房地产估价课设模板.docx
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房地产估价课设模板
房地产估价报告
项目名称：
受托估价方：
房地产评估有限公司
注册房地产估价师：
委托估价方：
估价作业日期：
年月日至年月日
估价报告编号：
评抵字［］第号
致委托估价方函
：
受贵单位的委托，我评估事务所所派评估人员对贵单位所委估的由有限责任公司所有的位于铁岭市（一期）三处在建工程房地产价值采用成本法、基准地价系数修正法进行进行了预评估，其中：
1、国际购物中心项目，位于铁岭市区街号，占地面积8822.00平方米，建筑面积为111458.72平方米（其中地上102212.56平方米，地下9246.16平方米）。
2、项目，位于铁岭市区路南侧、东侧，占地面积7157.50平方米，建筑面积为71570.50平方米（地上65491.11平方米，地下6079.39平方米）。
3、项目，位于铁岭市路南侧、西侧，占地面积50800.00平方米，规划建设规模为203200平方米。
其中一期在建工程建筑面积157320.25平方米（地上147755.86平方米，地下8418.39平方米），二期工程（预计2009年10月开工建设）建筑面积82,879.30平方米（地上78,544.73平方米，地下4334.57平方米）。
此次评估范围是一期在建工程及全部土地房地产价值，不包括二期工程房产价值。
本次评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产市场价值。
现将评估结果函告如下：
评估人员根据评估目的，按照估价程序，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的计算，并考虑各种影响房地产价格的因素，确定估价对象房地产在估价基准日2009年7月31日的房地产市场价值为：
83,741万元；人民币大写：
元整。
人民币大写：
元整。
房地产评估有限公司
年月日
目录
第一部分估价师声明……………………………………………4
第二部分估价的假设和限制条件………………………………6
第三部分房地产估价结果报告…………………………………9
一、委托估价方………………………………………………9
二、受托估价方………………………………………………9
三、估价对象概况……………………………………………9
四、估价目的…………………………………………………14
五、估价时点…………………………………………………14
六、价值定义…………………………………………………14
七、估价原则…………………………………………………14
八、估价依据…………………………………………………14
九、估价方法…………………………………………………14
十、估价结果…………………………………………………16
十一、估价人员………………………………………………17
十二、估价作业日期…………………………………………17
十三、估价报告应用的有效期………………………………17
十四、风险提示………………………………………………17
十五、变现能力分析…………………………………………18
第四部分房地产估价技术报告（不提供给委托方）…………21
一、个别因素分析……………………………………………21
二、区域因素分析……………………………………………22
三、市场背景分析……………………………………………23
四、最高最佳使用分析………………………………………24
五、估价测算过程……………………………………………24
六、最终测算结果……………………………………………40
第五部分附件……………………………………………………41
一、估价对象位置示意图……………………………………41
二、估价对象实地查勘照片…………………………………41
三、沈阳市房产测绘大队《情况说明》……………………41
四、《国有土地使用证》复印件……………………………41
五、房地产开发各项审批文件复印件………………………41
六、委托人营业执照复印件…………………………………41
七、估价机构营业执照复印件………………………………41
八、估价机构房地产估价资质证书…………………………41
九、房地产估价师注册证书复印件…………………………41
估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的；
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制；
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人没有个人利害关系；
