场
2010.01.15
二、TESCO福州首个旗舰店最终选定位于金山浦上大道旁的正祥一品特区的区位分析
（一）TESCO位置及周边情况
1．商铺位置
一年前，特易购（TESCO）相关代表就悄悄潜入福州，经过对周边商圈和市场考察后，觉得金山是处于高速发展的地区，未来的发展潜力大，能够进驻整个福州的发展。
这符合特易购（TESCO）在福州设立大型购物中心的战略要求。
还有据了解，目前金山最大规模的综合卖场“天和川正购物广场”的经营面积也仅为1.2万平方米，这种商业规模无法辐射更远的区域。
所以特易购（TESCO）进入福州的首站定点金山浦上大道旁的正祥一品特区。
因为正祥一品特区的项目总占地175亩，商业配套就占地80亩，总建筑面积达8万平方米，它是一个集居住、商务办公、星级酒店，大型超市，休闲广场、生态公园于一体的城市综合体。
这样大规模的商业体量，城市功能如此齐全，注定了它必将成为福州金山未来商业核心区。
特易购（TESCO）也因此最终选择正祥一品特区[5]。
2．周边三大巨头组成新的商圈
零售巨头TESCO特易购打造的华南区首个LifeSpace乐都汇购物广场，预计明年2月面世。
同时与特易购一起落户金山浦上大道沿线的万达、红星美凯龙，也将于18个月内建成，由此，三大巨头将带动形成一个全新的商业繁荣中心，填补仓山区大型城市综合体的空白，并发展成为福州目前规模最大的城市综合体。
因此金山这条大动脉—浦上大道上已经聚集了三大商业巨头，而这三大巨头将组成一个新的商圈，规模比万宝商圈有过之而无不及。
这3大商业体将提供高档百货、五星级电影院、KTV、动漫城、酒店、时尚步行街、大型超市、高档家居、居住等众多业态，全方位解决金山的居民生活不便的现状，也将吸引更多老城区的居民往金山跑。
总之，这样金山的经济就能够发展起来，人民的生活水平就提高了，促进消费，也就提高金山特易购的营业水平。
3．周边主要商业和住宅建筑
因为店址周边的环境如何对门店经营的成功与否产生巨大影响。
所以2010年11月18日我们小组前往金山浦上大道的特易购对它周边主要商业和住宅建筑进行调查。
从调查中我们发现浦上大道附近的小区主要有公园道一号、金辉天鹅湾、融信大卫城、福晟钱隆金山;附近的主要商业楼有金洲商贸、中庚城商业大卖场尤溪洲大型商业。
这些商业和主要住宅建筑都为金山特易购创造了良好的条件[6]。
（二）交通区位条件及其评价
交通是否便利是店址选择的一个重要因素。
下面主要通过周边的主要道路、交通站点和停车场的数量来分析交通是否便利。
1．城市主要道路
福州浦上乐都汇购物广场位于福州市南部的高速发展区域——福州CBD西南主干道浦上大道的显要位置，距离CBD约8公里距离。
由于浦上大道是浦上板块的中心线，它不仅是城市主干道二环线的延长线，还是南三环与二环线的连接线，浦上板块因其便捷的交通、优美的环境脱颖而出。
特别是浦上大桥通车后，成为连接福州中心城区、大学城新区和金山工业集中区最为便捷的通道，打开了福州城区西南“大门”。
2008年下半年，湾边特大桥通车，2009年底，三环路全面竣工，浦上板块将随着大福州城市战略迅猛腾飞[7]。
2．主要交通站点
目前到乐购消费的顾客主要有5条公交线：
125,315,82,89,99可供选择。
顾客除了坐公交车还可以搭乘乐都汇的免费班车前往购物广场。
3．停车位的数量
乐购的B1和B2层配备有945个地下车位，顾客可便捷地由停车场直接进入购物中心，给广大消费者提供了方便。
总体来说浦上乐都汇购物广场位于福州CBD西南主干道浦上大道的显要位置，拥有众多大型的停车场。
但目前乐购附近的主要交通站点较少，这可能会阻拦一些顾客来消费。
（三）周边居民区分布及目标消费人群分析
由于目标消费人群的大小、人口素质情况、生活方式等方面对特易购选址具有重要的影响作用。
下面主要从这几方面来研究分析周边的消费市场情况。
1．居住人口情况
据了解，金山区域当初的规划人口是30万。
就目前已交房的正祥一品特区、世欧彼岸城、融侨江南水都、钱隆金山等楼盘的户数计算，如果业主全部入住，金山人口将增加15万以上，人口规模将与一个中型县城不相上下。
可以说，金山现在和未来的人气，已经不是问题，加上交通设施非常完备，金山特易购的消费人群在逐步的增加[8]。
