房地产估价报告.docx
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房地产估价报告
房
地
产
估
价
报
告
项目名称：
市赫山区建筑路景湖春天住宅楼
委托方：
叶女士
估价方：
梓桐房地产评估
估价人员：
xx
指导老师：
薛xx
编写日期：
2015.1.12—2015.1.22
一、摘要………………………………………………………………………………2
二、致委托方函………………………………………………………………………3
三、估价师声明………………………………………………………………………4
四、估价的假设和限制条件…………………………………………………………5
五、估价结果报告……………………………………………………………………6
六、估价技术报告……………………………………………………………………9
七、附件……………………………………………………………………………14
报告摘要
本次估价对象为市赫山区建筑路146号景湖春天6栋2单元303室，建筑面积85㎡。
用途为转让住宅房，该对象为框剪结构，精装修。
估价对象所在小区南接秀峰公园，美景尽收眼底，往北纵享2000米沿江风光带美景，位置临街，处于相对繁华地段，交通比较便捷，人流量较大。
本次估价目的为房地产进行市场转让提供价值依据，估价时点为2015年1月22日，估价方法采用市场比较法、收益法和成本法。
最终估价结果为人民币贰拾陆万捌仟捌佰壹拾四元整（￥268814元），土地单价为3163元/平方米。
致委托方函
房屋所有权人叶女士：
承蒙委托，我们公司对坐落于市赫山区建筑路146号景湖春天6栋2单元303室（建筑面积85平方米）的房地产进行市场价格评估，估价时点为二○一五年一月二十二日，估价目的为核定资产提供价值参考意见以备其进行转让的需要。
根据您提供的有关资料，我们公司估价人员严格按照国务院、建设部、原国家土地管理局、国土资源部，省和市政府等有关部门颁发的有关法律、法规和文件、技术规程等操作规，遵循独立，客观，公正的原则，经过周密准确的测算，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做出评定估算，现将估价结果报告如下：
该房地产在估价时点的正常市场价格为人民币贰拾陆万捌仟捌佰壹拾四元整（￥268814元），土地单价为3163元/平方米。
梓桐房地产评估
法定代表人：
xx
2015年1月22日
估价师声明
我们重声明：
1、我们在本估价报告中述的事实是真实的、准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。
但受到本3、估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
4、我们依照中华人民国国家标准《房地产估价规》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
6、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地的查勘。
7、没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要的专业帮助。
8、未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。
估价师：
xx
2015年1月22日
估价的假设和限制条件
本次估价以估价对象为合法房地产，即已依法取得房屋所有权和土地使用权，且未设定他项权利为假设前提。
1、本次估价参考公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，但考虑其他因素的影响，其拍卖底价可能会与其市场价值稍有偏差。
2、估价对象所占土地使用权类别为划拨，估价中是以出让方式获得（即已向政府补交了土地出让金）为假设前提。
3、本次估价是以估价对象现状和转让后用途不确定，但受当地政府对本地段城市规划政策的限制为前提。
4、本次估价是以委托方提供的全部资料和数据是真实有效的为假设前提。
5、本次估价结果为估价对象在估价时点上的本地区社会正常交易的市场价格，是以市场上存在着自愿购买者为假设前提。
估价对象具体交易额在市场相对稳定即价格不会发生较大变动的一定时间交易时，由转让双方依据本结果协商确定。
6、本估价报告仅为估价目的之用，不得他用。
未经本所许可，本报告不得公开发表。
估价结果报告
一、委托方
法人代表：
叶女士
地址：
省市赫山区建筑路146号景湖春天小区
二、估价方
单位名称：
梓桐房地产评估
法人代表：
梓桐
地址：
省市赫山区城市学院新校区
三、估价对象
（1）估价对象围界定
本次估价对象为市赫山区建筑路146号景湖春天6栋2单元303室，建筑面积85㎡。