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告；
5、我们评估所注册房地产估价师对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露、地下基础部分及难以接触到的部分，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行签定的责任；
6、没有人对本估价报告提供了重要的专业帮助，委托方有关人员协助我们进入现场勘察；
7、本估价报告依据了市有限责任公司提供的相关资料，市有限责任公司应对所提供资料的真实性、合法性负责。
因资料失实、不合法造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任；
8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。
未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任；
9、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。
10、参与本次估价的注册房地产估价师：
估价的假设和限制条件
一、估价的假设前提
我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，它依据如下假设：
1、任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方法律、法规。
2、在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
3、在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法地进行转让。
4、存在自愿销售的卖主，不考虑特殊买家的额外出价。
5、有一段合理洽谈时间，通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。
二、未经调查确认或无法调查确认的资料数据
1、根据《国有土地使用证》（号）、《出让合同》（号）及其附件记载，本次评估设定估价对象的现状土地用途为住宅。
2、注册房地产估价师只对估价对象房屋进行一般性查看，未接受进行结构、设施品质的检测要求，由于估价对象房屋已闲置多年，注册房地产估价师不能确定该建筑现状是否存在质量缺陷或安全隐患等方面的问题。
3、对于估价对象的房地产产权，注册房地产估价师仅以委托方提供的《国有土地使用证》（号）、《出让合同》（号）、《房屋所有权证》（号）等文件复印件予以界定，产权人为公司。
4、估价对象的建筑面积、土地使用权面积，分别以委托人提供的《房屋土地测绘技术报告》（号）、《国有土地使用证》（号）、《房屋所有权证》（号）复印件记载的数据为依据。
如与国家有关测绘部门最终确认的面积有差异，本报告结果应作相应调整。
5、关于他项权利的披露。
根据《国有土地使用证》（号）记载，估价对象设置了抵押，抵押权人为，权利价值万元，抵押期限自年月日至年月日止。
本报告的估价结果未考虑抵押权的存在对房地产价值的影响。
三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理
1、本报告对估价对象市场的把握，仅相对于估价时点市场状况以及估价对象的现状而言，未考虑市场价格变动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运作本报告的结果时应予充分考虑。
2、估价对象至今只取得了年的主体验收合格文件，尚未办理《房屋所有权证》，本报告的估价结果未考虑办理房屋所有权证可能发生的费用。
3、根据《国有土地使用证》（号）记载，由于委托方无法提供各个用途土地的出让金额，在此我们根据总出让金和总建筑面积测算出原土地出让金均价为元/㎡，并以此为假设前提计算估价对象因改变用途而需补交的出让金额，若改变建筑用途确需补交土地出让金，具体金额应依据市地价评审委员会审定结果为准。
4、由于对估价对象建成写字楼的改造方案具有一定的特殊性，因此改造方案的描述及续建成本的测算，采用建筑设计院出具的设计方案要点及估算表作为此次估价依据。
本次测算是设定其在规划上许可、技术上可行前提下进行的。
四、估价的限制条件
1、本报告估价结果为年月日的市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应的调整甚至重估。
自估价报告出具之日起一年内使用有效。
2、本报告为委托人进行投资提供价格参考依据，如果改变估价目的或若用于其他用途对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。