2．人口素质情况
从新展城板块楼盘购房群体分析，可以发现教师是这个板块最大的一个客户群体，而且以教授、副教授为主体。
教师群体集中，是因为这个板块地理位置上受到仓山、大学城、福大、农大的共同辐射。
而这一板块购房群体另一特征便是年轻化。
群体是由相对高收入、高素质的人群构成。
据了解，中天金海岸将由500多亩的联体别墅、叠加洋房和沿江100多亩高层构成。
这个大规模、高档次的楼盘将进一步抬升新展城板块整体品位，并聚集更多高收入、高素质的城市新贵。
因此有很稳定的高素质居住人群，而且也保证了整个板块的人气。
这样特易购的目标顾客群就有了保障[9]。
3．工作人口情况
按照福州市政府“东扩南进”的城市发展战略，实现“跨江面海”的目标之后，金山无疑是福州城市的核心区域。
届时，大量的政府机关、企事业单位将迁至金山新区，如市交通局、市文化局、文联、市中级人民法院、市体育局、新华社福建分社、省建设厅等等，目前文化局、文联已完成搬迁，中级法院、交通局等办公楼在建。
在这样的大前提下，很多公务员、企事业单位职工考虑将家安在金山，单位里不少人也在金山买了房子，这样就为特易购聚集了大量的消费人群。
4．福州人的消费习惯
从消费心理来说，当生活进入后小康时代，人们消费时，就会产生一种唯美、感性、体验的消费心态。
目前福州存在一批高档消费人群。
据了解，福州每年都有很多人到香港、到外地去购物。
光是福州人每年到外地购物的资金至少有20亿元，这个数字相当可观。
因此，一旦有高档的品牌进驻福州，福州人的消费完全可以支撑。
这也为大型商业项目特易购创造了更广大的空间。
从上面这几方面的考虑来看，目前金山特易购的消费市场状况良好，拥有众多高素质、高收入的消费群体。
（四）商业竞争状况
1．洋超市的竞争
近几年是福州超市业最热闹的几年，境内外零售巨头——沃尔玛、麦德龙、好又多、世纪联华、家乐福等相继进入福州。
今年零售巨头掀起第二轮入榕潮，据了解，沃尔玛、天虹、法国欧尚等超市均透露出与金山的商业项目接洽的消息，业内甚至还传出大润发已与金山一项目签约的消息。
超市竞争对手多了，竞争越来越激烈，定价将越来越透明。
不少洋超市改变价格策略，像沃尔玛将宣传口号由原来的“天天平价”变为“天天都在降价”，家乐福则大肆宣扬“5倍退差”，而即将开业的特易购宣传是“3公里内最低价”。
2．本土超市的竞争
据了解，目前福州永辉、新华都、蓝天等本土超市也逐渐发展壮大，它们越来越注重服务，在近一两年开始改善购物环境，向国际零售巨头靠拢。
这从某种角度来说，加大了特易购的压力。
（五）地价方面
金山特易购采用的是购地自建的模式。
它的投资额要更大一些，难度也更大。
但能够建成更符合特易购在全球风格的卖场。
可以不受业主已经成型的客观条件的制约。
在购地自建项目中，特易购在投资比例上将保持控股地位。
三、存在问题及建议
（一）竞争态势激烈
最大的竞争对手福州宝龙城市广场，它是福州第一个与国际接轨的时尚消费体验中心项目。
其商圈辐射市区200万人口，福州宝龙城市广场已成为该区域范围内最重要的生活配套。
其商业服务半径甚至将覆盖至整个福州市区及五区八县、莆田、南平、宁德等城市。
而乐购所在地址与它相距5公里距离左右，公交时间差不多只要15分钟左右。
面对现在已经成功走出商业的培育期，经营态势良好的宝龙，对于刚刚起步的乐购无疑是一大竞争。
再者，对于一家刚刚进入福州的国际零售商，对于当地顾客的消费喜好、地方风俗等相对于本土的宝龙、永辉和一些其它竞争对手存在差距。
还有着众多的小零售店的生死抵抗，市场竞争混乱。
本土超市如永辉等的虎视眈眈也给其在成长期制造了不稳定的因素。
建议：
1.面对激烈的竞争，TESCO可以通过增加特色服务，倡导三公里内最低价来吸引消费者，提高营业额。
2．特易购可以根据顾客以往购买的商品，分析出顾客可能感兴趣的商品，并将这些商品的折扣券寄给消费者。
这有利于提高顾客的忠诚度。
3．特易购在自有品牌产品的市场细分方面已遥遥领先于竞争对手。
比如特易购推出“物有所值”系列产品，已从最初的41种发展到现在的1200种。
特易购可以充分利用自由品牌的优势来赢取更多的消费者。
（二）发展期艰难
金山目前的整体入住率偏低，大部分先期进入金山的商家没有实力熬到市场成熟的那一天，他们无力培育市场。