（2）土地状况
估价对象所在土地用途为商业用地，地势平坦，地质对建筑物无不良影响。
（3）建筑物状况
估价对象为框剪结构、外墙采用瓷砖装饰、墙涂料简易装饰。
房屋设备使用正常，无暖通设备，十成新。
（4）地理位置
估价对象坐落于市赫山区建筑路146号。
按市基准地价标准，估价对象土地利用级别为一级。
（5）交通便捷程度
估价对象所处位置交通便捷，3、5、7、26、28路公交均可直接到达。
（6）公建配套设施
学校：
西流湾小学、一师附小、市一中、市中心幼儿园
综合商场：
沃尔玛、步步高
医院：
市中心医院
银行：
工、农、中国银行
其他：
桥南综合批发市场、桥南农贸市场、秀峰公园、沿江风光带、中心广场，架空层花园
（7）环境质量
估价对象接秀峰公园，美景尽收眼底，往北纵享2000米沿江风光带美景，环境质量好。
四、估价目的
委托方拟将估价对象进行市场转让。
评估其市场现值，以便委托方确定市场交易价格提供参考依据。
五、估价时点
2015年1月22日
六、价值定义
估价房地产的市场转让价值，采用公开市场价值标准。
七、估价原则
1、合法原则
2、替代原则
3、最高最佳使用原则
4、估价时点原则
5、客观、公正、公平原则
八、估价依据
1、国家标准《房地产估价规》；
2、房地产估价委托书；
3、房地产估价合同书；
4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息；
5、委托方提供和估价人员现场勘验调查取得的全部资料。
九、估价方法
根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况，确定采用市场比较法、成本法和收益法进行本次估价。
1、估价基本思路：
分别按照上述三种方法对估价对象的价值进行估算，然后对三种方法分别求取的估价结果进行加权平均，求得最终评估值。
2、市场法的技术思路是：
搜集多个市场上类似房地产交易实例，选取可比实例与评估对象进行比较，对其交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等进行修正后测算出比准价格，求取估价对象的评估值。
3、成本法的技术思路是：
假设在估价对象所处地段上，使用社会现行的建筑材料、施工工艺及有关费用标准，测算在估价时点建造与估价对象相同结构、建筑风格、装修标准和同等效用的全新状态建筑物所需的各项社会必要成本费用，扣除折旧，测算其积算价格，求取估价对象的现行价值。
其基本公式：
评估值=取得土地费用+建筑物建造成本－折旧
4、收益法的技术思路：
在评估房地产价格时将预期的估价对象房地产的未来各期的净收益运用适当的资本化率折算到估价时点的现值，并求取现值之和来确定房地产价格的方法。
其中收益价格公式为：
V=a×[1-1÷（1+r）n]÷r
式中：
V————房地产的价格
a————房地产的净收益
r————房地产的资本化率
n————房地产的使用年限与剩余收益年限
十、估价结果
经以上估价测算，确定市赫山区建筑路146号景湖春天6栋2单元303室居民住宅，建筑面积85平方米，在估价时点2015年1月22日的房地产市场价评估总值为人民币贰拾陆万捌仟捌佰壹拾四元整（￥268814元），土地单价为3163元/平方米。
十一、估价人员
项目负责人（房地产估价员）：
静
领导审签（房地产估价师）：
梓桐
十二、估价作业日期
2015年1月12日至2015年1月22日
十三、估价报告有效期
本估价报告有效期为一年，即自2015年1月22日至2016年1月22日止。
在有效期若房地产价格发生较大变动或或受到不可抗力的影响，该价格应作相应调整。
估价技术报告
一、个别因素分析
土地使用总面积：
85㎡ 用途为住宅出租
土地使用年限：
70年 剩余68年
宗 地 形 状：
矩形
层 数：
小高层3楼
结 构 类 型：
框架剪力墙结构
建 成 年 月：
2013年10月
建 筑 物状况：
结构质量良好，房屋维护保养状况好，市政条件完善，所需上下供水、供电、通讯条件好，精致装修，有家电。
二、区域因素分析
估价对象位于市赫山区建筑路，各项区域因素如下：
1、基础设施完备程度
估价对象所在区域基本设施完善。
供水、排水、供电，对外交通设施完备。
区域地质条件上乘。
2、交通状况
估价对象所处位置交通便捷，3、5、7、26、28路公交均可直接到达。
3、繁华程度
估价对象周边商业配套设施齐全。
附近有沃尔玛、步步高、女人街、大型医院、学校、秀峰公园等，人流量大，商业繁华程度较高。
4、土地等级及基准地价
估价对象所在区域为市一级地段，其商业用地基准地价为1092元/平方米
三、市场背景分析
近数年来，市宏观经济持续高速健康发展，国民经济持续增长。
估价对象所在地段客流量大。
配套设施齐全，商业繁华程度较高，区域位置相对比较优越。