3、委托人和公司提供的资料是此次估价的重要依据，注册房地产估价师未向政府有关部门核实和查证，对于该资料的真实性和准确性由委托人负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。
4、报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中的数据均按四舍五入保留两位小数或取整，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。
5、本报告和估价结果的使用权归委托人所有，本公司对估价结果有最终解释权。
未经我评估公司书面同意，本报告的全部或任何一部分不得提供给第三者使用。
6、未经本公司书面同意，本估价报告全部或部分内容不得公开发表。
7、由于报告使用不当而造成的损失，本公司不承担任何责任。
五、需要特殊说明的事项：
规划建设规模为203200平方米，但实际建设规模已经超出规划建设规模，根据有限责任公司提供的《金山俊景一期和二期已完工程建筑明细》资料确认，一期、二期总计建筑面积为240199.55平方米，超出规划建筑面积36999.55平方米。
此超规划建设部分，应在工程结束后向铁岭市土地主管部门补缴土地出让金等相关费用（此费用系法定优先受偿款），该补缴费用金额以铁岭市相关土地主管部门最终核定数额为准，在此次评估房地产抵押价值中未予扣除。
估价结果报告
一、委托估价方
企业名称：
住所：
法定代表人：
（或个人的身份证号码）
二、受托估价方
机构名称：
房地产评估有限公司
机构地址：
法定代表人：
资格等级：
贰级
估价资质证书编号：
三、估价目的
确定估价对象房地产市场价格，为委托人以估价对象进行房地产交易工作提供价值参考依据。
四、估价对象：
（一）估价对象区位状况
1、自然情况
铁岭市系辽宁省14个省辖市之一，位于辽宁省北部，松辽平原中段。
地处东经123°27‘～125°06‘，北纬41°59‘～43°29‘之间。
南与沈阳市、抚顺市毗邻，北与吉林省四平市相连，东与抚顺市清原满族自治县、吉林省辽源市接壤，西与沈阳市法库县、康平县及内蒙古自治区科尔沁左翼后旗和通辽市为邻。
全市东西最长134公里、南北端宽162公里，总面积1.3万平方公里。
其中，市区面积638平方公里。
2、社会因素
铁岭区域位置优越,地处东北亚中心的辽宁中部城市群，是吉林、黑龙江两省通往其它省市和出海港口的重要通道。
建国50多年来，特别是改革开放以来，铁岭经济建设日新月异，已成为闻名全国的粮食主产区、优质农产品生产加工基地和新兴的煤电能源之城。
3、对外贸易发展
铁岭近年利用外资实现较快增长，外贸出口逐年增长，外商派驻机构及人员不断增多，对高档次商务宾馆需求有所增加。
4、房地产市场状况
随着社会主义市场经济的发展和房产制度的改革，铁岭市房地产市场已经开始发育并逐渐趋于完善，房地产市场的发展和完善，标志着铁岭市房地产市场正走向规范化、法制化、也为铁岭市的地方经济发展奠定了坚实的基础，随着企业经营机制改革的不断深入，房产资产为目的的转让、出租、抵押，以房产资产作价入股，合资合作第二、第三市场正悄然兴起，并呈蓬勃发展之势。
（二）估价对象界定
估价对象是指位于的土地使用权及地上建筑物。
估价对象状况一览表
（三）估价对象概况
1、估价对象四至
估价对象位于，东至，西至，南至，北至。
2、土地状况
（1）土地权属及登记状况
国有土地使用证号：
沈阳国用（）第号
土地使用权人：
有限公司
坐落：
地号：
图号：
无
地类（用途）：
使用权类型：
终止日期：
使用权面积：
11,138.1平方米
（2）土地利用状况
估价对象位于的东北角，是集大型购物中心、办公、宾馆于一体的大型商业物业，其中地下2层至裙楼地上7层，为沈阳；塔楼为地上8至19层，包括办公室（8-11层）及宾馆（12-19层），总建筑面积95,490.10平方米，其中商场建筑面积79,795.97平方米，办公室建筑面积9,428.15平方米，宾馆建筑面积6,265.94平方米；占地面积11,138.1平方米。
本次对沈阳地下1层、地上7至8层进行评估，其中地下1层为，建筑面积8,691.11平方米，地上7层为休闲馆，建筑面积9,308.39平方米，地上8层为办公室、仓库，建筑面积4,563.08平方米，总评估建筑面积22,562.58平方米，分摊占地面积2,631.73平方米。
（3）基础设施
估价对象土地地势较平坦，整块地形呈不规则几何形状；宗地无坡度，与周围邻地无高差。
宗地实际开发程度为红线内外“六通”（通路、通电、通水、排水、通暖、通讯），红线内场地平整，宗地周围无污染，绿地覆盖率一般。
3、建筑物状况
（1）建筑物权属及登记
（2）建筑物的实物状况
A、功能分区
B、装饰及装修标准
C、附属及配套设施
5、评估范围