这也导致金山商业的整体档次偏低，中低档商业成为现有金山商业的主力军。
同时离市区较远，文体中心、金山影剧院等文化娱乐设施还没竣工，餐饮、购物、休闲等服务行业的发展步调偏慢，在明年的3月开展时，招商引资方面在以后的相当一段时间是存在困难。
作为率先进入者来说，等到市场壮大、成熟的代价有点高。
建议：
面对金山的入住率偏低，政府要完善超市、学校、医院、交通等基础设施，提高入住率。
这样就能为特易购提供庞大的消费者。
（三）交通还需改善
到乐购附近的公交路线只有5条，远远少于直接到宝龙的23条，交通便利程度需要提高。
在乐购旁边浦上大道与冠浦路的交叉路口处原有的过街斑马线（在正祥一品新筑小区门口附近），至今已被封闭了半年多，给沿线一带小区居民出入带来极大不便（需绕行1500米左右），也给特易购消费者带来不便。
建议：
1．TESCO应该推出更多免费购物班车，这样能够为一些没有私家车的消费者带来极大方便。
它不像其他的商家一样，必须要购买东西，才能坐车，而是只要在固定的地点，消费者就可以乘坐班车。
这样能够使消费者对特易购产生较好的印象，提高忠诚度。
2．目前榕最大公交综合枢纽金山公交中心停车场正在建设中，建成后将能停放约400辆公交车，将集公交枢纽站、夜间停车场、公交保养场、全市公交智能化调度管理中心为一体。
面对交通不便的特易购可以利用这次机会来完善并能够吸引更多消费者。
四、未来发展趋势
（一）福州市目前发展状况和未来趋势
目前福州商业地产市场在城市化进程的推动下日趋成熟，需求不断增加，为未来的升值预留了空间。
以前，福州城市的商业版图就是传统的鼓楼、台江核心商圈辐射周边区域，之后随着城市人口的增加，城区范围不断外扩，区域商业开始兴起，底商、百货、写字楼、酒店、城市综合体等多种业态的商用物业相继出现，丰富了商业地产的投资形态。
同时，万达、世茂等地产大鳄进驻福州后，不仅为福州商业地产带来了专业的商业运营理念，也推动福州传统商圈格局发生变革，由“单中心”向“多核心”时代迈进。
福州房地产业内专家刘福泉表示，作为“海西”龙头城市的福州，城市容量正面临“质的飞跃”，高铁、地铁、两岸三通等利好因素，在扩大城市容量的同时，自然会催生对商业配套的需求，未来福州将形成一个中心商圈与多个区域性商业中心共存的格局，商业地产投资也将呈现“遍地开花”的态势[10]。
（二）金山未来发展趋势
福州金山在崛起。
目前，福州金山的商业生活配套已进入大扩容阶段。
本土商业巨头新华都金山大景城店年前试营业，下月将正式对外营业；洋快餐巨头麦当劳金山店3月底已开业；英国零售大鳄特易购在金山浦上数万平方米的分店已在建设中，计划明年3月份开业；永辉超市则已在金山开设了3家分店；此前，国美、苏宁也已落户金山。
而万达的到来，又会给金山带来更大的变化。
金山新商圈现雏形，该区域未来的升值潜力大。
金山特易购即将竣工,大连万达、红星美凯龙入驻金山，而附近还规划学校、医院配套，浦上大道周边配套将得到极大提升。
随着金山商圈的逐步繁荣、金山生活区居民入住率逐渐升高，商业氛围已日渐浓厚，且已从榕城广场周边逐渐向浦上大道、金山大道沿线和福州展览城周边区域逐渐蔓延，金山商贸服务业发展的后劲十足[11]。
（三）金山特易购未来发展趋势
1．金山特易购未来消费市场较大
金山将规划成为城市新商业中心。
金山新区规划面积为21.7平方公里，规划入住人口30万人，是集居住、商贸、金融、文娱活动、休闲旅游于一体的新城区。
随着金山入住率的逐渐提高，人口的增加，商业将逐步形成，从而达到一个良性循环的局面。
而且金山新区被称为高尚生活区，硬件上是越来越多的高品质楼盘在浦上大道两侧“安家，使得越来越多的居住人口增加，人均消费就成为一个不可忽视的问题以及高规格的市政配套作支撑。
软件方面是以公务员、教师、外地留榕大学生、工业集中区工作人员为主流的高素质人口的大规模南迁。
正祥一品特区的项目总占地175亩，商业配套就占地80亩，总建筑面积达8万平方米，它是一个集居住、商务办公、星级酒店，大型超市，休闲广场、生态公园于一体的城市综合体。
这样大规模的商业体量，城市功能如此齐全，注定了它必将成为福州金山未来商业核心区。
因此特易购（TESCO）选择正祥一品特区[12]。