作为商业用地应有较为乐观的市场前景。
随着估价对象所在区域基础设施的完善和房地产市场的日渐发育，房地产市场价格有上涨的趋势，受本次评估的估价目的估价时点的制约未考虑该因素的影响。
四、最高最佳使用分析
所谓房地产的最高最佳使用是在遵循合法原则的前提下能使该房地产获得最大经济利益的使用方式。
按规划限定估价对象为商业用途。
据估价人员现场勘察了解的估价对象的平面布局和实物状况分析以及对周边环境和房地产市场的调查研究，我们判定该房地产目前的商业用途已符合最高最佳使用的原则，并以此作为本报告的估价前提。
五、估价方法的选用
根据估价对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区市场状况的调查和对评估对象的实地勘察，并遵循房地产市场价格评估的确定原则。
选取市场比较法、收益法作为本次评估的基本方法，辅助以成本法。
六、估价测算过程
1、市场比较法
（1）选取可比实例（见下表）
可比实例
A:
秀峰·公园里
B:
太一·御江城
C:
鹏利广场
坐落位置
桃花仑西路
滨江路
大道
用途
住宅
住宅
住宅
出租面积
87㎡
86㎡
88㎡
出售价格
3100元/㎡
3100元/㎡
3200元/㎡
交易日期
2014年2月
2014年6月
2014年8月
交易类型
转让
转让
转让
竣工时间
2013年1月
2013年6月
2013年2月
个别因数
建筑结构
框剪
框剪
框剪
层数
三层
三层
三层
装修档次
高档
高档
高档
环境条件
较好
较好
较好
区域因数
设施
齐全
齐全
齐全
临街状况
一面临街
一面临街
一面临街
繁华程度
好
好
较好
交通状况
好
好
较好
（2）确定修正系数
①交易情况修正:
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
交易情况
100
-2%
0%
+2%
②交易日期修正：
根据市的房地产市场状况可比实例成交日期至估价时点房地产市场交易价格较为平缓，故不须修正。
③区域因素修正：
区域因素
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
繁华程度
30
30
30
28
公交便捷
20
20
20
21
环境质量
20
24
22
16
社会公共设施
20
21
20
22
治安状况
10
11
10
12
总分值
100
106
102
99
（3）因素综合修正：
项目
可比实例A
可比实例B
可比实例C
实际成交单价/（元/㎡）
3100
3100
3200
交易情况修正
100/98
100/100
100/104
交易日期调整
100/100
100/100
100/100
区域因素修正
100/106
100/102
100/99
比准价格
2984
3039
3108
（4）计算估价结果
估价对象土地的单价=（2984+3039+3108）÷3=3044元/㎡
估价对象土地的总价=3044元/㎡×85㎡=258740元
2、成本法
（1）计算公式:
积算价格＝土地重置价格+建筑物重置价格-建筑物累积折旧
（2）建筑物重置价格：
本估价报告中的估价对象是钢筋混凝土结构，建筑物的重置价格为1700元/平方米，故此估价对象的重置造价为1700×85=144500元
（3）土地重置价格中采用的是基准地价，应对其进行地价的修正
说明：
采用环比指数进行土地基准价格修正,2010年政府发布的5号文件商业一级用地价格为1092元/㎡
土地重置价格＝1092×1×1.01×1.03×1.02×1.01=1170（元/平方米）
土地重新取得价格=1170×85=99477元
（4）建筑物折旧
评估对象为住宅用房，按国家商业用地70年规定，其折旧年限最长不能超过70年，该房地产已使用2年，残值率为0%，假设估价对象转让扩建改造后不损坏其一般综合营业的经济寿命情况下，采用年限折旧法评估折旧=144500×（1-0%）×2/70=4129元
（5）计算积算价格
积算价格=144500+99477-4129=239848元
3、收益法：
经调查，估价对象周围同等相似商品房出租价格为2000元/月。
（1）年租金总收益=2000×12＝24000元
（2）房地产出租总费用：
a.年管理费=24000×2%=480元
b.年维修费=1092×85×2%=1856元
c.年保险费=1092×85×1.5‰=139元
d.年税金=24000×4%=940元
（3）房地产年纯收益=24000-480-1856-139-940＝20585元
（4）确定资本化率r＝安全利率+风险调整值，其中安全利率（参照2015年初银行最新存款利率）为2.6%，风险调整值取为4%，故资本化率为6.6%
收益价格=20585×[1-1÷（1+6.6%）68]÷6.6%=307853元