此次评估范围为一期在建工程及全部土地房地产价值，二期工程房产价值未包括。
五、估价时点
年月日
六、价值类型
本报告的估价结果是指估价对象具备转让、出租、抵押的权利，房屋在维持现状并正常使用的条件下于估价时点的公开市场价值。
七、估价依据
（1）《中华人民共和国土地管理法》；
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（3）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
（4）委托方提供的其它有关资料；
（5）评估人员现场勘估和收集的有关资料。
（10）其它需要添加的资料
八、估价原则
1．独立、客观、公正原则：
要求注册房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。
2．合法原则：
要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。
3．最高最佳使用原则：
能给估价对象带来最高收益的使用，这种使用，是在法律上许可、技术上可能、经济上可行。
4．替代原则：
由于房地产市场是不断变化的，在不同估价时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，对估价对象房地产市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点已知或假设状况为准。
5．估价时点原则：
房地产价格遵循替代规律，有相同效用、有替代可能的房地产会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。
九、估价方法：
房地产估价常用的方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价系数修正法等，评估过程中应根据估价对象的实际情况选择适合的估价方法。
此次评估运用的技术路线：
（1）成本法
成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
成本法的基本公式：
估价对象价值=重新购建价格-折旧=重置价格X成新率
（2）基准地价修正法
基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式：
P＝Pj×K1×K2×K3×（1±ΣK4）×宗地用途修正
式中:
P—委估宗地价格；
Pj—委估宗地所在区域的基准地价；
K1—期日修正系数；
K2—土地使用年限修正系数；
K3—容积率修正系数；
K4—影响地价因素修正值系数之和。
（3）假设开发法
假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
假设开发法的基本公式：
V=A-（B+C）
（V为待开发房地产的价值；A为开发完成后的价值；B为整个项目后续开发建设的必要支出；C为应得利润）
（4）市场法
市场法是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。
市场比较法的基本公式：
PD=PB×A×B×D×E
其中：
PD—待估房地产价格
PB—比较案例房地产价格
A=待估房地产情况指数/比较案例房地产情况指数
=正常情况指数/比较案例房地产情况指数
B=待估房地产估价时点价格指数/比较案例房地产交易时点价格指数
D=待估房地产区域因素条件指数/比较案例房地产区域因素条件指数
E=待估房地产个别因素条件指数/比较案例房地产个别因素条件指数
（5）收益法
收益法是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。
收益法的基本公式：
V=A/r[1-1/（1+r）n]
（V为估价对象的收益价格；A为净收益；r为还原利率，每年不变且大于零；n为收益年限）
十、估价结果
评估人员根据评估目的，按照估价程序，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算，并考虑各种影响房地产价格的因素，确定在在估价基准日年月1日的房地产市场价值为：
83,741万元；人民币大写：
元整。
估价师知悉的法定优先受偿款：
58,872万元，人民币大写：
元整。
抵押价值：
24，869万元，人民币大写：
元整。
详见附表P3。
十一、估价人员：
十二、估价作业日期
2009年9月20日---2009年10月22日
十三、本评估结果有效期限
在房地产市场未发生明显波动的前提下，本次估价报告使用期限自本估价报告出具之日起一年（年月日至年月日），如果自估价报告出具之日起一年内房地产行情变化较快，应重新评估。
估价技术报告
一、个别因素分析
1、估价对象四至
估价对象位于，东至，西至，南至，北至。