2．金山基础设施的完善为特易购提供了良好的条件
为使居民更好享受到都市生活的便捷舒适，福州市政府对大金山区域进行了详细的规划，配备了齐全的配套设施，其中还有一些是市级，甚至是省级配套设施。
业内人士表示，高规格的配套，为金山成为未来城市的一个中心区奠定了良好基础。
教育方面，这里集中了多所福州一流的中小学，如福州三中金山分校、乌山小学金山分校、福建教育学院三附小等；社会事业项目也是规划的重点，如全省最大的中心广场——榕城广场、500亩的金山文体中心、福州新展览城、省建设厅、福州市中级人民法院、医院等；此外，金山还规划了大量商业金融项目、商业街，以及拟建设一个五星级酒店，这些都大大方便了当地居民的日常生活，同时也为特易购创造了条件。
3．良好的地理位置
特易购处于浦上大道与冠浦路交叉口，人流量大、交通便利。
据了解，福州将新增500辆公交车，而且还将扩大公交线路的覆盖范围，根据福州城市的发展和基础设施的配套，东部新城、金山、大学城方向的公交班线也将逐步加密。
同时，三环的即将闭合也给金山发展带来了利好声音。
三环将串联起五四北、金山、大学城新区、城门等新区板块；拉近金山与市中心的距离[13]。
4．完善的周边交通设施
目前正在建设中的金山公交中心停车场坐落于浦上大道南侧，将是福州最大的公交综合枢纽。
该停车场占地约183亩，总投资约2.8亿元，可同时停放约400辆公交车，将集公交枢纽站、夜间停车场、公交保养场、全市公交智能化调度管理中心为一体。
这样就能为特易购完善周边的环境，吸引更多消费者。
参考文献
[1]英国特易购公司
[2]金山巨变崛起城市新商业中心强势PK东街口
.2010.10.28
[3]刘晓丹，世界500强在中国：
特易购在华发展简介,上海：
第一情报,2006-11-9
[4]TESCO乐购09年在华门店扩张盘点
.2010.1.15
[5]卢然,首选金山福州金山商业因“特易购”脱胎换骨,福建工商时报,2008-11-5
[6]浦上板块8大商业地块招商福州金山迎来发展新契机
2010.4.8
[7]林涛,金山板块或将率先成城市新中心——特易购刚入驻正祥又传万豪酒店进驻金山,东南快报,2008-11-6
[8]金山人口结构发生巨变,CN35-0007，福州晚报
^8538^^wbe01002.htm
[9]陈鹤、陈建国,福州打造东南沿海商贸中心城多个奢侈品牌进驻,福州晚报,2010-8-2
[10]陈健,在老商圈中突围新商圈博弈未来,2010-10-26
[11]万达点亮金山唤醒一座睡城
HYPERLINK""/HYPERLINK""201010/wd_cs_fz.html
[12]福州金山文体中心南侧将添三级综合性医院来，海峡都市报，2010-1-15
[13]时臻，人文地理学，大卖场区位分析及选址评估体系构建研究——以上海市为例[硕士学位论文],上海师范大学，2009-5-1
附录
●10月25至11月1日，本小组成员各自查找资料，尽可能多的收集自己喜欢的题目或主题。
●11月1日晚在东教104开会，分享所有成员所收集的相关的主题，从中选出大家共同感性趣的内容（师大学生街、金山特易购、福州永辉超市），对其进行讨论，并根据其可行性进行探讨。
●11月1日至11月5日，本小组成员通过网络或书籍等再次对11月1日所定的几个主题进行更深入的了解。
●11月5日晚在东教104开会，确定将于2011年开业的特易购为主题，围绕特易购为何选址金山浦上大道这一方面进行探讨，分析从哪些方面着手调查研究。
●11月5日至11月14日，小组成员分别从绘图、客源、竞争状况、租金等入手，利用网络、教材等资源进行更深入的研究，并整理有用的信息。
●11月15日晚在东教104汇总所收集到的相关信息，分析哪些方面需要改进。
●11月18日下午2:
00小组到特易购进行实地调查。
调查方向：
交通状况、周围环境、竞争状况。
●12月4日至12月5日，结合网上资料、课本资料及实地调查进行全面的、系统的整理。
●12月8日在东教104针对老师的指导，对该报告需要修改的内容进行讨论。
●12月9、10日对初稿进行修改整理。
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