建筑面积单价=307853/85=3622元/㎡
4、估价对象最终价格确定
估价方法
总价（元）
单价（元/平方米）
市场比较法
258740
3044
成本法
239848
2822
收益法
307853
3622
其中的市场比较法的理论依据为“替代原理”更体现市场行为；成本法测算的房地产价格是指重新建造估价对象所必须的费用和开发应得的正常利润；收益法的理论依据为预期原理，三者从不同的角度体现了估价对象的客观合理价格。
根据估价目的，以三者的算术平均值为最终评估价。
估价对象房地产总价=（258740+239848+307853）÷3=268814元
估价对象房地产单价=268814÷85=3163元/平方米
5、估价结果的确定
经以上估价测算，结合市场调查和估价经验分析，得出V收益法>V比准价格>V积算价格。
所以认为上述估价结果公正、合理、切合市场实际，故确定市赫山区建筑路146号景湖春天6栋2单元303室居民住宅，建筑面积85平方米，在估价时点2015年1月22日的房地产市场价评估总值为人民币贰拾陆万捌仟捌佰壹拾四元整（￥268814元），土地单价为3163元/平方米。
附件：
市中心城区住宅用地基准地价涵
级别
土地权利
使用年期
（年）
容积率
开发程度
估价期日
一级地
出让土地使用权
70
2.5
五通一平
2006.7.1
二级地
出让土地使用权
70
2.0
五通一平
2006.7.1
三级地
出让土地使用权
70
1.5
五通一平
2006.7.1
四级地
出让土地使用权
70
1.2
五通一平
2006.7.1
五级地
出让土地使用权
70
1.2
五通一平
2006.7.1
2010年市中心城区级别基准地价
单位：
元/平方米
级别
商业用地
住宅用地
工业用地
Ⅰ
2875
1092
568
Ⅱ
1629
795
433
Ⅲ
1086
579
330
Ⅳ
832
422
252
Ⅴ
611
307
Ⅵ
453
市中心城区商业用地级别分布围
土地级别
分布围
Ⅰ
桥南：
滨江路——金山北路向西100米——桃花仑西路向南100米——康富北路向西100米——大道向北100米——金山路向西100米——海棠路向南80米——康富南路向西100米——康富南路向东600米——海棠路向南80米——龙洲路向东100米——桃花仑中路向南100米——桃花仑中路向北100米——茂林路——青年路——商业步行街——龙洲路向东100米——桃花仑西路向北100米——大桃路向东80米和龙洲路（嘉骏路——商业步行街）两侧100米、金防路全段两侧50米、秀峰西路（金山路——康富北路）两侧80米、金山北路（桃花仑西路——大道）两侧100米、金山南路（海棠路——玉兰路）两侧100米、桃花仑中路（茂林路—萝溪路）两侧100米、萝溪路（秀峰东路——青年路）两侧100米七段。
桥北：
三益街——五一西路向北100米——文艺路向西80米——马良路向西100米——迎春路——路——马良路向西100米——马良路向东200米至汽车北站——致富路——汽车路向东80米——资江——人民路——资路所包围的区域。
Ⅱ
桥南：
Ⅰ级地以外,金山北路向西200米——资江——沿江路——三里桥路——赫山区政府以南——茂林路——青年路以北50米——萝溪路——十洲路——银城大市场——汽车东站——晓园路——团山路——梓山——海棠路——龙洲路——玉兰路——金山路向东200米——迎宾路与金山路交叉口所包围的区域和迎宾路（康富路和迎宾路交叉口向东100米——中央储备粮直属库）。
桥北：
Ⅰ级地以外,群众街——资阳区政协——资阳区人大——民福路——迎春路——西路——迎春路——幸福渠路向北200米——致富路——东路——路——五一东路向北50米——永丰路——资江大堤所包围的区域。
Ⅲ
桥南：
Ⅱ级地以外，会龙山、会龙公园东——路——荷花路——汽车南站、火车站、石长铁路——龙洲路——梓山湖西——梓山湖东——团圆南路——凤山路——桃花仑路——梓路沿线——长常高速——资江所包围的区域。
桥北：
Ⅱ级地以外，资阳大道——路——幸福渠路——永丰路——东路——永丰路向东200米——五一东路向北80米——白马山路——资江所包围的区域。
Ⅳ
桥南：
Ⅲ级地以外，资江——志溪河——花香路——会龙山生态保护区——云雾山路——梅林路——团圆南路——迎宾东路——桃花仑路向东200米——长常高速——所包围的区域
桥北：
Ⅲ级地以外，资阳大道向北300米——白马山路北段——资阳大道——长常高速——资江大堤所包围的区域。
Ⅴ
桥南：
Ⅳ级地以外，会龙山生态保护区西部——村路——梅林路——银城大道——工业大道——桃花仑东路——迎宾东路——长常高速——四级地边界所包围的区域和兰溪河所在区域（长常高速——定级边界所包围的区域）。
桥北：
Ⅳ级地以外、定级边界以的区域。
Ⅵ
Ⅴ级地以外、定级边界以的区域
升级会员 