2、土地状况
（1）土地权属及登记状况
（2）土地利用状况
（3）基础设施
通水、排水、通暖、通讯），红线内场地平整，宗地周围无污染，绿地覆盖率一般。
3、建筑物状况
（1）建筑物权属及登记
（2）建筑物的实物状况
4、权属状况
5、评估范围
此次评估范围为一期在建工程及全部土地房地产价值，二期工程房产价值未包括。
二、区域因素分析
1、地理位置：
估价对象位于，东至，西至，南至，北至。
2、交通便捷度：
3、公共配套设施：
4、周边环境：
5、基础设施状况：
三、市场背景分析
四、最高最佳使用分析
由于房地产具有有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，且权利人都是期望从其所占有的房地产上获得更多的收益，并以此满足。
这一目的为确定其利用方式的依据，所以房地产价格是以其效用作为最有效发挥为前提的。
按《国有土地使用证》（号）记载，估价对象的用途为。
根据对估价对象的个别因素和区位条件的分析，其最高最佳使用用途为。
五、估价测算过程
估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地查看和调查，估价对象为在建工程，成本资料比较容易收集，故采用成本法进行评估；另外，金山俊景项目主体工程已完工，至工程全部竣工可能发生的费用相对容易计算，而且，该在建工程建成后价值可以计算，故可采用假设开发法评估。
（只测算一期工程，二期工程不在此次范围内）
一、成本法测算过程
（一）采用成本法计算在建工程重置成本
1、成本法概述
重置成本法是以估价时点现时的建筑材料，建筑技术与工艺重新建造与待估房地产相同的全新建筑所需的各项费用累加，主要包括前期工程费、建筑安装工程费、配套费、不可预见费、管理费、税费、利息及利润。
成本法的基本公式：
估价对象价值=重新购建价格-折旧=重置价格X成新率
成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2、重置价格的测算过程
A.前期工程费：
指用于总体规划，设计，项目可行性研究，水文地质勘察，概预算编审等费用。
该费用取房屋建安造价的7%。
B.基础设施建设费：
含公共基础设施配套费及厂区内基础设施配套费，是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括的道路、供水、供电、排污、通讯、燃气、绿化、环卫等建设费用，因三个项目的土地是挂牌方式取得的，已包含基础配套建设费，故不计。
C.建筑安装工程费：
建筑安装工程费是指建造房屋及附属工程所发生的建筑工程费（含装修）、设备购置费和安装工程费。
D.管理费及各项税费：
组织管理建设工程所发生的费用及建设过程中应交纳的各项税费，包括建设单位的施工管理费、人员工资等一些费用，本估价报告按前三项之和的3%计算。
E.投资利息：
按一年期银行贷款利率7.97%，以建筑安装工程费用为基数计算，建设期按二年计算，资金均匀投入。
F.投资利润：
按行业平均投资利润以上述五项和的15%计算，
由此得：
G.估价对象的重置价格=前期工程费+基础设施建设费+建安费用+管理费+投资利息+开发利润
由此得：
估价对象的重置价格=前期工程费+基础设施建设费+建安费用+管理费+投资利息+开发利润
3、成新率的确定
根据房屋基础、承重结构（梁、屋架、柱、墙体）、围护、楼地面、屋面、门窗、天棚、水暖、电照等各部分现场勘测记录，并结合评估人员的现场勘察结果确定完好分值率。
具体公式如下：
打分法成新率=结构部分得分xG+装修部分得分xS+建筑设备部分得分xB
G——结构部分各分部权重；
S——装修部分权重
B——建筑设备部分权重
评估结果=重置价格X成新率
根据以上分析及计算过程对本次评估对象进行计算：
重置成本法——重置价值确定
单位：
元/平方米
项目
费率
金额
备注
开发成本
建安工程费
1000
含土建工程费和配套设施费等
勘测设计、前期工程
7%
70
包括：
勘测设计、招投标、前期等
市政设施配套费
143
0
小计
1070
管理费
3%
32
开发成本的3%
资金成本
7.97%
88
一年期贷款利息，建设期限为二年,单利计算
开发利润
15%
178
根据该地区社会平均水平
（开发成本+管理费+资金成本）为基数
税费
5.55%
76
（开发成本+管理费+资金成本+利润）为基数
合计
1444
在建工程平均重置成本为1444元/平方米×157320.25=22717万元
（二）采用基准地价系数修正法计算土地价值
住宅：
1）宗地位置、用途、估价对象所在级别
待估宗地位于铁岭市银州区工人街十四委（银州路南侧,文化街西侧）,坐落在铁岭市建成
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